審理法院：重慶市第五中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）渝05民終3636號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-07-23
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人楊興木、華洋因與被上訴人重慶碩實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)碩實(shí)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市綦江區(qū)人民法院（2019）渝0110民初8627號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱(chēng)
楊興木、華洋上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，改判碩實(shí)公司支付楊興木、華洋逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記取得受理通知單的違約金33792元；一、二審案件受理費(fèi)由碩實(shí)公司承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審事實(shí)不清。1.雙方簽訂的合同為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，內(nèi)容名為預(yù)售商品房，實(shí)為現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售。在簽訂合同時(shí)案涉商品房已竣工，只是未進(jìn)行竣工驗(yàn)收。合同簽訂后碩實(shí)公司即將案涉房屋交付給上訴人進(jìn)行了裝修入住，后碩實(shí)公司將打印好的格式接房協(xié)議交由上訴人簽字是為了減輕逾期交房的違約責(zé)任。2.接房協(xié)議中明確注明小區(qū)房屋主體部分提前竣工，只是有部分附屬設(shè)計(jì)暫未達(dá)到接房標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明在碩實(shí)公司將房屋交付給上訴人時(shí)案涉房屋已經(jīng)竣工，只是未取得竣工驗(yàn)收備案登記。3.事實(shí)上在交付之前，雙方對(duì)房屋（不包括附屬設(shè)施）質(zhì)量均予以認(rèn)可，才構(gòu)成交付。4.一審法院未查清本案的實(shí)際購(gòu)房款金額。5.上訴人以實(shí)際交付提起訴訟，一審法院卻以符合交付作出判決，不符合雙方合同的約定。二、一審適用法律錯(cuò)誤。如果適用合同法第八條，不應(yīng)駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人辯稱(chēng)
碩實(shí)公司答辯稱(chēng)：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，公司請(qǐng)求維持原判。
一審原告訴稱(chēng)
楊興木、華洋向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求碩實(shí)公司支付楊興木、華洋逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記取得受理通知單的違約金33792元；2.訴訟費(fèi)用由碩實(shí)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年10月9日，楊興木、華洋與碩實(shí)公司簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(合同編號(hào)：20140924-xx)，約定：楊興木、華洋購(gòu)買(mǎi)碩實(shí)公司開(kāi)發(fā)的位于重慶市綦江區(qū)橫山鎮(zhèn)松苑路xx號(hào)觀云莊北苑xx幢x的房屋，建筑面積為56.60平方米，套內(nèi)面積為47.74平方米，總成交金額為259794元，楊興木、華洋一次性付款。合同第七條交房期限及交付條件約定：“……屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)在2015年5月1日前，依照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。……”。此外，合同還約定了其他相關(guān)事項(xiàng)。同日，雙方還簽訂了《附件五合同補(bǔ)充協(xié)議》，其中第二十條約定：“甲方待乙方接房之日起18個(gè)月之內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。相應(yīng)的稅、費(fèi)用甲、乙雙方按國(guó)家相關(guān)規(guī)定各自承擔(dān)，并由甲方代收代繳乙方相應(yīng)的稅、費(fèi)。”此外，合同補(bǔ)充協(xié)議還約定了其他相關(guān)事項(xiàng)。楊興木、華洋向碩實(shí)公司支付了購(gòu)房費(fèi)用共計(jì)340709元。2015年7月30日，碩實(shí)公司將尚未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的該房交付楊興木、華洋使用，楊興木、華洋實(shí)際接收了房屋。2018年4月8日，碩實(shí)公司取得該房的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。2018年7月18日，碩實(shí)公司實(shí)際辦理了該房的房地產(chǎn)權(quán)證。
