案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀06民終4976號(hào)
上訴人周保健、賈秋蘭因與被上訴人保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初1765號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月25日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人周保健、賈秋蘭，被上訴人保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人閆廣強(qiáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
周保健、賈秋蘭上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初1765號(hào)民事判決書，依法改判或發(fā)回重審。2、訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤。一審中，上訴人向法院提交購(gòu)房協(xié)議書、購(gòu)房款票據(jù)一張（340,560元）、pos機(jī)轉(zhuǎn)賬記錄4張。微信轉(zhuǎn)賬截圖、銀行轉(zhuǎn)賬記錄及流水明細(xì)。
證據(jù)能相互印證，形成了證據(jù)鏈且證據(jù)來源合法，符合證據(jù)三要素:客觀、真實(shí)、關(guān)聯(lián)性，該證據(jù)依法應(yīng)予采納，而一審法院僅認(rèn)定了購(gòu)房款票據(jù)上的數(shù)字340,560元，對(duì)其他款項(xiàng)未給予查明。pos機(jī)轉(zhuǎn)賬行為均發(fā)生在被上訴人處，上訴人按照被上訴人工作人員的安排進(jìn)行了刷卡行為，且有部分款項(xiàng)包含在購(gòu)房款票據(jù)中，一審法院認(rèn)定部分成立部分不成立，不知出于何種考慮，一審判決中未作出任何釋明，不符合規(guī)范的法律文書之要求。受訴法院應(yīng)全面保護(hù)受害當(dāng)事人之訴訟請(qǐng)求，即便有其他款項(xiàng)支出，也應(yīng)由被上訴人先行給付，其再行行使追償權(quán)。二、一審法院判決上訴人的損失按照銀行同期同類貸款利率計(jì)算錯(cuò)誤。理由：被上訴人將未取得商品房預(yù)售許可證的房屋出賣，其行為明顯存在欺詐，且房屋亦屬生活必需品,按照法律規(guī)定,上訴人可主張加倍賠償。被上訴人在合同簽訂中具有明顯的過錯(cuò)，且嚴(yán)重違約，理應(yīng)賠償上訴人的損失，協(xié)議中明確約定了損失的計(jì)算方式及時(shí)間,按己付房款的12%計(jì)算,退房后一個(gè)月內(nèi)退清。上訴人認(rèn)為，購(gòu)房協(xié)議中有約定的應(yīng)該按約定,沒有約定的可以按實(shí)際損失主張，合同無效導(dǎo)致的法律后果，不僅僅是財(cái)產(chǎn)返還，還應(yīng)包括賠償損失。需要更加說明的是一審法院用所謂的購(gòu)房款340,560元減去返還的50,000元后計(jì)算利息方式錯(cuò)誤。三、上訴人在一審法院審理后發(fā)現(xiàn)了新的證據(jù)，請(qǐng)求二審法院給予重新審理并質(zhì)證。一審法院審理完畢后上訴人找到了2020年5月20日被上訴人給業(yè)主簽訂的關(guān)于五里鋪購(gòu)房業(yè)主退房意見的回復(fù)。該意見書中被上訴人承諾了退款時(shí)間及款項(xiàng)利率，再次與購(gòu)房協(xié)議書中載明的利息計(jì)算數(shù)字相互印證一致。四、一審判決書共發(fā)現(xiàn)兩處明顯錯(cuò)誤，望二審法院予以糾正。(2020)冀0606民初1765號(hào)民事判決第二頁購(gòu)房票據(jù)金額34,060元與340,560元存在巨大差距，該判決第四頁涉案小區(qū)為五里華都，而并非橙市陽光小
區(qū)。五、一審法院對(duì)于訴訟費(fèi)的比例分擔(dān)判決欠妥,望二審法院重新作出裁量。本案總訴訟標(biāo)的為384,060元，一審法院支持了340,560元,區(qū)區(qū)43,500元的差距一審法院徑自判決上訴人承擔(dān)32%的訴訟費(fèi)實(shí)屬不妥。綜上所述，上訴人認(rèn)為一審法院在該案的審理中存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，望二審法院給予重新審理并做出公平、公正的判決，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益不受侵害。
保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院維持原判。上訴狀所述事實(shí)錯(cuò)誤，比如上訴狀所提到的一審法院認(rèn)定被上訴人收取購(gòu)房款340,560元，判決被上訴人應(yīng)支付上訴人購(gòu)房款290,560元是錯(cuò)誤的，上訴人的上訴狀故意制造了虛假事實(shí)，上訴人的上訴請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。
周保健、賈秋蘭向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法判決被告給付原告購(gòu)房款384,060元及利息（按年息12%計(jì)算至付清全部款項(xiàng)）。2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年7月3日，原、被告雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議書，約定，原告購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的“五里華都”1號(hào)樓2單元101號(hào)房屋，房屋單價(jià)每平米8,800元，購(gòu)房首付款340,560元。同時(shí)協(xié)議還約定原告自購(gòu)房之日起一年后有權(quán)申請(qǐng)退房。被告按原告已付房款12%計(jì)算利息并在原告提出退房后一個(gè)月內(nèi)退清購(gòu)房款及利息。購(gòu)房協(xié)議簽訂后，原告于2018年7月交付購(gòu)房款340,560元。被告開發(fā)蓮池區(qū)天威東路567號(hào)橙市陽光小區(qū)，未取得商品房預(yù)售許可證明。
一審法院認(rèn)為，被告開發(fā)蓮池區(qū)天威東路567號(hào)橙市陽光小區(qū)，未取得商品房預(yù)售許可證明而預(yù)售房屋，而且被告也未向法院證明在本案原告起訴時(shí)其已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明，故依法應(yīng)確認(rèn)原被告雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》無效。被告因該協(xié)議
