審理法院：中級法院
案號：（2020）京03民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
王靚上訴請求：1．撤銷一審判決；2．判令利錦榮公司支付逾期交房違約金10111.07元(327.2192萬*0.001%*309天)、電動窗簾損失7000元、律師費(fèi)3000元(三項(xiàng)合計(jì)人民幣20111.07元);3．本案訴訟費(fèi)用由利錦榮公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院無視二審法院發(fā)回重審指出的問題,再次違反法定程序。本案為發(fā)回重審案件，案件在發(fā)回重審前一審判決署名審判長付艷，但付艷并未參加開庭審理，二審法院認(rèn)為程序嚴(yán)重違法，發(fā)回重審后一審判決依舊署名付艷，但實(shí)際開庭審理的法官是黎偉偉，其后補(bǔ)正裁定上關(guān)于黎偉偉的審判身份表述不一致。重審法院作出判決亦超過審理期限。二、一審法院認(rèn)定《協(xié)議書》合法有效是錯誤的。1．王靚本人未簽亦未授權(quán)他人代簽《協(xié)議書》，得知后向利錦榮公司表示不予追認(rèn)，根據(jù)《合同法》第48條、《民法總則》第171條規(guī)定，無權(quán)代理或超越代理權(quán)未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。2．利錦榮公司向法院提交的《協(xié)議書》是格式合同，排除對方的權(quán)利、給自己免除承擔(dān)違約責(zé)任的格式條款無效。3．將內(nèi)容為核實(shí)王靚父女身份關(guān)系和委托辦理收房手續(xù)的視頻歪曲認(rèn)定為對違約金簽訂具體授權(quán)的證明。4．混淆概念將“辦理收房手續(xù)事項(xiàng)”等同和包括“簽訂放棄違約金新《協(xié)議書》”。5．把根本“沒有授權(quán)”的事實(shí)與“未進(jìn)行違約金的具體授權(quán)”的事實(shí)相混淆,違背證據(jù)的客觀真實(shí)性。6．《協(xié)議書》所寫“預(yù)售合同第十二條”、“預(yù)售合同約定的交房時間”，其內(nèi)容均指向“預(yù)售合同”，而預(yù)售合同明確約定交付該商品房時間是2016年10月31日，逾期期限應(yīng)從該時間起算?！秴f(xié)議書》亦偷換預(yù)售合同約定日期2017年8月31日為2018年8月31日等。三、《裝飾裝修協(xié)議》不真實(shí)不具證明力。該協(xié)議的簽訂主體為關(guān)聯(lián)公司、簽訂格式不符合常態(tài)、表述內(nèi)容與行為主體存在虛假之處，且王靚購買的是精裝房，不存在另行委托裝修公司裝修房屋的事實(shí)。四、《委托書》關(guān)于交付毛坯房的表述、落款日期以及文本格式留有多處空白等均存在不真實(shí)之處，應(yīng)不具證明力。五、一審法院認(rèn)定了雙方約定的交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修房屋，支持王靚的主張，但未改變判決結(jié)果，顯失公平。王靚購買的是精裝房，加之利錦榮公司作為標(biāo)準(zhǔn)的樣板房帶有電動窗簾，小區(qū)其他業(yè)主也都帶有電動窗簾，根據(jù)民訴法解釋第九十三條規(guī)定，應(yīng)能推定出精裝房帶有電動窗簾的事實(shí)。六、利錦榮公司不履行合同義務(wù)導(dǎo)致發(fā)生爭議，給王靚造成的損失包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，理應(yīng)由違約方承擔(dān)。七、從本案一審法院故意拖延審判期限、視王靚付出的人力物力時間成本及律師費(fèi)不為必須負(fù)擔(dān)的支付的整個過程看，不排除審判人員為保護(hù)利錦榮公司利稅大戶的利益、挾私報(bào)復(fù)、有失公平之嫌。綜上所述，一審法院嚴(yán)重違反法定程序，認(rèn)定事實(shí)錯誤，適用法律不當(dāng)，嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的合法利益，故依法再次提起上訴，請求人民法院依法審理。
被上訴人辯稱
利錦榮公司辯稱，同意一審判決，不同意王靚的上訴請求和事實(shí)理由。
