審理法院：灌云縣人民法院
案號：（2014）灌民初字第0185號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-06-16
審理經(jīng)過
原告姜其華與被告連云港富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人孫延生、杜佳霞房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，江蘇省灌南縣人民法院于2013年10月31日立案受理后，依法由江蘇省連云港市中級人民法院于2013年12月20日指定本院管轄。本院于2014年1月13日立案受理后，依法組成合議庭于2014年6月13日公開開庭進行了審理。原告姜其華的委托代理人蔣鳳領，被告連云港富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人王灌連到庭參加訴訟。第三人孫延生、杜佳霞經(jīng)本院合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告姜其華訴稱，2009年4月26日，原、被告就房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換等事宜達成協(xié)議，約定：原告將位于衛(wèi)生局家屬區(qū)面積為87.2平方米的住房交由被告拆除，被告同意將華富世家在建的1幢乙單元201室（面積為87.58平方米）的商住房置換給原告。交付日期為2010年8月底，逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租費，后因延期交付發(fā)生爭議，2011年11月18日雙方在房管部門的協(xié)調(diào)下，雙方代表在縣房管局三樓以會議紀要形式形成7點共識，紀要中約定從房產(chǎn)置換協(xié)議規(guī)定的交房時間次日計算，開發(fā)單位每逾期一日，以置換房總價款萬分之0.8的數(shù)額承擔原告違約金；調(diào)換面積在3﹪以內(nèi)由拆遷戶以首期開盤價支付房款，超出3﹪的由開發(fā)商讓利3平方米，3平方米以外的由拆遷戶按開盤價補齊。協(xié)議簽訂后至今，被告未按協(xié)議履行交房等相關義務，還將置換房以房屋買賣合同形式抵押給第三人，嚴重侵犯了原告的合法權益。為此，特訴至法院，請求：一、要求被告限期交付房屋并辦理產(chǎn)權登記；二、要求法院確認被告與第三人簽訂的編號為LYGSPF2012215221合同無效；三、要求被告給付搬家安置費26510元；四、要求被告給付違約金，自2010年8月31日起，每日按照房屋總價值201434元的萬分之五計算違約金，直至房屋符合交付條件實際交付之日止；五、要求被告給付一次性搬家獎勵費6000元；六、被告承擔本案訴訟費。
被告辯稱
被告連云港富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：一、原、被告置換房屋是事實。對原告第一項訴求，因為所開發(fā)的房屋沒有進行驗收，已經(jīng)交由原告實際占有使用；二、同意原告第二項訴求；三、對于原告第三、四、五項訴求沒有依據(jù)，同時原、被告雙方就違約金等費用已經(jīng)結算，其中違約金按照日萬分之五計算沒有依據(jù)。綜上請法院依法判決。
第三人孫延生、杜佳霞未到庭未作陳述。
本院查明
經(jīng)審理查明：
一、2009年4月26日，原告姜其華丈夫倉瑜與被告連云港富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《華富世家地塊房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議》，約定：原告現(xiàn)有住房面積87.2平方米，置換華富世家（施工編號）1幢乙（2）單元201室面積87.58平方米，房屋交付使用所產(chǎn)生的政府相關規(guī)費及配套設施費用由原告自行承擔，按實結算。被告應在2010年8月底交付房屋，逾期由被告支付原告房租費每月200元。協(xié)議簽訂后原告及丈夫瑜將原房屋交予被告拆除。
二、2011年11月18日，華富世家開發(fā)地塊被拆遷人代表丁天德、惠志渠、馮可俊、呂德權（代表原告方）與被告代表程實在灌南縣房產(chǎn)處主持下，形成《關于華富世家開發(fā)地塊拆遷安置矛盾調(diào)解會議紀要》，主要內(nèi)容為：“經(jīng)協(xié)調(diào)達成以下幾點處理意見：1、逾期交房違約金，自房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的交房時間次日起，開發(fā)單位每逾期一日給付置換房屋總價款萬分之0.8的違約金；2、對于置換房屋的超面積問題，按房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議面積超出部分，在3﹪以內(nèi)的，由拆遷戶以首期開盤價補交房款，超出3﹪的部分，開發(fā)建設單位讓利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆遷戶繼續(xù)按開盤價補齊”。該紀要還對其他五個事項達成共識。
三、2012年9月12日，被告與第三人孫延生、杜佳霞簽訂商品房買賣合同（合同編號為LYGSPF2012215221），將華富世家（華景苑二期）1幢2（乙）單元201室商品房出售給第三人，單價每平方米2202.158元，總價200000元。該合同已于同日備案。
四、2013年10月16日，被告將涉案房屋交付原告。華富世家1幢房屋至今未經(jīng)驗收合格，由于相關附屬設施不配套，原告雖然領取涉案房屋及汽車庫鑰匙，但沒有實際使用。
五、倉瑜是原告丈夫，于2013年7月26日去世，其和原告共生育四個子女即長子倉思春、次子倉思懷、長女倉桂珍、次女倉桂蘭。2013年3月18日，倉瑜立書面遺囑，明確其和原告夫妻共同財產(chǎn)一套住房共80多平方米歸原告所有。
上述事實，有下列證據(jù)證實：一、原、被告庭審中部分陳述；二、原告舉證的1、原告身份證復印件，2、華富世家地塊房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議復印件，3、華富世家交房傳遞單、結算清單復印件，4、被告與第三人商品房買賣合同復印件，5倉瑜遺囑，6、灌南縣新安鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)居民委員會、灌南縣公安局新安派出所證明。上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
本院認為
本院認為，拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。被告連云港富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告丈夫倉瑜簽訂房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議，將華富世家1幢2（乙）單元201室房屋置換給原告后，又將該房屋出賣給第三人孫延生、杜佳霞，違反了法律的強制性規(guī)定，因此，對原告要求確認被告與第三人簽訂的商品房買賣合同（合同編號為LYGSPF2012215221）無效的訴訟請求，本院依法予以支持。
對于原告要求被告交付華富世家1幢2（乙）單元201室房屋并辦理產(chǎn)權登記的訴訟請求，因該房屋未經(jīng)驗收合格，不具備交付條件，本院依法暫不予支持。
對于原告要求被告給付違約金，自2010年8月31日起至實際交房之日止，每日按照房屋總價值201434元的萬分之五計算違約金，直至房屋符合交付條件實際交付之日止、給付搬家安置費26510元、給付一次性搬家獎勵費6000元的訴訟請求，無事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院均不予支持。
為此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、確認被告連云港富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人孫延生、杜佳霞于2012年9月12日簽訂的合同編號為LYGSPF2012215221的商品房買賣合同無效。
二、駁回原告姜其華其他訴訟請求。
本案案件受理費3780元，由被告連云港富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于連云港市中級人民法院。根據(jù)國務院《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，按不服本判決部分的上訴請求數(shù)額向市中級人民法院預交上訴案件受理費。
審判人員
審判長劉玉新
代理審判員梁承君
人民陪審員姜有遜
裁判日期
二〇一四年六月十六日
書記員
書記員周嵐嵐
