審理法院：重慶市第一中級人民法院
案號：（2020）渝01民終4422號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-16
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人劉祺琳因與被上訴人重慶新康幸瑞置業(yè)有限公司（以下簡稱新康公司）、原審第三人毛穎、龍鳳霞、中太建設(shè)集團股份有限公司（以下簡稱中太公司）、中太建設(shè)集團股份有限公司重慶分公司（以下簡稱中太公司重慶分公司）、重慶金康新能源汽車有限公司（以下簡稱金康公司）商品房預售合同糾紛一案，不服重慶市長壽區(qū)人民法院（2018）渝0115民初9084號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月18日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人劉祺琳的委托訴訟代理人劉彬、張華，被上訴人新康公司的委托訴訟代理人王輝，原審第三人毛穎的委托訴訟代理人劉人媛，原審第三人龍鳳霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
劉祺琳上訴請求：1.撤銷原判，改判駁回新康公司的一審全部訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費用由新康公司負擔。事實和理由：1.關(guān)于案涉房屋買賣合同的由來及過程。案涉房屋系工程抵款房。龍鳳霞以中太公司內(nèi)部承包人的身份承接了新康公司的關(guān)聯(lián)公司金康公司的兩個項目。在結(jié)算時，金康公司要求龍鳳霞將應得的部分工程款用來購買新康公司開發(fā)的房屋。后龍鳳霞以銀行承兌匯票的方式向新康公司支付了案涉房屋以及其丈夫許先勇重慶市長壽區(qū)房屋的房款，新康公司財務人員劉輝在銀行承兌匯票復印件上簽字確認。由于許先勇欠毛穎40萬元，許先勇將案涉房屋抵給了毛穎。2015年12月29日，新康公司和毛穎簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，并將房屋交給了毛穎。毛穎在取得案涉房屋后，又租給了杜鵑。因毛穎不想要房屋，劉彬就代許先勇歸還了該40萬元，并于2018年1月5日與龍鳳霞就案涉房屋簽訂了《購房協(xié)議》。之后，龍鳳霞通知新康公司，將案涉房屋更名為劉祺琳。2018年1月17日，劉祺琳向新康公司交了2000元更名費，并與新康公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。綜上，劉祺琳系向?qū)Π干娣课菥哂袑嶋H支配權(quán)的龍鳳霞購買房屋，僅為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證方便才形式上與新康公司簽訂了房屋買賣合同，新康公司并非房屋買賣交易的相對方。2.《重慶市商品房買賣合同》約定劉祺琳必須在簽訂合同時以及交房前一次性付清所有房款。案涉房屋已于2018年1月17日網(wǎng)簽至劉祺琳名下，并交付給劉祺琳，劉祺琳也已出租給他人。倘若劉祺琳沒有付清全部款項，新康公司網(wǎng)簽到劉祺琳名下，更不可能交付房屋。3.新康公司的工作人員李汶峰在合同首頁頂部證明“工程抵款全款29-1劉祺琳”，能夠證實案涉房屋系工程抵款房。李汶峰稱該備注系為了歸檔方面，未經(jīng)過公司授權(quán)，明顯系虛假的。同時，許先勇與新康公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》首頁頂部同樣有類似備注，約定的付款方式也與本案一樣，該房款同樣包含在龍鳳霞提交的銀行承兌匯票中。兩套房屋的房款與銀行承兌匯票的金額也基本吻合，僅相差7萬元左右。4.一審法院認定劉祺琳需提供證據(jù)證明李汶峰具有代表新康公司承諾以房抵債的權(quán)利，系錯誤分配舉證責任。銀行承兌匯票復印件上有新康公司財務人員劉輝的簽字，一審法院應該確認其真實性。5.劉彬、龍鳳霞簽訂的《購房協(xié)議》約定價格不需要與劉祺琳、新康公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》約定價格一致，兩個價格分別是龍鳳霞賣房價格以及買房價格。6.一審判決在錯誤認定前述事實的基礎(chǔ)上，錯誤支持新康公司的違約金訴訟請求。