一審原告訴稱
王靚向一審法院起訴請求：1．判令利錦榮公司給付逾期交房違約金10111.07元；2．判令利錦榮公司給付未按合同約定交付電動窗簾的違約損失賠償金7000元；3．判令利錦榮公司給付律師費(fèi)用3000元。事實(shí)和理由：2016年8月8日，王靚與利錦榮公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，合同編號為Y1930644，合同約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年10月31日前向買受人交付該商品房；交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之零點(diǎn)一的違約金，并于該商品房交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金。”合同簽訂后，王靚如約一次性支付全部購房款，利錦榮公司未能在合同的期限向王靚交付房屋。2017年11月15日，利錦榮公司發(fā)出《交付使用通知書》，通知王靚2017年11月27日辦理房屋交付手續(xù)。但實(shí)際交付日為2017年12月1日，而且未按照合同約定的“按樣板間設(shè)施”標(biāo)準(zhǔn)交付，僅缺少的電動窗簾一項(xiàng)就約折合7000元。另，雙方簽訂的是利錦榮公司提供的格式合同，約定的違約金不足以彌補(bǔ)因利錦榮公司違約給王靚造成的實(shí)際損失，要求依法予以增加違約金。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月8日，王靚（買受人）、利錦榮公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（以下簡稱《預(yù)售合同》）及相關(guān)附件，約定：“該商品房坐落為朝陽區(qū)東壩中路紅松園住宅混合公建項(xiàng)目用地10#辦公樓8層804，該商品房用途為辦公。按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米91249.08元，總價(jià)款3272192元，買受人采取一次性付款的方式付款。出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年10月31日前向買受人交付該商品房。逾期超過120日后，買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之零點(diǎn)一的違約金，并于該商品房交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金?！?/span>
《預(yù)售合同》附件六中約定了戶內(nèi)部分裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)“1．入戶門，戶門為木紋飾面門，對講：可視；2．外窗為鋁合金斷橋型材、中空玻璃窗；3．戶內(nèi)門為無；4．墻面為粉刷石膏找平；5．頂棚為結(jié)構(gòu)頂棚?！?/span>
《預(yù)售合同》附件十補(bǔ)充協(xié)議第14條“其他”中約定：“出賣人就該商品房所在小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所發(fā)布的宣傳廣告、售樓廣告、宣傳單、樓書等推廣材料、建筑模型、樣板間展示、售樓人員的相關(guān)介紹等，均為宣傳目的而設(shè)立或提供，僅供買受人參考，不構(gòu)成要約或要約邀請，不是預(yù)售合同的組成部分或附件。其內(nèi)容與預(yù)售合同不一致的，以預(yù)售合同的約定為準(zhǔn)，未列入預(yù)售合同之中的，則視為雙方未約定?！?/span>
2016年8月8日，王靚還向利錦榮公司出具的《委托書》載明：因王靚、利錦榮公司所簽《預(yù)售合同》約定的涉案房屋為毛坯房，且王靚已選定利錦博藝公司（以下簡稱利錦博藝公司）對該房屋進(jìn)行裝飾裝修。所以，王靚委托利錦榮公司在該房屋達(dá)到《預(yù)售合同》所約定的交付條件時，代王靚辦理涉案房屋（毛坯房）的驗(yàn)收、交接等手續(xù)。
