案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀10民終4364號
上訴人廊坊蔚藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱蔚藍房地產(chǎn)公司）因與被上訴人劉凡商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省固安縣人民法院（2020）冀1022民初637號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月10日立案后，依法組成合議庭，公開進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
蔚藍房地產(chǎn)公司上訴請求：1、撤銷一審判，依法改判；2、一、二審訴訟費全部由被上訴人承擔(dān)。
事實與理由：
一、一審法院認(rèn)定由于上訴人所作涉案房屋規(guī)劃與預(yù)售不符，導(dǎo)致房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記不能進行，從而認(rèn)定上訴人構(gòu)成違約，系認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤。
首先，案涉房屋未能取得所有權(quán)證書，并不是上訴人行為導(dǎo)致，而是政府部門不允許上訴人按照預(yù)售許可審批的房屋用途辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，上訴人既沒有違約的主觀故意，也沒有違約的行為，不應(yīng)把責(zé)任歸咎于上訴人，上訴人依法不構(gòu)成違約。其次，涉案房屋規(guī)劃用途與預(yù)售許可用途不符，不是上訴人所為。上訴人依法取得了預(yù)售許可證，并按照預(yù)售許可審批的房屋用途銷售房屋，《商品房買賣合同》也經(jīng)過房管部門備案。涉案房屋規(guī)劃用途與預(yù)售用途不符，并非上訴人所為，不能由上訴人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。最后，本案因不可抗力導(dǎo)致延遲辦理，上訴人不構(gòu)成違約。上訴人于2014年5月31日交付涉案房屋，此后，因《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行，不動產(chǎn)登記機構(gòu)改革，使得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門暫停辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)。登記機構(gòu)恢復(fù)登記工作之后，上訴人積極、及時履行了相應(yīng)義務(wù)，于2016年10月11日將辦理權(quán)屬登記的資料提交給了產(chǎn)權(quán)登記部門。因此，本案系因不可抗力導(dǎo)致，上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、一審認(rèn)定違約金數(shù)額過高，且判決違約金計算至房屋所有權(quán)證書事宜解決之日止有失公允。應(yīng)以被上訴人實際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行情況、過錯情況予以調(diào)整，并確認(rèn)支付至起訴日為宜。案涉房屋未能按時取得產(chǎn)權(quán)證書，并不是上訴人的責(zé)任，上訴人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。即使上訴人構(gòu)成違約，一審法院判定“按照己付房款每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)，支付違約金至產(chǎn)權(quán)證書事宜解決之日”也有失公允。
首先，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違約金的主要功能在于彌補守約方的損失，督促合同當(dāng)事人積極履約，發(fā)生違約時積極補救。因此，違約金必須以守約一方受到的實際損失為基礎(chǔ)。違約損失的賠償，應(yīng)相當(dāng)于違約行為造成的損失，約定的違約金過高或過低的，應(yīng)予調(diào)整。本案中，被上訴人已經(jīng)實際取得了涉案房屋，并且居住于此。房屋用于居住、使用的功能已經(jīng)能夠完全實現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)證無法按時取得，并不會導(dǎo)致被上訴人直接的經(jīng)濟損失。即使被上訴人受到損失，其經(jīng)濟損失也不會大到需要如此高額的違約金來彌補。并且，上訴人對于產(chǎn)權(quán)證無法辦理，沒有違約故意，該結(jié)果也并不是上訴人的惡意行為導(dǎo)致。上訴人的一系列行為均經(jīng)過了政府部門的許可，是合法、合規(guī)的。一審在判定違約金金額時，應(yīng)綜合以上情況認(rèn)定。其次，本案涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書已無法辦理，按照一審判決所確定的支付標(biāo)準(zhǔn)，勢必導(dǎo)致上訴人要一直支付高額違約金，最終違約金金額相當(dāng)于甚至超過合同價款。這明顯屬于違約金約定過高，既不符合訂立合同的常理，也不符合違約金規(guī)則的設(shè)立目的。最后，一審法院在審理過程中已查明目前產(chǎn)權(quán)證書無法辦理，產(chǎn)權(quán)證書事宜解決之日，目前無法確定，而且很有可能證書會一直無法辦理，如此判決會使本案一直處于一種“懸而未決”的狀態(tài)，且存在無法執(zhí)行之可能性。一審判定違約金，應(yīng)計算至起訴之日，之后上訴人是否應(yīng)承擔(dān)違約金，或者違約金是否應(yīng)當(dāng)酌減，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證事宜解決情況綜合考慮，進行認(rèn)定。
綜上所述，一審法院認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足。懇請二審法院依法查明案件事實，依據(jù)雙方的證據(jù)，支持上訴人上訴請求。
劉凡答辯稱，一、蔚藍房地產(chǎn)公司將規(guī)劃為配套用房（幼兒園）以住宅出售給被上訴人，存在欺詐，構(gòu)成違約。根據(jù)一審法院調(diào)取的《房屋所有權(quán)證存根》和《房屋所有權(quán)初始登記申請表》可知，位于固安縣（推廣名：Ｋ2．紅樹灣）項目2號樓2單元203號房屋（以下簡稱：203號房屋）規(guī)劃為幼兒園，但《商品房買賣合同》顯示203號房屋性質(zhì)為住宅。因此，上訴人存在欺詐，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)以合同約定向被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。二、上訴人未依約將辦理權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，構(gòu)成違約。依據(jù)《商品房買賣合同》及補充協(xié)議之約定，上訴人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。上訴人交房時間為2014年5月31日，應(yīng)在2014年11月30日前提供資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，而上訴人于2016年10月11日才向固安縣房屋產(chǎn)權(quán)主管部門提交涉案房屋所在蔚藍花園2號樓“房屋所有權(quán)初始登記申請表”等材料，構(gòu)成違約。三、因上訴人的責(zé)任，被上訴人未在約定時間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證，上訴人構(gòu)成違約。依據(jù)《商品房買賣合同》及補充協(xié)議之約定，如因出賣人的責(zé)任、買受人在該商品房交付之日起730日內(nèi)未取得房屋所有權(quán)證書，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起，至實際取得房屋所有權(quán)證之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付房款萬分之一的違約金。四、一審法院確認(rèn)支付違約金期間至房屋所有權(quán)事宜解決之日，有利于督促上訴人積極解決房屋所有權(quán)證事宜，是其違約應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。綜上，一審法院認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確實充分，判決正確，駁回上訴人的上訴請求。
