審理法院：杭州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）浙01民終4466號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-19
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠城實(shí)業(yè)公司）與上訴人俞全賢、蔣琴洪、被上訴人夏曉華、夏發(fā)根、洪治花、張志娟、余發(fā)林、項(xiàng)克文、項(xiàng)翠蓮、夏曉武、方曉波、洪虹、楊年富、被上訴人杭州快云貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱快云公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，綠城實(shí)業(yè)公司及俞全賢、蔣琴洪不服浙江省淳安縣人民法院（2015）杭淳民初字第236號(hào)民事判決，分別向本院提起上訴。本院于2020年5月20日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審判決認(rèn)定，夏發(fā)根與洪治花是夏曉華的父母，夏曉華與余發(fā)林、張志娟夫妻，與夏曉武、項(xiàng)翠蓮夫妻及方曉波妻子均為親戚關(guān)系。另俞全賢與蔣琴洪、楊年富與方文霄、方曉波與洪虹系夫妻。2014年4月30日綠城實(shí)業(yè)公司與余發(fā)林、張志娟簽訂商品房買賣合同一份，約定：余發(fā)林、張志娟向綠城實(shí)業(yè)公司購(gòu)買千島湖度假公寓6幢612號(hào)房，單價(jià)每平方米19965.04元，總價(jià)2167814元，買受人于2014年5月13日前一次性付清全部房?jī)r(jià)款2167814元，出賣人應(yīng)于2012年12月31日前交房，承諾于2013年3月31日前將該房產(chǎn)權(quán)登記于買受人名下。2014年4月，綠城實(shí)業(yè)公司由聶寶恒經(jīng)辦，通過(guò)夏曉華先后找到部分案涉買受人，由夏曉華與案涉買受人聯(lián)系，在綠城實(shí)業(yè)公司未與其他案涉買受人簽訂商品房買賣合同前，在一份開(kāi)頭有15個(gè)購(gòu)房人，后面內(nèi)容為各買受人對(duì)總房款承擔(dān)連帶責(zé)任的團(tuán)購(gòu)協(xié)議上，有十三個(gè)買受人簽了名，其中有的買受人互相不認(rèn)識(shí)，有的不在同一天簽名。簽名的有夏曉華、夏發(fā)根、洪治花、余發(fā)林、張志娟、俞全賢、蔣琴洪、夏曉武、項(xiàng)翠蓮、楊年富、洪虹、項(xiàng)克文、方曉波十三人，其中夏曉華在團(tuán)購(gòu)協(xié)議中簽了名，但并沒(méi)有簽訂商品房買賣合同，沒(méi)有實(shí)際買房。未簽名的兩人最終也未在這27套商品房中購(gòu)房。協(xié)議落款時(shí)間為2014年5月16日。協(xié)議約定：買受人于2014年5月16日與出賣人達(dá)成協(xié)議，以團(tuán)購(gòu)形式購(gòu)置由綠城實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的千島湖度假公寓6幢27套商品房，購(gòu)置總價(jià)55526626元。房源根據(jù)雙方協(xié)議分批簽署“商品房買賣合同”，現(xiàn)由于買受人資金周轉(zhuǎn)困難，要求變更付款方式并向出賣人提出延期支付房款的申請(qǐng)，經(jīng)雙方友好協(xié)商，綠城實(shí)業(yè)公司同意買受人延期支付房款的申請(qǐng)，并就具體事宜達(dá)成如下協(xié)議：一、買受人共分八期支付綠城實(shí)業(yè)公司27套商品房購(gòu)房款55526626元，若逾期支付任何一期款項(xiàng)，違約金按每日千分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；二、基于買受人需要，買受人可能組織其他自然人或法人來(lái)購(gòu)買本次團(tuán)購(gòu)協(xié)議項(xiàng)下房產(chǎn)，但買受人保證其他自然人或法人均能按本補(bǔ)充協(xié)議第一條的約定足額支付各分期款項(xiàng)、違約金和及時(shí)辦妥銀行按揭貸款手續(xù)。若實(shí)際買受人未及時(shí)足額支付任何一期款項(xiàng)或違約金的，則買受人負(fù)連帶責(zé)任。三、若出賣人無(wú)故單方解除商品房買賣合同并憑借買受人的授權(quán)文件單方辦理撤銷合同備案及商品房預(yù)告登記（若有）手續(xù)的，出賣人應(yīng)賠償買受人由此遭受的全部損失。四、買受人如以外幣從境外匯款，按到出賣人賬戶人民幣金額為準(zhǔn)，相關(guān)結(jié)匯手續(xù)由買受人辦理。五、本補(bǔ)充協(xié)議一式三份，出賣人執(zhí)兩份、買受人執(zhí)一份，自出賣人、買受人（庭審中綠城實(shí)業(yè)公司明確買受人指協(xié)議首部記載的包括俞全賢、蔣琴洪、夏發(fā)根、洪治花、張志娟、余發(fā)林、項(xiàng)克文、項(xiàng)翠蓮、夏曉武、方曉波、洪虹、楊年富在內(nèi)的15名購(gòu)房者）雙方簽字蓋章之日起生效，本補(bǔ)充協(xié)議與商品房買賣合同有沖突的，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。