審理法院：鹽亭縣人民法院
案號(hào)：（2015）鹽民初字第2601號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-12-10
審理經(jīng)過
原告王云波與被告四川辰東房地產(chǎn)有限責(zé)任公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告王云波的委托代理人李進(jìn)、被告四川辰東房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的法定代表人馮正奎及委托代理人劉丹到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告王云波訴稱，2011年4月，被告與原告協(xié)商一致，自愿將原告房屋拆除進(jìn)行開發(fā)，并約定向原告按面積110.54平方米還住房1套，面積140平方米還門面4間，并于2011年5月8日分別將應(yīng)還原告的1套住房和4間門面簽訂了還房合同。合同約定交房時(shí)間為自開工之日起一年（即2013年6月30日以前），同時(shí)還約定未按期交房將承擔(dān)向原告還房面積工程造價(jià)10%的違約金。2013年9月以來，經(jīng)原告多次催問被告，要求按約履行還房義務(wù)和賠償違約金，被告置若罔聞。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求：（1）判令被告按合同約定向原告交付1套住房，面積110.54平方米，門面4間面積140平方米；（2）由被告向原告支付違約金33381元及過渡安置費(fèi)19500元；（3）本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱
被告四川辰東房地產(chǎn)有限責(zé)任公司辯稱，被告四川辰東房地產(chǎn)有限責(zé)任公司不具備拆遷和改造的資質(zhì)。原告所要求房屋的土地使用權(quán)現(xiàn)不在被告名下，而在川中農(nóng)貿(mào)公司名下。被告沒有與原告簽訂危房改造合同，簽訂者為開發(fā)公司負(fù)責(zé)人趙同雙，被告沒有授權(quán)趙同雙與原告簽訂合同，該合同實(shí)際上是趙同雙個(gè)人與原告協(xié)商的結(jié)果，與公司沒有法律上的利害關(guān)系。被告公司沒有過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任，請(qǐng)求駁回原告對(duì)被告公司的訴訟請(qǐng)求。
本院查明
經(jīng)審理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原告等原居住于文同社區(qū)42戶居民，成立了鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文義路三溪口家和苑業(yè)主委員會(huì)，向城建局、國(guó)土局等相關(guān)部門申請(qǐng)拆除聯(lián)合重建。趙同雙等人經(jīng)人介紹到鹽亭開發(fā)房地產(chǎn)。2010年3月1日，四川辰東投資有限責(zé)任公司成立家和苑項(xiàng)目部，由趙同雙任項(xiàng)目經(jīng)理。四川辰東投資有限責(zé)任公司于當(dāng)日向鹽亭縣工商行政管理局申請(qǐng)?jiān)O(shè)立分公司，2010年4月9日，四川省綿陽市鹽亭縣工商行政管理局向四川辰東投資有限責(zé)任公司鹽亭家和苑項(xiàng)目部頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，執(zhí)照上名稱為四川辰東投資有限責(zé)任公司鹽亭家和苑項(xiàng)目部，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同干道三溪口，負(fù)責(zé)人為趙同雙，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)。2010年8月17日，川中綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)向四川省綿陽市鹽亭縣工商行政管理局申請(qǐng)，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同干道三溪口，負(fù)責(zé)人為趙同雙，經(jīng)營(yíng)范圍為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)籌建。2010年11月29日，鹽亭縣人民政府同意由鹽亭縣國(guó)土資源局代表縣人民政府以拍賣方式向社會(huì)公開出讓包括文同社區(qū)二組在內(nèi)的縣城規(guī)劃區(qū)22宗災(zāi)后重建國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。2011年2月16日，鹽亭縣國(guó)土資源局與四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部、川中綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)有限公司趙同雙簽定成交確認(rèn)書，確認(rèn)四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部、川中綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)有限公司趙同雙以381萬元競(jìng)得該宗建設(shè)用地使用權(quán)。之后，趙同雙以四川辰東投資有限責(zé)任公司名義向國(guó)土局繳納了相關(guān)費(fèi)用。