審理法院：南陽市宛城區(qū)人民法院
案號：（2015）宛民初字第1413號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-12-11
審理經(jīng)過
原告朱國有等35人與被告河南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拆遷安置補償合同糾紛一案，原告于2015年5月22日向本院提起訴訟，本院于同日做出受理決定，于7月2日向被告送達了起訴狀副本及相關(guān)應(yīng)訴手續(xù)，于9月8日和其余一同起訴的35案一起公開開庭進行了審理，原告委托代理人孫國祥，被告委托代理人姚舉到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱，原告為蔡莊社區(qū)尚北組的已拆遷戶。2012年4月19日原被告簽訂協(xié)議書并辦理公證。雙方約定：從2014年5月31日前過渡費為按平方米6元支付，從2012年6月1日起到2014年6月1日止，以24個月為限，被告把安置房建設(shè)完畢后交付原告，如被告逾期不能兌現(xiàn)，被告應(yīng)當(dāng)按每平方米12元支付過渡費?，F(xiàn)被告并未把安置房如約交付，自2014年6月1日起應(yīng)按12元標(biāo)準(zhǔn)支付過渡費，但被告僅按6元標(biāo)準(zhǔn)計付至2015年5月31日，現(xiàn)請判令被告支付至交房之日的過渡費。
被告辯稱
被告河南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，1、原告所說的協(xié)議書簽訂雙方為蔡莊社區(qū)尚北村民小組和被告永安公司，原告并未在協(xié)議上簽名，并非協(xié)議的一方，原告不具備訴訟主體資格。2、在協(xié)議履行期間，由于乙方的違約，并未在2012年6月1日前完成建設(shè)安置房的D區(qū)拆遷工作，導(dǎo)致現(xiàn)場不具備建設(shè)安置房的施工條件，工程遲遲無法開工。到2013年10月份拆遷工作完成后被告才動工建設(shè)。工程施工期間，南陽舉辦了全國農(nóng)運會，又發(fā)生了“瘦身鋼筋”事件，按南陽市政府的要求，工程在上述期間停止施工。該情況屬于法律上的不可抗力事件，按照法律規(guī)定24個月的交房期限應(yīng)當(dāng)予以順延，應(yīng)到2016年1月份交工。目前被告完全可以按此時間交付房屋，不具備任何違約行為，不應(yīng)當(dāng)按12元支付過渡費，同意按照原來約定的每平方米6元支付。
根據(jù)原被告的訴辯理由，本院歸納雙方的爭議焦點為，1、原告的訴訟主體資格是否適格。2、被告是否構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。
圍繞爭議焦點原告提交證據(jù)如下：第一組、1、原告的身份證復(fù)印件。2、原告于2009年12月份與南陽市民一房屋拆遷公司簽訂的《城市房屋拆遷補償協(xié)議書》。3、原告于2009年同被告河南永安房地產(chǎn)有限公司簽訂的《蔡莊社區(qū)尚莊村城中村改造項目房屋拆遷安置補償合同》、4、2012年南興民證字468號公證書及公證中的被告同蔡莊社區(qū)尚北組已拆遷戶簽訂的《協(xié)議書》。原告以上述證據(jù)證明原告系尚北組已拆遷戶，訴訟主體適格。按照協(xié)議書的約定被告逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照12元標(biāo)準(zhǔn)支付過渡費。也證明了協(xié)議書的乙方就是“已拆遷戶”。
第二組、1、被告河南永安房產(chǎn)公司工商登記信息。2、被告河南永安房產(chǎn)公司工商變更信息。原告以上述證據(jù)證明被告公司基本情況。
第三組、1、2013年7月9日被告河南永安房產(chǎn)開發(fā)公司同宛城村拆遷戶45戶簽訂的《拆遷安置補充協(xié)議》。2、（2014）宛民初字第1983號民事判決書。3、（2015）南民終字第00417號民事判決書。原告以上述證據(jù)證明協(xié)議書是同尚北組已拆遷戶簽訂并非同尚北組簽訂的，且被生效的法律文書所確認(rèn)。