同日，綠城實(shí)業(yè)公司與快云公司及夏曉華、夏發(fā)根、洪治花、夏曉武、項(xiàng)翠蓮簽訂保證合同書(shū)，約定：快云公司為買受人與綠城實(shí)業(yè)公司簽訂的團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議提供連帶責(zé)任保證，本合同的效力獨(dú)立于主合同，主合同不成立、不生效、無(wú)效或被撤銷等，不影響本合同效力；保證期間自本合同生效之日起至主合同項(xiàng)下債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。
2014年5月19日至10月12日期間，綠城實(shí)業(yè)公司與俞全賢、蔣琴洪、夏發(fā)根、洪治花、張志娟、余發(fā)林、項(xiàng)克文、項(xiàng)翠蓮、夏曉武、方曉波、洪虹、楊年富簽訂了26套商品房買賣合同，其中余發(fā)林、張志娟10套，夏發(fā)根、洪治花7套，夏曉武、項(xiàng)翠蓮2套，俞全賢、蔣琴洪2套，方曉波、洪虹2套，項(xiàng)克文2套，楊年富、方文霄1套。商品房買賣合同對(duì)房屋單價(jià)、總價(jià)進(jìn)行了約定，付款時(shí)間均為一次性付清，部分合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，將符合條件的商品房交付買受人使用，綠城實(shí)業(yè)公司承諾于2013年3月31日前將房屋權(quán)屬證書(shū)交付給買受人。后在各買受人均未全額支付購(gòu)房款的情況下，綠城實(shí)業(yè)公司向買受人開(kāi)出了27套房屋的全額銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，并在2014年5月22日至10月31日期間內(nèi)協(xié)助購(gòu)房的買受人辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。2014年7月22日，有16套房由夏曉華領(lǐng)取房屋鑰匙及資料，2014年9月24日夏曉華又領(lǐng)取了另10套房屋鑰匙及資料，1015號(hào)房由夏發(fā)根于2014年11月7日領(lǐng)取鑰匙及資料。2014年6月至2014年12月，買受人所購(gòu)買的27套房屋都由夏曉華等人辦理了抵押貸款手續(xù)，夏曉華、俞全賢等人用部分銀行貸款支付綠城實(shí)業(yè)公司購(gòu)房款2080萬(wàn)元。綠城實(shí)業(yè)公司根據(jù)其銷售人員和夏曉華、俞全賢等人的意思表示，將已付購(gòu)房款分?jǐn)偟搅嗣刻追?。其中余發(fā)林、張志娟已付購(gòu)房款6934077元，尚欠14767906元；夏發(fā)根、洪治花已付購(gòu)房款4750000元，尚欠10896160元；夏曉武、項(xiàng)翠蓮已付2355792元，尚欠1463422元；俞全賢、蔣琴洪已付1410000元，尚欠3199686元；方曉波、洪虹已付2445434元，尚欠1583900元；項(xiàng)克文已付2344697元，尚欠1552265元；楊年富已付560000元，尚欠1260313元。2015年4月29日，綠城實(shí)業(yè)公司提起訴訟，請(qǐng)求:1、買受人連帶支付逾期購(gòu)房款34726626元;2、買受人連帶支付逾期付款違約金1647465元（按每日千分之一標(biāo)準(zhǔn)暫計(jì)至2015年5月31日），之后以34726626元為基數(shù)自2015年6月1日起按每日千分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至全部付款義務(wù)履行完畢之日止;3、案件受理費(fèi)等全部訴訟費(fèi)用由買受人共同承擔(dān);4、快云公司對(duì)上述第一項(xiàng)、第二項(xiàng)及第三項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。后經(jīng)原審法院釋明，綠城實(shí)業(yè)公司于2019年4月2日提出了在團(tuán)購(gòu)協(xié)議有可能無(wú)效情況下的訴訟請(qǐng)求為：1、余發(fā)林、張志娟支付千島湖度假公寓第6單元612號(hào)房的購(gòu)房款1143727元及逾期付款違約金54264.17元（1647465X1143727/34726626）、6－416號(hào)房購(gòu)房款1322622元及逾期付款違約金62751.85元等共十一套房的購(gòu)房款及逾期付款違約金；夏發(fā)根、洪治花支付6－715號(hào)房購(gòu)房款1493036元及逾期付款違約金70837.15元等共七套房的購(gòu)房款及逾期付款違約金；俞全賢、蔣琴洪支付6－616號(hào)房購(gòu)房款1562012元及逾期付款違約金74109.72元等共二套房的購(gòu)房款及逾期付款違約金；夏曉武、項(xiàng)翠蓮支付6－615號(hào)房購(gòu)房款1463422元及逾期付款違約金69432.11元；方曉波、洪虹支付6－716號(hào)房購(gòu)房款1583900元及逾期付款違約金75148.20元；楊年富、方文霄支付6－808號(hào)房購(gòu)房款1260313元及逾期付款違約金59795.60元；項(xiàng)克文支付6－815號(hào)房購(gòu)房款1552265元及逾期付款違約金73647.27元（以上逾期付款違約金均以對(duì)應(yīng)逾期應(yīng)付購(gòu)房款為基數(shù)自逾期應(yīng)付之日按每日1‰為標(biāo)準(zhǔn)暫計(jì)至2015年5月31日，實(shí)際計(jì)算至付款義務(wù)履行完畢之日止）。