審理法院：懷化市中級人民法院
案號：（2015）懷中民一終字第25號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-01-30
審理經(jīng)過
上訴人李曉林因與被上訴人懷化好安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱好安居公司）、被上訴人金林松房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服湖南省懷化市鶴城區(qū)人民法院（2014）懷鶴民一初字第984號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月12日受理后，依法組成合議庭于2015年1月27日公開開庭審理了本案。上訴人李曉林的委托代理人梁榮、被上訴人金林松及其委托代理人李光家、被上訴人懷化好安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人丁健到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院查明：2010年11月28日，好安居公司（甲方）因開發(fā)“新天地城市廣場”項目，與金林松（乙方）簽訂《房屋拆遷補償安置合同》，約定：甲方拆遷乙方所有的房屋（戶名金林松，房產(chǎn)證號：懷房權(quán)證字第××號，國有土地使用權(quán)證號：懷國用（2005）第出231號，總產(chǎn)權(quán)面積1284.87平方米）；門面按1：1補償給乙方，甲方確保乙方的門面臨人民北路的臨街長度為15.2米，即四個門面，每個門面寬度3.8米，臨街長度定下后，根據(jù)應補門面面積，往步行街延伸長度；二樓及以上樓層按產(chǎn)權(quán)面積1：1.3補償產(chǎn)權(quán)面積，具體位置在項目開盤后由乙方選定6樓以上的房屋；甲方為乙方辦理乙方名義下的土地、房產(chǎn)兩證，所需的稅費由甲方全額承擔，兩證在交房后一年內(nèi)辦完，同時還就過渡期限等內(nèi)容進行了約定。2010年11月29日，好安居公司（甲方）與原告（乙方）簽訂《房屋拆遷補償安置補充協(xié)議》，其中約定一樓門面產(chǎn)權(quán)置換，從原《合同》中房屋面積置換比例1：1提高到1：1.08?！靶绿斓爻鞘袕V場”項目完成后，2013年10月5日，好安居公司交付了原告一樓門面共7個（111、112、113、114、118、119、155號）。2013年12月25日，金林松與好安居公司就交房后的相關(guān)事宜形成《拆遷安置紀要》，雙方就實際面積的補償進行了結(jié)算，確定一樓應補原告套內(nèi)建筑面積293.718平方米，實補了七個門面（111、112、113、114、118、119、155號）套內(nèi)建筑面積283.09平方米，差額面積部分由好安居公司再折價補償105萬元，一樓的155號門面金林松委托好安居公司統(tǒng)一出租，該門面出租給了張春艷（租賃期限自2013年11月24日至2018年11月24日）。此后，金林松收取了該門面的相應租金。2014年8月19日，好安居公司承諾：關(guān)于房產(chǎn)辦證的問題，我們將積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，力爭在2014年12月31日以前辦好。2014年6月28日，好安居公司與李曉林簽訂《商品房買賣合同》，約定好安居公司將其開發(fā)的“新天地城市廣場”門面15個（含本案涉及的155號門面）出售給李曉林，好安居公司于2014年6月20日開具收據(jù)收取了購房款500萬元，但這筆500萬元的購房款是肖晚霞于2014年6月13日轉(zhuǎn)賬支付的，李曉林對該筆500萬元購房款的支付并不知情。
另查明，2014年9月27日，好安居公司向金林松夫婦出具承諾書1份，承認其公司與李曉林之間實際上是借貸關(guān)系，借了李曉林本金500萬元，利率是月息6分，其公司與李曉林之間就155號門面（屬金林松的拆遷安置房）簽了假購房合同。
一審法院認為
原審法院認為：金林松以其擁有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的自有房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式，與好安居公司達成了《房屋拆遷補償安置合同》及《房屋拆遷補償安置補充協(xié)議》的合同約定，該合同約定明確了拆遷人（被告好安居公司）以位置、用途特定的房屋對被拆遷人（原告）予以補償安置，雙方之間的拆遷補償安置協(xié)議內(nèi)容未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，意思表示真實，合法有效。金林松與好安居公司之間的拆遷補償安置協(xié)議，本質(zhì)上是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換為補償方式的以物易物的互易合同，該協(xié)議不僅對房屋的補償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內(nèi)容進行約定，而且對安置用房的位置、用途也作了明確的約定，因此，該協(xié)議約定的標的物（即安置用房）具有了特定性。依照《最高人民法院﹤關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》第七條之規(guī)定，金林松對該協(xié)議約定的安置用房的債權(quán)依法具有了物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先效力（即視為一種特種債權(quán)），而特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)作為一種特殊的具有擔保物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán)，其優(yōu)先權(quán)由法律直接規(guī)定而無須公示，故金林松對該協(xié)議約定的安置用房的特種債權(quán)具有對抗第三人的排他性效力，金林松要求好安居公司履行雙方之間簽訂的《房屋拆遷補償安置合同》的訴訟請求，予以支持。好安居公司作為拆遷人（相對于原告），又于2014年6月28日與李曉林簽訂《商品房買賣合同》，將其與金林松之間拆遷補償安置協(xié)議中約定的155號門面出售給李曉林，好安居公司的該民事行為相對于金林松來說是一種侵權(quán)行為。