2016年8月8日，王靚另與案外人利錦博藝公司簽訂《裝飾裝修協(xié)議》，約定王靚委托該公司對涉案房屋進(jìn)行裝修，應(yīng)于2017年8月31日前完工交付，每逾期一日按照日萬分之零點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金?！堆b飾裝修協(xié)議》后附的“裝修標(biāo)準(zhǔn)”，載明如下內(nèi)容“1．門廳，2．客廳臥室，3．衛(wèi)生間，4．廚房”，并詳細(xì)列明“具體部位、參考品牌”等信息。
后，王靚依約交納購房款。
2017年10月13日，利錦榮公司出具《延期交房通知書》，載明：“尊敬的利錦新苑業(yè)主王靚，我們抱歉通知您，您所購買的利錦新苑項(xiàng)目10號804房屋，我們不能在約定的時間內(nèi)交給您。我司預(yù)計(jì)在2017年11月30日前（具體日期以我司向您發(fā)出的房屋交付通知書為準(zhǔn)）將房屋交付給您。同時，我司將按照您與我司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》中約定的內(nèi)容向您承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/span>
2017年11月15日，利錦榮公司向王靚出具《交付使用通知書》，載明：“2017年11月23日至11月27日可以正式交付并辦理交付使用手續(xù)?！?/span>
2017年12月1日，涉案房屋完成交付。當(dāng)日，王靚父親代簽王靚姓名與利錦榮公司簽訂《協(xié)議書》，載明：“雙方同意將預(yù)售合同約定的交房時間由‘2017年8月31日前’變更為‘2017年11月前’。雙方同意，出賣人因延期交房應(yīng)向買受人支付違約金共計(jì)2715.92元。買受人確認(rèn)及同意在本協(xié)議簽署時，出賣人已向買受人完成該商品房的交付，就本次延期交房，除上述違約金外，出賣人不再承擔(dān)其他任何責(zé)任（如有）?！?/span>
雙方有爭議的事實(shí)：
一、關(guān)于利錦榮公司逾期交房的違約責(zé)任是否已協(xié)商處理。
王靚主張《預(yù)售合同》約定交房日為2016年10月31日，實(shí)際通知收房時間為2017年11月27日，逾期392天，但根據(jù)利錦榮公司出具的《利錦新苑??業(yè)主入住相關(guān)費(fèi)用清單》顯示，利錦榮公司僅支付了83天的違約金2715.92元。
利錦榮公司稱違約金已經(jīng)在房屋交付當(dāng)場付清，不欠違約金，且該事實(shí)有雙方簽訂的《協(xié)議書》在案佐證。關(guān)于該份《協(xié)議書》，王靚認(rèn)可買受人簽字處“王靚”為王靚父親所簽字，稱其并未授權(quán)其父親簽署該份協(xié)議書。利錦榮公司曾提交錄像一份，用以證明王靚是明確其父親辦理收房手續(xù)的，其充分相信王靚之父取得了相應(yīng)的授權(quán)。
二、關(guān)于房屋系精裝修交付還是毛坯房屋交付的爭議。
王靚主張己方并未單獨(dú)支付裝修費(fèi)，且裝修公司系利錦榮公司指定，故交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修房。
利錦榮公司主張根據(jù)雙方所簽《預(yù)售合同》，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。
三、關(guān)于電動窗簾是否屬于合同約定房屋裝飾裝修范圍的爭議。
王靚認(rèn)為雙方約定的交付標(biāo)準(zhǔn)系“樣板間標(biāo)準(zhǔn)”，在樣板間的實(shí)際裝修現(xiàn)狀中有電動窗簾的裝飾裝修。為證明自裝電動窗簾的花費(fèi)，王靚提交北京鼎盛華威科技有限公司遙控電動開合簾價(jià)格明細(xì)，用以證明利錦榮公司未按約定承諾安置電動窗簾，應(yīng)予賠償。
