審理法院：齊齊哈爾市中級人民法院
案號：（2014）齊民二終字第430號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-03-12
審理經(jīng)過
上訴人拜泉縣皮革廠與被上訴人大連乾華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某1及原審被告拜泉縣棚戶區(qū)改造辦公室房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服黑龍江省拜泉縣人民法院（2013）拜民初字第192號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員王霽虹擔(dān)任審判長，審判員李朝東、代理審判員于丹參加的合議庭對本案進(jìn)行了審理，書記員劉陽擔(dān)任記錄。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明，被告大連乾華公司于2012年開發(fā)建設(shè)融橋水岸小區(qū)，原告拜泉縣皮革廠有818.5平方米廠房位于該開發(fā)地段。同年5月4日，雙方簽訂了《安置補(bǔ)償協(xié)議書》，被告拜泉縣棚改辦在甲方位置蓋章，原告拜泉縣皮革廠及被告大連乾華公司、王某1在乙方位置蓋章，拜泉縣皮革廠法定代表人郎志剛簽名并捺印。協(xié)議約定在回遷樓中安置乙方，甲方同意給乙方住宅樓壹仟陸佰叁拾柒平方米，整單元給付，貳至陸樓，單元待定。戶型伍拾至捌拾平方米之間。2013年房屋建成后，開始回遷安置拆遷戶，但被告以拜泉縣皮革廠無民事行為能力，不具備簽訂《安置補(bǔ)償協(xié)議書》的主體資格為由，不同意按照協(xié)議約定對拜泉縣皮革廠進(jìn)行安置?，F(xiàn)拜泉縣皮革廠以拆遷地段的開發(fā)商為大連乾華公司，實際開發(fā)人為王某1為由，要求二被告履行回遷安置義務(wù)，以拜泉縣棚改辦在協(xié)議甲方簽章為由，要求其承擔(dān)連帶責(zé)任，并請求三被告給付價值4261325.00元的安置房1637平方米。另查，本案訴爭拆遷房屋于1990年11月23日經(jīng)拜泉縣公有房產(chǎn)清查登記為拜泉縣皮革廠集體所有，房屋編號為1：6的19間818.5平方米磚混結(jié)構(gòu)房屋，并明確了房屋坐落、用途、朝向及房屋四至。1996年11月1日，拜泉縣皮革廠辦理了他項權(quán)證，于同年11月7日將訴爭拆遷房屋在拜泉縣工商銀行用于抵押貸款。原、被告于2012年5月4日簽訂《安置補(bǔ)償協(xié)議書》后，拜泉縣皮革廠又于2012年5月29日到拜泉縣房地產(chǎn)管理處補(bǔ)辦了拆遷房屋所有權(quán)證。
一審法院認(rèn)為
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案首先要解決的焦點(diǎn)問題是所涉《安置補(bǔ)償協(xié)議書》的效力問題。被告大連乾華公司、王某1主張《安置補(bǔ)償協(xié)議書》無效的理由有二，其一為原告拜泉縣皮革廠在1995年已經(jīng)停產(chǎn)，2007年8月10日產(chǎn)權(quán)出售，職工安置完畢，全體成為社會自然人。拜泉縣皮革廠企業(yè)已經(jīng)終止，法人消滅，不具備民事行為能力，所以拜泉縣皮革廠簽訂協(xié)議無效。而拜泉縣皮革廠為拜泉縣工業(yè)和科技信息化局（以下簡稱“工信局”）的下屬單位，其工廠資產(chǎn)應(yīng)由上級主管單位處置。本院認(rèn)為，拜泉縣皮革廠多年未進(jìn)行年檢，但經(jīng)我院核實，其在工商機(jī)關(guān)并未辦理注銷登記。在我國，企業(yè)的法人資格是以工商行政管理部門的登記核準(zhǔn)為標(biāo)志的。企業(yè)經(jīng)工商部門核準(zhǔn)登記，并發(fā)放了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，即取得了企業(yè)法人資格。企業(yè)法人資格的喪失，也應(yīng)當(dāng)是以有關(guān)工商行政管理部門的注銷登記為條件的，在工商管理機(jī)關(guān)未作出注銷決定之前，應(yīng)認(rèn)定該企業(yè)具備法人資格。關(guān)于皮革廠資產(chǎn)應(yīng)由其上級主管部門工信局處置的意見，因皮革廠有獨(dú)立的法人資格，可以自行主張權(quán)利，且本案立案之初，工信局即出具該廠關(guān)停后負(fù)責(zé)人的介紹信，亦應(yīng)當(dāng)視為工信局認(rèn)可皮革廠為主張權(quán)利主體。