審理法院：成都市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2014）成民終字第6261號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-12-09
審理經(jīng)過
上訴人成都恒利房屋開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱恒利公司）因與被上訴人成都市青羊區(qū)日用雜品公司（以下簡(jiǎn)稱日雜公司）、成都市新錦江舊城改造開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新錦江公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服成都市青羊區(qū)人民法院（2012）青羊民初字第1448號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月12日依法受理，組成合議庭于2014年12月3日公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人恒利公司的委托代理人吳明樹、吳川渝，被上訴人日雜公司的委托代理人饒全福到庭參加訴訟，被上訴人新錦江公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明，成都市草市街125號(hào)房屋屬日雜公司所有。1996年9月11日，日雜公司與恒利公司簽訂一份《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，主要約定，恒利公司拆除日雜公司所有的成都市青羊區(qū)草市街125號(hào)11.5平方米房屋；恒利公司以“恒利大廈”（現(xiàn)名“時(shí)代鋒尚”）中底層11.5平方米的房屋與日雜公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換；恒利公司在日雜公司過渡二年后安置，由于恒利公司不能解決過渡房，恒利公司在過渡期內(nèi)每月付給日雜公司補(bǔ)償費(fèi)15?500元。鼓樓房管所作為代辦拆遷人也在該協(xié)議上蓋章確認(rèn)。協(xié)議簽訂后，日雜公司于同年12月將房屋交給了恒利公司拆除并進(jìn)行自行過渡。在被拆遷房屋位置上，恒利公司修建的“恒利大廈”（后更名為“時(shí)代鋒尚”大廈）竣工驗(yàn)收后，至今，未向日雜公司交付約定安置房屋。1998年7月起至2007年7月期間，恒利公司向日雜公司支付了部分過渡費(fèi)，共計(jì)788?250元。后因恒利公司、錦江公司欠付日雜公司過渡費(fèi)，雙方產(chǎn)生兩次訴訟，經(jīng)成都市青羊區(qū)人民法院及四川省成都市中級(jí)人民法院審理，生效判決判令恒利公司、錦江公司支付日雜公司截至2010年11月1日欠付的過渡費(fèi)542?500元。2011年日雜公司訴至原審法院要求新錦江公司與恒利公司以“時(shí)代鋒尚”大廈底層營(yíng)業(yè)房11.5平方米進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換并交付房屋，并支付2010年11月2日起至實(shí)際返遷之日止的過渡補(bǔ)償費(fèi)。原審法院于2011年5月20日作出（2011）青羊民初字第922號(hào)民事判決書，駁回日雜公司要求以時(shí)代鋒尚”大廈底層營(yíng)業(yè)房11.5平方米進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換的訴訟請(qǐng)求，判決恒利公司和新錦江公司按每月15?500元支付從2010年11月2日起至日雜公司起訴要求承擔(dān)無法安置的賠償責(zé)任之日止期間的過渡費(fèi)。2012年3月15日，日雜公司訴至原審法院要求賠償損失及支付過渡費(fèi)。
另查明，“時(shí)代鋒尚”大廈原由恒利公司單獨(dú)開發(fā)。2003年10月16日，恒利公司與新錦江公司簽訂一份《聯(lián)建協(xié)議》，主要約定，恒利公司與新錦江公司聯(lián)合開發(fā)“時(shí)代鋒尚”大廈，該大廈目前±0.00一下一至三層及±0.00以上一至八層的主體工程已修建完畢，實(shí)際投入44000000元；恒利公司已投入的44000000元作為聯(lián)建投資，對(duì)該項(xiàng)目不再投入資金；新錦江公司以“時(shí)代鋒尚”大廈項(xiàng)目續(xù)建工程所需的全部費(fèi)用作為聯(lián)建投資，雙方按投資比例分成；聯(lián)建原則為“聯(lián)合修建、共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、按投資比例及工作成果分成”。該協(xié)議還對(duì)聯(lián)建項(xiàng)目的管理等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
2004年11月16日，新錦江公司取得了成都市青羊區(qū)草市街123-127號(hào)的2?687.08平方米的國(guó)有土地使用權(quán)證，與恒利公司成為上述國(guó)有土地的共同使用權(quán)人。
2005年6月12日，恒利公司與新錦江公司簽訂一份《備忘錄》，雙方對(duì)投資、銷售事宜、善后工作等作了約定。
