審理法院：中級(jí)法院
案號(hào)：（2020）粵01民終XXX號(hào)
案件類型：民事
審判日期：2020年05月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人（原審被告）：廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：關(guān)寶偉，職務(wù)總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：梁智博，該公司職員。
委托訴訟代理人：賴衛(wèi)城，該公司職員。
被上訴人（原審原告）：侯海霞。
委托訴訟代理人：潘艷宜，北京市東元（廣州）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：羅可丹，北京市東元（廣州）律師事務(wù)所實(shí)習(xí)人員。
一審原告訴稱
侯海霞向一審法院起訴請(qǐng)求：1.富基公司向侯海霞支付遲延辦證違約金（以3383286元為本金，按照每日萬分之零點(diǎn)三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2017年4月29日計(jì)至富基公司實(shí)際辦妥房產(chǎn)證并將產(chǎn)權(quán)證交付給侯海霞之日即2018年8月14日止）；2.訴訟費(fèi)由富基公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為：一審訴訟中，雙方當(dāng)事人對(duì)侯海霞實(shí)際收樓的日期及實(shí)際收樓之日起210個(gè)工作日的截止日期陳述一致，故一審法院予以確認(rèn)。
對(duì)于涉案合同和補(bǔ)充協(xié)議關(guān)于辦證期限約定的相關(guān)條款，之前已有同樓盤類似合同版本案件的二審生效判決作出相關(guān)認(rèn)定，對(duì)此本案不再贅述。根據(jù)之前的二審生效判決，涉案補(bǔ)充協(xié)議關(guān)于辦證期限的合同條款實(shí)質(zhì)上免除了開發(fā)商遲延辦證的責(zé)任，排除了購房人的權(quán)利。由此可見，該條款屬于《中華人民共和國合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”的情形，該條款應(yīng)為無效。結(jié)合《商品房預(yù)售合同》有關(guān)條款及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，富基公司的辦證義務(wù)期限應(yīng)為房屋實(shí)際交付之日起210個(gè)工作日內(nèi)。涉案房屋的首次登記直至2018年5月24日才核準(zhǔn)，侯海霞于2018年8月14日才取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證，由于富基公司未能在期限內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約，故富基公司應(yīng)向侯海霞支付2017年4月29日起至2018年8月14日止的遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金。
關(guān)于違約金的計(jì)算。由于侯海霞在實(shí)際收樓后有補(bǔ)面積差款給富基公司，故違約金的本金應(yīng)以侯海霞實(shí)際支付的房款分段計(jì)算。雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中已調(diào)整遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)款的萬分之零點(diǎn)三，侯海霞要求按補(bǔ)充協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算遲辦證違約金，符合合同約定，一審法院予以支持。侯海霞主張的超過一審法院支持部分的違約金，依據(jù)不足，一審法院不予支持。
綜上所述，一審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，作出如下判決：一、廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向侯海霞支付遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金（從2017年4月29日起計(jì)至2018年8月14日止，每日按已付房?jī)r(jià)款的萬分之零點(diǎn)三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其中2017年4月29日至2017年11月9日期間以3337156元為本金、2017年11月10日至2018年8月14日期間以3383286元為本金）。二、駁回侯海霞的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)1028元，由侯海霞負(fù)擔(dān)46元，廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)982元。上述受理費(fèi)已經(jīng)由侯海霞預(yù)交，侯海霞同意由廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在履行本判決時(shí)將其應(yīng)承擔(dān)部分直接支付給侯海霞。
上訴人訴稱