第四組、1、2012年4月19日的協(xié)議書前稿（4月10日）。2、2011年6月26日蔡莊社區(qū)尚北組102戶已拆遷戶向南陽市政府上訪所遞交的信函。3、蔡莊社區(qū)居民委員會致南陽市規(guī)劃局的函。4、宛漢辦字92012028號文件。5、部分已拆遷戶對2012年4月19日簽訂的《協(xié)議書》的《有關(guān)情況說明》。原告以上述證據(jù)證明協(xié)議書的簽訂背景和簽訂過程，證明協(xié)議書是尚北組已拆遷戶而非尚北組。
對原告提交的證據(jù)，被告質(zhì)證認(rèn)為：對第一組證據(jù)1、2、3、4無異議。但需要指出的是公證書中的協(xié)議并非原告本人所簽，是尚北村民小組和蔡莊社區(qū)居委會所簽，原告不能依據(jù)本協(xié)議主張權(quán)利。對第二組證據(jù)無異議。對第三組證據(jù)1無異議，對證據(jù)2、3原告所提出的證明方向有異議，該證據(jù)不能證明原告的證明目的。第四組證據(jù)中，協(xié)議書前稿不能作為本案證據(jù)使用，因為上面并沒有被告的簽章，且其內(nèi)容也不能證明原告的證明方向。對證據(jù)3、4無異議。對證據(jù)5，上面原告方七個人的簽名并不知道具體是何人所為，該證據(jù)也證實不了謝廣龍就是代表已拆遷戶。
被告圍繞爭議焦點提交如下證據(jù)，第一組被告提交的證據(jù)同原告提交的公證書及協(xié)議一致。第二組1、提交《南陽市政府下發(fā)加強農(nóng)運會期間建設(shè)工程管理工作的通知》一份。2、提交河南省合立建筑工程有限公司和河南城建建設(shè)集團有限公司于2015年7月27日出具的證明兩份。證明在2014年6月份在南陽市發(fā)生瘦身鋼筋事件后于2014年6月28日至9月28日兩公司按市政府的要求進行停工排查。3、被告所開發(fā)的尚城國際D地塊1#樓和2#樓的兩份開工報告。證明原被告所爭議的安置房1#、2#樓分別于2013年9月20日開工和12月1日開工。4、尚城國際D地塊部分拆遷戶的拆遷協(xié)議。
被告以上述證據(jù)證明在2012年6月前拆遷工作尚未完成，一直到2013年下半年才拆遷完畢，符合施工條件后才開工建設(shè)。在工程施工期間因為農(nóng)運會和瘦身鋼筋事件所耽誤的工期應(yīng)當(dāng)在協(xié)議所確定的24個月當(dāng)中扣除。
對上述證據(jù)原告質(zhì)證認(rèn)為對被告提交的第一組證據(jù)無異議，但是不能夠證明被告的觀點。在協(xié)議上乙方清楚的注明就是“尚北組已拆遷戶”，原告符合訴訟主體身份。對第二組證據(jù)中《南陽市下發(fā)加強農(nóng)運會期間建設(shè)工程管理工作的通知》是被告在互聯(lián)網(wǎng)上下載的，不具備證據(jù)的要素，不能作為證據(jù)使用。而河南省合立建筑工程有限公司和河南城建建設(shè)集團有限公司作為被告項目的承建方同被告之間存在利害關(guān)系，其證言不應(yīng)當(dāng)采信。同時按照法律要求，單位出具證明的出具證明的承辦人應(yīng)當(dāng)簽名，而該兩份證明僅加蓋了一個單位公章，不符合法律規(guī)定的形式要件，屬無效證據(jù)，法院不應(yīng)當(dāng)采納。被告提供的開工報告，開工的前提是符合開工條件才可開工。而D區(qū)的拆遷協(xié)議同本案所公證的協(xié)議是無關(guān)的。
庭前根據(jù)被告的申請，本院對公證書協(xié)議上簽名的尚北組組長謝廣龍和蔡莊社區(qū)居委會主任劉保才進行了調(diào)查。庭上對調(diào)查筆錄進行了宣讀。二人稱：尚北組在2012年拆遷時拆遷了一部分，按照原來計劃是將拆遷戶安置到E區(qū)，涉及D區(qū)的村民進行原地安置，當(dāng)時D區(qū)住戶還有60余戶沒有拆遷。后來因為涉及到容積率等問題，拆遷戶不同意，和永安公司協(xié)商后簽訂的公證書的協(xié)議，將已拆遷戶安置到D區(qū)。簽協(xié)議時村民并沒有寫推選書，但是我們簽協(xié)議也不是為了個別村民，而是為了整個村民小組，是代表整個村民小組簽訂的協(xié)議，因為協(xié)議上不光是涉及到已拆遷戶還涉及到D區(qū)為拆遷戶的事。對于農(nóng)運會和瘦身鋼筋事件是否停工的問題，二人了解到工程施工當(dāng)時確實因為這兩件事各停了一段時間。