再查明，恒利公司與新錦江公司聯(lián)建的建成后的現(xiàn)狀是：以地平面為準(zhǔn)，其地平面以上的半層與地平面以下的半層組成一層，在該層房屋基礎(chǔ)上，有露天階梯數(shù)梯，若要到該大樓的樓上，要走完露天階梯后才能到達(dá)上樓的電梯口。恒利公司將該“時(shí)代鋒尚”大廈的1-3層出售給了成都銀行德盛支行，成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處于2009年8月14日向成都銀行德盛支行頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書。新錦江公司將地平面以上的半層與地平面以下的半層組成的樓層出售給了安徽恒尚置業(yè)有限公司，并在成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處進(jìn)行了登記?，F(xiàn)恒利公司與新錦江公司已無房安置日雜公司。
原審法院受理的（2012）青羊民初字第299號(hào)房屋拆遷安置合同糾紛案件審理中，成都市青羊區(qū)房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱青羊房管局）作為原告訴被告恒利公司、新錦江公司及第三人日雜公司，青羊房管局申請(qǐng)對(duì)位于成都市青羊區(qū)草市街123-127號(hào)時(shí)代鋒尚底層營(yíng)業(yè)房的市場(chǎng)價(jià)值及月租金價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，四川鵬程房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司受原審法院委托進(jìn)行評(píng)估并于2013年7月12日出具《報(bào)告書》，結(jié)論為草市街123-127號(hào)時(shí)代鋒尚底層營(yíng)業(yè)房市場(chǎng)價(jià)值單位均價(jià)為33870元／平方米，月租金為89元／平方米／月。日雜公司主張按此《報(bào)告書》的評(píng)估結(jié)論主張其損失，恒利公司對(duì)《報(bào)告書》的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為應(yīng)由新錦江公司承擔(dān)責(zé)任。
本案中日雜公司請(qǐng)求判令：1、新錦江公司與恒利公司因不按約定進(jìn)行安置，按原地段臨街營(yíng)業(yè)房重置價(jià)一倍標(biāo)準(zhǔn)賠償損失9?200000元；2、新錦江公司與恒利公司支付停業(yè)停工期間過渡補(bǔ)償費(fèi)每月15?500元（自2012年3月15日起至損失賠償款實(shí)際支付之日止）。原審?fù)徶校针s公司變更第1項(xiàng)訴請(qǐng)為要求按評(píng)估報(bào)告的結(jié)論主張損失。
以上案件事實(shí)有日雜公司的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、恒利公司及新錦江公司的工商信息查詢通知單、《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》1份、（2008）成民終字第2337號(hào)民事判決書、（2011）青羊民初字第922號(hào)民事判決書、《聯(lián)建協(xié)議》、《備忘錄》、房產(chǎn)證、《報(bào)告書》及開庭筆錄等證據(jù)在案佐證，并經(jīng)當(dāng)事人公開開庭舉證、質(zhì)證，具有證明力，予以采信。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為，日雜公司與恒利公司于1996年9月11日簽訂的《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》及恒利公司與新錦江公司簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》，均系合同訂立方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，合同訂立方當(dāng)事人應(yīng)按照合同行使權(quán)利和履行義務(wù)。
（一）關(guān)于新錦江公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的問題，原審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十八條“財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有?！餐灿腥藢?duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！钡囊?guī)定，《聯(lián)建協(xié)議》約定的聯(lián)建原則及恒利公司與新錦江公司為聯(lián)建房屋之國(guó)有土地使用權(quán)證登記的共有人，新錦江公司應(yīng)對(duì)恒利公司為修建時(shí)代鋒尚大廈的拆遷行為承擔(dān)共同的責(zé)任。故新錦江公司主張不承擔(dān)安置補(bǔ)償責(zé)任的抗辯理由不成立。
