審理法院：邵陽(yáng)市大祥區(qū)人民法院
案號(hào)：（2020）湘0503民初181號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2020-03-26
審理經(jīng)過(guò)
原告（反訴被告）李懷球與被告蔣建華（反訴原告）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2020年1月16日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）李懷球及其委托訴訟代理人黃長(zhǎng)卿、鄧雄，被告（反訴原告）蔣建華及其委托訴訟代理人戴怡和到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告向本院提出的訴訟請(qǐng)求：判令被告立即將拆遷補(bǔ)償安置的位于邵陽(yáng)市大祥區(qū)xx街綜合樓第一層9、10號(hào)門面（含夾層）交付給原告，并到邵陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理好前述兩間門面的產(chǎn)權(quán)證交付給原告，相關(guān)辦證費(fèi)用由被告承擔(dān)；判令被告（反訴原告）償還原告（反訴被告）的經(jīng)濟(jì)損失432000元【24000元/年*18年（2001年9月19日起至2019年10月19日止）】給原告；本案受理費(fèi)由被告（反訴原告）承擔(dān)。事實(shí)與理由：2000年因城市規(guī)劃，被告拆遷了原告位于邵陽(yáng)市大祥區(qū)xx街21號(hào)鋪屋二層樓房一棟，雙方簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，后因被告單方面原因又補(bǔ)簽了兩次協(xié)議。第二次安置協(xié)議被告同意安置原告一間42平米的門面，一套140平米的住房，由于被告私自將安置給原告的住房出售給了他人，又經(jīng)協(xié)商，雙方按等價(jià)置換的方式，另安置1間門面給原告。原告補(bǔ)償7萬(wàn)元的差價(jià)給被告，被告同意免費(fèi)給原告辦理門面房產(chǎn)證和土地證。由于原告無(wú)力支付7萬(wàn)元的差價(jià)，蔣建華同意由其到銀行溝通，用原告房產(chǎn)證做抵押貸款，所得貸款用于支付7萬(wàn)元的差價(jià)。原告將房產(chǎn)證正本及相關(guān)公證文件交于被告辦理新的房產(chǎn)手續(xù)，被告承諾半個(gè)月內(nèi)交付門面給原告。此后，蔣建華一直沒有到銀行辦理貸款手續(xù)、也沒有交房給原告。多年來(lái)經(jīng)原告多次催交安置門面，蔣建華不但不交房，也不到房產(chǎn)部門代辦產(chǎn)權(quán)證，反而要求原告支付7萬(wàn)元差價(jià)。此時(shí)一直拖延至今沒有辦理。由于無(wú)法達(dá)成協(xié)議，原告特向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院支持訴請(qǐng)。被告（反訴原告）蔣建華答辯并反訴稱，拆遷合同未履行完全是原告的沒有依合同支付被告房款83000元造成的，原告沒有取得房屋的所有權(quán)，不存在所謂的經(jīng)濟(jì)損失，原告要被告賠償經(jīng)濟(jì)損失432000元沒有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回。自2002年7月以來(lái)，由于原告不履約，xx街綜合樓9#、10#門面一直鎖閉，從未使用，由蔣建華看守至2019年3月17日黃長(zhǎng)卿將門面鎖砸爛為止。反訴被告欠反訴原告83000元及計(jì)算至2019年11月30日止的本息為277079.5元，欠門面看守工資119700元，兩項(xiàng)合計(jì)396779.5元，特提起反訴，要求反訴被告賠償396779.5元。
被告辯稱
反訴被告李懷球針對(duì)反訴辯稱，導(dǎo)致本案合同糾紛的發(fā)生是由于反訴原告違約在先，拒不交房，拒不辦理銀行貸款，反訴原告的反訴沒有事實(shí)和法律依據(jù)。利息是從房屋交付時(shí)算起，按合同應(yīng)該免費(fèi)給反訴被告辦理房產(chǎn)證，到現(xiàn)在為止被告（反訴原告）一直沒有給反訴被告辦理相關(guān)手續(xù)。
本院查明
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)如下：
2000年，根據(jù)邵陽(yáng)市城市總體規(guī)劃要求，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)邵陽(yáng)市xx街的舊房進(jìn)行整體改造。原告李懷球在該處的87.4平方米的住房及32.4平方米的經(jīng)營(yíng)性門面屬于拆遷范圍。邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)原告的上述房屋進(jìn)行拆遷。李懷球在房屋拆遷中，全權(quán)委托其子黃長(zhǎng)卿洽談簽訂房屋拆遷事宜。2000年11月13日黃長(zhǎng)卿代表李懷球（乙方）與邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲方）簽訂了《房屋拆遷協(xié)議書》，對(duì)雙方關(guān)于拆遷房屋的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了約定，并制作了《新舊房屋異動(dòng)情況表》。約定乙方在簽訂協(xié)議后三日內(nèi)搬遷完畢，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司在搬遷之日起18個(gè)月內(nèi)將驗(yàn)收合格的新房xx街綜合樓二套住房及第x號(hào)門面安置給李懷球。乙方過(guò)渡費(fèi)87.4平方米的住房按1.2元/平方米（暫按18個(gè)月計(jì)算），門面32.4平方米按12元/平方米（暫按18個(gè)月計(jì)算），新門面進(jìn)身10米的單價(jià)按每平方米3500元計(jì)算，進(jìn)身10-12米的單價(jià)按每平方米2450元計(jì)算。