被上訴人辯稱
新康公司辯稱，新康公司未收到劉祺琳支付的購房款；新康公司未將案涉房屋出售給龍鳳霞，也沒有收到龍鳳霞的購房款，劉祺琳稱從龍鳳霞處購買房屋不屬實；承兌匯票系新康公司從中太公司獲得，并非從龍鳳霞獲得；綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
毛穎述稱，請求二審法院依法判決。
龍鳳霞述稱，同意劉祺琳的意見。
中太公司、中太公司重慶分公司、金康公司均未作陳述。
一審原告訴稱
新康公司向一審法院起訴請求：1.解除新康公司與劉祺琳之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）；2.劉祺琳協(xié)助新康公司按照土地房屋登記管理機構(gòu)的要求辦理完畢《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）的注銷手續(xù)；3.劉祺琳支付新康公司違約金179375元（房屋總價款3587501元×5%）；4.本案訴訟費用由劉祺琳承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2014年2月，許先勇向劉彬出具借條一張。載明：“今許先勇［（身份證號）：2201041977××××××××］向劉彬（身份證號：5102211969××××××××）借款人民幣50萬元（伍拾萬元正），利息每月支付10000.00（壹萬圓正）到劉彬銀行卡上（建行卡號為62×××64），借款期一年。如劉彬本人須用錢時，請?zhí)崆耙粋€月通知借款人，借款人立即歸還，借款人也可以隨時歸還。另免息一個月。（2014年1月29日至2014年2月29日，2014年3月29日開始支付利息。）”借條出具前，2014年1月29日，劉彬通過中國建設(shè)銀行向許先勇轉(zhuǎn)賬給付410000元，2014年1月30日，劉彬通過中國建設(shè)銀行向許先勇轉(zhuǎn)賬給付90000元。
2014年8月15日，許先勇向劉彬出具借條一張。載明“今許先勇（身份證號：2201041977××××××××）向劉彬（身份證號：5102211969××××××××）借款人民幣50萬元（大寫伍拾萬元正），利息每月支付15000.00（壹萬伍仟元正），打到劉彬農(nóng)行卡上（農(nóng)行卡號為：62×××15）。借款期為叁個月。”2014年11月18日，龍鳳霞在該借條上備注“以上借款再延期壹個月，借款到期日為2014.12.18，到期還本付息，此據(jù)。”借條出具前，2014年8月4日，劉彬通過中國工商銀行向許先勇轉(zhuǎn)賬給付250000元，2014年8月7日，張春麗通過中國工商銀行向許先勇轉(zhuǎn)賬給付250000元。借條出具后，2014年8月18日，張春麗通過中國工商銀行向許先勇轉(zhuǎn)賬給付500000元。
2017年6月1日，龍鳳霞向劉彬出具借條一張，載明：今借到劉彬（身份證號：5102211969××××××××）款項￥910000.00（玖拾壹萬元），注：此筆借款利息按月息2%計算，月底支付，借款期限一年，中途可隨時歸還本金，利息按實際借款時間計算，無違約金。
2018年1月5日，第三人龍鳳霞（甲方）與劉彬（乙方）簽訂《購房協(xié)議》。載明：“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，龍鳳霞現(xiàn)將位于重慶市長壽區(qū)商業(yè)用門面一套賣給劉彬，雙方協(xié)商購房款為人民幣2800000.00元（貳佰捌拾萬元整）。付款方式及其他事項：一.2018年1月10日前支付伍拾萬元到龍鳳霞指定銀行賬號上。二.從向劉彬處借到其他時間段的借款中扣除，共有借款金額：玖拾壹萬＋伍拾萬＋伍拾萬，合計:壹佰玖拾壹萬整。三.前期購房者毛穎收的租房押金陸萬元轉(zhuǎn)為劉彬的購房款。四.以上合計已付購房款給龍鳳霞：人民幣2470000.00元（貳佰肆拾柒萬元整）。五.購房款尾款以在房產(chǎn)證辦好之日為準，雙方在結(jié)算支付。六.本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份。同具法律效率?！薄顿彿繀f(xié)議》簽訂前，即2017年12月25日，劉彬通過中國工商銀行轉(zhuǎn)賬給付龍鳳霞100000元，附言：借款。2018年1月10日，劉彬通過中國工商銀行向張鵬輝轉(zhuǎn)賬給付400000元，用途：購房款。2018年1月10日，第三人龍鳳霞向劉彬出具收條一張，載明：今收到劉彬（身份證號：5102211969××××××××）購房款￥500000.00，（大寫：伍拾萬元整），此據(jù)，支付明細如下：1.龍鳳霞，農(nóng)行渝中大坪支行62×××12，金額￥100000.00（大寫壹拾萬元整）；2.張鵬輝，建行6214663760131155，金額￥400000.00（肆拾萬元整）。