其二，訴爭拆遷房屋為抵押房屋，大連乾華公司已經(jīng)與抵押權(quán)人于洪道簽訂了《安置補(bǔ)償協(xié)議書》，所以訴爭的拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人沒有確定，《安置補(bǔ)償協(xié)議書》應(yīng)是無效協(xié)議書。本院認(rèn)為，本案訴爭房屋于1996年11月7日在拜泉縣工商銀行用于抵押貸款，后工商銀行將此筆債轉(zhuǎn)讓給于洪道，雖然于洪道為訴爭拆遷房屋的抵押權(quán)人，但大連乾華公司及王某1并未向我院提供抵押房屋已經(jīng)歸債權(quán)人于洪道所有的相關(guān)證據(jù)，且該房屋于2012年5月29日重新登記在拜泉縣皮革廠名下的情形下，根據(jù)我國《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)應(yīng)以登記確定所有權(quán)人的規(guī)定，拆遷房屋的所有權(quán)人應(yīng)為拜泉縣皮革廠。綜上所述，拜泉縣皮革廠為訴爭拆遷房屋登記的所有權(quán)人并具備獨(dú)立法人資格，其與大連乾華公司及王某1簽訂的《安置補(bǔ)償協(xié)議書》為合法有效合同，雙方均應(yīng)如約履行，現(xiàn)拜泉縣皮革廠已經(jīng)履行協(xié)議約定的交付拆遷房屋義務(wù)，被告應(yīng)予以回遷安置。其次，如何確定履行回遷安置義務(wù)主體的問題。皮革廠主張履行義務(wù)主體有大連乾華公司、王某1及拜泉縣棚改辦?！栋仓醚a(bǔ)償協(xié)議書》開頭所列甲方（拆遷人）為王某1，乙方（被拆遷人）為拜泉縣皮革廠，但協(xié)議末尾卻是拜泉縣棚改辦及其法定代表人蘇玉忱在甲方位置簽章，拜泉縣皮革廠及其負(fù)責(zé)人郎志剛、大連乾華公司、王某1均在乙方位置簽章，據(jù)此簽名位置無法明確享有及承擔(dān)《安置補(bǔ)償協(xié)議書》權(quán)利義務(wù)的相對方。故我院從庭審中各方承認(rèn)的事實確定，王某1掛靠大連乾華公司開發(fā)建設(shè)訴爭拆遷房屋地段的融橋水岸小區(qū)，大連乾華公司為訴爭拆遷房屋地段在相關(guān)機(jī)構(gòu)備案的開發(fā)商，合同內(nèi)容所指向的權(quán)利義務(wù)承受人為大連乾華公司及王某1，在拜泉縣皮革廠履行了交付拆遷房屋義務(wù)的情形下，二被告均應(yīng)對拜泉縣皮革廠履行安置義務(wù)。從協(xié)議約定內(nèi)容看，拜泉縣棚改辦并無相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，從協(xié)議達(dá)成的背景看，此協(xié)議是拜泉縣皮革廠工人上訪，經(jīng)政府協(xié)調(diào)方才促成的，所以拜泉縣棚改辦應(yīng)當(dāng)是作為政府職能部門，居間協(xié)商的簽章，故不應(yīng)承擔(dān)對拜泉縣皮革廠回遷安置的義務(wù)。再次，如何對拜泉縣皮革廠回遷安置的問題。本案所涉《安置補(bǔ)償協(xié)議書》約定了拜泉縣皮革廠回遷安置房屋的條件為“甲方同意給乙方住宅樓1637平方米。整單元給付，貳至陸樓，單元待定。戶型伍拾至捌拾平方米之間。”，現(xiàn)拜泉縣皮革廠訴至我院主張依約安置，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”的規(guī)定，我院理當(dāng)依其約定判決給付，但因協(xié)議未明確約定回遷安置的具體樓號與單元號，我院無法判斷應(yīng)安置的具體單元房屋。且今距房屋交付時間過長，經(jīng)我院核實融橋水岸小區(qū)，現(xiàn)已無整單元二至六層均未安置出售，及房屋面積完全符合協(xié)議約定的房屋。從應(yīng)給付拜泉縣皮革廠安置房屋的用途為50－80平方米住宅房屋看，拜泉縣皮革廠亦不可能在接受安置后將房屋用作他途，所以即使不能整單元回遷，亦不會對拜泉縣皮革廠使用房屋造成不便或損價的影響。故為了使拜泉縣皮革廠盡快得到回遷安置，宜將我院核實融橋水岸小區(qū)未出售的8號樓一單元601－603室、二單元602室、三單元602室、四單元602室，1號樓三單元303－503室、四單元601室、603室、五單元203－603室、301－601室、302室、502室，共計1643.99平方米房屋確定為拜泉縣皮革廠的回遷安置房屋，因大連乾華公司與王某1放棄主張回遷安置面積超出部分房價款，故對本院確定回遷安置面積超出的6.99平方米房屋價款不予調(diào)整。