案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀06民終4344號(hào)
上訴人嘉昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉昌地產(chǎn)）因與被上訴人張樹敏房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省保定市競秀區(qū)人民法院（2020）冀0602民初1194號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月27日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
嘉昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷保定市競秀區(qū)人民法院（2020）冀0602民初1194號(hào)民事判決書，依法改判或發(fā)回重審；2、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1、《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種方
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式，兩種方式的合同主體均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人。但是該案件中的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》不屬于商品房銷售合同的任何一種，因此簡單的將該案件理解為商品房買賣合同實(shí)屬錯(cuò)誤，該案件應(yīng)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，在案涉《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》中，上訴人不是協(xié)議主體，上訴人只是受政府委托對(duì)被上訴人進(jìn)行安置，被上訴人向上訴人繳納拆遷安置房屋差價(jià)款項(xiàng)，只能證明安置方式為政府出資和被拆遷人個(gè)人部分出資的共同安置，而拆遷安置協(xié)議和房屋買賣合同屬于性質(zhì)完全不同的兩個(gè)合同，兩者不能混為一談。2、上訴人未辦理房產(chǎn)證是在履行先履行抗辯權(quán)。在2009年9月8日，保定市人民政府保定火車站改擴(kuò)建拆遷指揮部與上訴人簽訂《拆遷安置房訂購協(xié)議》約定拆遷安置用房坐落陽光南大街與百花路交叉口東南側(cè)的“嘉昌，榮域鉑庭”小區(qū)11號(hào)住宅樓，共計(jì)106套。協(xié)議簽訂后，上訴人按照約定將被拆遷人都已妥善安置?？墒钦畱?yīng)該給付上訴人的資金卻遲遲不能到位，政府已經(jīng)構(gòu)成違約，在2019年11月29日，火車站改擴(kuò)建拆遷指揮部對(duì)市解遺辦做出關(guān)于加快解決火車站改擴(kuò)建拆遷中與嘉昌公司產(chǎn)生的拆遷安置遺留問題的情況報(bào)告，說明市政府仍然拖欠上訴人該安置協(xié)議中的資金問題，根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序、先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。因此，在市政府還沒有給付購房資金的情況下，上訴人未辦理房本是在履行先履行抗辯權(quán)。二、原審法院適用法律錯(cuò)誤。在《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》中，
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沒有約定相關(guān)的辦理房本事宜，原審法院沒有考慮到拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議和商品房買賣合同性質(zhì)不同。上訴人和被上訴人不是簡單的商品房買賣關(guān)系，上訴人只是在替政府對(duì)被上訴人進(jìn)行安置，因此不能簡單適用商品房買賣合同糾紛解釋中延期辦理房產(chǎn)證違約金條款。而是應(yīng)該充分考慮到安置條款內(nèi)容，尊重安置合同的本意，考慮到在安置協(xié)議履行中政府對(duì)上訴人違約的實(shí)際情況，并且上訴人對(duì)被上訴人也已經(jīng)安置完畢，不存在合同的約定損失，因此原審法院簡單套用商品房買賣合同糾紛違約金條款適用法律錯(cuò)誤。綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，依法改判，以維護(hù)上訴人合法權(quán)益。
張樹敏答辯稱，上訴人嘉昌地產(chǎn)作為安置地點(diǎn)榮域鉑庭小區(qū)的開發(fā)單位，收取了被上訴人繳納的購房款，于2011年4月30日交鑰匙入住，實(shí)際履行了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，但至今沒有辦理房產(chǎn)證，屬嘉昌地產(chǎn)違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且，整個(gè)小區(qū)有拆遷戶、回遷戶、商品房，所有業(yè)主都沒有房產(chǎn)證，導(dǎo)致房屋無法正常上市交易，嚴(yán)重侵害了被上訴人合法的財(cái)產(chǎn)利益。嘉昌地產(chǎn)與保定市政府的資金問題與被上訴人無關(guān)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。
張樹敏向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令被告支付辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)違約金268221.42元（以原告繳納總房款101920元+地下室29600元+原告拆遷房113.05×4600元合計(jì)651550元為基數(shù)按
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年利率4.75%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2011年5月1日至2019年12月31日間）、(651550元×4.75%/12個(gè)月/30天×3120天=268221.42元)、(25.89㎡×3500元+113.05×100元=101920元）；2：判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)、保金費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年11月7日，原告張樹敏作為被拆遷人（丙方）與保定市土地儲(chǔ)備中心為拆遷人（甲方）、保定市火車站改造拆遷指揮部作為乙方共同簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，協(xié)議約定：丙方現(xiàn)住址西××××號(hào)院1-4-102，房屋建筑面積113.05㎡；拆遷補(bǔ)償方式為異地安置（榮域鉑庭）；安置丙方地點(diǎn)榮域鉑庭11-1-801，建筑面積138.94㎡；差價(jià)款101920元。同日，保定市人民政府保定火車站改擴(kuò)建拆遷指揮部向張樹敏發(fā)出交款通知單，載明：應(yīng)補(bǔ)償拆遷人補(bǔ)償款項(xiàng)一次性補(bǔ)償搬家費(fèi)2261元，裝修及設(shè)施補(bǔ)償22610元，電話移機(jī)補(bǔ)償88元，有線電視移機(jī)260元，空調(diào)移機(jī)600元，小房6000元，以上合計(jì)31819元；客戶需交納購房款項(xiàng)置換樓層交納金額11305元，超出原拆遷面積部分交納金額90615元，以上合計(jì)101920元；應(yīng)交款項(xiàng)為101920元-31819元＝70101元。同日，原告向被告嘉昌地產(chǎn)交納定金10000元。2009年11月28日，原告向嘉昌地產(chǎn)交納60101元。2011年4月29日，原告向嘉昌地產(chǎn)交納地下室款29600元，4月30日交納維修基金9695元。另查明，原告張樹敏自述，拆遷安置的房子于2011年4月30日交房，在交納協(xié)議結(jié)算差價(jià)及維修基金后，被告交付原告居住使用。庭審中，被告
