審理法院：內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院
案號：（2020）內(nèi)民再206號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-17
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人朝魯門因與被申請人呼倫貝爾市富田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富田公司）、一審第三人張鳳桐、段國維商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾市中級人民法院（2017）內(nèi)07民終505號民事判決，向本院申請再審。本院作出（2018）內(nèi)民申2052號民事裁定提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人朝魯門的委托訴訟代理人保華，被申請人富田公司的委托訴訟代理人周世偉到庭參加訴訟。一審第三人張鳳桐、段國維經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
朝魯門申請再審稱，二審判決認定事實不清，適用法律錯誤，本案應(yīng)支持朝魯門的訴訟請求。事實和理由：一、二審法院認定事實不清，朝魯門與富田公司是商品房買賣合同關(guān)系，不是債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移法律關(guān)系。2014年7月10日朝魯門與富田公司分別簽訂了三份《商品房買賣合同》，同日富田公司給朝魯門出具了購房收據(jù)。雙方簽訂購房合同約定富田公司交房日期為2015年10月30日。朝魯門支付的購房款資金來源是因富田公司拖欠第三人張鳳桐的工程款，又因張鳳桐拖欠段國維的材料款與借款合計100余萬元。2014年7月10日張鳳桐、段國維與富田公司達成債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由富田公司支付段國維欠款本息。經(jīng)富田公司與段國維協(xié)商，富田公司欠段國維的欠款直接作為朝魯門的購房款，朝魯門與富田公司形成新的法律關(guān)系即商品房買賣合同關(guān)系。二、二審法院認定與富田公司所主張的債務(wù)轉(zhuǎn)讓合同為附條件的合同沒有任何證據(jù)支持。三、朝魯門與富田公司之間的《商品房買賣合同》關(guān)系是合法有效單獨成立的，富田公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還購房款731304元及利息并支付已付購房款一倍的懲罰性賠償金731304元的法律責(zé)任。根據(jù)一、二審法院查明，富田公司已經(jīng)將上述房產(chǎn)全部出售給案外人。富田公司的行為導(dǎo)致朝魯門購買房屋的目的無法實現(xiàn)，富田公司的行為屬于根本違約，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，富田公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)姆韶?zé)任。
再審被申請人辯稱
富田公司辯稱，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)駁回朝魯門的再審請求。事實和理由：一、朝魯門與富田公司簽訂的三份《商品房買賣合同》是附生效條件的合同，因生效條件不能成就已經(jīng)解除。張鳳桐是富田公司開發(fā)的百吉納小區(qū)3、4、5號樓的實際施工人，在該三棟樓水暖安裝工程進行之前，富田公司將涉案三套房屋及車庫作價731304元，作為預(yù)付張鳳桐3、4、5號樓的水暖安裝工程的工程款。按照張鳳桐的指示，富田公司將三處房產(chǎn)簽到朝魯門名下，但合同生效的條件是以張鳳桐完成涉案工程水暖安裝工程為前提。二、內(nèi)蒙古自治區(qū)陳巴爾虎旗人民法院（2017）內(nèi)0725民初355號判決證明涉案工程的水暖工程由富田公司完成，該工程款1450247.22元不屬于張鳳桐。該判決證明張鳳桐承認2014年12月25日退房協(xié)議書是其本人簽字，抵頂沒有實現(xiàn)，以及張鳳桐未對水暖工程實際施工，取消以房抵款的事實。
一審原告訴稱
朝魯門向一審法院起訴請求：1.要求解除與富田公司簽訂的三份《商品房買賣合同》；2.要求富田公司返還購房款731304元及利息（按銀行同期貸款利率支付利息自交款之日至全部此款全部付清止）；3.要求富田公司支付購房款一倍的懲罰性賠償金731304元；4.富田公司承擔(dān)全部訴訟費用。
一審法院查明