2018年1月5日，龍鳳霞在前述三張借條上備注“此款劉彬用于購買龍鳳霞位于重慶市長壽區(qū)購房款，以房產(chǎn)證辦好之日為準，此借條就還回龍鳳霞”。
2018年1月17日，新康公司（賣方、甲方）與劉祺琳（買方、乙方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同編號：ＣＱ-206-01468998。約定甲方將位于重慶市［房地產(chǎn)權(quán)證號：渝（2016）長壽區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第000850274號］的商服用房出售給乙方，該房屋建筑面積207.35平方米，套內(nèi)建筑面積201.70平方米；該商品房為清水房，總成交金額為3587501元整，建筑面積單價為17301.67元／平方米，套內(nèi)建筑面積單價為17786.32元／平方米，乙方必須在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時，一次性支付該商品房房款人民幣3587501元給甲方；甲方應在2014年12月31日前，將商品房交付乙方使用；該合同第十條第一款第（2）項約定：“逾期超過30日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方按應付款的百分之5向甲方支付違約金，甲方退還乙方全部已付房價款。甲方不解除合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的應付款期限之第二天起至實際支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之3的違約金，并于實際支付應付款之日起30日內(nèi)向甲方支付違約金?！眲㈧髁赵凇吨貞c市商品房買賣合同》載明的通訊地址為：重慶市九龍坡區(qū)，聯(lián)系電話為：130××××1087。該合同封面用鉛筆字樣寫明：“工程抵款全款29-1劉祺琳”?！吨貞c市商品房買賣合同》附件五《合同補充協(xié)議（商業(yè)）》第十三條第2款約定，甲、乙雙方協(xié)商一致解除本合同或因其他原因?qū)е卤竞贤獬?，乙方應當在接到甲方發(fā)出的書面通知之日起10日內(nèi)配合甲方按照土地房屋登記管理機構(gòu)的要求辦理完畢本合同注銷手續(xù)或該商品房返還過戶手續(xù)……?！逗贤a充協(xié)議（商業(yè)）》第二十三條關(guān)于聯(lián)系的約定，本合同及本補充協(xié)議規(guī)定由一方發(fā)給另一方的任何通知，必須以書面形式送達，雙方均保證其在本合同中所提供的通訊地址、傳真號碼的真實性和可靠性，同意按本合同所列傳真電話、地址進行聯(lián)絡(luò)……。
2018年1月17日，劉祺琳向新康公司繳納合同變更費2000元。
2018年1月22日，劉祺琳與杜娟簽訂了《商鋪租賃合同》，約定劉祺琳將長壽區(qū)小康路1號附1號商鋪租賃給杜娟，作為牙醫(yī)診所，建筑面積207.35平方米，租賃期限六年，自2017年9月20日起至2023年9月19日止，租金為建筑面積60元/平方米，每月租金12441元，2017年9月20日至2018年9月19日為免租期，杜娟在簽訂本合同之日交納60000元作為鋪面使用保證金等。
2018年4月12日，新康公司作出《對外工作聯(lián)系函》，告知劉祺琳“1、根據(jù)合同第十條第1款（2）條中約定，我司將每日收取應付款萬分之3的滯納金，截止今日約9萬元。2、本案訴訟費及律師費約5萬元。3、同時，根據(jù)合同第十條第1款（2）條中約定，我司有權(quán)解除合同，收回該房屋并收取應付款5%的違約金，約18萬元”。2018年4月24日，劉祺琳作出《工作聯(lián)系函》，對新康公司2018年4月12日作出《對外工作聯(lián)系函》予以了回復，認為涉案房屋系工程款抵款房，劉祺琳已經(jīng)付清了購房款等。