2、買受人對(duì)第一項(xiàng)訴請(qǐng)中的全部應(yīng)付購(gòu)房款累計(jì)34726626元及全部逾期付款違約金累計(jì)1647465元承擔(dān)連帶付款責(zé)任。3、本案案件受理費(fèi)、保全費(fèi)等全部訴訟費(fèi)用由買受人共同承擔(dān)。4、杭州快云貿(mào)易有限公司對(duì)上述第一項(xiàng)、第二項(xiàng)及第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求范圍全部債務(wù)及訴訟費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。夏發(fā)根、洪治花、余發(fā)林、張志娟、夏曉武、項(xiàng)翠蓮、項(xiàng)克文提起反訴，請(qǐng)求：1、編號(hào)為（20140516）的團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議無(wú)效；2、以下商品房買賣合同無(wú)效：夏發(fā)根、洪治花名下的購(gòu)房合同2014-000128、2014-000134、2014-000167、2014-000274、2014-000306、2014-000314、2014-000320；余發(fā)林、張志娟名下的購(gòu)房合同2014-000091、2014-000094、2014-000143、2014-000168、2014-000301、2014-000302、2014-000213、2014-000311、2014-000312、2014-000316、2014-000317；夏曉武、項(xiàng)翠蓮名下的購(gòu)房合同2014-000141、2014-000144；項(xiàng)克文名下的購(gòu)房合同2014-000165；3、訴訟費(fèi)由綠城實(shí)業(yè)公司承擔(dān)。
2017年3月15日，該院以本案有關(guān)人員涉嫌犯罪為由將該案移送淳安縣公安局查處，淳安縣公安局于2017年6月7日作出了不予立案通知書(shū)。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為，民事法律行為自成立時(shí)生效，但當(dāng)事人另有約定的除外。案涉團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議以15名購(gòu)房者作為合同一方當(dāng)事人，根據(jù)團(tuán)購(gòu)協(xié)議第五條約定，協(xié)議應(yīng)由全部買受人簽名后才生效，現(xiàn)買受人未全部簽名，故團(tuán)購(gòu)協(xié)議沒(méi)有生效，綠城實(shí)業(yè)公司要求十三名買受人連帶支付逾期購(gòu)房款及逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，該院不予支持。綠城實(shí)業(yè)公司與各買受人簽訂的商品房買賣合同，因簽名均系買受人本人所簽，且房屋所有權(quán)已辦理轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。故綠城實(shí)業(yè)公司要求各買受人支付尚欠購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求，該院予以支持。夏發(fā)根、洪治花、余發(fā)林、張志娟、夏曉武、項(xiàng)翠蓮、項(xiàng)克文要求確認(rèn)其與綠城實(shí)業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，如上分析，理由也不成立，該院不予支持。另，綠城實(shí)業(yè)公司雖提出了每套房屋的違約金，但堅(jiān)持該違約金以團(tuán)購(gòu)協(xié)議分八期付款的金額及期限為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出總的逾期付款違約金（綠城實(shí)業(yè)公司計(jì)算結(jié)果為1647465元），然后乘以每套房屋未付購(gòu)房款占總的未付購(gòu)房款之比而得出，未以每份商品房買賣合同的約定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，故對(duì)綠城實(shí)業(yè)公司所提每套房的違約金請(qǐng)求，因其按團(tuán)購(gòu)協(xié)議的違約金分?jǐn)?，而團(tuán)購(gòu)協(xié)議未生效，其理由不成立，該院不予支持。俞全賢陳述其已付清購(gòu)房款的辯解，因其經(jīng)手支付給綠城實(shí)業(yè)公司的房款只有848萬(wàn)元，而其收到其他買受人轉(zhuǎn)付的款項(xiàng)更多，故其辯解不能成立。