審理法院：中級法院
案號：（2019）滬01民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
上訴人訴稱
上訴人李惠霞上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判支持上訴人一審的訴訟請求。事實和理由：1.雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一中的訟爭格式條款效力應(yīng)確認(rèn)無效。其中《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一第十一條第4項不屬法定不可抗力；《上海市商品房預(yù)售合同》第七條與第十二條均屬于追究對方違約責(zé)任賦權(quán)性條款，設(shè)定違約責(zé)任加重由雙方約定的二項有權(quán)選擇性條款，第十二條中針對違約行為加重超過三十天后的第二項選擇設(shè)定，被上訴人事先設(shè)定將加重部分變更為可部分免除、減輕的免責(zé)條款，故應(yīng)確認(rèn)為無效；《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一第二十五條違背最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為無效；《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一第二十六條也系被上訴人事先精心設(shè)計，即補(bǔ)充條款一與主合同條款不能同時成立同時有效，并同時履行補(bǔ)充條款，應(yīng)確認(rèn)為無效；《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一第二十九條也系免除被上訴人對格式合同提示說明的義務(wù)，應(yīng)確認(rèn)無效。2.被上訴人在銷售過程中從未公示該樓盤毛坯交房，《上海市商品房預(yù)售合同》第十一條約定被上訴人于2018年9月30日交付，又根據(jù)同時簽訂的《房屋裝修委托合同》第二條、第六條房屋裝修開始于毛坯交付之日，房屋裝修最遲為2018年12月31日完成并通知上訴人接收，被上訴人交付精裝修房屋構(gòu)成延期。根據(jù)《房屋裝修委托合同》第八條、第十三條約定，裝修費用由被上訴人承擔(dān)，表明被上訴人向上訴人贈與全套精裝，開發(fā)商售房附贈精裝修對買賣合同訂立及房屋價格確定有重大影響，是開發(fā)商促銷手段，因此兩份合同實質(zhì)上應(yīng)為同一個買賣關(guān)系，因為不可獨立分割的贈與關(guān)系不屬于民法上的贈與行為，裝修合同第二十二條約定為兩個獨立合同是對同一個購房標(biāo)的物的無效分解，應(yīng)將毛坯銷售與裝修贈與還原為精裝房銷售行為。據(jù)此，雙方約定的“鑰匙房”交付是指竣工驗收后的精裝房。3.被上訴人以毛坯房申報、精裝贈與銷售，由此規(guī)避依法必須對實際所售房屋的逾期交付違約責(zé)任。鑒于客觀實際標(biāo)的應(yīng)當(dāng)以精裝房交付，相應(yīng)的履行期限應(yīng)當(dāng)是精裝房交付時間以及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)以《上海市商品房預(yù)售合同》第十二條約定標(biāo)準(zhǔn)，即按照日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交付違約金。上訴人認(rèn)為，被上訴人設(shè)計補(bǔ)充條款一為格式合同，為了規(guī)避合同法第39條、第40條等法律和司法解釋對被上訴人的法律約束力，并為將來訴訟中的舉證責(zé)任預(yù)設(shè)證據(jù)。補(bǔ)充條款一并不是雙方簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》之后產(chǎn)生的補(bǔ)充協(xié)議，不應(yīng)賦予被上訴人變更、撤銷主合同違約責(zé)任的效力，據(jù)此，請求二審法院依法重新認(rèn)定，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
被上訴人辯稱
被上訴人鑫泰公司辯稱，不同意上訴人的上訴請求，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
一審原告訴稱