利錦榮公司認(rèn)為雙方《預(yù)售合同》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，不含電動窗簾，而且，《裝飾裝修協(xié)議》列明的裝修事項(xiàng)也未見有電動窗簾，所以，電動窗簾并非約定交付標(biāo)準(zhǔn)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時生效。本案中，王靚與利錦榮公司所簽訂的《預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。圍繞本案爭議焦點(diǎn)，逐一予以分析：一、關(guān)于利錦榮公司逾期交房的違約責(zé)任是否已協(xié)商處理的爭議。首先，關(guān)于利錦榮公司核定的違約金數(shù)額是否準(zhǔn)確的問題。結(jié)合王靚的付款情況，涉案房屋的裝修費(fèi)用系利錦榮公司與利錦博藝公司之間結(jié)算，王靚享有接收精裝修房屋的權(quán)利，所以，雙方約定的精裝修房屋交付時點(diǎn)應(yīng)以2017年8月31日為準(zhǔn)，況且，該時點(diǎn)在《裝飾裝修協(xié)議》、《協(xié)議書》中也均有確認(rèn)。利錦榮公司通知收房的時點(diǎn)為2017年11月23日，已存在逾期交房的事實(shí)，逾期83日，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)雙方2017年12月1日簽訂的《協(xié)議書》對利錦榮公司逾期交房的違約金也進(jìn)行了確認(rèn)，而雙方確認(rèn)的違約金數(shù)額與法院論證的違約金數(shù)額吻合。其次，關(guān)于王靚父親代簽王靚姓名的效力問題。對于該份《協(xié)議書》王靚父親簽署了王靚名字的行為屬代理。在簽訂時，王靚父親與王靚具有直系親屬的身份關(guān)系，利錦榮公司工作人員現(xiàn)場亦對王靚進(jìn)行了視頻聯(lián)系與王靚對辦理交房手續(xù)的事項(xiàng)進(jìn)行了確認(rèn)，所以，即便王靚當(dāng)時未對王靚父親進(jìn)行違約金簽訂的具體授權(quán)，利錦榮公司亦有較為充分的理由相信王靚父親取得了王靚的授權(quán)。結(jié)合《協(xié)議書》的內(nèi)容與“收房手續(xù)”的范疇、王靚已領(lǐng)取約定的違約金以及房屋交接的實(shí)際情況，一審法院認(rèn)定該份《協(xié)議書》合法有效，且已實(shí)際履行，王靚再行主張逾期交房的違約金，一審法院不予支持。二、關(guān)于涉案房屋系精裝修還是毛坯標(biāo)準(zhǔn)交付的爭議。一審法院認(rèn)為，王靚、利錦榮公司關(guān)于購房款的結(jié)算方面并未就裝修費(fèi)單獨(dú)列明，王靚也未單獨(dú)向利錦博藝公司交納裝修費(fèi)，雖然王靚與利錦博藝公司簽訂了《裝飾裝修合同》，但該公司收取的裝修費(fèi)實(shí)際由利錦榮公司與其結(jié)算，王靚享有獲得精裝修房屋的權(quán)利。所以，一審法院認(rèn)定，雙方約定的交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修房屋，對利錦榮公司的意見不予采納。三、關(guān)于涉案房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)是否包括電動窗簾的爭議。結(jié)合已查明的事實(shí)，雙方簽署雙方所簽《預(yù)售合同》及后續(xù)形成的《裝飾裝修協(xié)議》中并未有房屋必須帶有電動窗簾的約定，故此王靚此項(xiàng)訴請并無依據(jù)，一審法院對此不予支持。最后，律師費(fèi)用并不為當(dāng)事人進(jìn)行訴訟所必須負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)支出，當(dāng)事人可選擇委托或不委托。即便其真實(shí)發(fā)生，亦不為對方必須應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的訴訟成本費(fèi)用，一審法院對此不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：駁回王靚的全部訴訟請求。
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
本院另查，本案一審承辦法官為黎偉偉，一審判決落款處審判長錯寫為付艷。為此，一審法院作出補(bǔ)正裁定。
一審?fù)徶欣\榮公司表明，2017年10月和11月的兩個交房通知書均為其代利錦博藝公司向王靚發(fā)出。
本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。