關(guān)于拜泉縣皮革廠訴前提出保全的二十三棟樓房可否作為回遷安置房屋的問題，如前所述，因本案所涉《安置補(bǔ)償協(xié)議書》約定的安置回遷內(nèi)容不明，我院無法判斷具體的回遷樓與回遷單元，亦無法確定訴前查封的二十三棟房屋應(yīng)為給付拜泉縣皮革廠的安置房屋，且在向被告送達(dá)查封裁定時，大連乾華公司與王某1即提出查封房屋已經(jīng)出售，并出示售樓票據(jù)及售樓合同，其后我院到售樓中心及查封房屋現(xiàn)場核實，確定上述查封房屋已經(jīng)售出并入住，基于上述理由，拜泉縣皮革廠申請查封的上述房屋非適宜回遷安置房屋。原審依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十條、第三十二條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、《國有土地上房屋征收與管理條例》第四條、第五條二款、第二十一條之規(guī)定，判決：被告大連乾華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某1于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告拜泉縣皮革廠拆遷安置房屋融橋水岸小區(qū)8號樓一單元601－603室、二單元602室、三單元602室、四單元602室，1號樓三單元303－503室、四單元601室、603室、五單元203－603室、301－601室、302室、502室。案件受理費(fèi)4891.00元由被告大連乾華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某1負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，拜泉縣皮革廠不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴，請求撤銷原審法院判決，給付被上訴人所建的8號樓1單元2-6層15套住宅、2單元2-5層8套住宅為回遷房屋。被上訴人王某1答辯稱，上訴人所要求安置的樓房以售出，請求二審法院駁回其上訴請求。
本院查明
本院經(jīng)二審審理，對原審法院查明的案件事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原審法院對拜泉縣皮革廠與大連乾華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某1、拜泉縣棚戶區(qū)改造辦公室房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案的判決，認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確實充分，判決理由論述清晰有據(jù)，本院予以確認(rèn)。本院經(jīng)審理認(rèn)為，拜泉縣皮革廠與大連乾華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及實際開發(fā)人王某1所簽訂的房屋安置補(bǔ)償協(xié)議書合法有效，理應(yīng)按約定履行。雙方因回遷安置發(fā)生糾紛，拜泉縣皮革廠起訴后，申請原審法院查封了王某1開發(fā)建設(shè)的8號樓1單元2-6曾15套住宅和2單元2-5層8套住宅，并請求作為回遷房屋。但因雙方訂立安置補(bǔ)償協(xié)議時，只約定了“整單元給付、二至六樓、單元待定”，沒有明確約定回遷安置的具體樓號和單元號碼。既拜泉縣皮革廠申請查封要求回遷的樓房已經(jīng)出售他人，按該廠的請求回遷安置已成為不可能，因此該廠的上訴請求本院無法予以支持。而且原審法院判決回遷安置的樓房總面積超出原約定面積6.99平方米，大連乾華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和王某1已經(jīng)認(rèn)可。至于按原約定的整單元安置與現(xiàn)在判決安置樓房因樓層不同可能發(fā)生價格差價，對此，拜泉縣皮革廠可另行主張權(quán)利。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)40，891.00元，由拜泉縣皮革廠負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王霽虹
審判員李朝東
代理審判員于丹
裁判日期
二〇一五年三月十二日
書記員
書記員劉陽