李惠霞向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)《上海市商品房預(yù)售合同》中的“補(bǔ)充條款一”第十一條第4項、第十二條1.2.5.6（3）、第二十五條、第二十六條、第二十九條無效；2.鑫泰公司支付自2019年1月1日起至實際交付房屋之日止的逾期交房違約金，以14,220,876.84元（人民幣，下同）為基數(shù)，按日萬分之一計算；3.本案訴訟費、律師費3,000元由鑫泰公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：2016年9月16日，鑫泰公司（甲方）與李惠霞（乙方）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，乙方向甲方購買XX路XX弄XX庭XX號XX層XX室房屋（以下簡稱系爭房屋），房屋暫測建筑面積119.57平方米，單價118,983.24元/平方米（不包含房屋全裝修價格），總房價款暫定14,226,826元（不包含房屋全裝修價格）；第十條約定，該房屋的交付必須符合下列第貳種方案所列條件:貳、取得了《住宅交付使用許可證》;甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷;甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金;甲方承諾在2019年03月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù),取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證),如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證),乙方有權(quán)單方面解除本合同；第十一條約定，甲方定于2018年09月30日前將該房屋交付給乙方,除不可抗力外；第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方,應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金,違約金按乙方已支付的房價款日萬分之1.00計算,違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過30天,乙方有權(quán)選擇下列第貳種方案追究甲方責(zé)任:貳、見補(bǔ)充條款。第二十九條約定，本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部分。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)；附件三（該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）約定了系爭房屋所在樓宇的主體結(jié)構(gòu)、外墻、大堂、走廊、電梯、進(jìn)戶門、窗、燃?xì)?、配電照明系統(tǒng)、供水、環(huán)保、電話、網(wǎng)絡(luò)通訊及安防系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)。合同補(bǔ)充條款一約定，經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商，同意接受以下條款作為本合同上述格式條款有關(guān)條文的補(bǔ)充條款：……十一、本合同第十一條所規(guī)定的不可抗力尤其包括如下內(nèi)容:4、施工中遇到的異常困難或重大技術(shù)不能及時解決；十二、對于本合同第十二條補(bǔ)充如下:1、若甲方不能按照合同第十二條（注：此處應(yīng)為筆誤，合同第十一條約定了交房期限，下同）規(guī)定期限交房,乙方同意給予甲方寬限期八個月(下稱寬限期),自合同第十二條約定的房屋交付日期次日開始計算,甲方在寬限期屆滿前具備交付條件,將符合本合同約定的房屋交付給乙方不視為甲方延期交付,乙方同意寬限期內(nèi)合同繼續(xù)履行,且甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。若發(fā)生不可歸責(zé)于甲乙雙方事由導(dǎo)致延期交付房屋,造成的交付延期甲方不承擔(dān)違約責(zé)任,且寬限期相應(yīng)順延。2、若甲方在寬限期屆滿日后六個月內(nèi)交房,自本條第一款約定寬限期屆滿日的次日起至甲方書面交房通知的交付房屋之日止,甲方按日向乙方支付其已付房價款萬分之一違約金,合同繼續(xù)履行,但違約金總額不超過乙方已付房款的1%……5、雙方同意,關(guān)于房屋交付的約定以本條為準(zhǔn),甲方除承擔(dān)本條約定的違約責(zé)任,不再承擔(dān)其他責(zé)任。6、如遇以下不可歸責(zé)甲乙雙方事由情形,除甲乙雙方協(xié)商同意解除或變更本合同外,甲方可據(jù)實予以延期交付:……(3)施工中遇到重大技術(shù)問題或異常困難不能及時解決的;……以上特色原因為眾所周知,甲方無須承擔(dān)通知義務(wù);屬于其他情形的,甲方于發(fā)生之日起60日內(nèi)書面通知乙方。