審理法院：咸寧市中級人民法院
案號：（2016）鄂12民終827號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-12-07
審理經(jīng)過
上訴人蔣小巧、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金誠公司）因與被上訴人湖北新產(chǎn)業(yè)技師學院［咸寧職業(yè)教育（集團）學校］（以下簡稱湖北技師學院）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2016）鄂1202民初515號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
蔣小巧上訴請求：撤銷一審判決，改判金誠公司支付逾期辦理還建房屋產(chǎn)權證違約金10萬元。事實與理由：上訴人與金誠公司簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定金誠公司于2009年12月31日前為上訴人辦好房屋所有權證和國有土地使用權證，時至2015年12月底金誠公司沒有向其交付房屋所有權證和土地使用權證，已構成嚴重違約，應按合同約定支付違約金10萬元。
金誠公司上訴請求：撤銷一審判決，改判免除其違約責任。事實與理由：其與蔣小巧簽訂的《房屋拆遷還建合同》中的違約責任條款無效，蔣小巧還建房的建設主體是原湖北省咸寧市衛(wèi)生學校（以下簡稱咸寧衛(wèi)校），金誠公司只是出資單位，不是還建房屋的辦證主體，只能協(xié)助咸寧衛(wèi)校辦理房屋產(chǎn)權證；沒有按時辦理房屋產(chǎn)權證，責任和過錯均在咸寧衛(wèi)校，金誠公司沒有過錯，一審判決金誠公司與咸寧衛(wèi)校之間的法律關系另行處理錯誤；蔣小巧還建房屋實際面積超出約定還建面積，超出部分應按每平方米900元補交購房款，超出《房屋拆遷還建合同》約定多領取的補償款應予退還，并應補交由劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋氐耐恋爻鲎尳?；金誠公司承建的還建房屋按時完工并已交付給蔣小巧使用，沒有影響其房屋居住權，即使遲延辦理房屋產(chǎn)權證，也沒有給蔣小巧造成損失，一審判決50000元違約金明顯偏高。
被上訴人辯稱
針對蔣小巧的上訴，金誠公司答辯意見與其上訴意見一致。
針對蔣小巧的上訴，湖北技師學院辯稱，蔣小巧上訴請求與其無關。
針對金誠公司的上訴，蔣小巧辯稱：《房屋拆遷還建合同》中關于金誠公司辦證義務和辦證時間的約定有效；咸寧衛(wèi)校不是合同相對人，也不是還建房屋的辦證主體，其是否有過錯，應否承擔責任與本案無關；金誠公司提出其應退還多領的拆遷補償款和補交土地出讓金及購房款的請求，不屬于本案的審理范圍；金誠公司認為一審判決的違約金過高無法律依據(jù)。
針對金誠公司的上訴，湖北技師學院辯稱：本案系因房屋拆遷安置補償合同產(chǎn)生的糾紛，與其沒有關聯(lián)；合同中并未約定其承擔辦理房屋產(chǎn)權證的義務，其不是辦理還建房屋產(chǎn)權證的責任主體。
蔣小巧向一審法院起訴請求：判令金誠公司繼續(xù)履行《房屋拆遷還建合同》，辦理還建房屋所有權證和出讓土地使用權證，向其支付違約金10萬元，賠償延遲辦理房屋權屬證書的經(jīng)濟損失。
一審法院認定事實：2006年9月8日，金誠公司與咸寧衛(wèi)校簽訂《土地出讓合同書》，約定由金誠公司出資在新衛(wèi)校旁還建4幢計102套職工宿舍，每套平均面積為140㎡，用于安置老校區(qū)搬遷職工，還建房土地含在金誠公司出資征收的40畝土地內(nèi)。另約定金誠公司出資在新衛(wèi)校旁征地40畝，用于咸寧衛(wèi)校發(fā)展預留用地，該地由乙方全額出資辦理相關手續(xù)，以咸寧衛(wèi)校名義辦理劃撥用地土地使用證。2007年9月12日，金誠公司與咸寧衛(wèi)校根據(jù)《土地出讓合同書》簽訂了一份《補充協(xié)議書》，約定還建房辦理房產(chǎn)證及土地證，咸寧衛(wèi)校應該爭取各項政策最大優(yōu)惠，金誠公司給予積極配合辦理相關證件代交各種費用。同年6月6日，咸寧衛(wèi)校以其名義作為建設單位在規(guī)劃管理部門辦理了拆遷還建住宅樓的建設工程規(guī)劃許可證。此后，金誠公司與咸寧衛(wèi)校職工蔣小巧簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定蔣小巧自愿選擇一棟三單元三層301室，面積為140㎡（后房屋登記面積為142.28㎡），超出還建面積的部分按900元／㎡由蔣小巧補償給金誠公司；約定金誠公司在2009年12月31日前為蔣小巧辦理房屋所有權證、土地使用權證，雙方不得無故違約，若有一方違約則由違約方支付對方違約金10萬元。合同簽訂后，蔣小巧退出拆遷房屋并交出鑰匙及房屋所有權證、土地使用權證。金誠公司亦按約將建好的還建房屋交付給蔣小巧使用。后金誠公司未能在2009年12月31日前為蔣小巧辦好房屋產(chǎn)權證和土地使用權證，到2013年11月25日、2015年2月3日才將蔣小巧的房屋所有權證、土地使用證交付給咸寧衛(wèi)校發(fā)放，但咸寧衛(wèi)校未能及時交付給蔣小巧。同時查明，咸寧衛(wèi)校已于2013年合并到咸寧職業(yè)教育（集團）學校，2015年1月，咸寧職業(yè)教育（集團）學校更名為湖北新產(chǎn)業(yè)技師學院［咸寧職業(yè)教育（集團）學校］。
