審理法院：承德市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）承民終字第2611號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-11-23
審理經(jīng)過
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與原審第三人張柏林房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服河北省興隆縣人民法院（2015）興民初字第1483號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人張英德及其委托代理人張建雄、王鐵環(huán)，上訴人
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人林翔到庭參加訴訟，原審第三人張柏林經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原判認(rèn)定，原告張英德在興隆縣興隆鎮(zhèn)西關(guān)村二道街55號(hào)原有磚木結(jié)構(gòu)瓦房四間、磚混結(jié)構(gòu)平房?jī)砷g及相應(yīng)院落。土地使用權(quán)人原為原告妻子張秀蘭，后登記在原告名下。其中有證房屋瓦房四間建筑面積為76.24平方米，無證房屋25.20平方米，院落空地為190.76平方米。該宅院位于被告
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天馬二期的項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)。被告
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將天馬二期的拆遷事宜交給
承德市眾和城市房屋拆遷咨詢服務(wù)有限公司辦理。為了拆遷需要，2008年10月3日，
江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司對(duì)原告房屋及院落評(píng)估總價(jià)款214048.00元。其中有證房屋76.24平方米，評(píng)估價(jià)值149044.00元；院落空地129.16平方米，評(píng)估價(jià)值46498.00元；附屬物（含無證房屋）評(píng)估價(jià)值18，507.00元。2009年5月10日，被告
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張柏林及
承德市眾和城市房屋拆遷咨詢服務(wù)有限公司就原告的房屋達(dá)成拆遷貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議。該協(xié)議約定被告一次性補(bǔ)償原告30萬元后，原告的房屋歸被告所有。補(bǔ)償明細(xì)為：評(píng)估總價(jià)款214048.00元、獎(jiǎng)勵(lì)合款29809.00元、三項(xiàng)補(bǔ)助10411.00元、無批示房屋上調(diào)80%合款20462.00元、經(jīng)核實(shí)增土地61.6平方米，每平方米補(bǔ)償360.00元，補(bǔ)償22176.00元，另補(bǔ)3094.00元，合計(jì)300000.00元。第三人張柏林在未取得原告的同意的情況下在被拆遷人欄簽字，第三人于該日自行出具全權(quán)代表原告處理拆遷事宜的聲明一份。該協(xié)議現(xiàn)未得到原告的追認(rèn)。2009年9月31日，原告得知被告將屬于原告所有的房屋拆除，因此與被告發(fā)生糾紛。2009年10月19日，被告將依據(jù)與張柏林簽訂的協(xié)議約定補(bǔ)償原告的補(bǔ)償款330000.00元交由興隆縣舊城改造開發(fā)拆遷辦公室提存。現(xiàn)原告訴至本院，要求被告依據(jù)現(xiàn)行的拆遷安置補(bǔ)償政策依據(jù)住改商用房的標(biāo)準(zhǔn)予以置換底商并要求被告賠償被拆遷房屋內(nèi)的物品損失。在本案審理過程中原告變更訴訟請(qǐng)求，原告自愿放棄了要求被告賠償房屋內(nèi)物品損失的訴訟請(qǐng)求，并對(duì)
江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司對(duì)原告房屋及院落評(píng)估報(bào)價(jià)中附屬物（含無證房屋）評(píng)估價(jià)值18507.00元的價(jià)值予以認(rèn)可。對(duì)被告作出的貨幣補(bǔ)償明細(xì)表中獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)29809.00元亦予以認(rèn)可。主張?jiān)?994年以后原告的房屋經(jīng)興隆縣工商行政管理局登記為承德橋梁工程公司的辦公用房。要求被告對(duì)被拆除的有證房屋和院落空地按照現(xiàn)行的拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以置換底商，并要求支付2009年10月1日至2015年7月31日的過渡期的安置費(fèi)用。再本案審理過程中，本院經(jīng)審查依法追加張柏林為第三人參加本案訴訟。另查明，興隆縣現(xiàn)行的拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)的是2011年7月21日興隆縣人民政府印發(fā)的興政（2011）65號(hào)文件，即關(guān)于印發(fā)興隆縣國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（試行）的通知。依據(jù)該文件第十條規(guī)定，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第十一條規(guī)定，住改商房屋及用于經(jīng)營的無證房屋認(rèn)定條件為：有最近連續(xù)2年以上年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證以及實(shí)際用于經(jīng)營的面積。