案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀02民終7041號
上訴人唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人劉某某1、吳某某2商品房買賣合同糾紛一案，不服唐山市路北區(qū)人民法院(2020)冀0203民初2564號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月24日立案后，依法組成合議庭，公開進行了審理。上訴人唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人鄭晶、趙國來，被上訴人劉某某1、吳某某2的委托訴訟代理人侯碩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：1、請求二審人民法院依法撤銷唐山市路北區(qū)人民法院(2020)冀0203民初2564號民事判決書。2、請求依法改判解除上訴人于被上訴人簽訂的編號為唐南北(2011)龍庭銷字第363號《商品房買賣合同》，退還被上訴人購房款190816元。本案訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實與理由：1、原審判決顯失公平，2012年6月20日上訴人與被上訴人簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定被上訴人購買了原告開發(fā)的龍庭時代小區(qū)3號樓1門2001室住房一套，總價款為人民幣632158元，合同第六條約定的付款方式為被上訴人支付232518元首付款后，剩余40萬元由被上訴人銀行按揭方式支付，合同附件四中的補充條款約定，如果購房人不能辦理按揭或購房人不符合按揭條件的，購房人應(yīng)當(dāng)無條件以現(xiàn)金方式一次交清房款，否則視為購房人違約，出賣人有權(quán)解除合同?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，被上訴人實際交付購房款人民幣232518元，尚欠購房款40萬元，由于未能辦理按揭貸款手續(xù)，上訴人多次致函要求被上訴人支付剩余購房款，但被上訴人購房款至今仍未支付。對此，上訴人認為，作為合同相對方的被上訴人應(yīng)依據(jù)合同先行支付購房款，從法律規(guī)定上屬先合同義務(wù)方，而上訴人屬于后合同義務(wù)方，根據(jù)我國《合同法》第67條規(guī)定，上訴人有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，先履行抗辯權(quán)本質(zhì)上是對先期違約的抗辯，先期違約是一方當(dāng)事人首先違約，是另一方不履行合同的原因。本案中依據(jù)合同約定，被上訴人支付購房款義務(wù)在先，但被上訴人始終沒有支付，從簽約之日至今已經(jīng)長達近八年，被上訴人稱沒有收到上訴人催款通知，上訴人認為假如沒有收到通知，那么作為付款義務(wù)人的被上訴人就可以不付款而直接起訴要求交付房屋嗎？顯然，作為被上訴人違背了我國民事法律的最基本的“誠實信用原則”，難道作為開發(fā)單位的上訴人不催款，被上訴人就可以在不交款的情況下，要求開發(fā)商交房嗎?而原審法院對這種不誠信的購房人不僅不予制裁，卻還判決上訴人支付違約金，一審法院作出的判決書中確定的違約金的計算也顯然是錯誤的。違約金的請求給付雖然是一種繼續(xù)性債權(quán)的請求權(quán)，所以應(yīng)當(dāng)以每日的個別債權(quán)分別適用訴訟時效。根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，自被上訴人起訴之日(2020年7月28日)倒推三年之外的違約金請求權(quán)已經(jīng)超過訴訟時效，人民法院應(yīng)不予支持。為此上訴人依法上訴，請求二審人民法院依法改判解除雙方所簽訂了唐南北(2011)龍庭銷字第363號《商品房買賣合同》，退還被上訴人支付的購房款人民幣232518元。2、原審法院判決程序違法。原審判決第一項判決被上訴入給付上訴人剩余購房款，對此，上訴人認為該項判決造反法定程序。根據(jù)我國民事訴訟法及最高人民法院的司法解釋規(guī)定，人民法院的審理和判決不得超出原告訴訟請求，而本案中，上訴人作為一審反訴原告，訴訟請求是要求解除合同，而非支付剩余購房款，而被上訴人作為原審原告的四項訴訟請求中，也沒有交納剩余購房款的訴求，既然案件雙方當(dāng)事人均未提出此項請求，一審法院判決的依據(jù)何在，因此，一審判決明顯違反法律規(guī)定，程序違法，有意偏袒被上訴人。
劉某某1、吳某某2辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)維持一審判決，首先一審判決體現(xiàn)了維護誠實信用的原則，有利于維持商品房買賣的穩(wěn)定。事實上上訴人回避其延期交房及延期近十年才完工的事實，上訴人最早承諾在2008年6月之前交房，沒有預(yù)期交房已經(jīng)構(gòu)成違約。即使2008年上訴人未交房，甚至沒有開工建設(shè)的情況下，被上訴人依然按照要求繳納了首付款，并在2012年8月之前又再次補交了首付款差額，因此不可能存在被上訴人拒付剩余房款的違約事實。上訴人自2006年開始直至2018年底項目完工，被上訴人多次主動詢問何時交款及交房，上訴人一直以項目存在糾紛在等通知等理由拒收剩余房款。并非上訴人所述被上訴人拖延付款，而是上訴人拒收房款。直至合同約定交房日期一直拒絕履行合同。上訴人延期交房行為已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約，但被上訴人一直表示愿意繼續(xù)履行合同，本案具備繼續(xù)履行合同。
劉某某1、吳某某2向一審法院起訴請求：1、依法判令唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向劉某某1、吳某某2交付龍庭時代商住樓3樓1門2001號房屋并配合辦理房屋入住手續(xù)。2、判令唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為劉某某1、吳某某2辦理房屋所有權(quán)證。3、判令唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付劉某某1、吳某某2逾期交房違約金，自2013年1月1日起直至交付房屋之日止。違約金暫計至2020年6月30日為63,651.8元。4、本案訴訟費由唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向一審法院反訴請求：1、判令解除唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與劉某某1、吳某某2簽訂的編號為唐南北（2011）龍庭銷字第363號《商品房買賣合同》，退還劉某某1、吳某某2支付的購房款232,518元。2、本案訴訟費用由劉某某1、吳某某2承擔(dān)。
