案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀02民終7184號(hào)
上訴人玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人韓曉慶商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省玉田縣人民法院（2020）冀0229民初2568號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月26日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理，上訴人玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人李文明、被上訴人韓曉慶委托訴訟代理人安紹先、安天到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求二審法院依法判令撤銷河北省玉田縣人民法院（2020）冀0229民初2568號(hào)民事判決書，并改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。2、被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。一審判決認(rèn)定：韓曉慶與玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了認(rèn)購(gòu)書后，韓曉慶履行了給付首期房款及定金的義務(wù)，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)按認(rèn)購(gòu)書的約定與韓曉慶簽訂天津市商品房買賣合同，逾期不簽訂合同的行為屬于違約。事實(shí)上，被上訴人在支付定金及首付房款后，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定，被上訴人應(yīng)于2020年8月4日前支付應(yīng)付房款371088元，但被上訴人未按認(rèn)購(gòu)書約定期限按時(shí)支付應(yīng)付房款，存在逾期付款的嚴(yán)重違約行為。根據(jù)雙方簽訂的《天津恒大御景半島商品房認(rèn)購(gòu)書》第二條第三項(xiàng)規(guī)定：“如乙方未按約定日期支付上述房款，則每天按未付款房款萬(wàn)分之一向甲方（上訴人）支付違約金”故被上訴人已違反認(rèn)購(gòu)書的上述約定，存在嚴(yán)重逾期支付房款行為，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。對(duì)此一審判決有意回避被上訴人存在的逾期付款違約事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定被上訴人不承擔(dān)任何違約責(zé)任，判令上訴人退還全部房款及定金，無(wú)任何事實(shí)及合同依據(jù)，故一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第8條規(guī)定判令解除雙方于2019年5月5日簽訂的《唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認(rèn)購(gòu)書》適用法律錯(cuò)誤。事實(shí)上被上訴人以上訴人訴前未與其簽訂《商品房買賣合同》存在違約行為而要求解除認(rèn)購(gòu)書，是無(wú)任何法律及合同依據(jù)的，對(duì)此一審判決所引用的《合同法》第8條中，未規(guī)定被上訴人可行使合同解除權(quán)的內(nèi)容，相反，《合同法》第8條還規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己義務(wù)，不得擅自變更或解除合同”。由此看出，一審判決依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第8條規(guī)定判令被上訴人有權(quán)解除合同是錯(cuò)誤的，故一審判決適用法律錯(cuò)誤。綜上，對(duì)上述一審判決存在的認(rèn)定事實(shí)不清及適用法律條款的錯(cuò)誤，二審法院應(yīng)予糾正，故請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，認(rèn)真核查事實(shí)，準(zhǔn)確適用法律，做出合理公正的裁決。
韓曉慶答辯稱，玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴、維持原判。
韓曉慶向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購(gòu)房款共計(jì)309240元；2、由玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開有限公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等，營(yíng)業(yè)期限自2017年10月24日至2047年10月23日，2019年4月18日取得商品房預(yù)售許可證，項(xiàng)目名稱：玉田恒大桃花源小鎮(zhèn)首開區(qū)一期項(xiàng)目（9地塊），房屋用途性質(zhì)：住宅，房屋坐落地點(diǎn)：玉田縣唐自頭鎮(zhèn)楊家團(tuán)城村。玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用上述在建建筑物做抵押貸款，時(shí)間為2018年12月20日至2021年12月19日。2019年5月5日，韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認(rèn)購(gòu)書，約定韓曉慶向玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)購(gòu)唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)樓盤4幢3-1單元，該商品房的規(guī)劃用途為住宅,該商品房建筑面積共115.44平方米，總價(jià)款1236964元。韓曉慶支付20000元作為定金（定金在簽訂商品房買賣合同時(shí)轉(zhuǎn)入房款），分期付款：韓曉慶須于2019年5月5日前支付首期房款41848元（不含定金），并簽署《商品房買賣合同》，于2019年8月4日前付清123696元，于2019年11月4日前付清123696元，........于2021年5月4日前付清剩余款項(xiàng)......。該認(rèn)購(gòu)書中韓曉慶的姓名由他人代簽。2019年5月5日，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到韓曉慶交來(lái)前期款（含定金）61848元。2019年8月5日韓曉慶交納房款123696元、2019年11月4日韓曉慶交納房款123696元匯入了玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通銀行賬戶內(nèi)。
一審法院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛，唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認(rèn)購(gòu)書上原告的簽字雖為玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員代簽，但韓曉慶已按該認(rèn)購(gòu)書約定給付了首期房款，交納了部分房款，并且持有認(rèn)購(gòu)書的原件，因此，可以認(rèn)定韓曉慶認(rèn)可玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員代為簽訂認(rèn)購(gòu)書的代理行為。韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《唐山恒大桃花源小鎮(zhèn)商品房認(rèn)購(gòu)書》，為韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。訴訟過(guò)程中，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意與韓曉慶解除合同，一審法院予以支持。韓曉慶、玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂認(rèn)購(gòu)書后，韓曉慶履行了給付首期款及部分房款的義務(wù)，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)按合同約定，及時(shí)與韓曉慶簽訂商品房買賣合同。玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒大桃花源小鎮(zhèn)在建房屋在向韓曉慶出售時(shí)已抵押給他人，玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張未做抵押，證據(jù)不足。因此，對(duì)玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的主張，一審法院不予采信。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條“民事主體從事民事活動(dòng)。應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾?！?，韓曉慶要求返還房款的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還韓曉慶購(gòu)房款309240元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
本院二審期間，雙方當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，二審查明事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張被上訴人未按認(rèn)購(gòu)書約定期限按時(shí)支付應(yīng)付房款，存在逾期付款的違約行為，但對(duì)此被上訴人予以否認(rèn)，并舉證證實(shí)上訴人在出售涉案房產(chǎn)時(shí)將房產(chǎn)抵押的情形，故本院認(rèn)為上訴人將在建建筑物抵押事實(shí)存在，鑒于此被上訴人未支付后期購(gòu)房款，不應(yīng)視為違約行為，一審法院判決上訴人返還韓曉慶購(gòu)房款并無(wú)不妥。綜上所述，玉田縣泰昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5938元，由上訴人玉田泰昌旅游房地產(chǎn)開有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 劉 巖
審判員 徐志輝
審判員 楊鵬章
二〇二〇年十二月十一日
書記員 劉莎娜
