案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀10民終449號
上訴人河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人劉瑩商品房預售合同糾紛一案，不服河北省固安縣人民法院（2019）冀1022民初2925號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月20日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：一、撤銷固安縣人民法院（2019）冀1022民初2925號民事判決書第四項判決，不服判決金額為800364元；二、上訴費由被上訴人承擔。主要事實和理由：一審法院已經(jīng)認定上訴人與被上訴人簽訂的商品房買賣合同為無效合同，在雙方簽訂該合同時，上訴人并未隱瞞涉案房屋沒有預售許可證的事實，也未提供虛假的預售許可證，故一審法院對法律條文的理解與適用存在錯誤，因此一審法院判決結(jié)果存在錯誤。二審庭審期間，上訴人補充上訴理由為：本案中上訴人不存在欺詐行為，被上訴人也不存在巨大經(jīng)濟損失，被上訴人在一審反訴狀中主張的訴訟請求第二項請求判令賠償800364元及其事實理由部分主張我方存在欺詐行為，應向法庭提交有效證據(jù)，依據(jù)民訴法61條第一款之規(guī)定及民訴解釋91條之規(guī)定，反訴原告對其主張的積極事實應舉證，而舉證責任是法律規(guī)定的責任，本案中不適應于反訴被告自證清白的舉證責任。同時，一審反訴原告證據(jù)清單及反訴狀均未提交任何有效證據(jù)，此為一審法院認定事實及適用法律錯誤。同時，在該證據(jù)未提交的前提下，一審法院適用懲罰性賠償判決顯失公允。其次，對方即使存在利息損失，也與法院判決的80多萬元損失存在巨大差距，且該案中已支持利息損失，被上訴人亦無證據(jù)證實其損失。且依據(jù)賠償法的規(guī)定也不應支持。2003年對商品房買賣合同的司法解釋第9條的適用前提是欺詐行為需是故意行為，只有存在故意行為才承擔懲罰性責任，這一點最高院司法解釋和證據(jù)規(guī)則均說明，應由本案被上訴人承擔舉證責任。2016最高人民法院129號指導性案例公示具有審判指導意義，出賣人不具有欺詐行為及欺詐故意不承擔懲罰性賠償責任。同時，本案為商品房預售合同糾紛，而商品房買賣解釋中第九條明確規(guī)定商品房買賣合同是適用該解釋的前提條件，預售合同與買賣合同存在區(qū)別，在訂立預售合同時明確約定簽訂后續(xù)買賣合同，不應認定為買賣合同，同時最高人民法院2012年第11期公告也說明了該項事實，商品房買賣合同應對13項做出具體規(guī)定，而雙方簽訂的預售合同中僅包含了三項，故不屬于買賣合同范圍，該合同第六條下面明確載明一方應在約定時間內(nèi)簽署商品房買賣合同，同時對于房屋的交付使用期限及日期裝飾裝修設備承諾、供水供電、通訊、綠化等基礎設施有相關(guān)權(quán)益及責任配套設施產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)事宜，違約責任等商品房買賣合同的八項重要條款均未作出明確約定。同時，最高人民法院對于預約合同不適用懲罰性賠償責任，2017最高法院民申46號指導性案例及裁判要點均已作出解釋及說明。故，人民法院無權(quán)分配舉證責任，舉證責任屬于法定義務，我方不存在欺詐行為，對方不存在損失，請求二審法院支持上訴人的上訴請求。
劉瑩答辯稱，原審法院認定事實清楚，證據(jù)充分，應予維持。2015年12月8日，被上訴人與上訴人簽訂《房屋買賣合同》，約定被上訴人購買上訴人開發(fā)的翠林灣一期一幢一座602、603。被上訴人先后向上訴人支付了購房款800364元，由于上訴人故意隱瞞所開發(fā)的樓房未取得商品房預售許可證明的事實，導致被上訴人購買的房屋至今無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋無法正常使用。上訴人的欺詐行為使被上訴人遭受了巨大經(jīng)濟損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。簽訂合同時，上訴人并無預售許可證，根本沒有所謂的房屋產(chǎn)權(quán)，但卻讓被上訴人支付契稅，上訴人這樣的行為屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中所規(guī)定的“故意隱瞞”的行為，應當承擔賠償責任。另外，辦理商品房預售許可證是上訴人的義務，并應將預售許可證向被上訴人出示，被上訴人作為買受人對上訴人沒有辦理商品房預售許可證并不知情，對于合同無效其并無過錯?；谝陨系氖聦嵟c理由，被上訴人認為一審法院認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，程序合法。故上訴人的上訴理由不能成立，被上訴人懇請二審法院在審理后，駁回上訴人的訴訟請求，依法維持原判。補充：在上訴人與被上訴人簽訂合同時，固安房價為5000元一平，而2020年固安房價在15000元一平，因此被上訴人遭到了巨大經(jīng)濟損失，上訴人應當予以賠償。
河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向一審法院起訴請求：1、要求確認與被告簽訂的翠林灣1號樓1單元602、603室房屋買賣合同無效。2、訴訟費由被告承擔。
劉瑩向一審法院反訴請求：1、請求被反訴人退還反訴人購房款800364元。2、被反訴人賠償反訴人800364元。3、被反訴人賠償反訴人兩涉案房屋契稅、公攤費、燃氣費、爐具費、辦證費等共計55988元。4、被反訴人賠償反訴人利息以856352元（800364元+55988元）為基數(shù)按照中國人民銀行同期貸款利率計算支付利息自2011年12月8日至實際給付之日止。5、訴訟費、保全費、律師費等由被反訴人負擔。
一審法院認定事實：2011年5月22日、2011年6月1日,被告劉瑩與原告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別簽訂兩份商品房買賣合同，劉瑩作為買受人購買原告開發(fā)建設的固安縣翠林灣1號樓1單元602、603室房屋，建筑面積分別為88平方米、86平方米，房屋價款分別為487168元、458896元。合同簽訂后，被告劉瑩于2015年12月8日向原告繳納602室購房款343196元、契稅4696元、公攤9391元、爐具5400元、燃氣6000元、辦證費500元；603室購房款357168元、契稅7758元、公攤10343元、爐具5400元、燃氣6000元、辦證費500元。同時，被告劉瑩于2015年12月8日向固安縣嘉信物業(yè)服務有限公司支付602室、603室物業(yè)費968元；裝修押金4000元。2015年12月8日，原、被告簽訂補充協(xié)議，雙方約定乙方應在2015年12月8日補交110000元，2016年12月31日補交126372元，剩余房款在2016年12月31日之前交清。2018年1月26日，被告劉瑩向原告分別支付602室、603室購房款各50000元。同日，原告將房屋交付給被告，被告對該房屋并未進行裝修。涉案房屋所在小區(qū)的房屋至起訴前未取得商品房預售許可證。
另查，原、被告均認可雙方原先簽訂商品房買賣合同中出售房屋為701/702室，后更改為602/603室。
上述事實有當事人陳述、《商品房買賣合同》、補充協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等在卷佐證。