原告認(rèn)為，該份證言不屬于因為客觀原因不能調(diào)取的證據(jù)，申請法院調(diào)取不符合法律規(guī)定。對二人陳述的內(nèi)容認(rèn)為二人所述不實，當(dāng)時應(yīng)當(dāng)是僅代表已經(jīng)拆遷戶簽訂的協(xié)議。
被告認(rèn)為二人所述屬實。
根據(jù)原被告的舉證及在庭審中的陳述，本院對雙方舉證認(rèn)證如下：
對原告提交的四組證據(jù)，被告對證據(jù)的真實性不持異議，僅對原告依據(jù)證據(jù)所證明的方向有異議，對原告提交證據(jù)的真實性本院予以認(rèn)可。
對被告所提交的證據(jù)，因為第一組證據(jù)同原告提交的一致，對該證據(jù)真實性予以認(rèn)可。所提交的因為農(nóng)運會和瘦身鋼筋事件造成工程停工的兩份建筑公司證明，因為上述事件在南陽市范圍來講應(yīng)屬于公眾事件，對于工程停工的事實也是公眾所熟知的事實，因此對于兩公司出具的證明本院對其真實性予以認(rèn)可。被告所提交的兩份開工報告和D區(qū)住戶的拆遷協(xié)議原告對其真實性不持異議，僅對其同本案的關(guān)聯(lián)性提出異議，對該證據(jù)的真實性可本院予以確認(rèn)。
根據(jù)原被告的舉證及在庭審中的陳述，現(xiàn)確認(rèn)以下查明事實：
原告系宛城區(qū)蔡莊社區(qū)尚北組村民。2009年12月9日原告同被告簽訂《蔡莊社區(qū)尚莊城中村改造項目房屋拆遷安置補償合同》一份，雙方約定：在自搬遷之日起26個月的臨時過渡期內(nèi)按照每平方米3元的標(biāo)準(zhǔn)支付原告過渡期安置費。逾期不能回遷的過渡費雙倍支付至回遷之日止。原告安置面積為240平方米。
2012年4月19日，因被告逾期不能交付安置房屋，由蔡莊社區(qū)尚北組組長謝廣龍和蔡莊社區(qū)居委會主任劉保才出面同被告一起簽訂了協(xié)議書一份。三方約定：甲方：河南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，乙方：蔡莊社區(qū)尚北組已拆遷戶，丙方：宛城區(qū)蔡莊社區(qū)居委會。甲乙雙方就2009年以來南陽市宛城區(qū)尚北城中村改造項目中尚北組建設(shè)安置用房用地容積率過高引發(fā)的爭議，經(jīng)蔡莊社區(qū)村委會廣泛征求村民意見，雙方充分協(xié)商后達成如下協(xié)議：一、甲乙雙方同意把安置用地調(diào)定到D區(qū)……。十四、相關(guān)過渡費事宜雙方商定：原協(xié)議從2009年11月28日起到2012年1月28日至，26個月為第一個住戶租房過渡期（每平方米按3月計算），經(jīng)甲乙雙方重新協(xié)商：從2011年11月28日起到2013年11月28日至為第二個住戶租房過渡期（由每平方米3元翻倍為6元）。從2013年11月28日起到2014年5月31日止住戶租房過渡費繼續(xù)按每平方米6元交付住戶，如果甲方不能按期交房，拖延時段內(nèi)，住戶租房過渡費每平方米按2倍翻12元支付給乙方。十五、雙方約定，從2012年6月1日起到2014年6月1日至，乙方不影響甲方計劃建安置房開工日期，24個月為限，甲方把安置房建設(shè)完畢后交付乙方。如果逾期不能兌現(xiàn)，甲方按每戶置換合同書上的面積，以尚城國際2014年商售方每平方米價現(xiàn)金支付給住戶自行購房，如有住戶愿意等安置房，甲方按每平方米12元繼續(xù)支付過渡費。十六、十七、十八……。甲方法定代表人靳新紅簽名并加蓋公司合同專用章。乙方謝廣龍簽名并加蓋宛城區(qū)漢冶街道蔡莊社區(qū)尚北村民小組公章。丙方劉保才簽名并加蓋南陽市宛城區(qū)漢冶接到辦事處蔡莊社區(qū)居民委員會公章。
協(xié)議簽訂后，建設(shè)安置房屋的D區(qū)拆遷工作并未在2012年6月1日前拆遷完畢。按照庭審中被告提交的拆遷協(xié)議顯示最遲至2013年8月16日簽訂拆遷協(xié)議。被告在D區(qū)的安置房1#樓在2013年9月20日開工，2#樓在12月1日開工。
工程施工期間，因為南陽市舉辦全國農(nóng)民運動會，按南陽市政府要求，在涉及農(nóng)運會賽事舉辦區(qū)的農(nóng)運會賽事場館、訓(xùn)練館、指定接待酒店直線距離3公里以內(nèi)以及城市主干道兩側(cè)200米范圍內(nèi)限制施工，限制期限自2012年9月1日至9月30日。