一審法院認為：蔣小巧與金誠公司訂立的《房屋拆遷還建合同》是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反我國法律的禁止性規(guī)定，合法有效。雖然該合同是以金誠公司與咸寧衛(wèi)校訂立的《土地出讓合同書》和《補充協(xié)議書》為依據(jù)訂立的，《房屋拆遷還建合同》的履行受制于《土地出讓合同書》和《補充協(xié)議書》的履行。但根據(jù)合同的相對性、公平性原則，不能因此免除金誠公司的逾期辦證違約責任，蔣小巧要求金誠公司承擔逾期辦證違約責任，應予支持。因蔣小巧沒有提供證據(jù)證明金誠公司的違約行為給其造成的實際損失，其要求金誠公司支付10萬元違約金數(shù)額過高，依法應予以調整。蔣小巧要求金誠公司繼續(xù)履行辦證義務，現(xiàn)金誠公司已經(jīng)辦理好了房屋所有權證和土地使用權證。金誠公司提出合同中逾期辦證承擔違約責任條款無效的理由不成立，不予采納。金誠公司提出未能按時辦證的過錯責任在咸寧衛(wèi)校，應由咸寧衛(wèi)校承擔責任的抗辯意見，屬另一法律關系，應另行主張權利。咸寧衛(wèi)校認為其在本案中不應承擔責任的理由成立，應予以采納。因蔣小巧沒有證據(jù)證明金誠公司違約行為給其造成損失，金誠公司主張約定違約金過高有事實和法律依據(jù)，可適當減少。判決：一、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)一次性支付蔣小巧逾期辦理還建房屋產(chǎn)權證違約金人民幣50000元；二、咸寧市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)向蔣小巧交付還建房的房屋所有權證和土地使用權證；三、湖北新產(chǎn)業(yè)技師學院［咸寧職業(yè)教育（集團）學校］在本案中不承擔責任；四、駁回蔣小巧的其他訴訟請求。案件受理費1050元，由金誠公司承擔。
本院查明
二審中，當事人沒有提交新的證據(jù)。一審認定的事實清楚，本院對一審查明的事實予以確認。本院另查明：咸寧衛(wèi)校為積極配合咸寧市溫泉舊城區(qū)改造，依照相關程序將咸寧市溫泉路68號咸寧衛(wèi)校原老校區(qū)土地及附著物整體出讓給金誠公司；金誠公司負責出資在新咸寧衛(wèi)校旁（咸寧市咸寧大道138號）征地40畝，用于咸寧衛(wèi)校發(fā)展預留用地及還建職工宿舍，涉案還建房占用的土地在金誠公司出資征地的40畝內(nèi)。此后，金誠公司按照2007年9月12日與咸寧衛(wèi)校的《補充協(xié)議書》約定，在新校區(qū)旁征地建造還建職工宿舍住宅小區(qū)，共三幢114套。2009年8月2日，咸寧市人民政府向土地使用權人咸寧衛(wèi)校頒發(fā)了咸國用（2009）第128號劃撥土地使用權證。2009年12月29日，咸寧市房地產(chǎn)管理局為涉案的1幢、2幢、3幢還建房頒發(fā)了咸寧市房權證溫泉字第00025269號、第00025270號、第00025271號房屋所有權總證，明確房屋所有人為咸寧衛(wèi)校，規(guī)劃用途為住宅，土地使用權取得方式為劃撥。2013年7月，金誠公司將房屋所有權證分戶到個人，為蔣小巧辦理了房屋所有權證，并于2013年11月25日交付給咸寧衛(wèi)校李濤、樊斌。2014年5月19日，咸寧衛(wèi)校張貼公告，通知蔣小巧等拆遷還建戶領取房屋所有權證。2015年2月3日咸寧衛(wèi)校從金誠公司領取了蔣小巧的土地使用權證，但未發(fā)放給蔣小巧。
本院認為
本院認為：《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當嚴格按照合同的約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，金誠公司與蔣小巧簽訂的《房屋拆遷還建合同》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)關于合同效力的強制性規(guī)定，該合同為有效合同，合同雙方應按合同約定全面履行自己的義務。關于辦理還建房房屋所有權證和土地使用權證的責任，雙方在《房屋拆遷還建合同》中作出了明確約定，應由金誠公司于2009年12月31日前為蔣小巧辦理，金誠公司未依法履行義務，構成違約，依法應承擔違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。違約金兼有賠償與懲罰的雙重性質，但賠償非違約方的損失仍是主要功能，違約造成的實際損失是衡量違約金是否過高的基本標準。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，金誠公司及時向蔣小巧交付了房屋，未影響蔣小巧對房屋的居住使用，蔣小巧也未能提供證據(jù)證明因遲延辦理房屋產(chǎn)權證給其造成的實際損失，且目前房屋產(chǎn)權證已經(jīng)辦理，一審兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及實際損失等因素，認定合同約定的違約金10萬元過高，符合本案實際，判決金誠公司承擔違約金50000元并無不當。金誠公司上訴要求蔣小巧退還多領取的補償款、補交土地出讓金，補交超出還建面積購房款問題，因其一審時未提出反訴請求，且其主張的該債權與蔣小巧的違約金請求權性質不同，不能相互抵銷，二審時雙方亦不能達成調解協(xié)議，金誠公司可另行主張權利。
綜上，金誠公司及蔣小巧的上訴請求均不能成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1050元，由上訴人金誠公司與蔣小巧各負擔525元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長胡應文
審判員陳繼高
審判員孫蘭
裁判日期
二〇一六年十二月七日
書記員
書記員羅凱