一審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定為無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定為有效”。本案中，原告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在起訴前也沒有取得商品房預售許可證明，在簽訂合同時故意向被告劉瑩隱瞞此事，雙方所簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件解釋》第9條第（一）項規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯一方應當賠償對方因此所受到的損失。原告應將訴爭房屋歸還給被告，被告則應將已經(jīng)收取的購房款及利息返還給原告，并承擔已付購房款一倍的賠償責任，利息以購房款為基數(shù)，按中國人民銀行發(fā)布的同期貸款利率自交款之日至退款之日。對于原告所繳納的契稅、公攤等費用，被告應予一并返還。因原告對所交付的物業(yè)費及裝修押金未主張，本院不予審理。對于被告辯稱原告在簽訂合同時明知其沒有商品房預售許可證的主張，沒有提供證據(jù)，且被告做為購房者沒有查明預售許可證的法定義務，被告對此沒有過錯，不應承擔合同無效所產(chǎn)生的法律責任。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件解釋》第2條、第9條的規(guī)定，判決如下：一、原、被告簽訂的兩份《商品房買賣合同》及補充協(xié)議無效；二、反訴被告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被告劉瑩購房款800364元及利息（其中700364元利息從2015年12月8日至履行之日止；100000元利息從2018年1月26日至履行之日止。利息按中國人民銀行同期借款利率計算）；三、反訴被告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告劉瑩公共維修基金、契稅等費用55988元（25987元+30001元）；四、反訴被告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償反訴原告劉瑩購房款一倍賠償金800364元；五、被告劉瑩將固安縣翠林灣1號樓1單元602、603室房屋返還給原告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。上述第二、三、四、五項于判決書生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費減半收取5650元，由原告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。反訴案件受理費減半收取5771元，由反訴被告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本院二審期間，當事人均沒有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實與一審一致，本院予以確認。
本院認為，本案的爭議焦點為：河北廣通公司是否存在故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實，應否承擔懲罰性賠償責任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明?！?。本案中，被上訴人未提供證據(jù)證明雙方當事人對在涉案合同簽訂時，上訴人故意隱瞞其未能取得商品房預售許可證，故被上訴人以上訴人構(gòu)成欺詐為由要求其承擔懲罰性賠償責任，證據(jù)不足，理由不當，本院不予支持。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定為無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定為有效”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應當折價賠償。本案中，河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在起訴前沒有取得商品房預售許可證明，雙方所簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議無效。因上訴人自被上訴人交納購房款后一直占用被上訴人資金，上訴人應支付資金占用期間的費用。被上訴人于2011年5月22日交納購房款247168元，于2011年6月1日交納購房款233196元，于2015年12月8日交納220000元，2018年1月26日交納100000元。根據(jù)上訴人占用被上訴人資金數(shù)額及時間，本院酌定由上訴人支付被上訴人資金占用費用400000元。
綜上所述，河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件解釋》第2條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省固安縣人民法院（2019）冀1022民初2925號民事判決第一、三、五項，即“一、原、被告簽訂的兩份《商品房買賣合同》及補充協(xié)議無效；三、反訴被告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告劉瑩公共維修基金、契稅等費用55988元（25987元+30001元）；五、被告劉瑩將固安縣翠林灣1號樓1單元602、603室房屋返還給原告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?！保?/p>
二、撤銷河北省固安縣人民法院（2019）冀1022民初2925號民事判決第二、四項，即“二、反訴被告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被告劉瑩購房款800364元及利息（其中700364元利息從2015年12月8日至履行之日止；100000元利息從2018年1月26日至履行之日止。利息按中國人民銀行同期借款利率計算）；四、反訴被告河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償反訴原告劉瑩購房款一倍賠償金800364元”；
三、上訴人河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被上訴人劉瑩購房款800364元；
四、上訴人河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償被上訴人劉瑩資金占用期間的損失400000元。
上述第一、三、四項于本判決書生效后十日內(nèi)履行。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費減半收取5650元、反訴案件受理費減半收取5771元，由河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔；二審案件受理費11804元，由河北廣通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 王章水
審判員 柴秋芬
審判員 羅丕軍
二〇二〇年十二月十六日
書記員 韋 丹
書記員 周承恩