2011年7月18日，經(jīng)四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部與鹽亭縣川中綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)有限公司申請(qǐng)，家和苑1、2宗土地使用權(quán)人更名為鹽亭縣川中綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)有限公司。2011年8月4日，原鹽亭縣發(fā)展和改革局對(duì)四川辰東投資有限責(zé)任公司在鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同社區(qū)二組商住建設(shè)進(jìn)行備案，項(xiàng)目名稱為：鹽亭縣商貿(mào)都城項(xiàng)目，2012年4月23日，鹽亭縣房管所向被告四川辰東投資有限責(zé)任公司頒發(fā)“商貿(mào)都城”商品房預(yù)售許可證。經(jīng)雙方多次商談后，2011年5月8日，四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部作為乙方與王云波作為甲方簽訂“危舊房聯(lián)合改建還房合同”，合同載明：一、經(jīng)甲、乙雙方商定，通過各戶抽簽形式確定，乙方同意將8幢2單元1樓--號(hào)新建成成品門面共約35（左右）平方還于甲方。二、還房標(biāo)準(zhǔn)：1.經(jīng)甲乙雙方商定，甲乙各方認(rèn)可，將乙方建好的成品住房的——單元的——樓作為還房樓層，由甲方還房戶抽簽確定。2.還戶按城建成品標(biāo)準(zhǔn)，外窗為多銀白色鋁合金窗（鋁合金厚度0.9MM，玻璃為4MM），普通防盜門進(jìn)戶門一道，如不愿安防盜門的，由乙方向甲方按每戶補(bǔ)助......略。3.簽訂還房合同，甲方各戶必須將全部舊房土地審批手續(xù)交與乙方，如有遺失，由社區(qū)出具證明，以便乙方辦手續(xù)之用。4.新房交付甲方后，由乙方將各戶新證（房產(chǎn)證、土地使用證）辦齊交與甲方各用戶，一切辦證費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。5.甲、乙雙方簽定還房合同后，在約定時(shí)間內(nèi)，甲方必須將現(xiàn)有的舊房（除電器設(shè)備、家具等日常生活用品外）完整交與乙方，由乙方全權(quán)處理舊房拆除，并歸乙方所有。6.甲方各戶凡超面積部份，還房戶按當(dāng)?shù)赝瑯菍邮袌?chǎng)價(jià)優(yōu)惠200元／平方米給乙方付款，但每戶不得超過20平方米左右，如還房面積不夠，乙方則按當(dāng)?shù)赝瑯菍邮袌?chǎng)價(jià)由乙方付款給甲方。7.甲方從城建局下達(dá)開工通知之日起，乙方施工期限為一年，交房期限為一年半，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害，工期順延，但不得超過三個(gè)月，凡超期，各還房戶租房租金由乙方負(fù)責(zé)支付，每戶200元／月。8.甲乙雙方簽定還房合同后，交房后兩年期滿乙方為甲方兩證辦理齊全（房產(chǎn)證、土地使用證）交予各還房戶。......略。13.甲方需要賣房必須經(jīng)過四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部代售。14.甲方實(shí)還面積超出應(yīng)還面積，甲方必須按交房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)給乙方結(jié)清超出面積全部房款，否則乙方拒交還房鑰匙。15.本合同一經(jīng)雙方簽字后（蓋章或指?。?，立即生效，如有違約處違約方賠償守約方所還房屋面積工程造價(jià)10%的違約金，以及承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。甲方原告王云波簽字捺印，乙方法定代表人處有趙同雙簽名，協(xié)議上蓋有“四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部”印章。當(dāng)日，原告王云波又簽訂了四份“危舊房聯(lián)合改建合同”，合同內(nèi)容相同，僅還房位置及面積不同，分別為8幢2單元1樓--號(hào)新建成成品門面共約35（左右）平方，8幢2單元1樓—號(hào)新建成成品門面共約35（左右）平方，8幢2單元1樓—號(hào)新建成成品門面共約35（左右）平方，5幢1單元11樓1號(hào)新建成成品住房共約110.54平方。合同簽定后，原告王云波的房屋被拆除。
2011年5月，家和苑項(xiàng)目開始動(dòng)工，2012年6月該工程停工，之后，家和苑居民不斷到縣政府上訪。2015年，被告公司法定代表人馮正奎因涉嫌非法吸收公眾存款罪被刑事拘留。另查明，2010年3月1日，四川辰東投資有限責(zé)任公司（甲方）與家和苑項(xiàng)目部（乙方）簽訂工程管理合同，約定甲方同意乙方使用甲方資質(zhì)開發(fā)家和苑工程，乙方向甲方交納管理費(fèi)4萬元。乙方在整個(gè)開發(fā)和施工過程中所涉及的一切民事糾紛和不安全事故引發(fā)的民事和經(jīng)濟(jì)責(zé)任全部由乙方自行負(fù)責(zé)了結(jié)，甲方不承擔(dān)任何民事和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。該開發(fā)工程乙方與各業(yè)主所簽訂的一系列合同的履約全部由乙方自己負(fù)責(zé)處理，甲方對(duì)乙方與該片區(qū)的業(yè)主所簽訂的合同不承擔(dān)任何民事和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。