二十五、關(guān)于銷售廣告、宣傳資料和樣板房：1、雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同、附件和補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。甲方的廣告、樣板房、宣傳材料、模型、展示版、樓書、規(guī)劃設(shè)計效果圖、沙盤、任何口頭介紹、解釋(包括但不限于照片、錄像、錄音等)及互聯(lián)網(wǎng)上的信息及其它宣傳資料僅供參考,不構(gòu)成本合同的組成部分。乙方不得以樣板房或以上宣傳資料內(nèi)容為由追究甲方責(zé)任。2、甲方此前在書面的銷售廣告和宣傳資料中對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的允諾具體確定,并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響,合同又未作重新約定的,可作為合同附件,對雙方具有約束力。甲方在上述場合已明示不構(gòu)成要約或者不屬于交付標(biāo)準(zhǔn)或交易條件或待雙方簽訂合同時進(jìn)行具體約定的,不構(gòu)成合同內(nèi)容,雙方不受約束。3、甲方銷售廣告、模型和宣傳資料中對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明、示范等僅供乙方參考之用,不作為合同內(nèi)容,雙方不受其約束。4、預(yù)售時向乙方提供的樣板房僅作裝潢布置及房型參考示意使用,不作為本合同中甲方向乙方交付的房屋的標(biāo)準(zhǔn)。二十六、本合同附件、補(bǔ)充條款若與本合同的約定不一致的,均以合同附件和補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。乙方不得援引本合同及本合同附件、補(bǔ)充條款之外的資料內(nèi)容進(jìn)行解釋事項或提出主張。二十九、乙方確認(rèn),已經(jīng)認(rèn)真閱讀本合同及其附件,理解其含義,甲方已經(jīng)提示乙方本合同及其附件對雙方權(quán)利義務(wù)的約定,包括但不限于可能減輕或免除甲乙雙方任何一方責(zé)任的條款,乙方理解這些約定并在此基礎(chǔ)上同意簽署本補(bǔ)充條款,對該等補(bǔ)充條款無任何異議。乙方同意放棄基于格式條款的有關(guān)規(guī)定對甲方提出任何抗辯及主張。
《上海市商品房預(yù)售合同》簽訂當(dāng)日，鑫泰公司（甲方）與李惠霞（乙方）還簽訂了《房屋裝修委托合同》，乙方房屋地點位于XX路XX弄XX號XX室，房屋竣工驗收合格，并已交付使用，乙方房屋已經(jīng)毛坯交付，符合裝修條件，甲方免費為乙方房屋設(shè)計裝修方案和施工方案，乙方授權(quán)委托甲方選擇裝修單位，代理乙方簽訂裝修合同、監(jiān)督施工、現(xiàn)場管理等，委托期限自合同簽訂之日起至房屋裝修結(jié)束乙方接收之日止，房屋裝修時間為最遲于2018年12月底前完成并通知乙方接收；本合同與甲乙雙方簽訂的商品房銷售合同為兩個獨立合同；合同還對房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗收、保修、違約責(zé)任、爭議解決方案等作了約定。
2018年9月30日，系爭房屋取得上海市新建住宅交付使用許可證。同日，鑫泰公司郵寄入住通知書。李惠霞稱2018年10月13日收到。2018年10月14日，李惠霞在收樓簽收單上簽字，并在收房（毛坯）記錄表上填寫了11項需整改問題。
2018年12月27日，鑫泰公司發(fā)函通知李惠霞，系爭房屋已于2018年9月30日完成毛坯交房，原定于2018年12月31日前完成精裝修，現(xiàn)進(jìn)度未能按計劃推進(jìn)，暫定完成日期于2019年10月31日前，精裝延期造成的不便和損失，我司將根據(jù)購買房屋的房型及實際交付時間進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼。
2019年3月20日，鑫泰公司取得大產(chǎn)證。2019年3月22日，鑫泰公司發(fā)函通知李惠霞辦理系爭房屋小產(chǎn)證。2019年6月6日，系爭房屋登記至李惠霞名下。
