案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀11民終2130號(hào)
上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉熙房地產(chǎn)公司）因與被上訴人馬新琴商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2020）冀1102民初2325號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月27日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人李景松、被上訴人馬新琴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
嘉熙房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：依法改判一審判決第二項(xiàng)利息損失數(shù)額和計(jì)算方式，即上訴人應(yīng)賠付被上訴人利息損失17101元（已計(jì)算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息146531元為基數(shù)，按人民銀行公布的同期同類存款基準(zhǔn)利率計(jì)算至全部房款還清之日止）事實(shí)和理由：一、一審按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算被上訴人的損失沒有事實(shí)和法律依據(jù)。一審被上訴人并未舉證證明其損失，故被上訴人的利息損失僅為存款利息，人民銀行公布的3年以上定期存款利率為2.75%，被上訴人2013年7月28日至2019年8月19日的利息損失應(yīng)為24431元?？鄢阎Ц兜淖饨?330元，應(yīng)支付利息17101元。2019年8月20日之后的利息應(yīng)以146531元為基數(shù)，按人民銀行公布的同期同類存款基準(zhǔn)利率計(jì)算至全部房款還清之日止。二、即便按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算2013年7月28日至2019年8月19日期間的利息損失，中國人民銀行對(duì)該期間內(nèi)的貸款利率也是有多次調(diào)整的。一審按6.55%的利率計(jì)算至2019年8月19日是錯(cuò)誤的。按照中國人民銀行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率（五年以上），2012年7月6日至2014年11月21日期間的貸款利率為6.55%，2014年11月22日至2015年2月28日期間的貸款利率為6.15%，2015年3月1日至2015年5月10日期間的貸款利率為5.9%，2015年5月11日至2015年6月27日期間的貸款利率為5.65%，2015年6月28日至2015年8月25日期間的貸款利率為5.4%，2015年8月26日至2015年10月23日期間的貸款利率為5.15%，2015年10月24日至2019年8月19日期間的貸款利率為4.9%。因此，2013年7月28日至2014年11月21日期間（481日）的利息損失應(yīng)為12648元；2014年11月22日至2015年2月28日期間（98日）的利息損失應(yīng)為2419元；2015年3月1日至2015年5月10日期間（70日）的利息損失應(yīng)為1658元；2015年5月11日至2015年6月27日期間（47日）的利息損失應(yīng)為1066元；2015年6月28日至2015年8月25日期間（58日）的利息損失應(yīng)為1257元；2015年8月26日至2015年10月23日期間（58日）的利息損失應(yīng)為1199元；2015年10月24日至2019年8月19日期間（1395日）的利息損失應(yīng)為27441元。綜上，被上訴人自2013年8月28日至2019年8月19日的利息損失為47688元?？鄢显V人已支付的租金，應(yīng)支付利息損失40358元。綜上，請(qǐng)二審法院支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
馬新琴答辯稱，河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理人陳述的利息計(jì)算方式?jīng)]有根據(jù)，一審判決正確。
馬新琴向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求依法判令解除雙方簽訂的《嘉熙財(cái)富廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購協(xié)議書》（以下簡稱《認(rèn)購協(xié)議書》）、《派克廣場(chǎng)補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》）；2．請(qǐng)求判令嘉熙房地產(chǎn)公司返還購房款146531元及賠償利息（以146531元為基數(shù)按年利率10%自2013年7月28日起計(jì)算至退清該房款之日止）；3．請(qǐng)求判令嘉熙房地產(chǎn)公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
一審法院經(jīng)審理查明，2013年7月28日，案涉雙方簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》一份、約定馬新琴作為乙方購買嘉熙房地產(chǎn)公司作為甲方開發(fā)的嘉熙財(cái)富廣場(chǎng)三層23號(hào)商鋪，商鋪建筑面積約為17.77㎡，該商鋪成交單價(jià)為8246元/㎡，總房款為146531元。該認(rèn)購協(xié)議書第五條約定“甲方應(yīng)當(dāng)在2014年5月1日前。將商鋪交付乙方”。同日，案涉雙方簽訂《派克廣場(chǎng)補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定嘉熙房地產(chǎn)公司作為甲方在本物業(yè)開業(yè)之前每月30日支付馬新琴733元租金收益、租金支付時(shí)間為2013年8月30日至2014年5月1日止。另查明馬新琴于2013年7月28日向嘉熙房地產(chǎn)公司一次性繳納146531元房款。嘉熙房地產(chǎn)公司按《補(bǔ)充協(xié)議》的規(guī)定已支付馬新琴10個(gè)月的租金收益7330元。嘉熙房地產(chǎn)公司于2019年4月30日獲得派克公館商業(yè)樓預(yù)售許可證，未于2014年5月1日向馬新琴交付房屋。馬新琴購買的嘉熙財(cái)富廣場(chǎng)三層23號(hào)因規(guī)劃由商鋪?zhàn)兏鼮楣?，商鋪系虛擬分割，公寓由墻體分割，且同一號(hào)碼的商鋪與公寓位置不能一一對(duì)應(yīng)。嘉熙財(cái)富廣場(chǎng)與派克公館、派克廣場(chǎng)為同一地點(diǎn)。
