審理法院：樺南縣人民法院
案號(hào)：（2017）黑0822民初1107號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-08-30
審理經(jīng)過
原告黃文國與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬基公司”）、第三人高淑娟房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年5月4日立案后，依法適用普通程序，于2017年8月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃文國及其委托訴訟代理人武艷波到庭參加訴訟，被告萬基公司、第三人高淑娟經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
黃文國向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求被告履行房屋買賣合同并協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，提供辦證所需手續(xù);2.要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2011年11月1日，原告與被告萬基公司簽訂了《商品房投資協(xié)議書》，協(xié)議約定：原告購買萬基公司在樺南縣隆吉小區(qū)三期開發(fā)的1號(hào)樓3單元601室，房屋面積為83.5平方米，原告交付了全部價(jià)款。后期原告到樺南縣房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，得知原告購買的房屋由萬基公司與第三人之間辦理了機(jī)打合同，導(dǎo)致原告無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，故提起訴訟。
被告辯稱
萬基公司辯稱，關(guān)于房屋事宜不清楚，我公司沒有將爭(zhēng)議房屋回遷給原告及出賣第三人，也沒有與原告及第三人簽訂合同和收取房款，該地段的實(shí)際投資人和受益人為張敬科，應(yīng)由其承擔(dān)法律責(zé)任，如確屬回遷戶的話我公司同意根據(jù)法院判決為原告出具辦理產(chǎn)權(quán)證照的相關(guān)手續(xù)。
高淑娟未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見，但其在法院詢問筆錄中承認(rèn)向張敬科借款及張敬科提供涉案房屋作為擔(dān)保，并在房地產(chǎn)管理局辦理備案登記的事實(shí)。
本院查明
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院依職權(quán)也調(diào)取了來源于樺南縣公安局及不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)證據(jù)并組織了當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，即原告提供的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、房屋買賣合同、回遷費(fèi)收據(jù)、回遷房屋更名證明及實(shí)際居住的相關(guān)證據(jù)（電力、采曖、物業(yè)等費(fèi)用收據(jù)），本院調(diào)查取證的萬基公司授權(quán)委托證明書、隆吉小區(qū)三期的相關(guān)政府批件、商品房買賣合同、證人張敬科、顏世芹等人證言筆錄及高淑娟詢問筆錄，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：樺南縣隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目系被告萬基公司與案外人張敬科合作開發(fā)。2011年5月18日，被拆遷人苗佰春與萬基公司下設(shè)的樺南縣隆吉小區(qū)拆遷安置辦公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定回遷隆吉小區(qū)三期商服與住宅。2012年12月24日，苗佰春將其回遷安置的1號(hào)樓3單元601室作價(jià)100000元賣與原告黃文國。原告交付全部購房款后便實(shí)際入住。此后，當(dāng)黃文國到樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，被告知涉案房屋已被第三人高淑娟備案登記，導(dǎo)致原告無法實(shí)際權(quán)利，故提起訴訟。另查明，2013年5月3日，因案外人張敬科開發(fā)樺南縣秀北小區(qū)向第三人高淑娟借款，便將涉案房屋作為擔(dān)保在樺南縣房地產(chǎn)管理局辦理了商品房預(yù)售合同備案登記。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一是被告萬基公司與第三人高淑娟簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題；二是案外人苗佰春與被告萬基公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的效力及履行問題。首先，民法通則規(guī)定民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的條件之一為“意思表示真實(shí)”，張敬科作為萬基公司的合伙人與高淑娟之間存在借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，作為借款的擔(dān)保張敬科委托賈東陽與高淑娟將涉案房屋辦理了備案登記，可見雙方的真實(shí)意思是以房屋作為借款的抵押擔(dān)保，雙方的外在表示為簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記，因此雙方簽訂商品房買賣合同這一民事行為的內(nèi)在意思與外在表示不一致，意思表示并不真實(shí)，應(yīng)為無效。其次，我國采取物權(quán)法定原則，本案中被告與第三人采取簽訂商品房買賣合同的方式來擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該擔(dān)保方式?jīng)]有被物權(quán)法或其他法律所規(guī)定和認(rèn)可，不符合物權(quán)法定的原則；最后，民間借貸司法解釋亦規(guī)定審理民間借貸案件中如出現(xiàn)實(shí)為借貸而名為買賣的情形應(yīng)以借貸法律關(guān)系審理，并釋明當(dāng)事人變更訴求，如其拒絕的話裁定駁回起訴，由此可見就該案的審理應(yīng)堅(jiān)持買賣合同的從屬性及基礎(chǔ)法律關(guān)系審理的原則，第三人可以民間借貸另行向債務(wù)人主張權(quán)利，作為其民事權(quán)益的救濟(jì)方式。關(guān)于案外人苗佰春與被告萬基公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的效力及履行問題。第一，該協(xié)議書系被告作為拆遷人與苗佰春作為被拆遷人就房屋拆遷補(bǔ)償安置所達(dá)成的協(xié)議，約定了以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式安置被拆遷人位置、用途特定的包括涉案房屋在內(nèi)的房屋，具備房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的必要條款，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效；第二，原告通過購買形式取得安置房屋，并得到了被告的書面認(rèn)可，應(yīng)視為被拆遷房屋的所有權(quán)人，參與訴訟主體適格，且已對(duì)涉案房屋進(jìn)行了占有使用，有其提供的采暖、供電、供水及物業(yè)收費(fèi)的票據(jù)為憑；第三，商品房買賣司法解釋也規(guī)定如果拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。
綜上所述，被告萬基公司與第三人高淑娟簽訂的商品房買賣合同名為房屋買賣，實(shí)為借款擔(dān)保，意思表示不真實(shí)，此擔(dān)保方式違反物權(quán)法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，第三人所支付的款項(xiàng)實(shí)為借款并非房屋買賣的價(jià)款，其并未履行買賣合同的價(jià)款支付義務(wù)，應(yīng)為無效；苗佰春與被告萬基公司簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書意思表示真實(shí)，具備房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的要件，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，原告系購買取得且得到被告認(rèn)可，故參與訴訟主體適格。在該合同依法成立的情況下，被告萬基公司負(fù)有協(xié)助原告黃文國辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的附隨義務(wù)。此外，關(guān)于被告萬基公司提出因張敬科是隆吉小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際投資人和受益人，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的辯解不予采信，理由是萬基公司所出具的授權(quán)委托證明書中明確承認(rèn)該項(xiàng)目為其與賈東陽（實(shí)際為張敬科）合作經(jīng)營，即使二者屬民事法律行為中的掛靠關(guān)系，但因其系政府批準(zhǔn)備案的房地產(chǎn)開發(fā)主體理應(yīng)擔(dān)責(zé)。被告萬基公司及第三人高淑娟經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其對(duì)民事權(quán)利的放棄。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第五條、第二十條、第一百八十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第七條第一款、第十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
確認(rèn)被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人高淑娟于2013年5月3日簽訂的《商品房買賣合同》無效；
二、確認(rèn)被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與案外人苗佰春于2011年5月18日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》有效；
三、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告黃文國辦理黑龍江省樺南縣隆吉小區(qū)三期1號(hào)樓3單元601室（面積85.5平方米，產(chǎn)籍號(hào)4-0001-864-030601）房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
案件受理費(fèi)100元由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長吳艷文
審判員林佳智
人民陪審員張曉東
裁判日期
二〇一七年八月三十日
書記員
書記員郜宇