一審另查明，系爭房屋實際建筑面積為119.52平方米，總價為14,220,876.84元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，李惠霞主張的無效的補(bǔ)充條款，第十一條是關(guān)于交房的不可抗力的約定，第十二條是關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任的約定，第二十五條是關(guān)于廣告、宣傳資料等是否對雙方有約束力的約定，第二十六條是關(guān)于補(bǔ)充條款的優(yōu)先效力的約定，第二十九條是關(guān)于李惠霞確認(rèn)已充分理解了合同權(quán)利義務(wù)、甲方已履行提示義務(wù)的約定。提供格式條款一方有提示和說明義務(wù)，但未盡提示、說明義務(wù)并不必然導(dǎo)致條款無效。合同法規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。李惠霞主張的無效條款中，除第十二條外，均是一般條款，不會導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。補(bǔ)充條款第十二條有關(guān)逾期交房違約責(zé)任的承擔(dān)，雖涉及雙方的主要權(quán)利義務(wù)，但合同第十二條已約定“見補(bǔ)充條款”，李惠霞應(yīng)當(dāng)在簽約時就注意并理解補(bǔ)充條款第十二條有關(guān)逾期交房責(zé)任的約定，李惠霞簽署合同即意味著同意給予賣方8個月的交房寬限期。并且，8個月的交房寬限期，只是減輕了賣方逾期交房的風(fēng)險，尚未達(dá)到免除賣方責(zé)任、排除買方主要權(quán)利的程度。綜上分析，即使李惠霞主張無效的條款屬格式條款，也不符合法律規(guī)定的無效情形。李惠霞主張條款無效的請求，法院不予支持。
《上海市商品房預(yù)售合同》約定的是毛坯交房，而不是精裝修交付，李惠霞認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是精裝修交付，與《上海市商品房預(yù)售合同》約定不符，故李惠霞在收樓簽收單上簽字應(yīng)視為鑫泰公司已完成了《上海市商品房預(yù)售合同》約定的交房義務(wù)。房屋仍在鑫泰公司的控制之下，根據(jù)委托合同系李惠霞將房屋委托鑫泰公司裝修的結(jié)果，不能以此認(rèn)為鑫泰公司未按《上海市商品房預(yù)售合同》約定交房。裝修延期致使李惠霞至今未能入住的責(zé)任，李惠霞應(yīng)根據(jù)委托關(guān)系或裝修關(guān)系主張權(quán)利，與《上海市商品房預(yù)售合同》無關(guān)。因此李惠霞依據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》主張逾期交房違約金，法院不予支持。李惠霞主張律師費，無合同及法律依據(jù)，法院不予支持。
一審法院據(jù)此判決：駁回李惠霞的全部訴訟請求。案件受理費4,499元，由李惠霞負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，上訴人提交如下材料：2014版《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》、XX二期微信群聊天記錄、重慶三中院（2018）渝03民終1106號民事判決書等，上訴人認(rèn)為，1.2014版示范文本對2000版示范文本作了細(xì)化違約責(zé)任的修改，約束開發(fā)商規(guī)避或者減輕逾期交付違約責(zé)任，故要求以2014版示范文本作為法院裁決本案的規(guī)范性指導(dǎo)；2.重慶法院的生效民事判決書中對預(yù)售合同及裝修委托合同明確認(rèn)定為一個合同關(guān)系，即精裝修房屋買賣合同關(guān)系。被上訴人鑫泰公司提交如下證據(jù)：精裝修交付通知書;整付整寄交寄清單;物流簽收信息，上述證據(jù)旨在證明被上訴人已于2019年10月29日向上訴人發(fā)出了裝修接收通知；上訴人驗收時提出的問題正在整改中，但不影響精裝修房屋交付的認(rèn)定。經(jīng)質(zhì)證，上訴人確認(rèn)已收到被上訴人寄出的通知材料，但因驗收時發(fā)現(xiàn)多項質(zhì)量問題需要整改，故上訴人認(rèn)為被上訴人并未進(jìn)行實質(zhì)性交房，上訴人也沒有拿到精裝修房屋的鑰匙，故上訴人不認(rèn)可被上訴人交房。
經(jīng)審理查明，一審法院查明事實無誤，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，二審爭議焦點為：1.上訴人起訴主張《上海市商品房預(yù)售合同》中的“補(bǔ)充條款一”第十一條第4項、第十二條1.2.5.6（3）、第二十五條、第二十六條、第二十九條無效是否有依據(jù)；2.雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》、《房屋裝修委托合同》應(yīng)認(rèn)定為一個合同關(guān)系還是兩個獨立的合同；被上訴人交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)是毛坯房還是精裝房；3.被上訴人是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。