劉凡向一審法院起訴請求：1、判決被上訴人協(xié)助原告辦理位于固安縣房屋所有權(quán)證書；2、判決被上訴人向原告支付違約金（每日按718695元的萬分之一計算，自2016年5月30日至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止為期間）；3、訴訟費由被上訴人承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2012年4月18日，當(dāng)事人雙方簽訂商品房買賣合同，約定被告將位于固安縣的房產(chǎn)出售給原告，房屋規(guī)劃用途登記為住宅。房屋總價款712043元，交房時間為2014年5月31日。雙方簽訂《商品房買賣合同》補充協(xié)議，該補充協(xié)議第十條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任、買受人未能在該商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起，至實際取得房屋所有權(quán)證之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。在合同履行中，原告共計支付購房款718695元，被告于2014年5月31日將房屋交付給原告。
被告于2011年6月16日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，涉案房屋所在位置規(guī)劃用途為幼兒園，于2011年11月23日取得商品房預(yù)售許可證。2016年10月11日，被告向固安縣房屋產(chǎn)權(quán)主管部門提交涉案房屋所在蔚藍海岸花園2號樓“房屋所有權(quán)初始登記申請表”等資料，其中建設(shè)工程規(guī)劃許可證配套設(shè)施位置顯示2號樓一層和二層為幼兒園。固安縣房屋產(chǎn)權(quán)主管部門于2016年10月18日予以初始登記。
另經(jīng)核實，涉案房屋因規(guī)劃與預(yù)售存在不符，不動產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。原告因此尚未取得涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證書。
上述事實有原、被告當(dāng)庭陳述、房屋買賣合同、補充協(xié)議、面積補差款、契稅、公維、物業(yè)費收據(jù)、房款發(fā)票，房產(chǎn)登記備案資料等證據(jù)在案為證。
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議，約定告將固安縣房屋以718695元出售給原告。該商品房買賣合同及補充協(xié)議是雙方真實意思表示，雙方房屋買賣合同關(guān)系成立且合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。而在合同實際履行中，被上訴人交付房屋的時間為2014年5月31日，按合同約定，被上訴人應(yīng)在2014年11月30日前提供資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，但因被告所作涉案房屋規(guī)劃與預(yù)售存在不符，導(dǎo)致房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記不能進行。因此，被上訴人對此依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照合同約定，如因出賣人的責(zé)任、買受人未能在該商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起，至實際取得房屋所有權(quán)證之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。因此，被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任的期間確定為2016年5月30日起至房屋所有權(quán)證書事宜解決之日止。被告辯稱其不構(gòu)成違約，是政府部門不允許其按照預(yù)售許可審批的房屋用途辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等辯解理由不能成立，不予采信。至于原告要求被告協(xié)助辦理房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求，因已查明現(xiàn)在無法辦理，因此，該項相關(guān)事宜應(yīng)由原被告另案解決，故對其該項訴求，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和合同法》第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定作出判決，一、被告廊坊蔚藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書生效后10日內(nèi)向原告劉凡支付違約金，按原告劉凡已付房款718695元的日萬分之一計算，自2016年5月30日起至房屋所有權(quán)證書事宜解決之日止。二、駁回原告劉凡的其他訴訟請求。
案件受理費841元，由被告廊坊蔚藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本案二審查明事實與一審認(rèn)定事實一致。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案上訴人蔚藍房地產(chǎn)公司與被上訴人劉凡所簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。上訴人將規(guī)劃為配套用房為幼兒園的房屋，以住宅出售給被上訴人，致使被上訴人購買的涉案房屋至今不能辦理產(chǎn)權(quán)證書，且上訴人亦未按合同約定時間，向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供涉案房屋所在小區(qū)的相關(guān)資料進行備案，其構(gòu)成違約。一審根據(jù)雙方合同約定，認(rèn)定上訴人違約，并按合同約定向被上訴人支付違約金至涉案房屋所有權(quán)證書事宜解決之日止，并不違反法律規(guī)定。因涉案房屋規(guī)劃與房屋預(yù)售許可證不符，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證現(xiàn)無法辦理，一審認(rèn)定被上訴人要求上訴人協(xié)助辦理涉案房屋所有權(quán)證書的訴求應(yīng)另行解決，并無不當(dāng)。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費841元，由上訴人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 樊清維
審 判 員 蓋秀紅
審 判 員 韓靜威
二〇二〇年十月二十六日
法官助理 楊學(xué)軍
書 記 員 郝鏡穎