富基公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，駁回侯海霞全部訴訟請(qǐng)求。2.一、二審訴訟費(fèi)用由侯海霞負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條的約定合法有效，一審法院法律適用和事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。（一）《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條的簽訂有其特殊的客觀原因，是針對(duì)《商品房買賣合同（預(yù)售）》第二十一條進(jìn)行的修訂。（二）雙方將辦證時(shí)間從210個(gè)工作日更改為720個(gè)工作日，侯海霞對(duì)此已充分了解和理解。（三）《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條不構(gòu)成格式條款，其約定合法有效。二、《商品房買賣合同（預(yù)售）》和《補(bǔ)充協(xié)議》有關(guān)“可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證”的時(shí)間明確，為該樓宇取得整體性的規(guī)劃驗(yàn)收合格證和完成房屋測(cè)繪報(bào)告之后，不存在辦理房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)間不明確的情況。侯海霞需結(jié)清相關(guān)費(fèi)用并提供相關(guān)資料后，方可起算《補(bǔ)充協(xié)議》約定的“720個(gè)工作日”辦證期限，現(xiàn)仍在辦證期限內(nèi)，不構(gòu)成違約。一審法院認(rèn)為應(yīng)從實(shí)際交房之日起210個(gè)工作日起算辦證期限，事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。（一）本案中，雙方對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間可依據(jù)法律規(guī)定和合同約定可以明確。（二）《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條約定了“720個(gè)工作日”的辦證期限，自侯海霞結(jié)清所有相關(guān)費(fèi)用（包括補(bǔ)交房款）和向富基公司提供齊全房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求提交的相關(guān)資料之日開始計(jì)算。在侯海霞履行以上義務(wù)之前，富基公司需先達(dá)成一系列前提條件和諸多前置手續(xù)。三、即使退一步講，富基公司也構(gòu)成合同約定的免責(zé)情形。富基廣場(chǎng)B1、B2棟樓因地鐵工程拖延規(guī)劃驗(yàn)收，屬合同約定的免責(zé)情形。地鐵施工因素是影響富基廣場(chǎng)工程規(guī)劃驗(yàn)收的直接原因。合同中已經(jīng)明確約定因“地鐵公司施工地鐵通道和風(fēng)亭等原因延期”，富基公司交房的時(shí)間可以相應(yīng)延期，且雙方互不追究責(zé)任。富基公司延期交房是由地鐵原因造成，根據(jù)合同約定，富基公司交房的時(shí)間可相應(yīng)延期，從而產(chǎn)權(quán)辦理的期限也應(yīng)相應(yīng)順延。四、即使再退一步講，即使富基公司的辦證義務(wù)期限為210個(gè)工作日，該210個(gè)工作日的起算點(diǎn)也不是以侯海霞實(shí)際提前收樓的時(shí)間開始起算。一審法院以侯海霞實(shí)際提前收樓的日期起算210個(gè)工作日，事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。（一）合同第二十一條規(guī)定：“甲方應(yīng)在該商品房項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格之日起90日內(nèi)，申請(qǐng)?jiān)撋唐贩宽?xiàng)目的房地產(chǎn)初始登記。雙方同意選擇以下第2種方式為乙方辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》：2.乙方委托甲方辦理：甲方應(yīng)當(dāng)在該商品房交付之日起210個(gè)工作日內(nèi)（不超過210個(gè)工作日）到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方。在此情況下，乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方書面通知后7個(gè)工作日內(nèi)向甲方提供房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求的，需乙方提供的證件資料?！保ǘ└换緟f(xié)助侯海霞辦理房產(chǎn)證的時(shí)間是在富基公司取得樓宇的規(guī)劃驗(yàn)收和侯海霞向富基公司提交完整的辦證資料、補(bǔ)齊房款和繳交稅費(fèi)等手續(xù)的基礎(chǔ)上開始計(jì)算的。（三）即使再退一步講，也不應(yīng)按照提前收樓的交付時(shí)間起算。五、涉案房屋的大確權(quán)已于2018年5月25日辦妥，侯海霞已于2018年8月14日領(lǐng)取了房產(chǎn)證。二審中，富基公司補(bǔ)充如下：辦理房產(chǎn)證需要業(yè)主方的配合，如及時(shí)繳納契稅、辦理房屋面積差結(jié)算等，若業(yè)主在此期間自行拖延時(shí)間，導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理遲延，該責(zé)任應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。
被上訴人辯稱
