案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終5880號
上訴人河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中恒公司）因與被上訴人馮騰達(dá)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初1902號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
中恒公司上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判上訴人不承擔(dān)責(zé)任或發(fā)回重審；2、判令本案訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、一審判決認(rèn)定事實錯誤，上訴人并非案涉合同相對人，不應(yīng)承擔(dān)購房款返還義務(wù)。（一）上訴人并未與被上訴人達(dá)成簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》的合意，雙方不存在買賣合同的民事法律關(guān)系，上訴人并非是上述案涉合同的相對人。合同無效的前提是合同成立，而合同成立的基礎(chǔ)是雙方合意。本案中，上訴人未與被上訴人簽訂過《認(rèn)購協(xié)議書》，上訴人從未對外銷售過“碧翠園”項目；也未授權(quán)過任何其他人對項目進(jìn)行銷售，更未收取過任何購房款?！昂颖敝泻惴康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目合同專用章”及“河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目財務(wù)專用章”的刻制和使用既未依法備案，上訴人也不知情，《認(rèn)購協(xié)議書》不是上訴人的意思表示，對上訴人不發(fā)生法律約束力。（二）一審判決主觀臆斷認(rèn)定上訴人為案涉合同相對人，屬于未審先判，認(rèn)定事實錯誤。一審過程中，上訴人多次申明自己非案涉合同相對人。且被上訴人一審提交證據(jù)《認(rèn)購協(xié)議書》、《收據(jù)》、轉(zhuǎn)款記錄中，能明確顯示出，案外人中能公司系實際簽訂合同及收款人，故上訴人申請追加中能公司作為被告參加訴訟。但一審法院以合同相對性為由駁回上訴人申請，一審法院已經(jīng)主觀地認(rèn)為《認(rèn)購協(xié)議書》的一方主體是上訴人。但這恰恰是本案需要調(diào)查的重點問題，一審法院在此重要問題上未審先判，嚴(yán)重錯誤，最終導(dǎo)致認(rèn)定事實錯誤。二、一審程序違法，一審判決對上訴人依法提出的中止審理申請及追加被告申請未進(jìn)行正確審查處理，侵害上訴人的合法權(quán)益。（一）本案涉及“碧翠園”項目，已經(jīng)于2019年11月被保定市中級人民法院查封，涉及中院執(zhí)行案件立案在先。中院對項目準(zhǔn)備進(jìn)行整體評估和審查處理，其處理結(jié)果會對被上訴人是否是適格的購房者進(jìn)行審查，該結(jié)果對本案有直接影響。故上訴人申請中止審理并提交了相關(guān)證據(jù)，但一審法院沒有正當(dāng)理由并繼續(xù)進(jìn)行審理，程序違法。（二）案外人保定中能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中能公司）、張美璐系案涉合同相對人，與本案具有直接關(guān)聯(lián)，應(yīng)為本案被告。“碧翠園”項目系案外人張美璐、中能公司擅自以上訴人的名義違規(guī)對外銷售，其系案涉合同的實際相對人，也是本案法律關(guān)系的實際相對人，與本案具有直接關(guān)聯(lián)，應(yīng)當(dāng)追加為本案被告。上訴人一審依法申請追加其為被告，一審法院不予準(zhǔn)許導(dǎo)致判決錯誤，程序違法。綜上所述，一審判決認(rèn)定案件事實錯誤，審判程序嚴(yán)重違法，作出的（2020）冀0606民初1902號民事判決書錯誤。為維護(hù)上訴人合法權(quán)益，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。
馮騰達(dá)辯稱，1、上訴人與被上訴人之間簽訂的認(rèn)購協(xié)議系雙方真實意思表示，但是上訴人未取得商品房預(yù)售許可證，違反法律規(guī)定，因此合同無效。一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。2、認(rèn)購協(xié)議書和收據(jù)均加蓋了上訴人的公章，在上訴人與二被上訴人多次調(diào)解及二被上訴人信訪的過程中，上訴人從未否認(rèn)過二被上訴人主體的身份及購房資格問題，公章問題，上訴人也從未針對公章問題報警，由此可以看出該公章就是上訴人對外使用簽訂合同的公章。被上訴人作為普通的公民，沒有義務(wù)審核上訴人公章是否備案。3、上訴人提出的中止審理的事由不符合法律規(guī)定，本案雙方簽訂了認(rèn)購協(xié)議書，并由中恒公司蓋章，因此中恒公司就是本案的合同相對人，因此一審法院認(rèn)定事實及法律正確，請求維持原判。
馮騰達(dá)向一審法院起訴請求：1．請法院依法確認(rèn)原告馮騰達(dá)與被告中恒公司簽訂的房屋買賣合同無效；2．判令被告退還原告購房款471,505元及資金占用期間的利息（按已付房款471,505元為基數(shù)，自2016年11月7日起至實際付清之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）；3．訴訟費、保全費、保全保險費由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2016年11月7日，被告中恒公司（出賣人、甲方）與原告馮騰達(dá)（買受人、乙方）的委托代理人馮騰飛（另案原告）簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》（協(xié)議編號ＢＸ930-054），該合同約定：乙方向甲方認(rèn)購商品房一套，該房屋坐落于保定市，房屋用途是住宅。建筑面積101.87平方米，單價每平方米11500元，總價款為1171505元。乙方于2016年11月7日之前付首期房款的30%，353629元，于2016年12月6日前付首期房款的10%，117876元。貸款700000元，在接到甲方通知后，于規(guī)定時間內(nèi)辦清貸款手續(xù)。