一審法院認定事實：劉某某1、吳某某2系夫妻關(guān)系，二人認購了唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的龍庭時代商住樓。2012年6月22日，劉某某1、吳某某2作為買受人與作為出賣人的唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就其所購房屋簽訂了合同編號為唐南北（2011）龍庭銷字第363號的《商品房買賣合同》，合同約定：“買受人購買出賣人開發(fā)的龍庭時代商住樓第3樓1單元1門2001號房，建筑面積共130.01平方米，總金額人民幣632,518元；買受人選擇銀行按揭貸款：簽合同當(dāng)日付清首付款232,518元，并于出賣人通知之日起30日內(nèi)辦理完銀行貸款400,000元，貸款全部到達出賣人賬戶后視為付清房款；買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的0.01%向出賣人支付違約金；買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之1的違約金。出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：……3、因政府職能部門或政策性因素導(dǎo)致延期及因買受人未及時或未全部付清房款或其他應(yīng)付款時。出賣人如未按合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同；買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.01%向買受人支付違約金；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金”。合同附件四補充協(xié)議約定：“由于買受人未能按出賣人通知的時間辦理銀行按揭貸款手續(xù)（包括因買受人所提供的相關(guān)資料出現(xiàn)問題時而導(dǎo)致的），或銀行認為買受人不符合其按揭貸款的相關(guān)要求或條件時，買受人應(yīng)在接到銀行或出賣人任何通知之日起三日內(nèi)以現(xiàn)金形式一次性無理由交清余款（補足本合同約定的余款）和其他應(yīng)付款。否則，均視為買受人違約，出賣人有權(quán)終止并解除合同。”2012年8月16日，唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就劉某某1、吳某某2繳納的232,518元房款開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，劉某某1、吳某某2并繳納了住宅專項維修資金12650元。2012年8月17日，該合同經(jīng)唐山市房地產(chǎn)交易中心登記備案。其后，劉某某1、吳某某2沒有辦理銀行貸款手續(xù)也未交付剩余房款。唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張于2012年11月20日向劉某某1、吳某某2郵寄《河北唯實律師事務(wù)所律師函》，主要內(nèi)容為“根據(jù)雙方于2012年6月22日簽訂的《商品房買賣合同》約定，唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年10月11日向劉某某1、吳某某2發(fā)出了書面通知，其未能按照約定到唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理銀行按揭貸款手續(xù)。據(jù)以上情況，請劉某某1、吳某某2在接到本函后三日內(nèi)到唐山南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理交款手續(xù)，否則由此引起的一切法律后果和責(zé)任及全部經(jīng)濟損失均由劉某某1、吳某某2承擔(dān)”。劉某某1、吳某某2否認收到過唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郵寄的律師函，并稱唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從未向其催要剩余房款，沒有繳納全部房款是因為唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司讓等消息，所購房屋遲遲沒有竣工。另查明，政府在處理龍庭項目問題上反復(fù)調(diào)整規(guī)劃和容積率，以及限價指定龍庭項目異地接收安置龍城項目229戶購房戶等因素，客觀上造成了龍庭項目開發(fā)周期長，使企業(yè)產(chǎn)生銀行信貸不良記錄，在銀行貸款和社會融資方面陷入困境。期間，政府不斷協(xié)調(diào)資金、平息信訪，確保了龍庭項目復(fù)工至竣工交房。
一審法院認為，原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2與被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在起訴前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可，故該合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)。關(guān)于本訴部分，原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2要求被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付房屋并配合辦理房產(chǎn)入住手續(xù)及房屋所有權(quán)證，理據(jù)充足，本院予以支持；原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2亦應(yīng)按照合同約定向被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余購房款400,000元。原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2主張被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付逾期交房違約金，雙方簽訂的合同約定，因政府職能部門或政策性因素可據(jù)實予以延期交房，從被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)看，龍庭時代項目延期交房存在政府職能部門或政策性因素等非因被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自身原因造成的停工，但亦存在因企業(yè)自身原因?qū)е碌捻椖垦悠?。