一審法院審理查明，張鳳桐自2010年起至2011年間陸續(xù)向段國維開設(shè)的建材商店賒購部分水暖管件等建設(shè)材料及向段國維借款共計83.4萬元。2014年7月10日張鳳桐、段國維與富田公司三方口頭達成債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。由富田公司代張鳳桐履行還款義務(wù)。將富田公司所有的的位××旗車庫，8號樓123號車庫，8號樓3單元401室，轉(zhuǎn)讓給段國維。三處房產(chǎn)合計價款為731304元。段國維又將該房產(chǎn)贈與給了其女婿朝魯門。并于2014年7月10日，朝魯門與富田公司簽訂了三份《商品房買賣合同》（合同編號為：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274）。同時富田公司向朝魯門出具了三份收款收據(jù)。并約定以上房屋于2015年10月30日交付。2014年12月25日富田公司經(jīng)張鳳桐簽字同意將與朝魯門簽訂的上述三份《商品房買賣合同》予以撤銷，并出售于案外人烏某。另查明，庭審中富田公司、朝魯門及張鳳桐、段國維均認可在簽訂該合同時并無轉(zhuǎn)賬支付房款。一審法院判決：駁回朝魯門的訴訟請求。
二審上訴人訴稱
朝魯門不服一審判決，上訴請求：1.撤銷一審判決；2.請求二審法院判令解除朝魯門與富田公司簽訂的《商品房買賣合同》，并判令富田公司返還購房款731304元及利息（按銀行同期貸款利率支付利息自交款之日至此款全部付清時止）；3.判令富田公司支付已付購房款一倍的懲罰性賠償金731304元；4.富田公司承擔(dān)一、二審訴訟費用。
二審法院審理查明，2014年7月10日，張鳳桐、段國維與富田公司三方口頭達成債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。由富田公司代張鳳桐履行支付水暖施工費的義務(wù)。富田公司將其所有的的位××旗車庫，8號樓123號車庫，8號樓3單元401室，轉(zhuǎn)讓給段國維。三處房產(chǎn)合計價款為731304元。段國維又將該房產(chǎn)贈與給了其女婿朝魯門。2014年7月10日，朝魯門與富田公司簽訂了三份《商品房買賣合同》（合同編號為：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274），約定以上房屋于2015年10月30日前交付。富田公司給朝魯門出具了三份收款收據(jù)，收款方式為轉(zhuǎn)賬。2014年12月25日富田公司與張鳳桐簽訂的《協(xié)議書》中約定，“張鳳桐承建的3號樓、4號樓、5號樓水暖安裝工程。當(dāng)時協(xié)商用8號樓115號車庫，8號樓123號車庫，8號樓3單元401室，4號樓1單元502室，抵給張鳳桐頂工程款，由于水暖工程沒有實際安裝，經(jīng)雙方協(xié)商現(xiàn)退回該房屋，之前所簽訂的網(wǎng)簽合同和財務(wù)票據(jù)作廢”。富田公司依據(jù)張鳳桐的退房申請及上述協(xié)議到陳巴爾虎旗房產(chǎn)交易所取消了上述三份《商品房買賣合同》的備案，并將涉案的三處房產(chǎn)出售于案外人烏某。另查明，庭審中富田公司、朝魯門及張鳳桐、段國維均認可在簽訂該合同時并無轉(zhuǎn)賬支付房款。
二審法院認為
二審法院認為，本案二審的爭議焦點是：一、本案是履行債務(wù)轉(zhuǎn)讓合同糾紛還是商品房買賣合同糾紛；二、朝魯門要求解除三份《商品房買賣合同》并要求富田公司返還購房款及賠償一倍購房款的主張是否能得到法律支持。關(guān)于爭議焦點一，朝魯門認為其是基于富田公司拖欠張鳳桐工程款，張鳳桐又拖欠段國維材料款及欠款，富田公司與段國維、張鳳桐之間口頭達成合意，由富田公司以其開發(fā)建設(shè)的商品房一套及車庫二套代張鳳桐向段國維欠還731304元的欠款及利息而簽訂的《商品房買賣合同》，其有權(quán)向富田公司主張權(quán)利。而富田公司認為其是因為段國維同意給張鳳桐實際施工的百吉納小區(qū)3、4、5號墊資進行水暖安裝，而三方達成的以房抵頂施工費的合意后，與段國維指定的朝魯門簽訂了三份《商品房買賣合同》，是附條件的債務(wù)轉(zhuǎn)讓合同，因段國維沒有進行實際施工，富田公司就不應(yīng)履行三份《商品房買賣合同》的義務(wù)。對此，二審法院認為朝魯門和富田公司對于三方曾經(jīng)協(xié)商債務(wù)轉(zhuǎn)讓的事實無異議，只是對債務(wù)的形式，朝魯門認為轉(zhuǎn)讓的是“已經(jīng)實際產(chǎn)生的債務(wù)”，而富田公司認為轉(zhuǎn)讓的是“未實際發(fā)生的債務(wù)”。