關(guān)于交房日期約定甲方應(yīng)在2019年6月30日前，將符合使用條件的商品方交付乙方。關(guān)于違約責(zé)任約定甲方逾期交房的，甲方逾期交房不超過60日，每逾期一日，甲方向乙方支付已付購房款萬分之零點五的違約金（含稅），該違約金最高不超過乙方支付已付購房款的百分之一（含稅）；甲方逾期交房超過90日的，乙方有權(quán)解除協(xié)議，乙方解除協(xié)議的甲方除退還已付房款外，應(yīng)向乙方支付已付購房款的百分之一的違約金。乙方要求繼續(xù)履行協(xié)議的，本協(xié)議書繼續(xù)履行，自本協(xié)議書約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付購房款萬分之零點五的違約金，該違約金最高不超過乙方支付已支付購房款的百分之一。乙方未按約定期限付款的，逾期在十五日之內(nèi)，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行；逾期超過十五日后，甲方有權(quán)解除協(xié)議，甲方解除協(xié)議的乙方按累計應(yīng)付款的百分之五向甲方支付違約金，乙方愿意繼續(xù)履行協(xié)議的，經(jīng)甲方同意，協(xié)議繼續(xù)履行，自本協(xié)議書規(guī)定應(yīng)付款期限通知之日第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付應(yīng)付款的萬分之二。凡辦理銀行按揭貸款的乙方需在甲方通知之日起三日內(nèi)提交申請貸款所需的合格按揭資料并履行貸款手續(xù)。自甲方通知之日起三日內(nèi)乙方未提交申請銀行按揭貸款的合格資料或未履行銀行按揭貸款手續(xù)，逾期十五日內(nèi)仍未履行的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，乙方應(yīng)向甲方支付商品房總價款百分之五的違約金，該違約金甲方有權(quán)在乙方已付購房款中直接扣除。前述《認(rèn)購協(xié)議書》甲方加蓋印章為“河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目合同專用章”。原告提交的2016年10月15日其出具的《委托書》中顯示，原告委托馮騰飛為代理人，全權(quán)代表原告購買涉案房產(chǎn)，辦理認(rèn)購協(xié)議書的簽署及房款繳納等一切相關(guān)事宜。代理人在其權(quán)限范圍內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，原告均予以承認(rèn)，在法律上產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)均由原告享有和承擔(dān)。上述《認(rèn)購協(xié)議書》簽訂后，原告委托分別于2016年11月7日、12月11日使用馮騰飛交通銀行銀行卡62×××67刷ＰＯＳ機(jī)向被告支付購房款707258元（包含另案馮騰飛購房款353629元）、235752元（包含另案馮騰飛購房款117876元），原告提交的兩份《收據(jù)》顯示收到碧翠園3-1-2602認(rèn)購款353629元、117876元，加蓋印章為“河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目財務(wù)專用章”，被告中恒公司庭后向一審法院提交《情況說明》載明：“關(guān)于河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目合同專用章”、“河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目財務(wù)專用章”說明如下：“碧翠園”項目前期是張美璐、保定中能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借用我單位資質(zhì)進(jìn)行的開發(fā)。我公司從未進(jìn)行過房屋銷售及收款。上述兩個印章不在我公司印章序列，我公司對上述兩枚印章的使用情況不清楚。目前“碧翠園”項目整體因為涉訴，保定市中級人民法院正在對項目銷售情況進(jìn)行核實、評估，目前涉訴住戶也均向保定中院進(jìn)行了申報，具體需要依據(jù)中院的核實、評估結(jié)果。被告中恒公司至今未能向原告交付合同約定的房屋。另，庭審中被告中恒公司當(dāng)庭表示涉案房產(chǎn)現(xiàn)未取得《商品房預(yù)售許可證》。上述事實，有原、被告當(dāng)庭陳述、《認(rèn)購協(xié)議書》、《收據(jù)》、銀行流水等證據(jù)在案佐證。
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的協(xié)議雖名為《認(rèn)購協(xié)議書》，但該協(xié)議已具備相關(guān)法律規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。根據(jù)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效，被告中恒公司至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明，故原、被告簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)屬無效合同。原告關(guān)于確認(rèn)原、被告于2016年11月7日簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》無效的主張，符合法律規(guī)定，予以支持。被告被告中恒公司辯稱對《認(rèn)購協(xié)議書》及《收據(jù)》中加蓋的印章使用情況不清楚，缺乏事實及法律依據(jù)，不予采納。因碧翠園項目系被告中恒公司開發(fā)，其辯稱的他人掛靠或合作開發(fā)行為不應(yīng)成為其免責(zé)的法定事由。合同無效，或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，被告未取得預(yù)售許可證，存在過錯；原告在買房過程中沒有盡到審慎核查的義務(wù)，也存在過錯。因原被告均存在過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告關(guān)于被告中恒公司返還購房款471,505元的主張，符合法律規(guī)定，予以支持。