鑒于案涉擔(dān)保合同有各方簽名或蓋章，可以認(rèn)定為合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且特別約定，擔(dān)保合同不因主合同無(wú)效、未成立或未生效而影響其效力，故擔(dān)保合同合法有效。要求快云公司對(duì)各買受人應(yīng)付總房款承擔(dān)連帶保證責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，該院予以支持。關(guān)于夏發(fā)根等七人要求確認(rèn)團(tuán)購(gòu)協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，因協(xié)議為其本人所簽，且公安機(jī)關(guān)對(duì)此也不予立案，尚無(wú)充分證據(jù)證明團(tuán)購(gòu)協(xié)議系以合法形式掩蓋非法目的，夏發(fā)根等七人據(jù)此認(rèn)定協(xié)議無(wú)效的理由不成立，該院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百三十六條、第一百四十三條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第二十一條、第二十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、余發(fā)林、張志娟于本判決生效之日起十日內(nèi)支付杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)房款14767906元；夏發(fā)根、洪治花于判決生效之日起十日內(nèi)支付杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)房款10896160元；夏曉武、項(xiàng)翠蓮于判決生效之日起十日內(nèi)支付杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)房款1463422元；俞全賢、蔣琴洪于判決生效之日起十日內(nèi)支付杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)房款3199686元；方曉波、洪虹于判決生效之日起十日內(nèi)支付杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)房款1583900元；項(xiàng)克文于本判決生效之日起十日內(nèi)支付杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)房款1552265元；楊年富于判決生效之日起十日內(nèi)支付杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司購(gòu)房款1260313元。二、杭州快云貿(mào)易有限公司對(duì)上述第一項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。三、駁回杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司的其他本訴訴訟請(qǐng)求。四、駁回夏發(fā)根、洪治花、張志娟、余發(fā)林、項(xiàng)克文、項(xiàng)翠蓮、夏曉武的反訴訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)223670元，保全申請(qǐng)費(fèi)5000元，合計(jì)228670元，由杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)11433元，余發(fā)林、張志娟負(fù)擔(dān)93412元，夏發(fā)根、洪治花負(fù)擔(dān)67343元，夏曉武、項(xiàng)翠蓮負(fù)擔(dān)8689元，俞全賢、蔣琴洪負(fù)擔(dān)19551元，方曉波、洪虹負(fù)擔(dān)9993元，項(xiàng)克文負(fù)擔(dān)9776元，楊年富負(fù)擔(dān)7821元，杭州快云貿(mào)易有限公司對(duì)余發(fā)林、張志娟、夏發(fā)根、洪治花、夏曉武、項(xiàng)翠蓮、俞全賢、蔣琴洪、方曉波、洪虹、項(xiàng)克文、楊年富負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。反訴案件受理費(fèi)5114元，由夏發(fā)根、洪治花、張志娟、余發(fā)林、項(xiàng)克文、項(xiàng)翠蓮、夏曉武負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，上訴人綠城實(shí)業(yè)公司與上訴人俞全賢、蔣琴洪不服，分別向本院提起上訴。
