審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終3637號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-07-23
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人重慶信杰自動化控制系統(tǒng)工程有限公司（以下簡稱信杰公司）因與被上訴人重慶碩實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱碩實公司）商品房預售合同糾紛一案，不服重慶市綦江區(qū)人民法院（2019）渝0110民初8623號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
信杰公司上訴請求：撤銷原判，改判碩實公司支付信杰公司逾期辦理產(chǎn)權登記取得受理通知單的違約金35465.75元；一、二審案件受理費由碩實公司承擔。事實及理由：一、一審事實不清。1.雙方簽訂的合同為商品房買賣合同，內容名為預售商品房，實為現(xiàn)實銷售。在簽訂合同時案涉商品房已竣工，只是未進行竣工驗收。合同簽訂后碩實公司即將案涉房屋交付給上訴人進行了裝修入住，后碩實公司將打印好的格式接房協(xié)議交由上訴人簽字是為了減輕逾期交房的違約責任。2.接房協(xié)議中明確注明小區(qū)房屋主體部分提前竣工，只是有部分附屬設計暫未達到接房標準，說明在碩實公司將房屋交付給上訴人時案涉房屋已經(jīng)竣工，只是未取得竣工驗收備案登記。3.事實上在交付之前，雙方對房屋（不包括附屬設施）質量均予以認可，才構成交付。4.上訴人以實際交付提起訴訟，一審法院卻以符合交付作出判決，不符合雙方合同的約定。二、一審適用法律錯誤。如果適用合同法第八條，不應駁回上訴人的訴訟請求。
被上訴人辯稱
碩實公司答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，公司請求維持原判。
一審原告訴稱
信杰公司向一審法院起訴請求：1.要求碩實公司支付信杰公司逾期辦理產(chǎn)權登記取得受理通知單的違約金35465.75元；2.訴訟費用由碩實公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2014年12月30日，信杰公司與碩實公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》(合同編號：20141230-xx)，約定：信杰公司購買碩實公司開發(fā)的位于重慶市綦江區(qū)橫山鎮(zhèn)松苑路xx號xx房屋，建筑面積為56.60平方米，套內面積為47.74平方米，總成交金額為351146元，信杰公司一次性付款。合同第七條交房期限及交付條件約定：“……屬預售商品房的，甲方應在2015年5月1日前，依照國家和地方的有關規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。……”。此外，合同還約定了其他相關事項。同日，雙方還簽訂了《附件五合同補充協(xié)議》，其中第二十條約定：“甲方待乙方接房之日起12個月之內辦理產(chǎn)權證。相應的稅、費用甲、乙雙方按國家相關規(guī)定各自承擔，并由甲方代收代繳乙方相應的稅、費?！贝送猓贤a充協(xié)議還約定了其他相關事項。信杰公司向碩實公司支付了購房費用共計351146元。2015年8月1日，碩實公司將尚未取得建設工程竣工驗收備案登記的該房交付信杰公司使用，信杰公司實際接收了房屋。2018年4月8日，碩實公司取得該房的建設工程竣工驗收備案登記證。2018年7月26日，碩實公司實際辦理了該房的房地產(chǎn)權證。
一審法院認為
一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。信杰公司與碩實公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《附件五合同補充協(xié)議》系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人具有約束力。本案中，碩實公司雖于2015年8月1日向信杰公司交付了房屋，信杰公司也自愿接房，但交付時案涉房屋并未取得竣工驗收備案登記。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，雙方交房行為不構成合法交付。且雙方簽訂的合同也約定了碩實公司應在2015年5月1日前，依照國家和地方的有關規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付信杰公司使用，因此2015年8月1日雙方的交接房行為，也不符合雙方合同約定的房屋交付條件。同時，在該合同補充協(xié)議中約定了碩實公司在信杰公司接房之日起12個月之內辦理產(chǎn)權證，因此可以認定雙方合同約定的辦證時間應當是碩實公司向信杰公司交付已進行竣工驗收備案登記的商品房之后12個月之內辦理房地產(chǎn)權證。碩實公司于2018年4月8日取得了案涉房屋的建設工程竣工驗收備案登記，此時才符合合同約定的交房條件，根據(jù)合同補充協(xié)議約定辦證期限應當從2018年4月8日起計算12個月。碩實公司于2018年7月26日為信杰公司辦理了案涉房屋的房地產(chǎn)權證，并未超過合同約定的辦證期限，不構成違約。綜上，一審法院對信杰公司要求碩實公司支付逾期辦理產(chǎn)權登記取得受理通知單違約金的訴訟請求不予支持。
依照《中華人民共和國民法總則》第三條、《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：“駁回原告重慶信杰自動化控制系統(tǒng)工程有限公司的訴訟請求。案件受理費減半收取計343元，由原告重慶信杰自動化控制系統(tǒng)工程有限公司負擔(已納)?！?/p>
本院查明
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院二審查明的案件事實與一審查明的事實相同。
本院認為
本院認為，雙方在二審的爭議焦點是：1.碩實公司應否承擔逾期辦理產(chǎn)權登記受理通知單的違約責任；2.一審判決適用法律是否正確?，F(xiàn)具體評析如下：
1.關于碩實公司應否承擔逾期辦理產(chǎn)權登記受理通知單的違約責任的問題。首先，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可知，現(xiàn)行法律對何為合法交付作出了明確規(guī)定，即建筑工程必須經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。其次，雙方在商品房買賣合同中明確約定，碩實公司應當將已進行建設工程竣工驗收備案的商品房交付給上訴人使用。雖然雙方在《附件五合同補充協(xié)議》第二十條約定中僅表述為“甲方待乙方接房之日起12個月內辦理產(chǎn)權證”，未進一步明確是“實際接房之日”還是“合法交付的接房之日”，但補充協(xié)議作為商品房買賣合同的附件，其中涉及的概念應作統(tǒng)一理解。一審法院根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定，認定2015年8月1日雙方的實際交接房行為不是合法交付、不符合雙方合同約定的交付條件，也不能自此起算碩實公司辦理房地產(chǎn)權證的期限并無不當，本院予以維持。
上訴人稱房屋（不包括附屬設施）質量已得到雙方認可，因此構成交付的問題，商品房買賣合同的當事人對質量的認可并不能替代法律規(guī)定的建筑工程質量合格以及竣工驗收的相關標準，上訴人的這一主張不能成立。
2.關于一審判決適用法律是否正確的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！北景钢?，雙方均認可簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《附件五合同補充協(xié)議》有效，一審法院依照此條法律規(guī)定作出評述和判決并無不當。上訴人關于一審適用法律錯誤的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確；信杰公司的上訴請求不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費686元，由重慶信杰自動化控制系統(tǒng)工程有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張雪方
審判員 江信紅
審判員 鄧方彬
二〇二〇年七月二十三日
法官助理 王曉靜
書記員 汪臘梅
