案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）京03民終13996號
上訴人王晶明因與被上訴人北京城建興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱城建興順公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初12219號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王晶明之委托訴訟代理人江超，被上訴人城建興順公司之委托訴訟代理人單偉鳴，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王晶明上訴請求：1．撤銷一審法院判決第一項，改判城建興順公司賠償王晶明損失20萬元；2．一、二審訴訟費(fèi)用由城建興順公司承擔(dān)。事實和理由：一審法院行使自由裁量權(quán)，確定損失金額為10萬元明顯違反《合同法》第五條公平原則，理由如下：一、一審法院在審理查明的（2019）京0113民初9237號民事判決中的房屋情況與本案存在明顯差異。該判決中房屋戶型是南北朝向，房屋北側(cè)建有連廊，只有一個窗戶被遮擋，房屋是限價商品房。而本案中房屋戶型是南北朝向，房屋北側(cè)建有連廊，有兩個窗戶被遮擋，房屋是自住型商品房。無論是房屋的采光、隱私等受到的影響程度，還是房屋售價均與9237號民事判決明顯不同，所遭受的損害后果比9237號民事判決案例嚴(yán)重，一審法院認(rèn)定的損失金額與9237號民事判決完全無差別，明顯違反公平原則。一審法院在認(rèn)定損失金額提到“本院綜合涉案房屋的銷售價格、連系廊架設(shè)依據(jù)和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，確定為10萬元”。既然考慮了涉案房屋銷售價格，那么涉案房屋與9237號房屋售價差額近一倍，為何損失金額完全相同？既然考慮了涉案房屋不利影響，那么涉案房屋與9237號房屋不利影響明顯不同，為何損失金額完全相同？二、城建興順公司在9237號案件判決后，對后期交房的回遷房價格進(jìn)行了調(diào)整，將原房屋價格進(jìn)行了降價處理，降價后優(yōu)惠15%左右，這是城建興順公司對連廊給房屋造成損失的自認(rèn)行為，應(yīng)作為本案損失金額的參考，一審法院無視該事實，違反公平原則。三、一審?fù)徶型蹙魃暾埛ㄔ簩ι姘阜课葸M(jìn)行現(xiàn)場勘驗，一審法院沒有啟動勘驗程序，由于沒有進(jìn)行現(xiàn)場勘驗，法院對王晶明的房屋受損情況沒有直觀的認(rèn)識，導(dǎo)致不同案情卻給予了同一金額的認(rèn)定，違反公平原則。四、一審法院適用自由裁量權(quán)明顯違反相關(guān)法律規(guī)定的適用原則。最高人民法院《關(guān)于在審判執(zhí)行工作中切實規(guī)范自由裁量權(quán)行使保障法律統(tǒng)一適用的指導(dǎo)意見》中規(guī)定，自由裁量權(quán)的行使原則（一）合法原則、（二）合理原則、（三）公正原則、（四）審慎原則，其中合理原則要求法院“努力增強(qiáng)行使自由裁量權(quán)的確定性和可預(yù)測性”，本案的自由裁量權(quán)沒有做到確定性和可預(yù)測性，裁判尺度完全沒有考慮不同案情的實際情況，法律要求同案同判，同樣也應(yīng)當(dāng)做到不同案不同判，完全不同案情一審法院卻給予同一判決結(jié)果既不公平也不合理，判決結(jié)果帶有很大的不確定性，同一戶型應(yīng)是同一判決結(jié)果，不同戶型判決結(jié)果也應(yīng)當(dāng)不同。綜上所述，一審法院判決適用法律錯誤，為維護(hù)王晶明合法權(quán)益，根據(jù)《民事訴訟法》及相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)訴至法院，請法院支持王晶明的上訴請求。
城建興順公司辯稱，同意一審法院判決，不同意王晶明的上訴請求和事實理由。
王晶明向一審法院起訴請求：1．城建興順公司賠償王晶明損失25萬元；2．城建興順公司在連廊上加裝安防監(jiān)控系統(tǒng)，消除安全隱患；3．案件受理費(fèi)由城建興順公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2017年5月7日，王晶明作為買受人與出賣人城建興順公司簽訂了《北京市商品房認(rèn)購書》，約定王晶明購買位于北京市順義區(qū)1201號住宅，房屋總價款為1740400元。