綠城實(shí)業(yè)公司上訴稱：一、根據(jù)合同文意及履行實(shí)際，案涉《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》不以15名買受人全部簽名為生效條件。首先，案涉《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》第二條約定：“基于買受人需要，買受人可能組織其他自然人或法人來(lái)購(gòu)買本次團(tuán)購(gòu)協(xié)議項(xiàng)下房產(chǎn)”，即雙方確認(rèn)案涉協(xié)議項(xiàng)下的買受人主體是不特定、變化的，并不拘泥于15人，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。其次，案涉協(xié)議第五條僅約定“自出賣人、買受人雙方簽字蓋章之日起生效”，但并未約定應(yīng)由15名買受人“全部簽名”為生效前提條件，事實(shí)上案涉協(xié)議已經(jīng)由出賣人方及參與本次團(tuán)購(gòu)的全部買受人方簽字蓋章，綠城實(shí)業(yè)公司認(rèn)為協(xié)議自然已成立且生效，并且對(duì)于簽署各方均具有法律約束力。再次，案涉協(xié)議經(jīng)各方簽署后已經(jīng)實(shí)際履行，案涉協(xié)議及商品房買賣合同簽訂后，各買受人或多或少均陸續(xù)支付了部分購(gòu)房款，并在綠城實(shí)業(yè)公司的配合下將案涉27套商品房全部產(chǎn)權(quán)分別轉(zhuǎn)移登記至各自名下，隨后與銀行及小額貸款公司簽署貸款及抵押文件、辦理抵押登記手續(xù)，有的還與酒店管理公司辦理了委托管理手續(xù)。以上一系列實(shí)際履行事實(shí)亦可印證案涉協(xié)議已經(jīng)生效。二、案涉《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》基于已簽名蓋章各方的實(shí)際履行，已經(jīng)生效，綠城實(shí)業(yè)公司有權(quán)要求十三名買受人連帶支付逾期購(gòu)房款及逾期付款違約金。我國(guó)《合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”，《合同法》第三十六條同時(shí)規(guī)定：“當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！备鶕?jù)尊重當(dāng)事人意思自治原則，當(dāng)合同雙方均以行動(dòng)履行了各自權(quán)利義務(wù)，雖與合同約定并不相符，但在不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，應(yīng)認(rèn)定合同雙方實(shí)際變更了合同條款或?qū)嶋H履行。從本案來(lái)看，案涉已簽名蓋章各方基于案涉協(xié)議確認(rèn)已進(jìn)行了事實(shí)上的團(tuán)購(gòu)，故不論是基于《合同法》第七十七條第一款還是《合同法》第三十六條，案涉協(xié)議均已成立生效，綠城實(shí)業(yè)公司有權(quán)要求十三名買受人連帶支付逾期購(gòu)房款及逾期付款違約金。三、案涉各商品房買賣合同項(xiàng)下買受人確實(shí)存在嚴(yán)重逾期付款情形，并給綠城實(shí)業(yè)公司帶來(lái)了較大損失，不論基于《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》還是《商品房買賣合同》約定，亦或是實(shí)體公正，各買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)逾期付款違約金。首先，本案中存在著逾期付款違約金，且《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》及案涉商品房買賣合同存在兩個(gè)逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，綠城實(shí)業(yè)公司基于《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》計(jì)算逾期付款違約金系綠城實(shí)業(yè)公司的選擇，但并非是排除商品房買賣合同中約定的違約金，原審法院可以自由裁量。其次，各買受人存在逾期付款是客觀事實(shí)，且時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近6年，給綠城實(shí)業(yè)公司造成了巨大損失，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定逾期付款事實(shí)的存在。綜上，故提起上訴，請(qǐng)求：一、撤銷原審判決，依法改判支持綠城實(shí)業(yè)公司的原審訴訟請(qǐng)求；二、本案一審、二審訴訟費(fèi)用均由各買受人承擔(dān)。
被上訴人辯稱