第十二條產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法規(guī)定，住宅房屋調(diào)換為住宅房屋的，按被征收人有證房屋建筑面積與安置用房建筑面積不低于1：1、不超過1：1.3的比例調(diào)換。第十三條確定，無證房屋按評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格給予被征收人貨幣補(bǔ)償。第四十七條規(guī)定房屋征收部門給予被征收人搬遷費(fèi)、誤工費(fèi)。搬遷費(fèi)按被征收有證房屋建筑面積20元每平方米一次性支付、誤工費(fèi)按1500元每戶一次性支付。征收住宅房屋，房屋征收部門按被征收有證房屋建筑面積每平方米每月20元一次性支付臨時(shí)安置費(fèi)。興隆縣興隆鎮(zhèn)現(xiàn)行的國有土地出讓補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米900.00元。依據(jù)該規(guī)定原告的房屋被拆遷，原告應(yīng)取得誤工費(fèi)1500.00元；搬遷費(fèi)按照有證房76.24平方米，每平方米20元，計(jì)1524.80元，過渡期安置費(fèi)自2009年10月1日至2015年7月31日為88438.40元。原審法院認(rèn)為，第三人張柏林在沒有得到原告授權(quán)的情況下于2009年5月10日，就屬于原告的房屋與被告簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議，該協(xié)議簽訂后又沒有得到原告張英德的追認(rèn)，該協(xié)議屬于無效合同。被告明知第三人沒有得到原告的授權(quán)與其簽訂協(xié)議，致使原告的房屋在沒有得到合理補(bǔ)償?shù)那闆r下被拆除。被告對(duì)原告房屋被拆除的合理安置補(bǔ)償應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第三人在沒有得到原告的委托擅自與被告簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)于原告的損失應(yīng)承擔(dān)連帶賠償義務(wù)。原告要求對(duì)其房屋被拆除，按照現(xiàn)行的拆遷政策予以補(bǔ)償?shù)脑V訟請(qǐng)求，本院予以支持。其中對(duì)建筑面積76.24平方米有證的房屋，原告主張選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式予以置換底商，原告的房屋雖然在工商登記為承德橋梁工程公司的經(jīng)營場(chǎng)所，但結(jié)合庭審過程中原告的陳述，該房屋被拆除時(shí)并未實(shí)際用于承德橋梁工程公司的辦公用房，原告要求置換底商的訴訟請(qǐng)求本院不予支持，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行安置政策按照有證房屋建筑面積76.24平方米以1：1.3的比例置換建筑面積99.11平方米的住宅。因原、被告對(duì)
江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司對(duì)原告房屋及院落評(píng)估報(bào)價(jià)中附屬物（含無證房屋）評(píng)估價(jià)值18507.00元及對(duì)被告作出的貨幣補(bǔ)償明細(xì)表中獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)29809.00元均予以認(rèn)可，被告應(yīng)該依據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原告予以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。對(duì)面積為190.76平方米院落空地，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行的每平方米900.00元的標(biāo)準(zhǔn)予以貨幣補(bǔ)償為171684.00元。原告的房屋被拆除依據(jù)興隆縣現(xiàn)行拆遷政策標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)取得搬遷費(fèi)1524.80元、誤工費(fèi)1500.00元。原告的房屋于2009年9月31日被拆除，被告興隆縣房地產(chǎn)
一審法院認(rèn)為
開發(fā)有限公司應(yīng)按照現(xiàn)行拆遷政策支付原告相應(yīng)的安置過渡費(fèi)用。按照現(xiàn)行拆遷政策自2009年10月1日至2015年7月31日期間的過渡期安置費(fèi)為88438.40元。上述款項(xiàng)合計(jì)311463.20元，被告應(yīng)予以補(bǔ)償原告。據(jù)此，原審法院判決：一、被告
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告張英德在“天馬二期”地段范圍內(nèi)的建筑面積為99.11平方米的住宅一套。如面積與實(shí)際房屋面積不符，按照交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格互相找價(jià)。二、被告
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告張英德房屋拆遷的誤工費(fèi)、搬遷費(fèi)、自2009年10月1日至2015年7月31日期間的過渡期安置費(fèi)、附屬物價(jià)款、獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)款、190.76平方米院落空地補(bǔ)償款共計(jì)311，463.20元。三、第三人張柏林對(duì)上述第一、二項(xiàng)款物承擔(dān)連帶給付義務(wù)。四、駁回原告張英德的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，原審原告張英德及原審被告