關(guān)于爭議焦點1，本院認(rèn)為，根據(jù)合同法第三十九條第一款規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案中，上訴人主張《上海市商品房預(yù)售合同》中的“補(bǔ)充條款一”第十一條第4項、第二十五條、第二十六條、第二十九條系格式條款且應(yīng)認(rèn)定為無效，對此，本院認(rèn)為，就上訴人所指出的這些條款內(nèi)容，上訴人并未提交充分證據(jù)證明存在免除被上訴人責(zé)任以及加重上訴人責(zé)任、排除上訴人主要權(quán)利的情形，故上訴人上訴要求認(rèn)定上述條款無效，本院不予支持。關(guān)于上訴人主張《上海市商品房預(yù)售合同》中的“補(bǔ)充條款一”第十二條1.2.5.6（3）無效，本院認(rèn)為，“補(bǔ)充條款一”第十二條項下的這些條款主要約定的是上訴人同意給予被上訴人8個月寬限期交房并免除被上訴人在此期間的違約責(zé)任承擔(dān)，因雙方約定的是部分免除被上訴人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，并非全部免除、排除上訴人的主要權(quán)利，上訴人也無證據(jù)證明該項條款約定實際造成雙方合同權(quán)利義務(wù)的嚴(yán)重不對等，故該項條款也非絕對無效之格式條款。據(jù)此，上訴人上訴要求認(rèn)定該項條款無效，本院亦不予支持。一審法院所作認(rèn)定并無不妥，本院予以認(rèn)同。
關(guān)于爭議焦點2，本院認(rèn)為，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。李惠霞與鑫泰公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》、《房屋裝修委托合同》應(yīng)系雙方真實意思的表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)按約履行各自的合同義務(wù)。雙方在《上海市商品房預(yù)售合同》第三條、第四條中明確被上訴人出售給上訴人的房屋單價及總價不包含裝修價格，故雙方在《上海市商品房預(yù)售合同》第十條、十一條中約定被上訴人于2018年9月30日交房應(yīng)為毛坯房交付。鑒于被上訴人在一審審理中已經(jīng)舉證證明其履行了毛坯房交付義務(wù)，故被上訴人并未構(gòu)成逾期交房違約。本院也注意到，上訴人與被上訴人在簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》同日又簽訂一份《房屋裝修委托合同》，被上訴人在該份裝修委托合同中承諾以精裝修房屋交付且裝修費用由被上訴人承擔(dān)，系被上訴人將精裝修費用作為贈送給上訴人購買房屋的優(yōu)惠條件，故上訴人主張被上訴人應(yīng)以精裝修房屋交付的上訴意見，本院予以采納。鑒于上訴人與被上訴人是以《上海市商品房預(yù)售合同》及《房屋裝修委托合同》分別簽訂方式組成雙方之間的精裝修房買賣合同關(guān)系，且雙方在《房屋裝修委托合同》中約定了精裝修房的交付時間、交付標(biāo)準(zhǔn)等合同主要條款，符合合同成立的要件，故《房屋裝修委托合同》應(yīng)認(rèn)定為一份獨立合同。上訴人認(rèn)為《房屋裝修委托合同》并非一個獨立合同的上訴意見，本院不予采納。
關(guān)于爭議焦點3，本院認(rèn)為，鑒于上訴人與被上訴人簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》及《房屋裝修委托合同》為精裝修房屋買賣合同關(guān)系項下的兩個不同交房標(biāo)準(zhǔn)可分別獨立適用的合同，故上訴人起訴要求被上訴人承擔(dān)2019年1月1日起至實際交付房屋之日止的逾期交房違約金，指向的是被上訴人未能按約交付精裝修房的違約事實，并據(jù)此要求被上訴人承擔(dān)裝修延期導(dǎo)致的違約責(zé)任，顯然上訴人的該項訴請與《房屋裝修委托合同》有關(guān)。然上訴人就其該項訴請堅持要求適用《上海市商品房預(yù)售合同》中的違約責(zé)任條款，顯然上訴人的請求權(quán)基礎(chǔ)與已查明認(rèn)定的事實不符，故一審法院未予支持，尚無不當(dāng)。鑒于一審法院已經(jīng)給予上訴人另行訴訟的權(quán)利，并不影響上訴人實體權(quán)利的實現(xiàn)，故本院予以維持。
綜上所述，上訴人李惠霞的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣4,499元，由上訴人李惠霞負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