李曉林與好安居公司于2014年6月28日簽訂的《商品房買賣合同》，雖然李曉林據(jù)此擁有該合同約定的155號門面的債權(quán)請求權(quán)，但金林松與好安居公司之間的《房屋拆遷補償安置合同》于2010年11月28日就早已簽訂，金林松也于2013年10月5日就已經(jīng)收取了該155號門面并行使了占有、管理收益權(quán)，且因金林松對該155號門面擁有對抗第三人的排他性效力的物權(quán)優(yōu)先效力的特種債權(quán)，故好安居公司應依法交付該155號門面給原告，李曉林不能取得該155號門面，可依法向好安居公司主張違約賠償責任。金林松（乙方）與好安居公司（甲方）簽訂的《房屋拆遷補償安置合同》約定“甲方為乙方辦理乙方名義下的土地、房產(chǎn)兩證，所需的稅費由甲方全額承擔，兩證在交房后一年內(nèi)辦完”，金林松于2013年10月5日就已經(jīng)收取了該合同約定的155號門面，好安居公司至今已交房給金林松使用了一年多，且好安居公司又書面承諾了在2014年12月31日以前辦好房屋產(chǎn)權(quán)證，故依約應為金林松辦理好該155號門面的房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證，考慮到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證需政府職能部門行政審批，綜合本案案情，酌定好安居公司在本判決生效后60日內(nèi)為金林松辦理好房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百七十五條，《最高人民法院＜關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋＞》第七條、第十八條之規(guī)定，判決如下：一、被告懷化好安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行其與原告金林松簽訂的《房屋拆遷補償安置合同》；二、被告懷化好安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為原告金林松辦理好新天地城市廣場臨街40棟一樓的155號門面的房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證到原告金林松名下，于本判決生效后60日內(nèi)辦理完畢。案件受理費500元，由被告懷化好安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
上訴人訴稱
宣判后，李曉林不服，上訴稱：一、原判有選擇性地查明認定案情，在事實的認定上偏袒被上訴人一方。1、本案訴爭的155號門面已由上訴人以公平交易的方式購買且辦理了網(wǎng)簽，預告登記程序也已經(jīng)啟動，被上訴人要求155號門面過戶登記已無可能，但一審對這一關(guān)鍵事實沒有做任何認定。2、原審認定上訴人對500萬元的購房款支付不知情，并認定好安居房地產(chǎn)公司給金林松出具的《承諾書》的真實性，完全背離客觀事實。二、原判適用法律不當，判決顯失公正。原判適用最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題司法解釋第七條，與《物權(quán)法》第106條規(guī)定相抵觸。上訴人購買155號門面是在2014年6月，原判應適用物權(quán)法第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定；最高人民法院上述司法解釋于2003年6月1日出臺，物權(quán)法于2007年10月1日頒布實施，當兩者之間的規(guī)定出現(xiàn)抵觸時，無論是從出臺的時間先后還是法律的層級來看，本案均應適用物權(quán)法第106條。請求撤銷原判，依法改判駁回被上訴人金林松的訴訟請求。
被上訴人辯稱
被上訴人好安居公司以及被上訴人金林松當庭答辯稱：一審認定事實清楚，處理正確，請求維持原判。
上訴人李曉林對一審認定其與好安居公司之間的房屋買賣合同關(guān)系為民間借貸關(guān)系有異議、對認定支付500萬元購房款李曉林不知情有異議，對一審認定的其他事實沒有異議。被上訴人好安居公司與被上訴人金林松對一審認定的事實沒有異議。本院對一審查明的事實而各方當事人沒有異議的部分予以確認。
另查明，2014年6月20日，李曉林向好安居公司交納人民幣500萬元房款，2014年6月28日，好安居公司與李曉林簽訂了《商品房買賣合同》，向有關(guān)部門辦理了網(wǎng)簽手續(xù)并申請辦理預告登記，預告登記尚在辦理之中。
還查明，好安居公司于2013年8月將155號門面交付給金林松，金林松委托管理公司于8月31日將該房屋出租給他人并收取了租金。
本院認為
本院認為，本案案由為拆遷安置補償合同糾紛，處理的是拆遷人與被拆遷人之間的法律關(guān)系，即好安居公司與金林松之間的關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持”。拆遷安置合同是一種以物易物的互易合同。被拆遷人在對原房屋擁有所有權(quán)的情況下調(diào)換新的房屋，被拆遷人享有的債權(quán)是特種債權(quán)，有優(yōu)先于其它債權(quán)的效力。李曉林與好安居公司簽訂商品房買賣合同，繳納了全部房款，在職能部門辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，并申請預告登記，是商品房買賣合同關(guān)系；一審法院認定雙方系民間借貸關(guān)系，僅憑好安居公司向被上訴人金林松單方出具的承諾書，明顯證據(jù)不足。李曉林對好安居公司的普通債權(quán)，不能對抗金林松的特種債權(quán)。
關(guān)于上訴人提出應當適用《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定的問題，因李曉林尚未取得爭議房屋的所有權(quán)，不符合該條規(guī)定的善意取得的條件，不能適用《物權(quán)法》的該規(guī)定，上訴人該上訴主張不能成立。綜上所述，原審法院認定事實部分錯誤，但處理恰當，依法應予維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費500元，由上訴人李曉林負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長冷旗幟
審判員周永連
審判員歐曉林
裁判日期
二〇一五年一月三十日
書記員
代理書記員唐紅霞
