審理法院：重慶市第五中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）渝05民終4833號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-09
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人重慶市精惠置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“精惠公司”）因與被上訴人翁義平商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市綦江區(qū)人民法院（2020）渝0110民初954號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
精惠公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，并依法改判支持上訴人的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定涉案房屋不能獲得銀行貸款的原因在于精惠公司屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，銀行不同意發(fā)放貸款系基于自身風(fēng)險(xiǎn)防控的要求，與上訴人無(wú)關(guān)，被上訴人不能以此為由解除合同。本案約定解除條件未成就，一審法院適用合同法第九十三條進(jìn)行裁判屬于適用法律錯(cuò)誤，被上訴人作出的《解除重慶市商品房買賣合同通知書(shū)》未發(fā)生合同解除效力。上訴人已向被上訴人提供調(diào)整付款方式補(bǔ)充方案，雙方均能達(dá)到合同目的，被上訴人解除合同違反嚴(yán)格履行與誠(chéng)實(shí)信用原則，涉案合同不能解除。
被上訴人辯稱
翁義平答辯稱：根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》約定，因上訴人的原因，導(dǎo)致被上訴人未能獲得銀行貸款或獲得銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，被上訴人可單方解除合同。案外人農(nóng)行綦江支行提供的證據(jù)顯示，其審批的商業(yè)用房放貸范圍不包括被上訴人所購(gòu)買的第三層，這是金融風(fēng)險(xiǎn)防控措施，不屬于貸款政策的變化。由于被上訴人不能獲得銀行貸款的原因在于上訴人，依據(jù)雙方合同約定，被上訴人解除合同的條件已經(jīng)成就，合同解除已發(fā)生效力。因此，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
一審原告訴稱
精惠公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判決確認(rèn)翁義平單方解除《重慶市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：CQ-213-01xxxx80）的理由不成立，未發(fā)生合同解除的效力；2、本案訴訟費(fèi)由翁義平承擔(dān)。
翁義平向一審法院反訴請(qǐng)求：1、判決確認(rèn)翁義平與精惠公司2018年7月16日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：CQ-213-01xxxx80）于2019年10月25日（庭審中變更為2019年10月30日）解除；2、訴訟費(fèi)由精惠公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院查明：精惠公司系具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有限責(zé)任公司。2018年2月20日，精惠公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于重慶市綦江區(qū)文龍街道通惠大道23號(hào)的普惠康城項(xiàng)目取得《重慶市商品房預(yù)售(預(yù)租)許可證》。2018年7月16日，精惠公司與翁義平簽訂《重慶市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：CQ-213-01xxxx80），約定：精惠公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于重慶市綦江區(qū)文龍街道通惠大道23號(hào)普惠康城商業(yè)1號(hào).2號(hào).7號(hào).8號(hào)及對(duì)應(yīng)地下室幢3-商業(yè)32號(hào)商品房（用途為商業(yè)服務(wù)）出售與翁義平；本商品房所在樓層名義層為第3層（指標(biāo)示樓層，一般為規(guī)劃部門或公安機(jī)關(guān)確定的樓層）；本商品房建筑面積為52.47㎡，套內(nèi)面積為45.19㎡，總成交金額為1024694元，翁義平以按揭方式付款，簽訂合同時(shí)付205694元，于2018年9月10日前支付首付余款309000元，余款510000元由銀行提供10年按揭支付；因精惠公司的原因，導(dǎo)致翁義平未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，翁義平愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對(duì)具體的付款方式、期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，翁義平也可單方解除本合同，翁義平解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)，精惠公司將收受的房?jī)r(jià)款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）退還給翁義平，并按照翁義平已付房?jī)r(jià)款0.1%賠償翁義平；因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致翁義平未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，雙方愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對(duì)具體付款方式、期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，雙方也可單方解除本合同，精惠公司應(yīng)于翁義平解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)，將收受的房?jī)r(jià)款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）退還給翁義平。