2001年9月19日，黃長(zhǎng)卿代表李懷球再次與邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《房屋拆遷協(xié)議書》，變更了《新舊房屋異動(dòng)情況表》的部分內(nèi)容，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司安置給李懷球的房屋變更為長(zhǎng)xx街綜合樓北端住房一套142.8平方米及自南向北第10間自北向南第一間門面38.19平方米，新舊房屋相抵，原告尚需支付差價(jià)10000元給邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司。
2002年1月16日，黃長(zhǎng)卿代表李懷球再次與邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，約定的主要內(nèi)容有：安置房換至北端第二號(hào)門面約42.8平方米，與一號(hào)門面共計(jì)78.2平方米，甲方免費(fèi)為乙方辦理國(guó)土與房產(chǎn)兩證，乙方支付甲方70000元，由甲方負(fù)責(zé)向銀行貸款抵付，按銀行正常利息計(jì)算。
2002年7月13日，黃長(zhǎng)卿代表李懷球與邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂安置房屋移交協(xié)議書，約定的主要內(nèi)容有：黃長(zhǎng)卿借周軍（案外人）10000元用于門面裝修，應(yīng)支付辦水電費(fèi)用3000元，加上新舊房屋應(yīng)補(bǔ)差價(jià)70000元，共計(jì)83000元；由于產(chǎn)權(quán)人李懷球未能用現(xiàn)金支付，要求建設(shè)方用其房屋作擔(dān)保向銀行貸款支付給建設(shè)方；計(jì)息從建設(shè)方移交門面給拆遷戶時(shí)開始，計(jì)息率為6‰，每月應(yīng)付498元給建設(shè)方，待銀行貸款到位時(shí)止，其房產(chǎn)移交給銀行負(fù)責(zé)；建設(shè)方在15日內(nèi)移交門面給拆遷戶使用。
2003年3月26日，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)邵陽(yáng)市第二公證處現(xiàn)場(chǎng)公證向李懷球送達(dá)通知催交房款。2003年7月5日，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司再次向李懷球送達(dá)《關(guān)于限期付款的通知》，通知李懷球安置房屋手續(xù)于2003年1月1日辦妥，要求其在2003年7月10日依合同付清房款。
2003年6月13日，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)安置給李懷球大祥區(qū)xx街綜合樓門面共80.83平方米登記在自己公司名下。由于李懷球一直沒有交付房款，2008年4月17日，蔣建華向房屋登記部門提出申請(qǐng)，以邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于蔣建華個(gè)人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，而公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照已被注銷為由，將上述9、10號(hào)門面申請(qǐng)變更登記在蔣建華名下。2008年4月23日，上述9、10號(hào)門面共80.83平方米變更登記在蔣建華名下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)xxxxxxxx。
2019年3月，原告之子黃長(zhǎng)卿將大祥區(qū)xx街綜合樓9、10號(hào)門面鎖砸爛并換了新鎖。
另，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司系蔣建華個(gè)人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，該公司是為了開發(fā)建設(shè)xx街項(xiàng)目而成立的，項(xiàng)目完成后，該公司已經(jīng)被注銷。蔣建華愿意以被告（反訴原告）身份參加訴訟，原告（反訴被告）李懷球雖然原來(lái)起訴的是邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司，但在庭審中變更被告為蔣建華。