2014年6月份南陽市建筑市場發(fā)生瘦身鋼筋事件，被告承的D區(qū)1、2號安置樓自2014年6月28日至2014年9月28日停工。被告已支付2014年6月1日至2015年5月30日的過渡費17280元。
本院認(rèn)為
對于雙方爭議，本院認(rèn)為，宛城區(qū)漢冶街道蔡莊社區(qū)尚北村民小組和南陽市宛城區(qū)漢冶街道辦事處蔡莊社區(qū)居民委員會是代表村民同被告簽訂的協(xié)議書，協(xié)議內(nèi)容也是關(guān)系到拆遷村民的切身利益，拆遷戶有權(quán)依據(jù)協(xié)議提起訴訟，具備案件原告的主體資格。
至于尚北組組長謝廣龍和蔡莊社區(qū)居委會主任劉保才在協(xié)議書上簽名蓋章的行為系代表“已拆遷戶”還是代表包括D區(qū)尚未拆遷的全體村民。本院認(rèn)為，從協(xié)議書的乙方注明為：“尚北組已拆遷戶”看，雖然組長和居委會主任加蓋了村組的公章，但其僅代表已拆遷戶的意思是明顯的。從該協(xié)議簽訂的背景來講，當(dāng)初是已經(jīng)拆遷的村民因為原安置地E區(qū)的建房容積率過高等問題而不斷上訪，在多方協(xié)調(diào)下同被告簽訂的協(xié)議書，當(dāng)時D區(qū)住戶尚未拆遷，不存在參與到協(xié)議中來的可能，因此組長和主任的簽字蓋章行為僅是代表當(dāng)時已經(jīng)拆遷的村民，并不含D區(qū)未拆遷村民。從協(xié)議十四條對過渡費的約定上來看，也是僅代表已拆遷戶。因為D區(qū)未拆遷戶房子尚未拆遷，所以也就不涉及從2009年起算過渡期的問題。因此合同約定的內(nèi)容僅是已拆遷戶才可能涉及到，所以協(xié)議不可能代表未拆遷戶。
由于已拆遷村民并沒有任何影響被告在2012年6月1日前開工建設(shè)的行為，不存在原告違約的問題。至于D區(qū)因為未拆遷而影響施工，并非原告方責(zé)任。被告應(yīng)當(dāng)按照約定的24個月工期交付安置房屋，逾期的話依照協(xié)議約定按每平方米12元支付過渡期安置費。但從庭審證據(jù)顯示，在合同約定的施工期間，由于南陽市舉辦全國農(nóng)運會，安置房在合同工期內(nèi)按政府規(guī)定停止施工至9月30日，可造成30天的停工時間。在南陽市發(fā)生瘦身鋼筋事件后停止施工3個月，可造成3個月的停工時間。上述停工時間均系政府的抽象行政管理行為造成，系被告意志以外因素引起，由此所致的誤工時間應(yīng)當(dāng)予以扣除，安置房的竣工交房日期可在合同約定期限期滿后予以順延。即交房時間在合同約定的2014年6月1日后順延4個月至2014年10月1日。
現(xiàn)被告尚未交付安置房，構(gòu)成違約，原告按照協(xié)議書的約定，在逾期交付安置房屋時，請求按照每月每平方米12元標(biāo)準(zhǔn)支付逾期過渡費，本院予以支持。原告安置面積240平方米，被告應(yīng)以12元標(biāo)準(zhǔn)支付自2014年10月1日起至交付安置房屋時止的過渡期租房費。現(xiàn)被告已經(jīng)支付17280元，扣除順延期按平方米6元標(biāo)準(zhǔn)計算的過渡費和逾期后按每平方米12元標(biāo)準(zhǔn)計算的過渡費，被告仍應(yīng)支付原告自2015年2月1起至交房之日止的過渡費。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論決定判決如下：
裁判結(jié)果
限被告河南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書生效后按面積240平方米，每月每平方米12元標(biāo)準(zhǔn)，支付給原告朱國有自2015年2月1日至交房之日止的過渡期租房費。每6個月支付一次，至交房之日不滿6個月的以實際發(fā)生時間計算。
案件受理費232元由被告河南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河南省南陽市中級人民法院。
審判人員
審判長王鵬飛
審判員王飛
審判員蘇珂
裁判日期
二〇一五年十二月十一日
書記員
書記員李玉波
