審理法院：重慶市南岸區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）南法民初字第07879號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-08-02
審理經(jīng)過(guò)
原告陳碧玉訴被告重慶市南發(fā)城建發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱南發(fā)公司），被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱云天公司），被告重慶立立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱立立公司），第三人孟渝房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案，本院立案受理后，依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳碧玉的委托代理人吳小理、韋楊，被告南發(fā)公司的委托代理人盧亞男到庭參加訴訟。被告云天公司、立立公司及第三人孟渝經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告陳碧玉訴稱，2007年4月11日，被告云天公司和立立公司簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定共同開(kāi)發(fā)“云立.家天下”項(xiàng)目。2008年7月14日，被告南發(fā)公司和云天公司簽訂《危舊房改造拆遷安置房團(tuán)購(gòu)合同》，約定被告南發(fā)公司向云天公司團(tuán)購(gòu)“云立.家天下”項(xiàng)目1#、2#、3#樓有關(guān)房屋用于危舊房改造拆遷安置，云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年內(nèi)為南發(fā)公司指定的被安置人辦理產(chǎn)權(quán)證。2009年1月4日，南發(fā)公司和云天公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，進(jìn)一步明確團(tuán)購(gòu)的1038套安置房屋的具體戶型、房號(hào)和面積。
“云立.家天下”項(xiàng)目原系經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，后經(jīng)云天公司和立立公司申請(qǐng)，重慶市城鄉(xiāng)建委于2009年8月11日作出渝建（2009）394號(hào)《通知》，規(guī)定“云立.家天下”項(xiàng)目中南發(fā)公司所團(tuán)購(gòu)的1038套房屋轉(zhuǎn)為“主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房”。因此，該1038套房屋依法只能專房專用，不屬于可以買(mǎi)賣(mài)的商品房，不能進(jìn)行預(yù)售和辦理網(wǎng)簽登記。
原告系“危舊房改造項(xiàng)目”被拆遷人。原告與被告南發(fā)公司簽訂《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，原告以產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的方式被安置到“云立.家天下”X棟X-X號(hào)房屋，現(xiàn)已接房入住。但至今，被告云天公司不僅未在約定的時(shí)間內(nèi)按照南發(fā)公司的指定為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，更違法將屬于原告的房屋預(yù)售給第三人，并辦理了相應(yīng)網(wǎng)簽登記。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得安置房屋的，應(yīng)予支持?！痹撍痉ń忉寣⒉疬w人的拆遷安置權(quán)特定為準(zhǔn)物權(quán)，具有對(duì)抗第三人的擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性，具有法定的優(yōu)先于一般債權(quán)的優(yōu)先權(quán)，是一種不需要登記公示的優(yōu)先權(quán)。根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，原告作為被安置人，所享有的房屋補(bǔ)償安置權(quán)應(yīng)優(yōu)先于第三人的合同權(quán)利。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求：1、判令被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司和被告重慶立立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司立即履行將“云立.家天下”X棟X-X號(hào)房屋所有權(quán)和國(guó)土使用權(quán)轉(zhuǎn)移至原告名下的義務(wù)（即為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證）；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
原告為證實(shí)其訴稱內(nèi)容，舉示證據(jù)如下：
1、房屋拆遷許可證；2、城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；3、重慶麗城物業(yè)管理有限公司原告入住證明；4、聯(lián)建協(xié)議；5、立立公司委托書(shū)；6、危舊房改造拆遷安置房團(tuán)購(gòu)合同及其補(bǔ)充協(xié)議；7、云天公司、立立公司關(guān)于將云立.家天下項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房的申請(qǐng)；8、重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于同意云立.家天下項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房項(xiàng)目的通知；9、重慶市南岸土地房屋權(quán)屬登記中心查詢證明2份。
被告辯稱
被告南發(fā)公司辯稱，同意為原告辦理產(chǎn)權(quán)證。
被告南發(fā)公司未舉示證據(jù)。
被告云天公司未出庭應(yīng)訴。
被告立立公司未出庭應(yīng)訴，其書(shū)面答辯稱同意協(xié)助辦證。
第三人孟渝未出庭應(yīng)訴。
本院查明
經(jīng)審理查明，2008年7月23日，被告南發(fā)公司取得彈子石正街片區(qū)危舊房改造工程項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》。2008年3月13日，原告作為被拆遷人和作為拆遷人的被告南發(fā)公司簽訂《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，合同主要約定，彈子石片區(qū)危舊房改造二期已依法取得《房屋拆遷許可證》，需要拆遷屬于原告的房屋。原告選擇以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置，安置房位于云立.家天下X號(hào)樓X層X(jué)號(hào)房。合同另對(duì)安置房的面積、單價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)及付款方式等進(jìn)行了約定。原告于2010年7月20日辦理該房屋的接房手續(xù)。
2007年4月11日，被告云天公司和立立公司簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定按風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的原則共同開(kāi)發(fā)“云立.家天下”項(xiàng)目，該項(xiàng)目地點(diǎn)位于南岸區(qū)輔仁路，房屋功能為經(jīng)濟(jì)適用房。
