審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終6760號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-10
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司（下稱良浩公司）與被上訴人王鈺濤商品房預售合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院（2020）渝0116民初213號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
良浩公司上訴請求：撤銷重慶市江津區(qū)人民法院（2020）渝0116民初213號第一項，改判良浩公司位于重慶市江津區(qū)X號商品房實際交付之日起30日內支付王鈺濤逾期交房的違約金（680000元為基數(shù)，從2017年1月1日起，按日萬分之0.3的標準計算至實際交房之日止）；2.撤銷重慶市江津區(qū)人民法院（2020）渝0116民初213號第二項，改判鑒定費由被上訴人承擔；3.本案上訴費用由被上訴人負擔。事實和理由：1.一審依據(jù)評估結果調整逾期交房違約金的數(shù)額，屬于適用法律錯誤。2.一審改變合同約定，縮短上訴人逾期交房的違約金的支付時間，有損上訴人的合法權益。
被上訴人辯稱
王鈺濤答辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求維持一審判決。
一審原告訴稱
王鈺濤向一審法院起訴請求:判令良浩公司向王鈺濤支付2017年1月1日至2019年12月31日期間的逾期交房違約金（按評估報告書確定的標準計算）;自2020年1月1日以后的逾期交房違約金，參照評估報告書確定的標準計算至良浩公司取得竣工驗收備案登記證且王鈺濤實際收到良浩公司發(fā)出的書面通知接房截止之日止。
一審法院查明
一審法院認定事實：2015年11月20日，王鈺濤（乙方）與良浩公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，載明：第三條乙方所購商品房的基本情況（一）本商品房座落為:重慶市江津區(qū)X號。(四)本商品房建筑面積:153.74平方米，本商品房用途為住宅，屬于成套住宅。第四條購房價款（一）本商品房為清水房，總成交金額為680000元整(大寫:陸拾捌萬元整)，建筑面積單價為4423.05元/平方米。第五條付款方式及期限。(二)乙方按下列第3種方式按期付款：3、按揭付款:本商品房總成交金額680000元整（大寫:陸拾捌萬元整)。(1)簽訂商品房買賣合同時支付房款￥210000元。(2)剩余房款￥470000元，向銀行按揭貸款支付。第七條交房期限及交付條件（一）2、屬預售商品房的，甲方應當在2016年12月31日前，依照國家和地方的有關規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付時應符合以下條件：（1）本商品房已通過竣工驗收備案登記表，取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。第九條甲方逾期交房的違約責任。除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按本合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之內，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過180日(與本條第1款第(1)項約定的日期相同)后，乙方有權解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應當自解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付房價款及利息(按銀行同期貸款利率計算)，并按乙方已付房價款百分之0.60向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金(該比率應不小于本條第1款第(1)項中的比率)的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金等內容。甲方重慶良浩置業(yè)有限公司（加蓋公司及法定代表人印章）乙方王鈺濤（簽名及捺?。?。審理中，良浩公司認可王鈺濤已按合同約定支付了購房款。
一審依據(jù)王鈺濤的申請委托重慶金土地房地產土地資產評估有限公司進行鑒定，估價結果為：重慶市江津區(qū)X號估價對象于2017年1月1日至2019年12月31日期間的市場租金為：租金總價：74760元。產生鑒定費3000元。
另查明：案涉商品房于2014年9月10日取得預售許可證，至今未取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。
一審法院認為
一審法院認為，雙方之間簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應履行各自義務，否則應承擔違約責任。王鈺濤按合同約定履行了支付購房款義務，良浩公司至今未按合同約定將取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》的案涉房屋交付王鈺濤，已違反合同約定，應承擔違約責任。根據(jù)合同中逾期交房違約金計算標準的約定，結合案涉房屋市場租金的鑒定結論，王鈺濤請求調高違約金，于法有據(jù)，本院予以支持。良浩公司關于“應當優(yōu)先適用違約金約定條款”的辯解，與法律規(guī)定相悖，原審法院不予采納。綜合良浩公司逾期交房的事實和王鈺濤的損失，原審法院依法按每月1661元(74760元÷36個月×80%）標準酌定逾期交房違約金。王鈺濤多余部分訴訟請求，不予主張。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內支付王鈺濤逾期交房違約金（從2017年1月1日起，按每月1661的標準計算至交房之日止）。二、重慶良浩置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內支付王鈺濤鑒定費3000元。三、駁回王鈺濤的其他訴訟請求。案件受理費10600元，減半收取5300元，由重慶良浩置業(yè)有限公司負擔。此款王鈺濤已預交本院，良浩公司在履行上述義務時，一并支付王鈺濤，王鈺濤預交的案件受理費，不作清退。
本院查明
二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。
二審查明的事實與原審法院查明事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，根據(jù)上訴人的上訴請求、事實和理由并結合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：1.一審判決對逾期交房違約金予以調高是否恰當；上訴人應支付被上訴人的逾期交房違約金的條件是否成就；2.本案鑒定費是否應當由上訴人承擔。對于上述爭議焦點，本院評析如下：
1.關于一審判決對逾期交房違約金予以調高是否恰當?shù)膯栴}。上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性、效力性規(guī)定，合法有效。雙方當事人均應按照協(xié)議約定履行各自義務，否則應承擔違約責任。本案中，上訴人對其逾期交房的事實并無異議。上訴人認為應當按照雙方合同約定的“甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金標準”計算逾期交房違約金。被上訴人認為該約定的違約金標準過低，不足以彌補因上訴人逾期交房給被上訴人造成的損失，主張按照涉案房屋評估的租金標準計算違約金?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。上訴人逾期交房致使被上訴人不能按照合同約定時間正常使用所購房屋，而按照雙方約定的逾期交房違約金標準計算的違約金低于被上訴人的租金損失，不足以彌補被上訴人的損失，故一審法院根據(jù)合同中逾期交房違約金計算標準的約定，結合案涉房屋市場租金的鑒定結論，對上訴人逾期交房違約金的計算標準酌情予以調高，按照涉案房屋評估的同期租金標準的80%予以計算并無不當。上訴人認為一審法院對此適用法律錯誤的上訴理由不成立，本院不予采納。
關于上訴人應支付被上訴人的逾期交房違約金條件是否成就的問題。上訴人認為應當按照合同約定的“該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金。”上訴人認為案涉工程至今未竣工驗收，案涉房屋至今不具備法定的交付條件，故逾期交房違約金的支付條件不成就。上訴人的該上訴理由不成立，因為雙方約定的條件雖然是“該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金”，但被上訴人所購房屋至今未竣工驗收，上訴人并無免責事由，屬于為自己的利益不正當?shù)淖柚垢犊顥l件的成就，應視為付款條件已成就。故一審判決上訴人于判決生效后十日內支付被上訴人逾期交房違約金并無不當。
2.關于本案鑒定費是否應當由上訴人承擔的問題。因本案系上訴人違約所致，被上訴人并無過錯，故鑒定費應當由上訴人負擔。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10600元，由上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 蔣 科
審判員 肖 琴
審判員 黎 明
二〇二〇年十一月十日
法官助理 李家興
書記員 李德橋