一、關(guān)于本案合同效力的問題。本案中，王靚與利錦榮公司簽訂的《預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同。王靚上訴主張《裝飾裝修協(xié)議》和《委托書》不真實(shí)不具證明力，因其無證據(jù)證明或無相應(yīng)法律依據(jù)，本院對其該主張不予采納。
王靚上訴亦對《協(xié)議書》的效力提出異議。首先，王靚認(rèn)為該協(xié)議為利錦榮公司免除違約責(zé)任的格式條款，應(yīng)屬無效。關(guān)于格式條款，一般具有以下特點(diǎn)：1．作為要約，其對象具有廣泛性。要約向公眾發(fā)出，任何人只要同意要約的規(guī)定就可以簽訂合同。2．條款具有持久性。格式條款一般是經(jīng)過認(rèn)真研究擬定的，在一個相當(dāng)長的時期內(nèi)不會改變。3．條款具體細(xì)致。格式條款往往內(nèi)容反復(fù)，條款甚多，具體細(xì)致。4．由事業(yè)者提出。結(jié)合格式條款以上特點(diǎn)以及本案《協(xié)議書》的形式和內(nèi)容，本院認(rèn)為王靚關(guān)于該協(xié)議為格式條款的主張難以成立，本院對此不予支持。其次，關(guān)于王靚的父親是否有權(quán)代王靚簽署《協(xié)議書》以及代其確認(rèn)違約金事項(xiàng)，一審法院綜合考慮王靚父親與王靚直系親屬身份關(guān)系、利錦榮公司工作人員現(xiàn)場與王靚視頻聯(lián)系對辦理交房手續(xù)事項(xiàng)的確認(rèn)、以及“收房手續(xù)”的范疇與《協(xié)議書》的內(nèi)容、王靚一方就《協(xié)議書》約定的違約金已領(lǐng)取和房屋交接等實(shí)際情況，認(rèn)定王靚關(guān)于其父沒有代簽《協(xié)議書》及《協(xié)議書》上確認(rèn)違約金的權(quán)限的主張不能成立且《協(xié)議書》合法有效，處理得當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
二、關(guān)于涉案房屋應(yīng)交付時間即逾期交房違約金起算時點(diǎn)問題?！逗贤ā返谄呤邨l規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。本案中，2016年8月8日，王靚與利錦榮公司簽訂的《預(yù)售合同》約定2016年10月31日前向王靚交付該商品房。同日，王靚簽署《委托書》委托利錦博藝公司在涉案房屋達(dá)到《預(yù)售合同》約定的交付條件時代王靚與利錦榮公司辦理涉案房屋（毛坯房）的驗(yàn)收、交接等。同日，王靚與利錦博藝公司簽訂《裝飾裝修協(xié)議》，約定雙方同意王靚委托利錦博藝公司對涉案房屋進(jìn)行裝修，利錦榮公司與利錦博藝公司就裝修工程款進(jìn)行結(jié)算，利錦博藝公司應(yīng)于2017年8月31日前完工并將裝修后房屋交付王靚。2017年12月1日，王靚父親代簽王靚姓名與利錦榮公司簽訂《協(xié)議書》，約定雙方同意將預(yù)售合同約定的交房時間由“2017年8月31日前”變更為“2017年11月前”。綜合以上合同簽署情況，王靚與利錦榮公司對于《預(yù)售合同》約定的涉案房屋交付時間2016年10月31日進(jìn)行了變更。具體交付時間，一審法院結(jié)合涉案房屋結(jié)算及王靚付款等情況認(rèn)定雙方約定的涉案房屋交付時間為2017年8月31日，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。同時，一審法院據(jù)此認(rèn)定的相應(yīng)逾期交房違約金的數(shù)額妥當(dāng)，本院予以維持。王靚關(guān)于涉案房屋交付時間為2016年10月31日及相應(yīng)逾期交房違約金數(shù)額的主張不能成立，本院不予支持。
三、王靚上訴請求利錦榮公司給付電動窗簾的損失，其主張的利錦榮公司作為標(biāo)準(zhǔn)的樣板房帶有電動窗簾可以推定精裝房帶有電動窗簾，并無依據(jù)，加之王靚亦無充分證據(jù)證明雙方之間就安裝電動窗簾有明確約定，故本院對其該主張不予采納。王靚關(guān)于利錦榮公司應(yīng)給付其律師費(fèi)用等的主張，并無法律依據(jù)，故本院對此不予支持。
綜上所述，王靚的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)302元，由王靚負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