關(guān)于資金占用期間的利息，酌定被告方應(yīng)承擔(dān)利息的80%。原告計息時間和標(biāo)準(zhǔn)欠妥，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。被告中恒公司應(yīng)給付原告資金占用期間的利息計算為：自2016年11月7日至2019年8月19日，以353,629元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的80%計算；自2016年12月11日至2019年8月19日，以117,876元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的80%計算；自2019年8月20日起至實際付清之日止，以471,505元為基數(shù)，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率的80%計算。原告關(guān)于保全保險費的主張，未明確該費用數(shù)額且未提交證據(jù)佐證亦無約定，不予支持。被告當(dāng)庭提出的中止及追加申請，因不符合法律規(guī)定，一審法院當(dāng)庭未予以準(zhǔn)許。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百七十六條、第一百七十九條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院＜關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋＞》第二條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告馮騰達(dá)與被告河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年11月7日簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》無效；二、被告河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告馮騰達(dá)購房款471,505元及利息（自2016年11月7日至2019年8月19日，以353,629元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的80%計算；自2016年12月11日至2019年8月19日，以117,876元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的80%計算；自2019年8月20日起至實際付清之日止，以471,505元為基數(shù)，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率的80%計算）；三、駁回原告馮騰達(dá)的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費4,186.29元，保全費2,878元，共計7,064.29元，由被告河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審期間，被上訴人馮騰達(dá)提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被上訴人提交微信截圖，證明馮騰飛因為購買房屋所加入的碧翠園業(yè)主群，該群也是目前業(yè)主的維權(quán)群，馮騰達(dá)和馮騰飛系親兄弟，因此馮騰飛也代表了馮騰達(dá)在該業(yè)主群。證明了本案被上訴人系合格的主體，實際購房人。被上訴人質(zhì)證稱，證據(jù)形式不符合法律規(guī)定，應(yīng)出示原始載體。這份證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不能實現(xiàn)證明目的。本院認(rèn)為，被上訴人僅提交了微信截圖未出示原始載體，無法核實其真實性，對此不予認(rèn)定。二審經(jīng)審理查明的其他事實與原審查明事實一致。
本院認(rèn)為，被上訴人就其起訴主張向一審法院提交了《認(rèn)購協(xié)議書》、《收據(jù)》、銀行轉(zhuǎn)款記錄等證據(jù)。根據(jù)雙方提交的證據(jù)及陳述來看，2016年11月7日的《認(rèn)購協(xié)議書》載明，碧翠園小區(qū)的出賣人為河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在協(xié)議書落款處加蓋了河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目合同專用章，2016年11月7日、2016年12月11日被上訴人交付的購房款收據(jù)上收款單位處蓋有河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碧翠園項目財務(wù)專用章。上訴人上訴主張其并非涉案合同相對人、未收取過任何購房款，碧翠園項目系案外人張美璐、保定中能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以上訴人的名義對外銷售，被上訴人對此不予認(rèn)可。上訴人就其主張負(fù)有舉證證明責(zé)任，但上訴人在本案審理中均未提交證據(jù)否定《認(rèn)購協(xié)議書》及《收據(jù)》中加蓋的印章不是其公司印章，亦未提交保定中能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就涉案項目以上訴人的名義對外銷售的相關(guān)證據(jù)，且上訴人亦認(rèn)可碧翠園項目為其項目。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條規(guī)定，上訴人應(yīng)承擔(dān)不利的后果。一審認(rèn)定由上訴人返還被上訴人購房款，并無不當(dāng)?；谏鲜銮闆r，一審對上訴人當(dāng)庭提出的中止審理及追加當(dāng)事人的申請未予準(zhǔn)許，并不違反法律規(guī)定。
綜上所述，上訴人中恒公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4,186.29元，由上訴人河北中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 陳道忠
審判員 黃俊學(xué)
審判員 于紀(jì)芳
二〇二〇年十二月七日
書記員 王路瑤
