案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終5420號
上訴人河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱浩正方信房地產(chǎn)公司）因與被上訴人張珊珊商品房預售合同糾紛一案，不服河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初3519號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月30日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
浩正方信房地產(chǎn)公司上訴請求：一、請求撤銷河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初3519號民事判決書，發(fā)回重審或依法改判。二、本案一、二審訴訟費用均由被上訴人承擔。事實和理由：一、原審法院認定事實不清。1、上訴人延期交房系不可抗力，不構(gòu)成違約。2016-2019年由于保定市出現(xiàn)中度及重度污染，保定市政府決定啟動重污染天氣應急響應措施，向各施工單位發(fā)出停工通知，故由于政府政策原因致使上訴人延期交房，政府行為屬于不可抗力，根據(jù)《商品房認購協(xié)議》第三條約定，上訴人不存在違約行為，不應當承擔違約責任。2、上訴人在案涉房屋符合交付條件后，多次通知被上訴人可以辦理交房手續(xù)，但是被上訴人手機處于停機狀態(tài)，始終不配合辦理后續(xù)交房手續(xù)，其行為系違約行為。二、原審法院適用法律錯誤。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》第47條規(guī)定：合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的的實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。本案中，涉案房產(chǎn)五證齊全，并且具備交付條件，上訴人早已通知被上訴人交房，但是被上訴人遲遲不收房，即使法院認為上訴人延期交房，違約程度也是顯著輕微的，根據(jù)誠實信用原則和鼓勵交易原則，本案達不到根本解除合同的條件，合同的目的完全是可以實現(xiàn)的。三、被上訴人在購買此房時正處于雄安新區(qū)成立之初，系惡意炒房行為，在房價有所回落的情形下又惡意提起訴訟要求解除合同，既違法又違反了誠實信用原則，解除合同不利于維護房地產(chǎn)交易市場的安全與秩序。
張珊珊答辯稱，一、上訴人延期交房，非因不可抗力。我國《合同法》第一百一十七條明文規(guī)定：本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。上訴人的上訴理由載明，上訴人于2016年至2019年期間多次收到保定市政府發(fā)出的停工通知。然而，答辯人與上訴人簽訂合同是在2017年4月14日，這一鐵的事實證明，上訴人在簽訂合同時就明知停工必然會造成延期交房，并非簽訂合同之后才發(fā)生的停工。因此，該上訴理由不能成立。二、原審判決適用法律正確，上訴人違約程度并非顯著輕微。答辯人和上訴人在合同第四條約定逾期三個月交房即構(gòu)成違約，答辯人有權(quán)要求解除合同退還房款。上訴人應于2018年12月31日前交房，可是上訴人到2020年4月才向答辯人交房，逾期了整整16個月，不構(gòu)成“違約程度顯著輕微”。三、上訴人稱答辯人的購房行為系“惡意炒房”，這純屬是對答辯人的污蔑，答辯人認為簽訂合同時上訴人明知因政府經(jīng)常通知停工，必然造成交房時間的遙遙無期且無法確定，但其為了套用答辯人的資金，隱瞞了該實情，仍然承諾短期交房，這顯然是故意違約的行為?，F(xiàn)在上訴人是在濫用上訴權(quán)，故意拖延時間拒絕退還房款。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，原審判決事實清楚，適用法律正確。因此，答辯人請求二審法院駁回上訴，維持原判。
張珊珊向一審法院起訴請求：一、判令解除原被告雙方于2017年4月14日簽訂的《商品房認購協(xié)議》；二、判令被告返還原告已交房款478,770元、給付原告居間費用25,020元；三、判令被告給付原告違約金25,471元（2019.1.1-2020.5.17），并自2020年5月17日起按每日萬分之一標準給付違約金直至購房款等全部款項返還完畢為止；四、訴訟費用由被告承擔。
一審法院認定事實：2017年4月14日，原告張珊珊（乙方）與被告浩正方信房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂了《商品房認購協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方自愿購買渼林灣11號樓1A單元801室房屋，總價為1,588,770元；乙方首次于2017年4月14日交付房款478,770元，其余房款辦理銀行按揭，以甲方通知為準7日內(nèi)向甲方或甲方指定的銀行提供按揭貸款資料；第三條交房日期：甲方應當在2018年12月31日，將符合合同約定的房屋交付乙方使用，如遇不可抗力、重大疫情、國家政策調(diào)整、地方及相關(guān)政府部門等原因，甲方可據(jù)實予以延期，并須及時通知乙方；除合同第三條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按合同規(guī)定的期限將該房屋交付乙方使用，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行，房屋逾期三個月后不能交付乙方，乙方有權(quán)退房，甲方返還乙方全部房款，本合同自行解除……。協(xié)議簽訂當日，原告向被告交納了購房首付款478,770元。被告未按合同約定日期向原告交付房屋。原告于2020年5月25日提起訴訟。庭審過程中，被告陳述本案涉及的渼林灣項目從2020年4月開始具備交房條件，并提交了本案涉及的由其開發(fā)的渼林灣項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證（有效期限：2020年1月15日至竣工驗收合格之日）及不動產(chǎn)登記證書等證據(jù)。原告對被告提交的上述證據(jù)的真實性不認可，認為原告無法核實是否為真實的，但未提交反證，亦未對真實性提出鑒定。