2018年7月10日，新康公司作出《對外工作聯(lián)系函》，告知劉祺琳“1、根據(jù)合同第十條第1款（2）條中約定，我司將每日收取應付款萬分之3的滯納金，截止今日約10萬元。2、本案訴訟費及律師費約5萬元。3、同時，根據(jù)合同第十條第1款（2）條中約定，我司有權(quán)解除合同，收回該房屋并收取應付款5%的違約金，約18萬元”。2018年7月18日，劉祺琳作出《工作聯(lián)系函》，對新康公司2018年7月10日作出《對外工作聯(lián)系函》予以了回復，認為涉案房屋系工程款抵款房，劉祺琳已經(jīng)付清了購房款等。
2018年10月17日，新康公司作出《對外工作聯(lián)系函》，告知劉祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您郵寄了《關(guān)于催收房款的函》，該函已明確告知您，請您限期支付該筆房款。截止今日（2018年10月15日），已超過該期限，我司將通過法律途徑保障雙方的利益，現(xiàn)鄭重告知您：我司解除與您簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，請您向我公司移交該房屋；該函送達您處后即生效”。劉祺琳于2018年10月26日收到該《對外工作聯(lián)系函》，并于2018年10月26日作出《工作聯(lián)系函》，對新康公司2018年10月17日作出《對外工作聯(lián)系函》予以了回復，認為涉案房屋系工程款抵款房，劉祺琳已經(jīng)付清了購房款等。
2018年10月31日，新康公司作出《對外工作聯(lián)系函》，告知劉祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您郵寄了《關(guān)于催收房款的函》，該函已明確告知您，請您限期支付該筆房款。截止今日（2018年10月30日），已超過該期限，我司將通過法律途徑保障雙方的利益，現(xiàn)鄭重告知您：我司解除與您簽訂的《重慶市商品房買賣合同》（合同編號：CQ-206-01468998），請您向我公司移交該房屋，并協(xié)助我公司按照土地房屋登記管理機構(gòu)的要求辦理完畢本合同注銷手續(xù)（包括簽署解約協(xié)議、提供相應資料、到土地房屋登記管理機構(gòu)辦理網(wǎng)上簽約的解除手續(xù)等）；該函送達您處后即生效”。
2020年4月9日，一審法院依法詢問李汶峰，在問到《重慶市商品房買賣合同》封面用鉛筆字樣寫明：“工程抵款全款29-1劉祺琳”是否為其書寫？是否經(jīng)過新康公司授權(quán)？其回答是其書寫，未經(jīng)過新康公司授權(quán)，新康公司不清楚這件事。
同時查明，劉祺琳與劉彬系父女關(guān)系。
一審法院認為
一審法院認為，新康公司與劉祺琳于2018年1月17日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依照合同約定履行各自義務。在合同履行過程中，新康公司認為劉祺琳遲延支付購房款，要求解除雙方簽訂的買賣合同。根據(jù)原、被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第十條第一款第（2）項約定，劉祺琳繳納購房款逾期超過30日后，新康公司有權(quán)解除合同。因劉祺琳未向新康公司足額支付購房款，構(gòu)成根本違約，故新康公司的該項訴訟請求，符合合同約定，一審法院予以支持。新康公司于2018年10月17日作出《對外工作聯(lián)系函》，要求解除合同，劉祺琳于2018年10月26日收到該函件，即新康公司直接向劉祺琳作出了解除合同的意思表示，該意思表示到達劉祺琳的時間為2018年10月26日，故本案所涉《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）于2018年10月26日解除。