（二）關(guān)于損失。根據(jù)《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》的約定，恒利公司安置給日雜公司的房屋是“時(shí)代鋒尚”大廈底層11.5平方米的房屋，因“時(shí)代鋒尚”大廈的底層現(xiàn)已無房安置給日雜公司，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條“一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，因日雜公司以房屋進(jìn)行安置的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，其要求新錦江公司與恒利公司按照四川鵬程房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司出具的《報(bào)告書》載明的價(jià)值賠償其損失的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，故原審法院予以支持，即錦江公司與恒利公司應(yīng)向日雜公司賠償不能安置房屋的損失389505元（應(yīng)補(bǔ)償營(yíng)業(yè)房面積11.5平方米×單位均價(jià)33870元／平方米）。
（三）關(guān)于過渡費(fèi)。如前所述，新錦江公司作為案涉不動(dòng)產(chǎn)的共有權(quán)人應(yīng)與恒利公司對(duì)共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)與恒利公司承擔(dān)共同清償責(zé)任。原審法院已對(duì)2010年11月2日起至日雜公司起訴要求承擔(dān)無法安置的賠償責(zé)任之日止期間的過渡費(fèi)進(jìn)行了確認(rèn)和判決，現(xiàn)恒利公司主張從其起訴要求承擔(dān)無法安置的賠償責(zé)任之日即2012年3月15日起至損失賠償款實(shí)際支付之日止的過渡費(fèi)的訴請(qǐng)，符合《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》的約定及法律規(guī)定，原審法院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、恒利公司、新錦江公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向日雜公司賠償損失389505元；二、恒利公司、新錦江公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)按每月15?500元的標(biāo)準(zhǔn)向日雜公司共同支付從2012年3月15日起至上述第一項(xiàng)款項(xiàng)實(shí)際付清之日止期間的過渡費(fèi)。如果恒利公司、新錦江公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍向日雜公司支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)13?155元，由恒利公司、新錦江公司共同負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，原審被告恒利公司不服，向本院提起上訴。其主要上訴理由為：恒利公司和新錦江公司于2003年10月16日簽訂了《聯(lián)建協(xié)議》，新錦江公司成為“時(shí)代鋒尚”項(xiàng)目的共有人，根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，用于拆遷安置的房屋雖為雙方共有，但一直由新錦江公司掌控，新錦江公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拆遷安置的未完建事宜；新錦江公司背著恒利公司將用于安置的房屋賣給他人，并辦理過戶，新錦江公司應(yīng)當(dāng)負(fù)全部責(zé)任，恒利公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。恒利公司預(yù)留有安置房，由于日雜公司不配合導(dǎo)致新錦江公司擅自將其出賣，日雜公司有過錯(cuò)，責(zé)任應(yīng)自行承擔(dān)。另外，原判認(rèn)定在賠償房屋價(jià)值損失后，又判令支付安置費(fèi)不妥。請(qǐng)求依法改判。
被上訴人辯稱
被上訴人日雜公司答辯稱，一、恒利公司因享有不動(dòng)產(chǎn)的共有權(quán)應(yīng)當(dāng)對(duì)不能安置拆遷房屋承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。二、日雜公司與恒利公司簽訂的拆遷安置協(xié)議書合法有效，恒利公司與新錦江公司應(yīng)當(dāng)依約對(duì)日雜公司在時(shí)代鋒尚大廈底層用11.5平方米面積進(jìn)行安置，不能依約安置時(shí)，恒利公司與新錦江公司共同違約并共同侵害了日雜公司的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，適用法律和判決結(jié)果正確，故請(qǐng)求維持。
被上訴人新錦江公司未到庭亦未作答辯。
二審中，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
本院查明