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書收取原告購(gòu)房款340,560元，被告已經(jīng)返還5萬元，尚有290,560元應(yīng)予返還。原告稱向被告交付房款384,060元，因無相應(yīng)依據(jù)，不予認(rèn)可。被告長(zhǎng)期占用原告資金，應(yīng)當(dāng)給予原告賠償。原告要求按照無效合同約定的利率計(jì)算利息，不予支持。原告有權(quán)要求被告按照銀行借款利率支付占用原告資金期間的利息。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決：一、被告保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)返還原告周保健、賈秋蘭購(gòu)房款290,560元；二、被告保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)向原告周保健、賈秋蘭支付購(gòu)房款290,560元的利息，從2018年7月3日起算至實(shí)際還清房款之日止的利息（利息自2018年7月6日起至2019年8月19日按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2019年8月20日起至還清之日止按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；三、駁回周保健、賈秋蘭其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5,194元，減半收取計(jì)2,597元，原告負(fù)擔(dān)835元，被告負(fù)擔(dān)1,762元。
二審中，上訴人周保健、賈秋蘭提交兩份證據(jù)。證據(jù)一、被上訴人出具的“關(guān)于五里鋪購(gòu)房業(yè)主退房意見的回復(fù)”，證明被上訴人答應(yīng)給付利息。2020年9月1日前年利息是12%，9月1日之后是按15%計(jì)算，一審法院計(jì)算的利息錯(cuò)誤。證據(jù)二、銀行交易明細(xì)清單，證實(shí)被上訴人分兩次，向上訴人退還購(gòu)房款5萬元。被上訴人質(zhì)證稱，是我公司出具的，但是規(guī)定沒有法律效力，
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真實(shí)性沒有異議。因?yàn)楹贤瑹o效，合同附件應(yīng)當(dāng)是無效的。利息過高違反了法律規(guī)定。證據(jù)二沒有異議,認(rèn)可。
二審審理查明，被上訴人開發(fā)的是五里花都居民養(yǎng)老小區(qū)。被上訴人分別于2019年9月12日、26日返還上訴人購(gòu)房款20,000元、30,000元。
二審經(jīng)審理查明其他事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，被上訴人所開發(fā)的五里花都居民養(yǎng)老小區(qū)在未取得商品房預(yù)售許可情況下預(yù)售房屋，直至上訴人起訴時(shí)其也未取得商品房預(yù)售許可證明，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，一審法院認(rèn)定上訴人、被上訴人雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》無效并無不當(dāng)。上訴人于2018年7月3日向被上訴人交房款340,560元，有被上訴人出具的購(gòu)房收據(jù)為證，上訴人無異議，故上訴人主張其支付購(gòu)房款384,060元，理據(jù)不足，本院不予支持。2019年9月12日、26日被上訴人共計(jì)返還上訴人購(gòu)房款5萬元，現(xiàn)被上訴人尚欠上訴人購(gòu)房款290,560元。因被上訴人長(zhǎng)期占有上訴人購(gòu)房款，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，被上訴人應(yīng)按照銀行借款利率支付占用上訴人資金期間的利息，一審法院判決被上訴人按購(gòu)房款290,560元支付從2018年7月4日至2019年8月19日利息不妥，本院予以糾正。故被上訴人應(yīng)向上訴人支付購(gòu)房款340,560元利息自2018年7月4日至2019年8月19日止，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息;購(gòu)房款340,560元利息自2019年8月20日至2019年9月26日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息；購(gòu)房款290,560元利息自2019年9月27日起至還清之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息。
綜上所述，上訴人周保健、賈秋蘭的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）、（二）規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初1765號(hào)民事判決第一、三項(xiàng)即“被告保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)返還原告周保健、賈秋蘭購(gòu)房款290,560元”及“駁回周保健、賈秋蘭其他訴訟請(qǐng)求?！保?/p>
二、變更河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初1765號(hào)民事判決第二項(xiàng)即“被告保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)向原告周保健、賈秋蘭支付購(gòu)房款290,560元的利息，從2018年7月3日起算至實(shí)際還清房款之日止的利息（利息自2018年7月6日起至2019年8月19日按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2019年8月20日起至還清之日止按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）為“被上訴人保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)向被上訴人周保健、賈秋蘭支付購(gòu)房款340,560元利息自2018年7月3日起至2019年8月19日止，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息；購(gòu)房款340,560元利息自2019年8月20日至2019年9月26日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息；購(gòu)房款290,560元利息自2019年9月27日起至還清之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)5,194元，減半收取計(jì)2,597元，上訴人周保健、賈秋蘭負(fù)擔(dān)632元，被上訴人保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1,965元。二審案件受理費(fèi)5,194元，上訴人周保健、賈秋蘭負(fù)擔(dān)1,264元，被上訴人被上訴人保定市佳澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3,930元。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 趙鵬壯
審 判 員 張 力
審 判 員 龐 茜
二〇二〇年十一月十八日
法官助理 馬巧靈
書 記 員 甄紅云