劉祺琳稱所涉房屋購房款已經(jīng)付清，一審法院不予采信。理由如下:1.劉祺琳稱所涉房屋系工程抵款房，第三人龍鳳霞與新康公司就案涉房屋進行買賣，第三人龍鳳霞用工程款抵扣了向新康公司的購房款，并將該房轉(zhuǎn)賣給劉祺琳。因第三人龍鳳霞差欠劉祺琳父親劉彬借款，故用借款抵扣劉祺琳應支付的購房款，劉祺琳實際已付清了購房款。但其未提供充分證據(jù)證實，同時李汶峰雖然是新康公司的工作人員，但劉祺琳未提供證據(jù)證明李汶峰具有代表新康公司承諾以房抵款的權(quán)力，故劉祺琳不能證明新康公司與劉祺琳、龍鳳霞達成了合意，以涉案房屋沖抵龍鳳霞的工程款。2.劉祺琳舉示的承兌匯票即便是真實的，也不能證明該銀行承兌匯票支付的款項系涉案房屋的購房款，達不到劉祺琳證明涉案房屋的購房款已經(jīng)付清的目的。3.即使本案所涉房屋系工程抵款房，第三人龍鳳霞與劉彬簽訂的抵款金額為2800000元，但新康公司與劉祺琳簽訂的合同金額為3587501元，故劉祺琳未補足差額房款，更何況第三人龍鳳霞與劉彬簽訂的抵款協(xié)議，新康公司并未認可。綜上，一審法院對劉祺琳的辯稱不予采信。
《重慶市商品房買賣合同》附件五《合同補充協(xié)議（商業(yè)）》第十三條第2款約定，甲、乙雙方協(xié)商一致解除本合同或因其他原因?qū)е卤竞贤獬?，乙方應當在接到甲方發(fā)出的書面通知之日起10日內(nèi)配合甲方按照土地房屋登記管理機構(gòu)的要求辦理完畢本合同注銷手續(xù)或該商品房返還過戶手續(xù)……。故對于新康公司要求劉祺琳協(xié)助新康公司按照土地房屋登記管理機構(gòu)的要求辦理完畢《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）的注銷手續(xù)的訴訟請求，符合合同約定，一審法院予以支持。
《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）第十條第一款第（2）項關(guān)于逾期付款約定：“逾期超過30日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方按應付款的百分之5向甲方支付違約金，甲方退還乙方全部已付房價款。甲方不解除合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的應付款期限之第二天起至實際支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之3的違約金，并于實際支付應付款之日起30日內(nèi)向甲方支付違約金。”故新康公司要求劉祺琳支付新康公司違約金179375元（房屋總價款3587501元×5%）的訴訟請求，符合合同約定，一審法院予以支持。劉祺琳辯稱其沒有違約，不應支付違約金，同時認為，違約金過高，新康公司沒有損失，亦不應支付違約金。一審法院認為，根據(jù)以上分析，劉祺琳已構(gòu)成根本違約，該項理由不能成立，一審法院不予采納。同時，劉祺琳未按約支付購房款，給作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新康公司造成因資金不能及時回籠而帶來的損失，考慮房屋買賣合同的實際履行情況，本案不存在違約金過高情形。故對劉祺琳的該項抗辯理由一審法院亦不予采納。
一審法院判決：一、重慶新康幸瑞置業(yè)有限公司與劉祺琳簽訂的《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）于2018年10月26日解除；二、劉祺琳從本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助重慶新康幸瑞置業(yè)有限公司按照土地房屋登記管理機構(gòu)的要求辦理完畢《重慶市商品房買賣合同》（編號：CQ-206-01468998）的注銷手續(xù)；三、劉祺琳從本判決生效之日起10日內(nèi)給付重慶新康幸瑞置業(yè)有限公司違約金179375元。本案受理費35500元，由劉祺琳負擔（于本判決生效后七日內(nèi)向一審法院繳納）。
本院查明
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。劉祺琳向本院舉示了二組證據(jù)，第一組證據(jù)毛穎、許先勇于2015年12月29日分別與新康公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》兩份，擬證明該兩份合同與劉祺琳與新康公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》存在同樣的“工程抵款全款”備注，龍鳳霞已以銀行承兌匯票的形式支付了許先勇所購房屋以及案涉房屋的房款；劉祺琳與新康公司只存在形式上的買賣合同關(guān)系。第二組證據(jù)企業(yè)查詢截圖，擬證明新康公司與金康公司屬于關(guān)聯(lián)公司，均屬于重慶小康控股有限公司下屬企業(yè)。