針對(duì)綠城實(shí)業(yè)公司的上訴，俞全賢、蔣琴洪發(fā)表答辯意見(jiàn)稱：一、一審時(shí)，俞全賢、蔣琴洪已經(jīng)對(duì)《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》的真實(shí)性提出質(zhì)疑。因?yàn)樵摲輩f(xié)議第五條寫(xiě)到本補(bǔ)充協(xié)議一式叁份，出賣人執(zhí)兩份買受人一份。但經(jīng)一審查明，沒(méi)有任何一個(gè)買受人在訴訟前拿到該協(xié)議的原件甚至復(fù)印件，故對(duì)于該份協(xié)議的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)。且該份協(xié)議共3頁(yè)，只有綠城實(shí)業(yè)公司加蓋齊縫章，沒(méi)有任何買受人能夠確認(rèn)前兩張紙是否存在替換。再者，按照時(shí)間順序看，《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)是簽訂在商品房買賣合同之前，但第五條的表述卻是補(bǔ)充協(xié)議，存在矛盾。即使《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》是真實(shí)的，根據(jù)該協(xié)議第五條的約定，在出賣人、買受人雙方均簽字蓋章生效。而該份協(xié)議中實(shí)際簽字人是少了兩位，所以一審法院認(rèn)定該協(xié)議未生效正確。且不存在綠城實(shí)業(yè)公司在上訴狀中陳述的已實(shí)際履行問(wèn)題，各買受人履行的是商品房買賣合同，并不能從履行行為中推導(dǎo)出履行的是《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》，且客觀上《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》上面的簽字人員和商品房買賣合同的實(shí)際買受人也無(wú)法進(jìn)行對(duì)應(yīng)?！秷F(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》即使生效，也達(dá)不到綠城實(shí)業(yè)公司想要證明的連帶目的。該份協(xié)議約定，基于買受人需要，買受人可能組織其他自然人或者法人購(gòu)買本次團(tuán)購(gòu)項(xiàng)下房產(chǎn)，買受人須保證其他自然人及法人的履約能力，若實(shí)際買受人未及時(shí)足額支付任何一期款項(xiàng)或違約金的，則買受人負(fù)連帶擔(dān)保責(zé)任。買受人根據(jù)該條款應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任的對(duì)象是經(jīng)該協(xié)議中所列明的買受人介紹或者組織案外第三人購(gòu)買了案涉房產(chǎn)的，而部分協(xié)議中列明的各買受人之間要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。二、關(guān)于違約金，綠城實(shí)業(yè)公司在一審程序中向法庭提交的訴訟金額清單以及其陳述的關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，都是按照《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》來(lái)主張的，而不是按照商品房買賣合同來(lái)主張的，基于民訴法不訴不理的原則。綠城實(shí)業(yè)公司在一審法院認(rèn)定《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》未生效的情況下，又依據(jù)商品房買賣合同的約定主張違約金，程序不合法。就俞全賢、蔣琴洪而言，已經(jīng)全額向綠城實(shí)業(yè)公司支付了購(gòu)房款，不存在支付違約金問(wèn)題。本案的交易模式、交易結(jié)果是綠城實(shí)業(yè)公司主導(dǎo)下形成的，該交易的過(guò)錯(cuò)方是綠城實(shí)業(yè)公司，故其要求各買受人來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任，不符合法律規(guī)定。
針對(duì)綠城實(shí)業(yè)公司的上訴，夏發(fā)根、洪治花、張志娟、余發(fā)林、項(xiàng)克文、項(xiàng)翠蓮、夏曉武、方曉波、洪虹、夏曉華發(fā)表答辯意見(jiàn)稱：對(duì)綠城實(shí)業(yè)公司的上訴觀點(diǎn)不予認(rèn)可。綠城實(shí)業(yè)公司在其上訴狀中稱買受人的主體是不特定的，恰恰說(shuō)明了本案屬于掛名買房，而非真實(shí)買房，協(xié)議本身是無(wú)效的?！秷F(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》系綠城實(shí)業(yè)公司事先起草好的格式合同，當(dāng)時(shí)并不清楚實(shí)際掛名買房人的數(shù)量，因此簽名前買受人的主體是不特定的。就夏曉華而言，簽訂《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》目的是為了簽名后辦理房產(chǎn)證，然后憑房產(chǎn)證向銀行套現(xiàn)，以幫助綠城實(shí)業(yè)公司在當(dāng)時(shí)銷售形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，度過(guò)房屋銷售資金緊張的難關(guān)。掛名人實(shí)際上不用支付分文房款，便在綠城實(shí)業(yè)公司的經(jīng)辦人葉寶紅的授意下，找了其他買受人來(lái)簽名。掛名買房人并非同一天簽字，不可能有共同協(xié)商的機(jī)會(huì)，更談不上協(xié)商一致。