對于三方債務(wù)轉(zhuǎn)讓形成過程，朝魯門提供了三份《商品房買賣合同》及轉(zhuǎn)賬收據(jù)，張鳳桐除本人陳述外，不能提供富田公司在三方達成口頭協(xié)議時富田公司拖欠其工程款或富田公司同意用上述三套房產(chǎn)沖抵其工程款的證據(jù)，故朝魯門所提供的證據(jù)以及段國維、張鳳桐的當(dāng)庭陳述均不足以推翻富田公司提供的張鳳桐于2014年12月25日在《協(xié)議書》中自認“…抵給張鳳桐頂工程款，由于水暖工程沒有實際安裝，…”的事實，雖張鳳桐抗辯該《協(xié)議書》系受脅迫才簽訂的，但沒有提供證據(jù)予以證實，因此根據(jù)證據(jù)高度蓋然性原則，結(jié)合段國維經(jīng)營水暖建材商店的事實，可認定本案中富田公司、張鳳桐、段國維之間的債務(wù)轉(zhuǎn)讓合同是附條件的，一審認定張鳳桐、段國維與富田公司三方口頭達成債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由富田公司代張鳳桐償還2010年至2011年欠款義務(wù)的事實，缺少證據(jù)支持，屬于認定錯誤，予以糾正。因為本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系是債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八十七條“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定”的規(guī)定，富田公司與朝魯門所簽訂的三份《商品房買賣合同》，只是為了辦理產(chǎn)權(quán)登記，是轉(zhuǎn)移義務(wù)的形式要件，而非雙方對于買賣商品房達成合意，據(jù)此產(chǎn)生了新的法律關(guān)系。因此對于朝魯門認為本案系商品房買賣合同關(guān)系的主張不予支持。另外，一審法院依據(jù)張鳳桐向陳巴爾虎旗房產(chǎn)交易所提交的申請，認定張鳳桐已撤銷由富田公司與朝魯門簽訂的三份《商品房買賣合同》，屬于認定錯誤，二審法院予以糾正。根據(jù)合同相對性原則，張鳳桐無權(quán)撤銷由富田公司與朝魯門簽訂的三份《商品房買賣合同》。關(guān)于爭議焦點二，因為段國維沒有按照其與富田公司、張鳳桐之間的債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議進行水暖施工，且百吉納家園3、4、5樓已施工完畢，三方約定的條件已無法成就，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十五條“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效?！钡囊?guī)定，富田公司、張鳳桐與段國維之間的債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議沒有生效，故富田公司與朝魯門之間沒有履行三份《商品房買賣合同》的基礎(chǔ)，因此對朝魯門要求解除其與富田公司簽訂的三份《商品房買賣合同》的主張予以支持。關(guān)于朝魯門要求富田公司返還購房款及賠償一倍購房款的主張，因沒有給付購房款的事實和法律依據(jù)，不予支持。綜上所述，朝魯門的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款、第八十四條、第八十五條、第八十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決：一、撤銷內(nèi)蒙古自治區(qū)陳巴爾虎旗人民法院（2016）內(nèi)0725民初69號民事判決；二、朝魯門與呼倫貝爾市富田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的三份《商品房買賣合同》（合同編號為：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274）于本判決生效之日起解除；三、駁回朝魯門的其他訴訟請求。一、二審案件受理費共計38852.18元，由朝魯門負擔(dān)。
本院查明
本院再審查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院再審認為，本案的爭議焦點為：朝魯門要求解除合同并由富田公司返還購房款731304元及利息、一倍賠償?shù)囊罁?jù)。首先，2014年7月10日張鳳桐、段國維與富田公司三方口頭達成協(xié)議，由富田公司代張鳳桐履行還款義務(wù),將富田公司所有的的位××旗、123號車庫、3單元401室轉(zhuǎn)讓給段國維。三處房產(chǎn)合計價款為731304元。段國維又將該房產(chǎn)贈與朝魯門。為此，2014年7月10日，朝魯門與富田公司簽訂三份《商品房買賣合同》，富田公司向朝魯門出具了三份收款收據(jù)并約定以上房屋于2015年10月30日交付。