本院經(jīng)審理查明的案件事實(shí)與原審法院審理查明的案件事實(shí)一致，對(duì)此，本院予以確認(rèn)。
二審中，日雜公司明確表示，其在本案要求賠償房屋損失的的訴訟請(qǐng)求中已包含解除1996年9月11日日雜公司與恒利公司簽訂的《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》的意思表示。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案二審中的焦點(diǎn)為：一、恒利公司是否應(yīng)當(dāng)向日雜公司承擔(dān)責(zé)任。二、日雜公司請(qǐng)求恒利公司、新錦江公司按每月15500元的標(biāo)準(zhǔn)（自2012年3月15日起至損失賠償款實(shí)際支付之日止）支付過渡費(fèi)是否成立。
一、根據(jù)審理查明的案件事實(shí)，1996年9月11日，恒利公司與日雜公司簽訂《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，約定恒利公司對(duì)日雜公司所有的房屋進(jìn)行拆遷并承擔(dān)相應(yīng)的安置義務(wù)，恒利公司系合同的相對(duì)人，應(yīng)向日雜公司承擔(dān)全部合同義務(wù)。至于恒利公司與新錦江公司于2003年10月簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》及其后的一系列協(xié)議，系恒利公司與新錦江公司之間的合同關(guān)系，不能構(gòu)成恒利公司對(duì)日雜公司履行合同義務(wù)的抗辯。故恒利公司以其與新錦江公司之間的約定提出不向日雜公司承擔(dān)責(zé)任的主張不成立。
二、日雜公司提起本案訴訟，要求恒利公司賠償不能安置房屋的損失，其主張應(yīng)當(dāng)包含了解除合同的意思表示，二審中，日雜公司對(duì)此亦予以了再次明確，故在日雜公司房屋不能得到安置的情況下，原判以評(píng)估的房屋價(jià)值確定日雜公司的損失，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為判決生效之日日雜公司與恒利公司之間的《拆除（非住宅）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》已經(jīng)解除，日雜公司應(yīng)當(dāng)?shù)玫桨仓梅课莸臋?quán)利已經(jīng)以貨幣化的方式得以實(shí)現(xiàn)，雙方合同約定的過渡期也已經(jīng)結(jié)束，故雙方約定的過渡費(fèi)15500元亦應(yīng)計(jì)算到此時(shí)為止。
綜上，恒利公司的上訴主張部分成立。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，但適用法律部分有誤。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、維持成都市青羊區(qū)人民法院（2012）青羊民初字第1448號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即：“成都恒利房屋開發(fā)有限責(zé)任公司、成都市新錦江舊城改造開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向成都市青羊區(qū)日用雜品公司賠償損失389505元”；
二、變更成都市青羊區(qū)人民法院（2012）青羊民初字第1448號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即：“被告成都恒利房屋開發(fā)有限責(zé)任公司、成都市新錦江舊城改造開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)按每月15?500元的標(biāo)準(zhǔn)向原告成都市青羊區(qū)日用雜品公司共同支付從2012年3月15日起至上述第一項(xiàng)款項(xiàng)實(shí)際付清之日止期間的過渡費(fèi)?！睘椤俺啥己憷课蓍_發(fā)有限責(zé)任公司、成都市新錦江舊城改造開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)按每月15?500元的標(biāo)準(zhǔn)向成都市青羊區(qū)日用雜品公司支付從2012年3月15日起至本判決發(fā)生法律效力之日止的過渡費(fèi)”；
三、駁回成都市青羊區(qū)日用雜品公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果成都恒利房屋開發(fā)有限責(zé)任公司、成都市新錦江舊城改造開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍向成都市青羊區(qū)日用雜品公司支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)按一審法院確定的負(fù)擔(dān)方式執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)13155元，由成都恒利房屋開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)唐驥
代理審判員胡張映雪
代理審判員龔耘
裁判日期
二〇一四年十二月九日
書記員
書記員李正澤