此外，合同還就交房、辦理產(chǎn)權(quán)登記等其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。同日，精惠公司與翁義平還簽訂了《合同補(bǔ)充協(xié)議》（主合同附件五），其中第七條第（二）款第1項(xiàng)約定：由精惠公司選定按揭銀行，翁義平所申請(qǐng)銀行按揭貸款接受與否由銀行最終決定，翁義平可購(gòu)買商品房的套數(shù)、貸款額度、利率及所需資料等均按貸款銀行的規(guī)定辦理，銀行貸款政策的變化以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的變化，翁義平不可將此作為變更、解除合同的理由。當(dāng)日，翁以平向精惠公司支付了第一筆首付款205694元，并向精惠公司出具《委托書(shū)》，委托精惠公司為其辦理備案手續(xù)、按揭手續(xù)、房地產(chǎn)權(quán)證、代收物業(yè)專項(xiàng)維修基金等事項(xiàng)。2018年9月10日，翁以平向精惠公司支付了首付款余款309000元。2019年1月30日，精惠公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶綦江支行（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)行綦江支行”）簽訂《一手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》，約定雙方就精惠公司開(kāi)發(fā)的普惠康城項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行合作，農(nóng)行綦江支行向普惠康城項(xiàng)目一期提供最高不超過(guò)4成10年的個(gè)人商用房（1.2.7.8號(hào)樓臨街商業(yè)用房1-2層，22.28.29.30號(hào)樓住宅底商1層）貸款額度1億元，其中1層商業(yè)貸款金額不超過(guò)4成，2層商業(yè)貸款金額不超過(guò)3成，商業(yè)單戶貸款金額不得超過(guò)100萬(wàn)元。2019年9月29日，普惠康城一期商業(yè)1.2.7.8號(hào)樓及車庫(kù)取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。2019年10月初，精惠公司告知翁義平案涉房屋不能辦理銀行按揭貸款。2019年10月29日，翁義平向精惠公司郵寄《解除<重慶市商品房買賣合同>通知書(shū)》，載明“精惠公司：本人于2018年7月16日與貴司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：CQ-213-01xxxx80），合同約定總房款1024694元，已交房款514694元，向銀行按揭51萬(wàn)元。合同第五條第（三）款第1項(xiàng)約定因貴司原因?qū)е卤救宋茨塬@得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，本人可單方解除合同。從簽訂合同至今，貴司置業(yè)顧問(wèn)回復(fù)因購(gòu)買的是商業(yè)用房，銀行不同意辦理抵押貸款。故現(xiàn)書(shū)面通知貴司，解除本人與貴司于2018年7月16日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》。通知人：翁義平.2019年10月25日”。2019年10月30日，精惠公司收到前述解除合同通知書(shū)。2020年3月23日，精惠公司為翁義平辦理完成了案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為渝（2020）綦江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第00xxxx001號(hào)，權(quán)利人為翁義平，坐落為綦江區(qū)文龍街道通惠大道23號(hào)普惠康城附155號(hào)3-15。2020年1月14日，精惠公司訴至法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)翁義平單方解除《重慶市商品房買賣合同》的理由不成立，未發(fā)生合同解除的效力，訴訟中，翁義平提起反訴，請(qǐng)求判決確認(rèn)雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》于2019年10月30日解除。
審理中，精惠公司舉示《普惠.康城接房通知書(shū)》、快遞查詢單，擬證明精惠公司于2019年12月27日向翁義平郵寄接房通知書(shū)，通知翁義平于2019年12月28日至2020年1月6日期間到普惠康城商鋪物業(yè)客戶服務(wù)中心辦理接房手續(xù)，翁義平對(duì)前述證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，并陳述未收到該接房通知書(shū)。精惠公司又舉示《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤合作申請(qǐng)書(shū)》(落款時(shí)間為2017年11月22日)，擬證明精惠公司在申請(qǐng)按揭樓盤合作時(shí)將案涉房屋提交銀行辦理按揭貸款，精惠公司對(duì)案涉房屋沒(méi)有漏報(bào)拒報(bào)的情況，翁義平對(duì)該申請(qǐng)書(shū)的真實(shí)性不予認(rèn)可，其認(rèn)為該申請(qǐng)書(shū)是偽造的，申請(qǐng)書(shū)落款時(shí)間為2017年11月22日，而精惠公司和銀行簽訂的合作協(xié)議落款時(shí)間為2019年1月30日，這明顯不符合常理，按常理申請(qǐng)書(shū)和合作協(xié)議的形成時(shí)間應(yīng)該是臨近的。