上述事實(shí)，有房屋拆遷協(xié)議書、新舊房屋異動(dòng)情況表、補(bǔ)充協(xié)議書、安置房屋移交協(xié)議書、公證書、產(chǎn)權(quán)登記證書、當(dāng)事人陳述等證據(jù)在卷佐證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案是一起房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。原告李懷球與邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的有關(guān)房屋拆遷安置協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，且未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于有效合同，雙方均應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定的義務(wù)。根據(jù)雙方的約定，邵陽(yáng)市通城房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2002年7月13日雙方簽訂安置房屋移交協(xié)議書后15日內(nèi)移交門面給原告，而原告也應(yīng)當(dāng)交清房款，在資金困難不能交付時(shí)應(yīng)當(dāng)積極提供個(gè)人資料向銀行申請(qǐng)貸款。本案中，因原告沒有付清房款，被告也以原告未付清房款為由沒有交付房屋，雙方在履行合同過(guò)程中均存在違約行為，各自均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然雙方在補(bǔ)充協(xié)議中將原拆遷協(xié)議書的在前房屋安置部分的內(nèi)容予以廢止，但并不影響有關(guān)過(guò)渡費(fèi)等約定的效力。第一，被告未交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未交付房屋延長(zhǎng)過(guò)渡期的過(guò)渡費(fèi)，根據(jù)當(dāng)初雙方的約定，87.4平方米的住房每月按1.2元/平方米，門面32.4平方米每月按12元/平方米，均已計(jì)算了18個(gè)月過(guò)渡費(fèi)即計(jì)算了2002年5月12日，從2002年5月12日計(jì)算至2019年3月11日共計(jì)204個(gè)月，計(jì)算過(guò)渡費(fèi)為（87.4×1.2＋32.4×12）×204﹦99723.36元；第二，根據(jù)合同約定，9、10號(hào)門面安置面積為78.2平方米，而上述門面登記的實(shí)際面積為80.83平方米，多出的面積為2.63平方米，原告應(yīng)按房屋拆遷協(xié)議書約定的門面價(jià)格即每平方米2450元補(bǔ)給被告，即2450×2.63﹦6443.5元；第三，原告拖欠房款，應(yīng)當(dāng)按合同從交付時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”的規(guī)定，本案被告未提交可交付的時(shí)間，根據(jù)被告開發(fā)的綜合樓的第一次總證產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間，應(yīng)當(dāng)推定登記總證產(chǎn)權(quán)時(shí)即具有交付的條件，即計(jì)算資金占用費(fèi)的時(shí)間從2003年6月13日開始計(jì)算，算至2020年2月12日共計(jì)200個(gè)月，即83000×200×6‰﹦99600元。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十九條、第一百零七條、第一百二十條規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、登記在被告（反訴原告）蔣建華名下（證號(hào)為R0014924）位于邵陽(yáng)市xx街綜合樓9、10號(hào)門面屬應(yīng)安置給原告（反訴被告）李懷球的房屋，由李懷球所有，蔣建華在本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助李懷球辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)，相關(guān)辦證費(fèi)用由蔣建華負(fù)擔(dān)；
二、被告（反訴原告）蔣建華應(yīng)支付原告（反訴被告）李懷球房屋過(guò)渡費(fèi)99723.36元；
三、原告（反訴被告）李懷球應(yīng)支付被告（反訴原告）房款83000元及資金占用期間的利息99600元（以83000元為基數(shù)，從2003年6月13日以月利率6‰計(jì)算至2020年2月12日，順延照計(jì)至房款付清為止），原告（反訴被告）李懷球應(yīng)支付被告（反訴原告）多出合同安置的門面面積房款6443.5元；
四、以上第二項(xiàng)與第三項(xiàng)內(nèi)容互相抵銷后，原告（反訴被告）李懷球應(yīng)支付被告（反訴原告）蔣建華款項(xiàng)為89320.14元，此款在本判決生效之日起10日內(nèi)支付；
五、駁回本訴原告李懷球的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回反訴原告蔣建華的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)人民幣3890元，反訴案件受理費(fèi)人民幣3500元，共計(jì)7390元，由原告負(fù)擔(dān)3390元，被告負(fù)擔(dān)4000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省邵陽(yáng)市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員劉蓮
裁判日期
二〇二〇年三月二十六日
書記員
代書記員陳路