2017年6月18日，王晶明與城建興順公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（自住型商品住房）。該合同附件十補(bǔ)充協(xié)議的第八條約定：買受人對該商品住房周邊環(huán)境、戶型、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸，朝向、日照標(biāo)準(zhǔn)表示認(rèn)可。出賣人就該商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該商品住房的通風(fēng)、采光、防盜功能可能產(chǎn)生不利的影響，向買受人進(jìn)行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。買受人聲明，對出賣人的上述告知及提示已充分理解，對于所購買的該商品住房建筑結(jié)構(gòu)連接的建筑造型可能對買受人使用造成的影響不持異議。出賣人作出以下告知：本項目排水單立管系統(tǒng)每層戶內(nèi)衛(wèi)生間距地一米處均設(shè)有檢查口，供檢修清通用；本項目首層可能會設(shè)計、安裝燃?xì)饬⒐芸傞y門，符合燃?xì)庠O(shè)計相關(guān)規(guī)范要求，最終以交房時的實際情況為準(zhǔn)。買受人對此情況已知悉，對因此可能產(chǎn)生的影響均予以認(rèn)可，并對出賣人的告知及提示已充分理解且不持異議。
出賣人對本項目建設(shè)范圍外可能對買受人造成不利影響的因素作出如下說明:
1．在小區(qū)的東南角規(guī)劃設(shè)有地下化糞池，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
2．1#樓地下一層為自行車庫，并在西側(cè)設(shè)有自行車坡道，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
3．5、6#樓設(shè)有小區(qū)配套商業(yè)，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
4．3#樓南側(cè)規(guī)劃設(shè)有室外活動場地，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
5．在1#和3#樓南側(cè)分別設(shè)有地下車庫出入口，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣等影響；
6．在1#和3#樓中間為小區(qū)主要出入口，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣、遮擋等影響；
7．在2#樓北側(cè)設(shè)有地面自行車位，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
8．4#樓不設(shè)置太陽能熱水系統(tǒng)，可能對后期熱水使用造成影響；
出賣人已經(jīng)對上述全部內(nèi)容向買受人做出了充分告知與說明，買受人對上述內(nèi)容可能的影響均予充分了解且不持異議，買受人知悉上述告知僅為現(xiàn)狀信息的提示，未來可能會有變化，出賣人無另行告知義務(wù)。
上述合同簽訂后，王晶明向城建興順公司支付了購房款合計1741677元。
后城建興順公司向王晶明發(fā)出入住通知書，告知王晶明辦理入住手續(xù)。王晶明在辦理入住手續(xù)時發(fā)現(xiàn)涉案房屋在十二層設(shè)有連系廊，連系廊架設(shè)在其北側(cè)臥室、廚房窗戶外面。王晶明認(rèn)為該連系廊影響其采光、隱私和安全，經(jīng)與城建興順公司協(xié)商未果，遂訴至法院。
一審?fù)徶?，?jīng)一審法院明確詢問，城建興順公司表示：連系廊屬于消防通道，是合法建筑，不屬于預(yù)售合同中約定的周邊環(huán)境、戶型、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸、朝向、日照標(biāo)準(zhǔn)等影響業(yè)主選購房屋的因素，因此沒有告知王晶明。
另查，案外人李新新、譚翔曾于2017年與城建興順公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（限價商品住房），約定購買北京市順義區(qū)1202號住宅（二居），后因所購房屋十二層有連廊，李新新、譚翔于2019年將城建興順公司訴至一審法院，請求:更換房屋或者賠償損失25萬元（暫估），包括房屋價值減損10萬元、生活不便損失10萬元，租金損失（每月6000元，自2019年1月1日起至法院判決書生效之日止）。
一審法院就該案經(jīng)審理查明事實如下：
2016年9月13日，李新新、譚翔作為買受人與出賣人城建興順公司簽訂了《城建興順-仁悅居選房確認(rèn)單》，約定李新新、譚翔購買1202號住宅（二居），搖號順序為1居2976號，房屋總價款為1195159元。
2016年10月31日，李新新、譚翔與城建興順公司簽訂《北京市商品房認(rèn)購書》（限價商品住房）。
李新新、譚翔分別于2016年10月31日和2017年1月4日向城建興順公司支付了購房款合計1195159元。
2017年1月11日，李新新、譚翔與城建興順公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（限價商品住房）。該合同附件十補(bǔ)充協(xié)議的第六條約定：