另，為查明案件事實(shí)，一審法院向農(nóng)行綦江支行進(jìn)行了走訪調(diào)查，該行個(gè)體金融部負(fù)責(zé)人陳述“根據(jù)辦公電腦中的數(shù)據(jù)顯示，精惠公司向我行提交《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤合作申請(qǐng)書(shū)》的時(shí)間是2018年5月29日。我行與精惠公司簽訂的《一手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》中確定的貸款額度和可申請(qǐng)貸款的商業(yè)用房范圍是由中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶市分行(以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)行重慶市分行”)審批確定的，審批通過(guò)的時(shí)間是2018年8月3日，審批確定的貸款額度是1億元，可申請(qǐng)貸款的商業(yè)用房范圍為1.2.7.8號(hào)樓的臨街1、2層和22.28.29.30號(hào)樓住宅底商1層。開(kāi)發(fā)商向我行申請(qǐng)按揭貸款合作，必須是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證之后，至于開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同與我行沒(méi)有關(guān)系，我行只負(fù)責(zé)在購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款時(shí)審查該房屋是否屬于我行的放貸范圍。農(nóng)行重慶市分行審批確定可以獲得按揭貸款范圍為案涉樓棟的部分樓層，而非整棟建筑，這是金融風(fēng)險(xiǎn)防控措施，不屬于放貸政策的變化”。精惠公司對(duì)前述調(diào)查詢問(wèn)筆錄發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，農(nóng)行綦江支行個(gè)體金融部負(fù)責(zé)人陳述我司向農(nóng)行綦江支行提交《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤合作申請(qǐng)書(shū)》的時(shí)間是2018年5月29日，該陳述不屬實(shí)，我司提交申請(qǐng)書(shū)的時(shí)間是2017年11月22日，該證據(jù)說(shuō)明了銀行授信范圍是由農(nóng)行綦江支行單方?jīng)Q定，與我司無(wú)關(guān)，且我司于2019年1月30日才知道具體的授信范圍，同時(shí)對(duì)農(nóng)行綦江支行個(gè)體金融部負(fù)責(zé)人陳述該行確定的普惠康城項(xiàng)目的放貸金額和范圍不屬于貸款政策變化，我司對(duì)此不予認(rèn)可，因?yàn)樵诤献鬟^(guò)程中該行屬于強(qiáng)勢(shì)方，該行作出的決定對(duì)于我司而言就是屬于對(duì)普惠康城項(xiàng)目的放貸授信政策；翁義平對(duì)前述調(diào)查詢問(wèn)筆錄發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無(wú)異議，該證據(jù)恰好證明了精惠公司高估了自己與農(nóng)行綦江支行之間合作的深度和廣度，同時(shí)也證明了雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)，精惠公司并未取得農(nóng)行綦江支行的放貸授信。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。精惠公司與翁義平簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定全面、誠(chéng)信地履行自己的合同義務(wù)。翁義平在精惠公司處購(gòu)買的普惠康城項(xiàng)目商業(yè)1號(hào).2號(hào).7號(hào).8號(hào)及對(duì)應(yīng)地下室幢3-商業(yè)32號(hào)房屋所在樓層為第3層，雙方約定的付款方式為按揭付款，按揭貸款金額為510000元，精惠公司就普惠康城項(xiàng)目個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)選定的合作方為農(nóng)行綦江支行，普惠康城項(xiàng)目能夠獲得的貸款額度以及放貸房屋范圍系由農(nóng)行重慶市分行審批確定，農(nóng)行重慶市分行在綜合考量精惠公司的資信狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況，以及普惠康城項(xiàng)目的地理位置、商業(yè)價(jià)值等因素之后，基于自身金融風(fēng)險(xiǎn)防控的要求和精惠公司的現(xiàn)狀，最終審批確定案涉房屋所在樓棟的放貸范圍為臨街1、2層房屋，而非所有房屋，據(jù)此可以確認(rèn)系因精惠公司的自身?xiàng)l件未能達(dá)到農(nóng)行重慶市分行對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)防控的要求，才導(dǎo)致案涉房屋未能獲得銀行貸款，故案涉房屋不能獲得銀行貸款的原因在于精惠公司，翁義平以此為由行使合同解除權(quán)通知精惠公司解除合同，符合雙方的約定及法律規(guī)定，雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》于解除通知送達(dá)精惠公司之日(即2019年10月30日)解除。