三方對簽訂《商品房買賣合同》的事實及抵頂?shù)臄?shù)額均無異議，應(yīng)系各方真實意思表示，該合同合法有效。其次，盡管富田公司依據(jù)2014年12月25日富田公司與張鳳桐所簽《協(xié)議書》約定“張鳳桐承建的3號樓、4號樓、5號樓水暖安裝工程。當(dāng)時協(xié)商用8號樓115號車庫，8號樓123號車庫，8號樓3單元401室，4號樓1單元502室，抵給張鳳桐頂工程款，由于水暖工程沒有實際安裝，經(jīng)雙方協(xié)商現(xiàn)退回該房屋，之前所簽訂的網(wǎng)簽合同和財務(wù)票據(jù)作廢”的內(nèi)容主張該抵頂并非基于張鳳桐自2010年起至2011年間陸續(xù)向段國維開設(shè)的建材商店賒購部分水暖管件等建設(shè)材料形成的債務(wù)進行的抵頂，而是基于其與段國維口頭約定預(yù)付由段國維施工水暖工程簽訂的買賣合同。后因段國維未實際進行施工，所以富田公司依據(jù)張鳳桐的退房申請及上述協(xié)議到陳巴爾虎旗房產(chǎn)交易所取消了上述三份《商品房買賣合同》的備案，并將涉案的三處房產(chǎn)出售于案外人烏某。但張鳳桐一審?fù)彆r陳述涉案三套房屋的抵頂系因其欠段國維材料款而發(fā)生，涉案工程是由富田公司整體轉(zhuǎn)包給其，并未約定由段國維施工水暖工程。在富田公司沒有證據(jù)證明案涉房屋買賣合同是給付段國維施工水暖工程預(yù)付款的情況下，富田公司的上述主張缺乏事實依據(jù)，且不符合常理不能成立。另外，退房申請及《協(xié)議書》中均只有張鳳桐和富田公司趙永軍的簽字，沒有涉案房屋的權(quán)利人朝魯門或段國維的簽字，富田公司到當(dāng)?shù)胤抗芫殖蜂N與朝魯門的網(wǎng)簽合同時，亦未通知朝魯門也無朝魯門的簽字顯然有悖相關(guān)規(guī)定。因此，二審法院僅依據(jù)《協(xié)議書》和退房申請即認定富田公司是以三套房屋作為段國維水暖工程預(yù)付款而簽訂合同的事實，依據(jù)不足。故富田公司應(yīng)依約履行自己的合同義務(wù)，而富田公司撤銷備案并將房屋轉(zhuǎn)售他人的行為，已構(gòu)成違約。再次，關(guān)于二審法院認定朝魯門沒有真實轉(zhuǎn)賬行為，而駁回其訴訟請求的問題。因朝魯門是接受段國維的贈與并與富田公司簽訂房屋買賣合同，而段國維取得該房屋的前提又是基于張鳳桐及富田公司達成的債權(quán)債務(wù)抵頂協(xié)議，不存在再行支付對價的問題，通過以上行為而形成的朝魯門與富田公司的買賣合同法律關(guān)系合法有效，故雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行各自的權(quán)利和義務(wù)。因此，朝魯門主張解除合同并返還房款及相應(yīng)利息的請求應(yīng)予支持。關(guān)于富田公司應(yīng)否給付一倍購房款的賠償問題，因富田公司的行為已構(gòu)成違約，富田公司在朝魯門不知情的情況下撤銷網(wǎng)簽合同并將房屋轉(zhuǎn)售他人，其行為符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，其亦應(yīng)承擔(dān)賠償朝魯門一倍房款的責(zé)任。
綜上，二審法院認定事實不清，適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第三項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾市中級人民法院（2017）內(nèi)07民終505號民事判決和內(nèi)蒙古自治區(qū)陳巴爾虎旗人民法院（2016）內(nèi)0725民初69號民事判決；
二、呼倫貝爾市富田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還朝魯門購房款731304元及利息（2014年7月10日到2019年8月19日按中國人民銀行同期貸款利率計算，2019年8月20日至給付之日止的利息按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；
三、呼倫貝爾市富田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付朝魯門一倍購房款的賠償款731304元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費38852.18元由呼倫貝爾市富田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王佐玲
審判員王 帥
審判員杜 娟
二○二○年九月十七日
法官助理吳 坤
書記員鄭彩紅