一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。關(guān)于《認(rèn)購協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》的效力及性質(zhì)問題。案涉雙方簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》在形式上有雙方的簽字或蓋章，系雙方達(dá)成一致的意思表示，在內(nèi)容上不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定享受合同權(quán)利，履行合同義務(wù)?！墩J(rèn)購協(xié)議書》不等同于《商品房買賣合同》，案涉雙方簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)嘉熙房地產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證，即嘉熙房地產(chǎn)公司不具備預(yù)售條件，故《認(rèn)購協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約合同。關(guān)于馬新琴主張解除《認(rèn)購協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》的問題。馬新琴與嘉熙房地產(chǎn)公司簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》的合同目的在于利用商鋪出租或從事經(jīng)營以獲得收益。馬新琴購買商鋪時(shí)，商鋪系虛擬分割，無明顯的邊界。嘉熙房地產(chǎn)公司通過變更設(shè)計(jì)將商鋪?zhàn)兏鼮楣?，變更后的公寓與馬新琴購買商鋪的位置、面積均不能一一對(duì)應(yīng)，公寓的用途及功能與商鋪存在明顯差異，故馬新琴以合同目的不能實(shí)現(xiàn)主張解除《認(rèn)購協(xié)議書》符合法律規(guī)定。本院予以支持。關(guān)于馬新琴主張的退還房款及支付利息的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！瘪R新琴要求嘉熙房地產(chǎn)公司應(yīng)返還房款146531元的主張，本院予以支持。馬新琴要求嘉熙房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償利息損失，符合上述法律規(guī)定，本院予以支持，但馬新琴主張按年利率10%計(jì)算，于法無據(jù)，本院不予采納?？梢?46531元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率6.55%（五年以上）自2013年7月28日起計(jì)算至2019年8月19日（2213日）為58191.47元，2019年8月20日之后的利息按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至全部房款還清之日止。馬新琴主張按年利率10%計(jì)算利息，于法無據(jù)，本院不予采納。因《補(bǔ)充協(xié)議》解除，馬新琴應(yīng)返還嘉熙房地產(chǎn)公司已得租金7330元，為減少訴累，嘉熙房地產(chǎn)公司扣除租金后返還馬新琴購房款及賠償利息損失。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、解除馬新琴與河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年7月28日簽訂的《嘉熙財(cái)富廣場(chǎng)商鋪認(rèn)購協(xié)議書》、《派克廣場(chǎng)補(bǔ)充協(xié)議》；二、河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還馬新琴購房款146531元及賠償利息損失50861.47元（已計(jì)算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息以146531元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至全部房款還清之日止）；三、駁回馬新琴的其他訴訟請(qǐng)求。如果甲方未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5200元，適用簡易程序減半收取計(jì)2600元，保全費(fèi)1820元，共計(jì)4420元，由馬新琴負(fù)擔(dān)748元，由河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3652元。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為：關(guān)于一審判決嘉熙房地產(chǎn)公司賠償馬新琴利息的計(jì)算方式及計(jì)算數(shù)額是否正確問題。嘉熙房地產(chǎn)公司作為商業(yè)性機(jī)構(gòu)，自2013年7月28日馬新琴向其一次性繳納146531元購房款起，一直占用該筆資金，嘉熙房地產(chǎn)公司主張利息按照人民銀行公布的同期同類存款基準(zhǔn)利率計(jì)算，既不符合現(xiàn)階段市場(chǎng)主體社會(huì)融資成本支出水平，也無法律依據(jù)。一審判決關(guān)于利息的計(jì)算方式，公平合理，本院予以支持。關(guān)于利息數(shù)額，因中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率（五年以上）并非固定利率，一審按照利率6.55%計(jì)算不妥，經(jīng)本院計(jì)算2013年7月28日至2019年8月19日期間的利息應(yīng)為48493.62元。嘉熙房地產(chǎn)公司關(guān)于該部分利息的計(jì)算方式正確，但利息數(shù)額47688元錯(cuò)誤，應(yīng)以本院計(jì)算數(shù)額為準(zhǔn)。因馬新琴應(yīng)返還河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已得租金7330元，故扣除該部分租金后，嘉熙房地產(chǎn)應(yīng)給付馬新琴利息41163.62元。綜上所述，河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求部分成立，一審認(rèn)定事實(shí)正確，但計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2020）冀1102民初2325號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
二、變更河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2020）冀1102民初2325號(hào)民事判決第二項(xiàng)為“河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還馬新琴購房款146531元及賠償利息損失41163.62元（已計(jì)算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息以146531元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至全部房款還清之日止）”。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)減半收取2600元，保全費(fèi)1820元，共計(jì)4420元，由上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3672元，由被上訴人馬新琴負(fù)擔(dān)748元；二審案件受理費(fèi)644元，由上訴人河北嘉熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司520元，由被上訴人馬新琴負(fù)擔(dān)124元。
本判決為終審判決。
審判長 張?zhí)礻?/p>
審判員 賈志英
審判員 劉 暢
二〇二〇年十一月十三日
書記員 陳 兵