精惠公司稱“翁義平購(gòu)買的案涉房屋未能獲得銀行貸款，是由于銀行貸款政策的變化導(dǎo)致，并非精惠公司的原因造成”，但精惠公司未能提供證據(jù)證明銀行貸款政策發(fā)生了變化，且法院向農(nóng)行綦江支行走訪調(diào)查時(shí)，該行也明確告知案涉房屋未被納入放貸范圍的原因不是貸款政策發(fā)生變化，故對(duì)精惠公司的該意見(jiàn)，不予采信。綜上，對(duì)精惠公司的本訴請(qǐng)求，不予支持，對(duì)翁義平的反訴請(qǐng)求，予以支持。為此，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，遂判決：一、確認(rèn)被告(反訴原告)翁義平與原告（反訴被告）重慶市精惠置業(yè)有限公司于2018年7月16日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》（合同編號(hào)：CQ-213-01xxxx80）于2019年10月30日解除；二、駁回原告(反訴被告)重慶市精惠置業(yè)有限公司的訴訟請(qǐng)求。本案本訴案件受理費(fèi)減半收取40元，由原告(反訴被告)重慶市精惠置業(yè)有限公司承擔(dān)（已納）；本案反訴案件受理費(fèi)減半收取40元，由原告（反訴被告）重慶市精惠置業(yè)有限公司承擔(dān)[此費(fèi)被告（反訴原告）已預(yù)交，原告（反訴被告）于本判決生效后三日內(nèi)支付被告（反訴原告）]。
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。
本案二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：被上訴人是否享有涉案合同的解除權(quán)?，F(xiàn)評(píng)述如下：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案上訴人與被上訴人于2018年7月16日簽訂《重慶市商品房買賣合同》，按照合同約定因上訴人的原因，導(dǎo)致被上訴人未能獲得銀行貸款或獲得銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，被上訴人愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對(duì)具體的付款方式、期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，被上訴人也可單方解除合同。因不可規(guī)責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致被上訴人未能獲得銀行貸款或獲得銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，雙方愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對(duì)具體的付款方式、期限另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，雙方也可單方解除合同。被上訴人在上訴人公司購(gòu)買的普惠康城項(xiàng)目商業(yè)1號(hào).2號(hào).7號(hào).8號(hào)及對(duì)應(yīng)地下室幢3-商業(yè)32號(hào)房屋所在樓層為第3層，雙方約定的付款方式為按揭付款，上訴人就普惠康城項(xiàng)目個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)選定的合作方為農(nóng)行綦江支行，普惠康城項(xiàng)目能夠獲得的貸款額度以及放貸房屋范圍系由農(nóng)行重慶市分行審批確定，農(nóng)行重慶市分行在綜合考量精惠公司的資信狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況，以及普惠康城項(xiàng)目的地理位置、商業(yè)價(jià)值等因素之后，基于自身金融風(fēng)險(xiǎn)防控的要求和上訴人公司的現(xiàn)狀，最終審批確定案涉房屋所在樓棟的放貸范圍為臨街1、2層房屋，而非所有房屋，據(jù)此可以確認(rèn)系因上訴人的自身?xiàng)l件未能達(dá)到農(nóng)行重慶市分行對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)防控的要求，才導(dǎo)致案涉房屋未能獲得銀行貸款，故案涉房屋不能獲得銀行貸款的原因在于上訴人，被上訴人以此為由行使合同解除權(quán)通知上訴人解除合同，符合雙方的約定及法律規(guī)定，雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》于解除通知送達(dá)上訴人之日(即2019年10月30日)解除。至于上訴人稱“被上訴人購(gòu)買的案涉房屋未能獲得銀行貸款，是由于銀行貸款政策的變化導(dǎo)致，并非上訴人的原因造成”，但上訴人未能提供證據(jù)證明銀行貸款政策發(fā)生了變化，且一審法院向農(nóng)行綦江支行走訪調(diào)查時(shí)，該行也明確告知案涉房屋未被納入放貸范圍的原因不是貸款政策發(fā)生變化，故對(duì)上訴人的該上訴意見(jiàn)，不予采納。
綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，依法應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)，按一審判決執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人重慶市精惠置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 蘇 渝
審判員 韓 艷
審判員 申 威
二〇二〇年九月九日
法官助理 周媛媛
書(shū)記員 黃晚秋