一審法院認為，《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同，明確交易的主要內(nèi)容?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。本案涉及的《商品房認購協(xié)議》具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，符合商品房買賣合同的基本特征，應認定為商品房買賣合同。對被告提交的被告在原告起訴前取得的商品房預售許可證，原告對該證據(jù)的真實性未提交反證，亦未對真實性提出鑒定，故對該證據(jù)的真實性予以認定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。本案原被告對雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》均認為有效，故對該《商品房認購協(xié)議》的有效性予以確認。雙方應依約全面履行合同義務。對被告提交的2016年-2019年政府停工通知復印件，因原告不認可，上述證據(jù)復印件無原件予以印證，故不予認定。因被告自認渼林灣項目自2020年4月才開始具備交房條件，故原告要求解除合同及要求被告返還已交房款并給付違約金的訴訟請求，符合合同約定和法律規(guī)定，予以支持。因居間費系居間方收取的服務費用，原告主張被告給付居間費25,020元，無事實和法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決：一、解除原告張珊珊與被告河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于2017年4月14日簽訂的《商品房認購協(xié)議》；二、被告河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于本判決生效后三日內(nèi)返還原告張珊珊房款478,770元并支付違約金（自2019年1月1日始，按日萬分之一標準計算至付清房款日止）；三、駁回原告張珊珊的其他訴訟請求。案件受理費減半收取4,546元，由原告張珊珊負擔215元，被告河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔4,331元。
本院二審期間，當事人均未提交新的證據(jù)。本院認定的事實與一審法院認定的事實一致。
本院認為，2017年4月14日，上訴人與被上訴人所簽訂的《商品房認購協(xié)議》，系雙方真實意思表示，且案涉房屋已經(jīng)取得相關(guān)手續(xù)，一審法院認定該合同合法有效，并無不當。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，案涉雙方應按照約定履行各自的義務。案涉協(xié)議第3條約定甲方（上訴人）應當在2018年12月31日將合同約定的房屋交付乙方（被上訴人），但該條同時約定，如遇不可抗力、重大疫情、國家政策調(diào)整、地方及相關(guān)政府部門等原因，甲方可據(jù)實予以延期，并須及時通知乙方，被上訴人亦是基于該約定主張行使約定解除權(quán)。上訴人主張延期交房系因2016年至2019年保定市出現(xiàn)中度及重度污染，保定市政府決定啟動重度污染天氣應急相應措施，從而造成停工。該情形雖然不構(gòu)成不可抗力，但屬上訴人與被上訴人約定的“地方及相關(guān)政府部門等原因”的情形。關(guān)于上訴人的該項主張，其在一審中提交了相關(guān)的停工通知，且近幾年來保定市在采暖季或其他重大活動時，因大氣治理原因進行停工停產(chǎn)系眾所周知的事實。上述條文約定政府行為停工應當及時告知被上訴人，雖然上訴人并未提交證據(jù)證明其履行了通知義務，但該義務未履行不能否定因政府行為導致停工的事實。一審法院對上訴人的該項主張未予采信不妥，本院予以糾正。另外，案涉房屋現(xiàn)已具備了交付條件，對此雙方均未提出異議。被上訴人簽訂案涉協(xié)議的目的是為購買該房屋，上訴人亦主張繼續(xù)履行合同，故該合同的目的足以實現(xiàn)?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依據(jù)該規(guī)定，從有利于交易的穩(wěn)定性出發(fā)，一審法院逕行將案涉合同解除不妥，本院予以糾正。上訴人主張應當繼續(xù)履行合同，合法有據(jù)，本院予以支持。雖然上訴人提交了停工通知，但因政府或疫情導致停工的具體時間本案無法確定。若被上訴人有證據(jù)證明扣除政府原因或疫情導致停工外，上訴人存在逾期交房的行為，其可依法另行主張相關(guān)損失或違約賠償。
綜上所述，河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷河北省保定市蓮池區(qū)人民法院（2020）冀0606民初3519號民事判決；
二、駁回被上訴人張珊珊的原審訴訟請求。
一審案件受理費4,546元，二審案件受理費4,546元，均由被上訴人張珊珊負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 陳道忠
審 判 員 于紀芳
審 判 員 黃俊學
二〇二〇年十二月七日
法官助理 楊占軍
書 記 員 劉安琪