買受人對該限價商品住房周邊環(huán)境、戶型、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸，朝向、日照標(biāo)準(zhǔn)表示認(rèn)可。出賣人就該限價商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該限價商品住房的通風(fēng)、采光、防盜功能可能產(chǎn)生不利的影響，向買受人進(jìn)行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。買受人聲明，對出賣人的上述告知及提示已充分理解，對于所購買的該限價商品住房建筑結(jié)構(gòu)連接的建筑造型可能對買受人使用造成的影響不持異議。出賣人作出以下告知：本項目排水單立管系統(tǒng)每層戶內(nèi)衛(wèi)生間距地一米處均設(shè)有檢查口，供檢修清通用；本項目首層可能會設(shè)計、安裝燃?xì)饬⒐芸傞y門，符合燃?xì)庠O(shè)計相關(guān)規(guī)范要求，最終以交房時的實際情況為準(zhǔn)。買受人對此情況已知悉，對因此可能產(chǎn)生的影響均予以認(rèn)可，并對出賣人的告知及提示已充分理解且不持異議。
出賣人對本項目建設(shè)范圍外可能對買受人造成不利影響的因素做出如下說明:
1．在小區(qū)的西南角和東北角規(guī)劃設(shè)有地下化糞池，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
2．X-1#樓地下一層為自行車庫，并在北側(cè)設(shè)有兼人防疏散使用的自行車坡道，可能會對臨近住宅產(chǎn)生影響；
3．X-1#樓首層設(shè)有小區(qū)配套的社區(qū)助殘服務(wù)用房，并在頂層設(shè)有消防水箱間，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
4．X-3#樓首層設(shè)有小區(qū)配套的物業(yè)管理用房、公共廁所和再生資源回收站，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
5．X-1#樓南側(cè)規(guī)劃設(shè)有室外活動場地，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
6．在X-5#和X-6#樓北側(cè)分別設(shè)有地下車庫出入口，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣等影響；
7．在X-2#和X-3#樓中間為小區(qū)主要出入口，可能存在噪音、汽車燈光、汽車尾氣、遮擋等影響；
8．在X-4#和X-5#樓北側(cè)、X-3#樓西側(cè)及那側(cè)（本院備注：南側(cè)）均設(shè)有地面自行車位，可能會對鄰近住宅產(chǎn)生影響；
出賣人已經(jīng)對上述全部內(nèi)容向買受人做出了充分告知與說明，買受人對上述內(nèi)容可能的影響均予充分了解且不持異議，買受人知悉上述告知僅為現(xiàn)狀信息的提示，未來可能會有變化，出賣人無另行告知義務(wù)。
2018年12月26日，城建興順公司向李新新、譚翔發(fā)出入住通知書，告知李新新、譚翔于2018年12月30日辦理入住手續(xù)。李新新、譚翔在辦理入住手續(xù)時發(fā)現(xiàn)涉案房屋在十二層設(shè)有連系廊，連系廊架設(shè)在其北側(cè)臥室窗戶外面。李新新、譚翔認(rèn)為該連系廊影響其采光、隱私和安全，經(jīng)與城建興順公司協(xié)商未果，遂訴至法院。
該案審理過程中，一審法院對涉案房屋進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，具體情況如下：連系廊為東西走向，位于涉案房屋北臥室北側(cè)，距北臥室窗臺（水平距離）約1．5米，連系廊地面距離北臥室窗臺（垂直距離）約為65厘米。
一審法院在該案中經(jīng)審理認(rèn)為：
本案的爭議焦點在于城建興順公司在涉案房屋十二層加裝連系廊是否應(yīng)當(dāng)告知購房人、如果未履行上述義務(wù)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
一、城建興順公司認(rèn)為連系廊是基于相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)的要求加設(shè)的，其設(shè)計和建造都是合法的，就此一審法院認(rèn)為：涉案房屋項目屬保障性住房項目，城建興順公司取得該項目開發(fā)資格后，提交相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)審核的設(shè)計圖紙是有瑕疵的，即十二層及十二層以上住宅每單元只設(shè)置了一部電梯。相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)審查發(fā)現(xiàn)該問題之后，提出了整改意見，即要求其在十二層以上建設(shè)連系廊。本案中，李新新、譚翔并未對該連系廊的設(shè)計是否符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范提出異議，雙方實際上對于該連系廊的設(shè)計合法合規(guī)并無異議，但該一致意見不等于城建興順公司不應(yīng)承擔(dān)其他合同義務(wù)。