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均不服，向本院提起上訴。
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴主要稱：一、2009年5月10日，我方委托的承德市眾合城市房屋拆遷咨詢服務(wù)有限公司與張英德委托的張柏林達(dá)成了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議書，并于同年10月19日將補(bǔ)償款33萬元交由興隆縣舊城改造開發(fā)拆遷辦公室提存，上訴人的拆遷補(bǔ)償義務(wù)已經(jīng)履行完畢，一審法院按照沒有履行拆遷安置義務(wù)的責(zé)任來確定按照現(xiàn)行拆遷政策予以安置明顯不合理。二、一審法院計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)的方式存在錯(cuò)誤，其中獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)29809.00元是針對(duì)被拆遷人如期拆遷不存在爭(zhēng)議的情況下被上訴人自愿對(duì)拆遷人進(jìn)行的額外獎(jiǎng)勵(lì)，現(xiàn)雙方本身存在爭(zhēng)議，那么該獎(jiǎng)勵(lì)本不該存在。另外過渡安置房、空地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算均沒有依據(jù)。請(qǐng)求撤銷原判，依法改判按照2009年拆遷安置政策對(duì)張英德予以補(bǔ)償安置。張英德上訴主要稱：一、一審法院對(duì)于被拆遷房屋的定性錯(cuò)誤，采信
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的照片作為定案依據(jù)錯(cuò)誤，該房屋被拆遷前屬于住改商用房，
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)按照商用房的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。二、一審法院認(rèn)定我方對(duì)江蘇博文房產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司對(duì)我方房屋及院落評(píng)估報(bào)價(jià)中附屬物（含無證房屋）評(píng)估價(jià)值18507.00元、貨幣補(bǔ)償明細(xì)表中獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)29809.00元予以認(rèn)可是錯(cuò)誤的。一審?fù)徶?，我方?jīng)]有放棄要求
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償房屋內(nèi)物品損失的訴訟請(qǐng)求，僅表示在此案中不主張，不等于放棄主張權(quán)利及何時(shí)以何種方式主張權(quán)利。三、一審法院對(duì)于25.2㎡的無房產(chǎn)權(quán)證房屋未作置換是錯(cuò)誤的，我方已明確表示要房屋，且一審法院的賠償標(biāo)準(zhǔn)也不是現(xiàn)實(shí)時(shí)價(jià)。四、我方在一審提交的起訴書中明確列明案由為“財(cái)產(chǎn)侵害糾紛”，而一審法院卻以“房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛”為案由進(jìn)行審理錯(cuò)誤。請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法按現(xiàn)行補(bǔ)償政策，按照商用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。
本院查明
經(jīng)二審法院審理查明的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，一、對(duì)于
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及張英德上訴認(rèn)為不應(yīng)按照興隆縣人民政府印發(fā)的興政（2011）65號(hào)文件規(guī)定的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)張英德給予補(bǔ)償?shù)膯栴}：2009年5月10日，上訴人
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與沒有提供上訴人張英德授權(quán)委托書的原審第三人張柏林簽訂了《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議書》，該《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議書》自始無效，且
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一審提供的2008年8月31日、2008年9月4日給張英德送達(dá)的兩份送達(dá)證上亦沒有張英德本人簽字，不能認(rèn)定張英德已經(jīng)知曉拆遷事宜并與
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成合意的事實(shí)，故