被上訴人侯海霞二審答辯稱：富基公司不能以我方未交契稅及補(bǔ)交面積差額免除逾期辦證違約責(zé)任，我方提前收樓并未放棄追究富基公司逾期辦證違約責(zé)任，涉案合同第二十一條明確約定交付房屋之日起210個(gè)工作日辦妥房產(chǎn)證，并無附加任何條件。請(qǐng)求二審法院判決支持我方訴訟請(qǐng)求。另針對(duì)富基公司的補(bǔ)充意見，我方回應(yīng)如下：只有在開發(fā)商辦理“小確權(quán)”的過程中，業(yè)主才產(chǎn)生繳納契稅的義務(wù)，且按照正常流程，富基公司理應(yīng)電話通知業(yè)主前往領(lǐng)取房產(chǎn)證。根據(jù)合同約定，富基公司辦妥房產(chǎn)證并將房產(chǎn)證交付給我方，方才履行完合同義務(wù)，因此違約金應(yīng)計(jì)算至富基公司將房產(chǎn)證交付給我方之日止。
本院查明
本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
二審中，雙方均無提交新證據(jù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。針對(duì)雙方當(dāng)事人的上訴及答辯意見，本院分析如下：
關(guān)于富基公司應(yīng)否承擔(dān)遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任問題。涉案合同第二十一條約定富基公司應(yīng)當(dāng)在該商品房交付之日起210個(gè)工作日內(nèi)（不超過210個(gè)工作日）到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。而《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條對(duì)上述約定變更為“富基公司只協(xié)助侯海霞辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，具體協(xié)助義務(wù)如下：（一）在可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，通知侯海霞送交辦證所需的相關(guān)資料。（二）富基公司在合理時(shí)間內(nèi)代侯海霞向辦證部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。（三）以侯海霞結(jié)清所有相關(guān)費(fèi)用（包括補(bǔ)交房款）和向富基公司提供齊全房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求提交的相關(guān)資料之日開始計(jì)算，富基公司協(xié)助侯海霞在720個(gè)工作日內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證……”。根據(jù)該《補(bǔ)充協(xié)議》條款的約定，由于侯海霞已付清房款，故該協(xié)議約定的辦證期限起算時(shí)間實(shí)際為“在可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，侯海霞經(jīng)富基公司通知后提交相關(guān)辦證資料之日開始計(jì)算”。富基公司上訴表示根據(jù)涉案合同和補(bǔ)充協(xié)議，有關(guān)“可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證”的時(shí)間應(yīng)為該樓宇取得整體性的規(guī)劃驗(yàn)收合格證和完成房屋測(cè)繪報(bào)告之后，由于該“可以辦理房地產(chǎn)權(quán)證”的時(shí)間并不具體明確，難以操作，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于免除了開發(fā)商遲延辦證的責(zé)任，排除了購房人的權(quán)利。由此可見，該條款屬于《中華人民共和國合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”的情形，該《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條應(yīng)為無效。結(jié)合《商品房預(yù)售合同》有關(guān)條款及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，一審法院確定富基公司的辦證義務(wù)期限應(yīng)為房屋實(shí)際交付之日起210個(gè)工作日內(nèi)，處理正確。由于富基公司未能在期限內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約，故富基公司應(yīng)向侯海霞支付遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金。
關(guān)于富基公司上訴主張的免責(zé)問題。涉案合同第十四條是雙方關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任條款，現(xiàn)富基公司根據(jù)該逾期交房違約責(zé)任條款約定的免責(zé)事由如異常天氣、地鐵工程施工等請(qǐng)求免除其公司遲延辦證違約責(zé)任，理由不成立，本院不予采納。
關(guān)于富基公司上訴主張侯海霞拖延辦理房產(chǎn)證的延期責(zé)任問題。富基公司二審并未提交相應(yīng)證據(jù)予以佐證上述主張，證據(jù)不足，本院不予采納。
綜上所述，廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求應(yīng)予駁回。審查一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及實(shí)體處理正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)982元，由上訴人廣州市富基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