2008年6月21日，立立公司向南發(fā)公司出具委托書(shū)，委托云天公司負(fù)責(zé)與南發(fā)公司協(xié)商簽訂團(tuán)購(gòu)合同和處理相關(guān)事務(wù)。2008年7月14日，云天公司和南發(fā)公司簽訂《危舊房拆遷安置房團(tuán)購(gòu)合同》，主要約定，云天公司愿意將云立.家天下項(xiàng)目變更為危舊房改造拆遷安置房，其項(xiàng)目變更手續(xù)由云天公司負(fù)責(zé)按政府規(guī)定的土地供應(yīng)程序辦理并完善。南發(fā)公司負(fù)責(zé)團(tuán)購(gòu)除商業(yè)及配套用房以外的全部住宅，建筑面積約70000平方米。云天公司應(yīng)在2009年9月31日之前向南發(fā)公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工驗(yàn)收的所有手續(xù)，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案登記證。在交房后一年內(nèi)為南發(fā)公司指定的被安置人辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。2009年1月4日，雙方簽訂《危舊房改造拆遷安置房團(tuán)購(gòu)合同補(bǔ)充協(xié)議（八）》，明確了南發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)房屋套數(shù)、房號(hào)等明細(xì)，即“云立.家天下”以下房屋：1#樓304套、2#樓384套、3#樓350套，共計(jì)1038套，建筑面積70022.34平方米。本案涉訴房屋包含在其中。
2009年8月7日，云天公司和立立公司向重慶市建設(shè)委員會(huì)提出《關(guān)于將云立.家天下項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房的申請(qǐng)》。2009年8月31日，重慶市建設(shè)委員會(huì)作出《關(guān)于同意云立.家天下經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房項(xiàng)目的通知》，同意將云立.家天下項(xiàng)目中70022.34平方米、1038套房屋轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房，建成后全部用于安置南岸區(qū)危舊房改造拆遷戶。
2012年8月23日，云天公司取得南岸區(qū)輔仁路2號(hào)2棟的城鎮(zhèn)房屋初始登記證（106房地證2012字第22750號(hào)）。
另查明，2010年3月16日訟爭(zhēng)房屋辦理商品房網(wǎng)簽至第三人孟渝名下。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原告和被告南發(fā)公司簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得安置房屋的，應(yīng)予支持?！辈疬w安置協(xié)議是拆遷人和被拆遷人約定，以安置房屋與被拆遷人房屋相互交換，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的互易合同。在拆遷安置協(xié)議中，被拆遷人喪失的是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而拆遷人提供的安置房則是尚未建成的房屋，如果將之理解為一般債權(quán)，其可能存在的履行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)極為不利，也極不公平。為保護(hù)被拆遷人的基本生存權(quán)利，司法解釋的該條規(guī)定對(duì)采取所有權(quán)調(diào)換形式，并對(duì)拆遷安置房屋的位置、用途作出明確約定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人進(jìn)行側(cè)重保護(hù)，賦予安置權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的優(yōu)先效力。此權(quán)利是一種法定的優(yōu)先權(quán)，無(wú)需進(jìn)行公示即具有對(duì)抗第三人之效力。
本案中，原告作為被拆遷人，與作為拆遷人的南發(fā)公司簽訂的《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中明確約定采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置（南發(fā)公司通過(guò)購(gòu)買(mǎi)云天公司和立立公司開(kāi)發(fā)的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置系產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一種形式，購(gòu)買(mǎi)的房屋也已被重慶市建委確認(rèn)轉(zhuǎn)為主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房，建成后全部用于安置南岸區(qū)危舊房改造拆遷戶），并對(duì)房屋的位置、用途等進(jìn)行了明確約定，此符合司法解釋規(guī)定之情形。故原告對(duì)安置房屋享有法定的優(yōu)先權(quán)，其效力應(yīng)優(yōu)先于第三人孟渝對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有網(wǎng)簽的權(quán)利。
涉案房屋現(xiàn)已交付原告占有使用，而云天公司也已取得涉案房屋所在樓棟城鎮(zhèn)房屋初始登記證，原告要求辦理產(chǎn)權(quán)證之條件已具備。根據(jù)《危舊房拆遷安置房團(tuán)購(gòu)合同》之約定，云天公司有義務(wù)為南發(fā)公司指定的人即原告辦理產(chǎn)權(quán)證，而南發(fā)公司基于《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》為原告辦理產(chǎn)權(quán)證更是應(yīng)有之義?，F(xiàn)原告要求云天公司辦理過(guò)戶手續(xù)，符合其享有之優(yōu)先權(quán)利的本質(zhì)，也符合各方之間合同的約定，加之南發(fā)公司、立立公司均同意為原告辦理涉案房屋過(guò)戶手續(xù)，故本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，予以支持。因現(xiàn)涉案房屋初始登記已獨(dú)立辦理在云天公司名下，可由云天公司直接履行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移給原告之義務(wù)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)履行將重慶市南岸區(qū)輔仁路2號(hào)“云立.家天下”X棟X-X號(hào)房屋所有權(quán)和國(guó)土使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告陳碧玉名下的義務(wù)。
二、駁回原告陳碧玉其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元，由被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（此款已由原告墊付，被告重慶云天物業(yè)發(fā)展有限公司于判決生效后直接支付原告）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
審判人員
審判長(zhǎng)安娜
人民陪審員鄒崇躍
人民陪審員董澤芬
裁判日期
二〇一五年八月二日
書(shū)記員
書(shū)記員龐丹