故原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2要求逾期交房違約金的訴訟請求，本院酌情予以支持，本院酌定被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2自2013年1月1日起至實際交房之日止以已交付房價款232,518元為基數(shù)按日萬分之一計算所得數(shù)額的20%的違約金。關(guān)于反訴部分，反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求解除合同，應(yīng)當(dāng)具備《合同法》第九十三條或者第九十四條規(guī)定的要件。本案反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張其向反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2催要房款后，反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2未在約定期限內(nèi)繳納，因反訴被告（原告）的違約行為要求解除合同，但是反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2抗辯否認反訴原告（被告）曾向其催款，且反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郵寄催款通知后既沒有及時固定有效證據(jù)，也沒有及時通過法院主張權(quán)利，致使現(xiàn)在已無法查實反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2是否接收到通知，即反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供有效證據(jù)證實反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2經(jīng)催告后未履行付款義務(wù)，因此不符合遲延履行解除合同的條件。另外，即使如反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張的反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2簽收了律師函，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”之規(guī)定，由于反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2沒有按照律師函要求三日內(nèi)交款，反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得合同解除權(quán)，但其沒有在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，導(dǎo)致解除權(quán)已經(jīng)消滅。故，反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張解除與反訴被告（原告）劉某某1、吳某某2簽訂的《商品房買賣合同》理據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條之規(guī)定，判決如下：一、原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2于本判決生效之日起三十日內(nèi)向被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余購房款400,000元；二、被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2交付涉案龍庭時代商住樓第3樓1單元1門2001號房產(chǎn)并積極配合原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2辦理房產(chǎn)入住手續(xù)及房屋所有權(quán)證書；三、被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2支付逾期交房違約金，違約金為自2013年1月1日起至實際交房之日止以已交付房價款232,518元為基數(shù)按日萬分之一計算所得數(shù)額的20%。四、駁回原告（反訴被告）劉某某1、吳某某2其他訴訟請求。五、駁回反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部反訴請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費16,500元減半收取8,250元，保全費5,000元，合計13,250元，由被告（反訴原告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)；反訴案件受理費16,500元減半收取8,250元，由反訴原告（被告）唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
二審期間，被上訴人提交2019冀02民終7582號判決書一份，本院組織當(dāng)事人進行了質(zhì)證。二審查明的事實與一審查明一致。
本院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》系當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。被上訴人否認上訴人曾向其催款，上訴人不能提供有效證據(jù)證實被上訴人經(jīng)催告后未履行付款義務(wù)，且即使被上訴人簽收了律師函，上訴人亦未在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，故一審認定上訴人解除權(quán)已經(jīng)消滅并無不當(dāng)。被上訴人亦表示愿意繼續(xù)履行合同，并不會產(chǎn)生不能實現(xiàn)合同目的的后果。一審法院依法駁回上訴人要求解除合同的訴訟請求并無不當(dāng)，本院予以維持。關(guān)于逾期交房違約金問題。雙方簽訂的合同約定，因政府職能部門或政策性因素可據(jù)實予以延期交房。本案所涉龍庭時代項目延期交房存在政府職能部門或政策性因素等非因上訴人自身原因造成的停工，但亦存在因企業(yè)自身原因?qū)е碌捻椖垦悠凇Ｒ粚彿ㄔ航Y(jié)合案件審理情況，對逾期交房違約金酌情予以支持，并無不當(dāng)。上訴人在一審期間未提出訴訟時效抗辯，其在本案二審期間提出訴訟時效抗辯，本院不予支持。
綜上，上訴人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費16500元，由上訴人負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 王 健
審判員 孫乾輝
審判員 康永杰
二〇二〇年十二月十一日
書記員 鄭明璐