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求按2009年拆遷安置政策對(duì)張英德給予補(bǔ)償?shù)睦碛刹荒艹闪?。而張英德雖在一審提供了一份蓋有興隆縣城市建設(shè)投資管理辦公室印章的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用表格，但其并未能提供正式的政府文件及有依據(jù)的補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，故其認(rèn)為該表格所載明的乃是現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并要求按該表格所列各項(xiàng)數(shù)額給予其補(bǔ)償?shù)睦碛梢嗖荒艹闪?。一審法院依職?quán)調(diào)取了興隆縣現(xiàn)行的拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，即興隆縣人民政府印發(fā)的興政（2011）65號(hào)文件“興隆縣人民政府關(guān)于印發(fā)興隆縣國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（試行）的通知，以此通知作為確定本案拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)正確。二、
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及張英德對(duì)于一審法院判決補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用及計(jì)算依據(jù)等不予認(rèn)可的問題：（一）由于張英德未能提供興政（2011）65號(hào)文件第11條規(guī)定的被拆遷房屋最近2年以上年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證以及實(shí)際用于經(jīng)營的面積的證明，其要求認(rèn)定被拆遷房屋的性質(zhì)系住改商用房屋并按照商用房屋給予其補(bǔ)償?shù)睦碛刹荒艹闪?。（二）依?jù)興政（2011）65號(hào)文件第13條“無證房屋按評(píng)估機(jī)構(gòu)的價(jià)格給予被征收人貨幣補(bǔ)償”的規(guī)定，張英德要求對(duì)于25.2㎡的無房產(chǎn)權(quán)證房屋進(jìn)行置換的理由不能成立。（三）依照興政（2011）65號(hào)文件第47條的規(guī)定，
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為一審判決其向張英德支付搬遷費(fèi)、誤工費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)以及計(jì)算沒有依據(jù)的理由亦不能成立。（四）
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴還提出，獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)29809.00元是針對(duì)被拆遷人不存在爭(zhēng)議的情況下拆遷人自愿對(duì)被拆遷人進(jìn)行的額外獎(jiǎng)勵(lì)，現(xiàn)雙方存在爭(zhēng)議，故不應(yīng)給予張英德該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未征得張英德同意的情況下，擅自拆除了張英德名下的房屋，該拆遷行為本身就不具備法律效力，且并未影響
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的整體拆遷進(jìn)度，理應(yīng)給予張英德獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)下29809.00元的補(bǔ)償。另張英德在上訴狀中亦不認(rèn)可獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)29809.00元以及
江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司對(duì)其及院落評(píng)估報(bào)價(jià)中附屬物（含無證房屋）評(píng)估價(jià)值為18507.00元。一審法院曾對(duì)張英德本人做過一份詢問筆錄，張英德在筆錄中明確表示“我對(duì)2008年9月8日被告（
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）提交的價(jià)值評(píng)估報(bào)告所報(bào)的無證房及附屬物價(jià)值均認(rèn)可，同時(shí)認(rèn)可被告予以29809.00元的獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”，并在筆錄后注明“屬實(shí)”，簽有本人姓名及時(shí)間，二審?fù)徶袕堄⒌乱喑姓J(rèn)系其本人簽字，故其該項(xiàng)上訴理由不能成立。三、張英德上訴還提出其在一審提交的起訴書中明確列明案由為“財(cái)產(chǎn)侵害糾紛”，而一審法院卻以“房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛”為案由進(jìn)行審理錯(cuò)誤。張英德在上訴狀已經(jīng)表示其對(duì)于要求
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償房屋內(nèi)物品損失的訴訟請(qǐng)求在本案中不予主張，故一審法院將案由確定為“房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛”，并針對(duì)房屋拆遷等產(chǎn)生的一系列安置補(bǔ)償問題進(jìn)行審理并無不當(dāng)。綜上，
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及張英德的上訴理由均不能成立，本院均不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)23600.00元人民幣，由上訴人
興隆縣天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及上訴人張英德各承擔(dān)11800.00元人民幣。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)張認(rèn)眾
代理審判員王立娟
代理審判員魏華
裁判日期
二〇一五年十一月二十三日
書記員
書記員王一凡