新康公司質(zhì)證認為，對第一組證據(jù)的真實性予以認可，但與本案無關(guān)，也達不到證明目的；合同首頁載明的“工程抵款全款”字樣并非合同約定內(nèi)容，僅憑該備注不能證明案涉房屋屬于工程抵款及已支付全款；對第二組證據(jù)的真實性、合法性及關(guān)聯(lián)性均不予認可。毛穎質(zhì)證認為，對第一組證據(jù)中涉及毛穎的合同真實性予以認可，但對備注內(nèi)容不清楚；其余證據(jù)與毛穎無關(guān)，由法院依法審查。龍鳳霞質(zhì)證認為，對兩組證據(jù)的真實性、合法性及關(guān)聯(lián)性均無異議。本院質(zhì)證認為，因新康公司、龍鳳霞、毛穎對第一組證據(jù)的真實性均無異議，且與證明劉祺琳是否已支付了購房款具有關(guān)聯(lián)性，本院依法予以采信；至于能否達到證明目的，將在說理時一并論述。第二組證據(jù)系劉祺琳單方制作，且新康公司不予認可，本院依法不予采信。
經(jīng)二審審理查明：龍鳳霞與許先勇系夫妻。2015年12月29日，許先勇與新康公司簽訂了一份《重慶市商品房買賣合同》，約定由許先勇購買新康公司開發(fā)的重慶市長壽區(qū)房屋。同日，毛穎與新康公司簽訂了一份《重慶市商品房買賣合同》，約定由毛穎購買案涉房屋，房款在簽訂合同時一次性支付。其中，合同載明許先勇所購房屋的價款為3282855元，毛穎所購房屋的價款為3587501元；兩份合同首頁頂部均備注了“工程抵款全款”字樣。2017年9月29日，許先勇取得了重慶市長壽區(qū)房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。
2017年2月28日，龍鳳霞以銀行承兌匯票的形式向新康公司分別支付了598309.63元、1000000元；2017年5月25日，龍鳳霞以銀行承兌匯票的形式向新康公司支付了1400000元；2017年8月25日，龍鳳霞以銀行承兌匯票的形式向新康公司分別支付了800000元、100000元、500000元、50000元、50000元、1300000元、1000000元；前述款項合計6798309.63元。新康公司財務經(jīng)理劉輝在龍鳳霞持有的復印件上備注“原件已收，劉輝”。
2018年1月17日，劉祺琳向新康公司繳納了合同變更費2000元。同日，新康公司與劉祺琳就案涉房屋簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，辦理了案涉合同的備案手續(xù)，并將房屋交付給了劉祺琳。
龍鳳霞陳述，其系通過工程抵款的形式以前述銀行承兌匯票支付重慶市長壽區(qū)房屋及案涉房屋的房款。新康公司陳述，其系根據(jù)與中太公司的協(xié)議將重慶市長壽區(qū)房屋過戶登記到許先勇名下；未收取到毛穎的購房款。毛穎與新康公司均認可，毛穎本人未向新康公司支付房款；新康公司在合同簽訂后將案涉房屋交給了毛穎，并辦理了合同備案手續(xù)；現(xiàn)雙方已辦理了合同備案注銷手續(xù)。對于新康公司在未收到購房款的情況下將房屋交付給毛穎及辦理合同備案手續(xù)的原因，新康公司二審解釋為“公司辦理人員認為只要沒有過戶，那么這個房屋是我公司的，網(wǎng)簽及交付都不影響我公司對房屋的歸屬權(quán)”。
劉祺琳、毛穎、龍鳳霞均陳述，因龍鳳霞的丈夫許先勇欠毛穎40萬元，許先勇與毛穎經(jīng)商議同意將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給毛穎，并由毛穎支付差價，后龍鳳霞通知新康公司與毛穎簽訂了《重慶市商品房買賣合同》；因毛穎不想要案涉房屋，經(jīng)龍鳳霞與劉彬商議改由龍鳳霞將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給劉彬，并由劉彬代龍鳳霞償還毛穎40萬元以及沖減劉彬的借款等；后龍鳳霞通知新康公司與毛穎辦理了合同備案注銷手續(xù)，與劉祺琳簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。
2020年4月9日，新康公司工作人員李汶峰在接受一審法院詢問具體賣房經(jīng)過時陳述“簽合同也是領(lǐng)導直接給我說簽合同，我就簽的，我也不知道什么原因，劉祺琳買房與其他人不一樣”；對于具體不一樣的地方，李汶峰陳述“劉祺琳他們直接來看的這個商鋪，然后就簽約了”；對于為什么備注“工程抵款全款29-1劉祺琳”，李汶峰陳述“因為涉案房屋對我來說是新康公司領(lǐng)導喊我跟劉祺琳簽的約，不是客戶自己來看房后我談好生意后簽的約，作為方便合同歸類就寫了這句話，但是是否是工程抵款房，我也不清楚”。