一審審理中，楊興木、華洋陳述案涉房屋成交總金額實(shí)際是330000元，與合同價(jià)格不一致。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。楊興木、華洋與碩實(shí)公司簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《附件五合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。本案中，碩實(shí)公司雖于2015年7月30日向楊興木、華洋交付了房屋，楊興木、華洋也自愿接房，但交付時(shí)案涉房屋并未取得竣工驗(yàn)收備案登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，雙方交房行為不構(gòu)成合法交付。且雙方簽訂的合同也約定了碩實(shí)公司應(yīng)在2015年5月1日前，依照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付楊興木、華洋使用，因此2015年7月30日雙方的交接房行為，也不符合雙方合同約定的房屋交付條件。同時(shí)，在該合同補(bǔ)充協(xié)議中約定了碩實(shí)公司在楊興木、華洋接房之日起12個(gè)月之內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，因此可以認(rèn)定雙方合同約定的辦證時(shí)間應(yīng)當(dāng)是碩實(shí)公司向楊興木、華洋交付已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的商品房之后12個(gè)月之內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。碩實(shí)公司于2018年4月8日取得了案涉房屋的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記，此時(shí)才符合合同約定的交房條件，根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議約定辦證期限應(yīng)當(dāng)從2018年4月8日起計(jì)算12個(gè)月。碩實(shí)公司于2018年7月18日為楊興木、華洋辦理了案涉房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，并未超過(guò)合同約定的辦證期限，不構(gòu)成違約。綜上，一審法院對(duì)楊興木、華洋要求碩實(shí)公司支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記取得受理通知單違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：“駁回原告楊興木、華洋的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)減半收取計(jì)322元，由原告楊興木、華洋負(fù)擔(dān)(已納)。”
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院二審查明的案件事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，雙方在二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1.碩實(shí)公司應(yīng)否承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記受理通知單的違約責(zé)任；2.一審判決適用法律是否正確。現(xiàn)具體評(píng)析如下：
1.關(guān)于碩實(shí)公司應(yīng)否承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記受理通知單的違約責(zé)任的問(wèn)題。首先，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由此可知，現(xiàn)行法律對(duì)何為合法交付作出了明確規(guī)定，即建筑工程必須經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。其次，雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定，碩實(shí)公司應(yīng)當(dāng)將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案的商品房交付給上訴人使用。雖然雙方在《附件五合同補(bǔ)充協(xié)議》第二十條約定中僅表述為“甲方待乙方接房之日起18個(gè)月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證”，未進(jìn)一步明確是“實(shí)際接房之日”還是“合法交付的接房之日”，但補(bǔ)充協(xié)議作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件，其中涉及的概念應(yīng)作統(tǒng)一理解。一審法院根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定，認(rèn)定2015年7月30日雙方的實(shí)際交接房行為不是合法交付、不符合雙方合同約定的交付條件，也不能自此起算碩實(shí)公司辦理房地產(chǎn)權(quán)證的期限并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
上訴人稱(chēng)房屋（不包括附屬設(shè)施）質(zhì)量已得到雙方認(rèn)可，因此構(gòu)成交付的問(wèn)題，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人對(duì)質(zhì)量的認(rèn)可并不能替代法律規(guī)定的建筑工程質(zhì)量合格以及竣工驗(yàn)收的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，上訴人的這一主張不能成立。上訴人稱(chēng)一審未查清本案的實(shí)際購(gòu)房款，因“碩實(shí)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記受理通知單的違約責(zé)任”這一前提并不成立，上訴人實(shí)際交納的購(gòu)房款數(shù)額并不是本案必須認(rèn)定的要件事實(shí)，一審法院僅表述了上訴人關(guān)于購(gòu)房款的主張并無(wú)不當(dāng)。
2.關(guān)于一審判決適用法律是否正確的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！北景钢校p方均認(rèn)可簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《附件五合同補(bǔ)充協(xié)議》有效，一審法院依照此條法律規(guī)定作出評(píng)述和判決并無(wú)不當(dāng)。上訴人關(guān)于一審適用法律錯(cuò)誤的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確；楊興木、華洋的上訴請(qǐng)求不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)644元，由楊興木、華洋負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 張雪方
審判員 江信紅
審判員 鄧方彬
二〇二〇年七月二十三日
法官助理 王曉靜
書(shū)記員 汪臘梅