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提交競秀區(qū)房地產(chǎn)遺留問題項(xiàng)目臺(tái)賬復(fù)印件，證明被告為政府墊付資金屬于不可抗力，系法律上的免責(zé)條款，被告不構(gòu)成違約。原告對(duì)項(xiàng)目臺(tái)賬真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。
一審法院認(rèn)為，原告張樹敏與保定市土地儲(chǔ)備中心為拆遷人（甲方）、保定市火車站改造拆遷指揮部簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》是雙方真實(shí)意思表示，被告嘉昌地產(chǎn)作為安置地點(diǎn)榮域鉑庭小區(qū)的開發(fā)單位，收取原告張樹敏交納的購房款，并實(shí)際履行了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，原、被告商品房買賣合同關(guān)系成立，本院予以確認(rèn)。被告在向原告交付房屋后，雖《拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議書》未約定違約責(zé)任，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（二）項(xiàng)：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”及第十八條第二款：“合同沒有約定違約金或者損失難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”的規(guī)定，被告未予辦理產(chǎn)權(quán)證書，違反上述規(guī)定，屬違約，應(yīng)按照上述規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，拆遷安置房屋于2011年4月30日交付，被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書期限應(yīng)截至2011年7月30日。被告未按照合同約定時(shí)間辦理房屋所有權(quán)登記，原告亦未及時(shí)主張權(quán)利，違約金應(yīng)以每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟
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時(shí)效，本院依法認(rèn)定違約金保護(hù)范圍為原告起訴之日前三年（即2017年5月12日至2020年5月12日），超出訴訟時(shí)效部分，本院不予支持。截至房屋交付之日2011年4月30日，原告已通過被拆遷房屋折抵安置房面積并參照《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》約定差價(jià)款3500元/㎡標(biāo)準(zhǔn)，折抵房款395675元（113.05㎡×3500元/㎡=395675元）及實(shí)際補(bǔ)交購房款70101元等方式交納購房款465776元，上述違約金應(yīng)以以上認(rèn)定數(shù)額為基數(shù)計(jì)算。原告訴請(qǐng)的違約金超出本院認(rèn)定部分，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決：一、被告嘉昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告張樹敏逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書的違約金（以原告交納的購房款465776元為基數(shù)，自2017年5月12日起至2019年8月19日，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；自2019年8月20日起至2020年5月12日，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；二、駁回原告張樹敏其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5324元，減半收取2662元，由原告張樹敏負(fù)擔(dān)1775元，被告嘉昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)887元。于本判決生效之日起七日內(nèi)繳納。
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本院二審期間，上訴人提交四份證據(jù)，證據(jù)一：拆遷安置房訂購協(xié)議，是由保定市火車站擴(kuò)建拆遷指揮部和上訴人簽訂的為西大園社區(qū)拆遷改造提供106套安置房的協(xié)議；證據(jù)二：保定市人民政府保定火車站改擴(kuò)建拆遷指揮部關(guān)于加快解決火車站改擴(kuò)建拆遷中與上訴人產(chǎn)生的拆遷安置遺留問題的情況報(bào)告，證明政府仍欠上訴人拆遷安置款；證據(jù)三：保定市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要，證明政府出臺(tái)政策要求盡快支付上訴人應(yīng)付款項(xiàng)用于榮域鉑庭項(xiàng)目房本辦理；證據(jù)四：保定市人民政府/保定火車站改擴(kuò)建拆遷指揮部文件，內(nèi)容同證據(jù)二，但是時(shí)間是2020年8月19日新出的，證明政府至今仍拖欠上訴人款項(xiàng)。被上訴人質(zhì)證稱，沒有見過證據(jù)一，安置是房屋產(chǎn)權(quán)的互換，該協(xié)議的標(biāo)的應(yīng)該包括被上訴人原有的房屋。證據(jù)二、三、四均是被上訴人起訴之后發(fā)生的，被上訴人起訴的違約金是2020年5月12日之前的，上訴人與政府間的問題與被上訴人無關(guān)。二審查明其他事實(shí)與一審認(rèn)定一致。
本院認(rèn)為，上訴人雖然是榮域鉑庭小區(qū)的開發(fā)單位，但并非案涉《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的合同相對(duì)方，雙方當(dāng)事人并未成立商品房買賣合同關(guān)系，一審判決根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，判決上訴人承擔(dān)違約責(zé)任，欠妥當(dāng)，應(yīng)予糾正。上訴人不應(yīng)就本案向被上訴人張樹敏承擔(dān)違約責(zé)任。綜上所述，嘉昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，
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判決如下：
一、撤銷河北省保定市競秀區(qū)人民法院（2020）冀0602民初1194號(hào)民事判決；
二、駁回被上訴人張樹敏的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)5324元，減半收取2662元，由被上訴人張樹敏負(fù)擔(dān)，二審案件受理費(fèi)5324元，由被上訴人張樹敏負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 李 莉
審 判 員 鄭 東
審 判 員 陳 萌
二〇二〇年十月二十一日
法官助理 陳 思
書 記 員 胡小雙