二審審理查明的其他事實與一審判決認定事實一致。
本院認為
本院認為，根據(jù)各方當事人的訴辯意見，本案二審中的主要爭議焦點為：劉祺琳是否已向新康公司支付了案涉房屋的購房款。針對該爭議焦點，本案分別評析如下：
《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零八條規(guī)定第一款：“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。”本案中，根據(jù)劉祺琳舉示的證據(jù)，結(jié)合相關(guān)事實，本院確信劉祺琳向新康公司支付了案涉房屋的購房款具有高度可能性，并認定該事實存在。具體理由如下：
首先，從《重慶市商品房買賣合同》的備注看，新康公司工作人員李汶峰在合同首頁頂部備注有“工程抵款全款29-1劉祺琳”字樣。而對于備注的原因，李汶峰解釋為“方便合同歸類”，該解釋明顯不符合常理；結(jié)合李汶峰陳述的簽合同系領(lǐng)導直接安排等內(nèi)容，本院有理由相信，備注內(nèi)系李汶峰按照新康公司領(lǐng)導的指示進行、案涉房屋屬于工程抵款房以及劉祺琳已支付全款具有高度可能性。
其次，從款項的支付來看，劉祺琳主張的龍鳳霞已以銀行承兌匯票的方式支付了案涉房款具有高度可能性。龍鳳霞向新康公司提交了總額為6798309.63元的銀行承兌匯票，并主張以該款支付了重慶市長壽區(qū)房屋及案涉房屋的房款。新康公司雖主張銀行承兌匯票系其從中太公司獲取，但并未得到中太公司的認可，也與龍鳳霞持有銀行承兌匯票的事實不符。龍鳳霞向新康公司交付的銀行承兌匯票金額與兩套房屋的總價基本相當，僅相差7萬余元，具有支付兩套房屋價款的可能性。結(jié)合許先勇、毛穎、劉祺琳三份合同均備注“工程抵款全款”字樣，新康公司先后將案涉房屋交付給了毛穎、劉祺琳，并辦理了合同備案手續(xù)以及新康公司未舉示證據(jù)證明其與龍鳳霞還存在其他經(jīng)濟往來等情況下，本院認定龍鳳霞提交的銀行承兌匯票系用來支付重慶市長壽區(qū)房屋以及案涉房屋的房款，且系全款支付。
再次，從《重慶市商品房買賣合同》的約定來，合同明確約定劉祺琳需在簽訂合同時一次性支付房款。倘若劉祺琳在簽訂合同時沒有支付房款，新康公司不可能將案涉合同辦理備案手續(xù)，并將案涉房屋交付給劉祺琳使用。新康公司主張劉祺琳沒有支付房款，與新康公司辦理案涉合同備案手續(xù)及將案涉房屋交付給劉祺琳的行為存在明顯矛盾，不符合常理。
最后，從合同約定的價格來看，雖然劉祺琳與新康公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》約定價格與劉彬與龍鳳霞簽訂的《購房協(xié)議》約定價格不一致，但并不影響認定案涉房款已足額支付。劉祺琳與新康公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》約定價格，究其本質(zhì)屬于龍鳳霞購買房屋的價格；而龍鳳霞與劉彬簽訂的《購房協(xié)議》約定價格，屬于龍鳳霞出售房屋的價格，二者不一致實屬正常。
因劉祺琳已按照合同約定足額支付了房款，故新康公司以劉祺琳未支付房款為由要求解除合同、辦理合同注銷手續(xù)及支付違約金等缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。
綜上所述，劉祺琳的上訴請求成立。根據(jù)二審出現(xiàn)的新證據(jù)，一審判決認定部分事實不清，適用法律錯誤，本院依法予以改判。依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零八條規(guī)定第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷重慶市長壽區(qū)人民法院（2018）渝0115民初9084號民事判決；
二、駁回重慶新康幸瑞置業(yè)有限公司的全部訴訟請求。
一審案件受理費35500元，二審案件受理費35500元，均由重慶新康幸瑞置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 陳婭梅
審判員 劉家秀
審判員 趙文建
二〇二〇年九月十六日
法官助理 黃靈攀
書記員 李艾玲