二、雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第六條約定，出賣人就該限價商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該限價商品住房的通風(fēng)、采光、防盜功能可能產(chǎn)生不利的影響，向買受人進(jìn)行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。但合同后續(xù)列明的說明項中，并沒有關(guān)于連系廊的內(nèi)容，城建興順公司于庭審中也明確表示其在選房、認(rèn)購和預(yù)售過程中，均未就連系廊的內(nèi)容向購房一方進(jìn)行過告知。李新新、譚翔訴請也主要依據(jù)城建興順公司侵犯了其知情權(quán)。
就該連系廊是否構(gòu)成合同約定的“對該限價商品住房的通風(fēng)、采光、防盜功能可能產(chǎn)生不利的影響”的因素，一審法院持肯定意見。從現(xiàn)場勘查情況下，該連系廊架設(shè)在十二層北側(cè)樓外立面處，遮擋了涉案房屋北側(cè)窗戶，且距北臥室窗臺（水平距離）僅1．5米，連系廊地面距離北臥室窗臺（垂直距離）僅65厘米，確實會對業(yè)主的安全、隱私和采光產(chǎn)生影響。城建興順公司認(rèn)為該連系廊不會對采光、因此和安全產(chǎn)生影響，理由牽強(qiáng)，一審法院難以采信。
綜上，一審法院認(rèn)為城建興順公司在涉案房屋十二層處架設(shè)連系廊，雖符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范，但應(yīng)在房屋銷售過程中向購房一方盡到說明義務(wù)。其未盡到上述義務(wù)，導(dǎo)致李新新、譚翔選購的房屋與其預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生差距，城建興順公司應(yīng)就此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
涉案房屋系限價商品房，李新新、譚翔要求更換房屋的請求已因政策變化原因無法實現(xiàn)，本案中只能從賠償角度考慮。李新新、譚翔訴請的賠償包含房屋價值減損、生活不便損失以及租金損失。就上述訴請的損失，一審法院認(rèn)為：首先，租金損失系基于李新新、譚翔未及時收房導(dǎo)致的，涉案房屋架設(shè)連系廊不屬于房屋質(zhì)量問題，李新新、譚翔以此為由拒絕收房而產(chǎn)生的損失，系其自行擴(kuò)大的損失，一審法院難以支持；其次，房屋價值減損和生活不便損失都是基于連系廊的存在而產(chǎn)生的，一審法院合并一處處理，就該損失的具體金額，一審法院綜合涉案房屋的銷售價格、連系廊的架設(shè)依據(jù)和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，確定為10萬元。對于李新新、譚翔要求鑒定因存在連系廊導(dǎo)致房屋減值損失的申請，一審法院不再予以準(zhǔn)許。
2019年12月16日，一審法院作出（2019）京0113民初9237號判決：一、北京城建興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償李新新、譚翔損失100000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；二、駁回李新新、譚翔的其他訴訟請求。
后城建興順公司不服該判決，提起上訴。2020年4月27日，本院作出（2020）京03民終1619號判決：駁回上訴，維持原判。
上述事實，有開庭筆錄、《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房認(rèn)購書》、購房發(fā)票、照片、民事判決書等證據(jù)在案為證，可以作為認(rèn)定案件事實之依據(jù)。
一審法院認(rèn)為：
本案的爭議焦點在于城建興順公司在涉案房屋十二層加裝連系廊是否應(yīng)當(dāng)告知購房人、如果未履行上述義務(wù)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就此，一審法院認(rèn)為：
涉案房屋項目屬保障性住房項目，連系廊的設(shè)計雖合法合規(guī)，但不等于城建興順公司不應(yīng)承擔(dān)其他合同義務(wù)。
雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》附件十第八條約定，出賣人就該商品住房所在樓棟的外立面中主要起到裝飾作用的建筑造型，對該商品住房的通風(fēng)、采光、防盜功能可能產(chǎn)生不利的影響，向買受人進(jìn)行了充分地說明，并提醒買受人對此類影響給予必要的注意。但合同后續(xù)列明的說明項中，并沒有關(guān)于連系廊的內(nèi)容，城建興順公司于庭審中也明確表示其在選房、認(rèn)購和預(yù)售過程中，均未就連系廊的內(nèi)容向購房一方進(jìn)行過告知。王晶明訴請也主要依據(jù)城建興順公司侵犯了其知情權(quán)。
就該連系廊是否構(gòu)成合同約定的“對該商品住房的通風(fēng)、采光、防盜功能可能產(chǎn)生不利的影響”的因素，一審法院持肯定意見：連系廊架設(shè)在十二層北側(cè)樓外立面處，遮擋了涉案房屋北側(cè)窗戶，確實會對業(yè)主的安全、隱私和采光產(chǎn)生影響。
綜上，一審法院認(rèn)為城建興順公司在涉案房屋十二層處架設(shè)連系廊，雖符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范，但應(yīng)在房屋銷售過程中向購房一方盡到說明義務(wù)。其未盡到上述義務(wù)，導(dǎo)致王晶明選購的房屋與其預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生差距，城建興順公司應(yīng)就此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一審法院綜合涉案房屋的銷售價格、連系廊的架設(shè)依據(jù)和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，確定為10萬元。
王晶明主張的在連系廊上加裝安防監(jiān)控系統(tǒng)的依據(jù)不足，一審法院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條之規(guī)定，判決：一、北京城建興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償王晶明損失100000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；二、駁回王晶明的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審中，王晶明提交賈曉穎房屋照片，擬證明下午三點左右西向房屋采光有無連系廊遮擋情況的對比；城建興順公司的質(zhì)證意見為：真實性不認(rèn)可，照片拍攝地點無法辨別，照片中所購房屋與本案幾人購買房屋不同，沒有關(guān)聯(lián)性，證明目的不予認(rèn)可。城建興順公司二審中提交房屋與連系廊距離測量清單及測量時的照片,用以證明案涉房屋與連系廊的距離。王晶明發(fā)表質(zhì)證意見為：測量都是不準(zhǔn)確的，應(yīng)由法院對現(xiàn)場進(jìn)行勘查，且連系廊不管離房屋的遠(yuǎn)近都是有影響的，區(qū)別主要在于房屋單價、采光及房屋朝向。
本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院認(rèn)定事實一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)王晶明的上訴請求、事實理由及城建興順公司的答辯意見，本案在二審期間的爭議焦點為：一審法院判決城建興順公司賠償王晶明的損失數(shù)額是否合理。本案系因城建興順公司未能按照合同約定履行告知義務(wù)，使王晶明購房時不能充分了解房屋的情況，由此給王晶明造成的損失，城建興順公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。王晶明未能就其主張的損失數(shù)額提交充分證據(jù)予以證明，一審法院綜合考慮房屋的銷售價格、連系廊的架設(shè)依據(jù)和目的、連系廊對整棟樓以及涉案房屋的有利和不利影響等因素，結(jié)合房屋視野受到阻擋、隱私、采光、通風(fēng)受到影響的情況，酌情確定王晶明之損失數(shù)額，不違反法律規(guī)定，亦不低于合理范圍，本院不持異議。王晶明二審提交的證據(jù)不足以證明其主張的損失數(shù)額，亦不足以證明一審法院酌定的損失數(shù)額過低，故本院對其上訴意見不予采納。
綜上所述，王晶明的上訴理由不能成立，對其上訴請求，本院不予支持。一審法院判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2300元，由王晶明負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 蒙 瑞
審 判 員 張海洋
審 判 員 金妍熙
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理 胡 婧
書 記 員 屈賽男