2010年，四川辰東投資有限責(zé)任公司證明：鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同干道三溪口開發(fā)的鹽亭縣川中綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)暫定為“商貿(mào)都城”，由四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部開發(fā)出來的項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)一切歸趙同雙所有。2013年6月3日，四川辰東投資有限責(zé)任公司更名為四川辰東房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部并未更名。另查明，現(xiàn)家和苑項(xiàng)目部1、2、3、4號(hào)樓主體工程基本已完工，均沒有進(jìn)行竣工驗(yàn)收，其他號(hào)樓尚未動(dòng)工，其建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用地單位為四川辰東投資有限責(zé)任公司。
上述事實(shí)，有當(dāng)事人的陳述、危舊房聯(lián)合改建還房合同、四川辰東投資有限責(zé)任公司與家和苑工程管理合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、鹽亭縣國(guó)土資源局文件等證據(jù)證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原告在“5.12”地震房屋受損后，與四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部于2011年5月簽訂的“危舊房聯(lián)合改建還房合同”，該協(xié)議約定了原告將原房屋交由四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部拆除，由辰東家和苑項(xiàng)目部重建后，為原告還房，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且沒有違反法律規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行。但該工程在1、2、3、4號(hào)樓的主體尚沒有完工進(jìn)行驗(yàn)收的情況下，因資金問題于2012年6月停止建設(shè)，其他號(hào)樓尚未修建，距今已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)近四年時(shí)間未再動(dòng)工建設(shè)和辦理相關(guān)手續(xù)，四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部已經(jīng)以其行為表明不再履行協(xié)議，現(xiàn)原告要求被告按約定交付房屋，而原告所要求的標(biāo)的物甚至尚未修建不符合交付條件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高。本案經(jīng)向當(dāng)事人說明后，其仍不同意變更訴訟請(qǐng)求，現(xiàn)原告要求繼續(xù)履行的事實(shí)基礎(chǔ)尚不成就，而且，開發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，驗(yàn)收合格是房屋交付的法定條件，在涉案房產(chǎn)項(xiàng)目至今未予竣工驗(yàn)收，不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房產(chǎn)項(xiàng)目交付條件。因此，原告要求被告交房的請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于其損失，其可另行通過協(xié)商或訴訟程序另行予以解決。關(guān)于原告主張違約金的問題，由于在合同中約定按工程造價(jià)10%給付違約金，但現(xiàn)工程并未完工，原告對(duì)該主張沒有提供證據(jù)予以支持，本院不予認(rèn)可。由于原告與四川辰東投資有限責(zé)任公司家和苑項(xiàng)目部簽訂的是“危舊房改建還房合同”，而不是房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議中未對(duì)原告主張的過渡安置費(fèi)進(jìn)行約定，因此，原告起訴請(qǐng)求賠償過渡安置費(fèi)的主張，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款、《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條第一款之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論后，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告王云波的訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，本案收取案件受理費(fèi)9008元，由原告王云波承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省綿陽市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)楊劍
審判員王益波
人民陪審員胥平
裁判日期
二〇一五年十二月十日
書記員
書記員王金燕