《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》是綠城實(shí)業(yè)公司事先設(shè)計(jì)的類似套路貸的形式，綠城實(shí)業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)之目的，沒(méi)有按對(duì)每個(gè)購(gòu)房者的簽名、各方資格、購(gòu)房?jī)斶€能力進(jìn)行審核。綠城實(shí)業(yè)公司在買受人房款沒(méi)有支付房款或支付很少房款的情況下出具虛假的房屋憑據(jù)，然后憑房屋產(chǎn)權(quán)證，套取銀行資金。因此，《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》是無(wú)效的。即便《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》有效，但由于《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》是綠城實(shí)業(yè)公司事先起草的格式合同，是為幫助其套現(xiàn)而簽訂的，因此對(duì)條文產(chǎn)生在不同的理解時(shí)，應(yīng)作出不利于綠城實(shí)業(yè)公司的解釋，應(yīng)該駁回綠城實(shí)業(yè)公司的訴請(qǐng)。
針對(duì)綠城實(shí)業(yè)公司的上訴，楊年富發(fā)表答辯意見(jiàn)稱：首先，案涉《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》并未形成雙方當(dāng)事人的合意。一審已經(jīng)查明，雙方均沒(méi)有就《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》的內(nèi)容及目的有過(guò)實(shí)際具體的磋商，同時(shí)，各買受人之間也從未謀面，互不認(rèn)識(shí)，整個(gè)過(guò)程是綠城實(shí)業(yè)公司聶姓經(jīng)理與夏曉華一手經(jīng)辦，楊年富確系購(gòu)房所愿由夏曉華操作。其次，案涉《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》性質(zhì)為從合同，沒(méi)有簽約事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》的內(nèi)容可知，其系商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，2014年5月16日前后，綠城實(shí)業(yè)公司與楊年富及其他買受人并未簽訂商品房買賣合同，顯然《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》并非事實(shí)。第三，案涉《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》與雙方后續(xù)簽訂的《商品房買賣合同》關(guān)于購(gòu)房款付款的約定，內(nèi)容自相矛盾，屬于約定不明，不具有實(shí)際可履行性。《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》簽署日期是2014年5月16日，而綠城實(shí)業(yè)公司與楊年富的商品房買賣合同的合同封面上的簽約時(shí)間是2015年6月5日，合同頁(yè)碼中注明的簽約時(shí)間是2014年5月29日，而具楊年富回憶，簽約時(shí)間是2014年6月8日。關(guān)于付款時(shí)間及付款方式，商品房買賣合同與《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》約定多處矛盾。商品房買賣合同第7條第1款寫(xiě)明2014年5月29日前一次性付清，但合同第7條第3款約定款項(xiàng)再簽訂合同后15日到賬，同時(shí)又約定2014年6月前分期支付。《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》的付款方式又有另一種約定?！秷F(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》也不具備有效成立的形式要件，買受人未全部簽字，故不具備生效條件。綜上《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》意思不真實(shí)，內(nèi)容不具可履行性，同時(shí)也不具備生效條件，綠城實(shí)業(yè)公司基于《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》的約定主張權(quán)利沒(méi)有依據(jù)。
針對(duì)綠城實(shí)業(yè)公司的上訴，快云公司未發(fā)表答辯意見(jiàn)。
上訴人訴稱
俞全賢、蔣琴洪上訴稱：一、一審法院對(duì)證據(jù)的認(rèn)定存在錯(cuò)誤，以致判決結(jié)果錯(cuò)誤。1、一審程序中，俞全賢、蔣琴洪提供了付款憑證九份（原件）、借條兩份（復(fù)印件），欲證明俞全賢、蔣琴洪已全額支付購(gòu)房款。但一審法院卻在作證據(jù)認(rèn)定的時(shí)候?qū)懙健跋陌l(fā)根等七人的證據(jù)同理，亦不作分析認(rèn)定”；對(duì)于夏發(fā)根等七人的證據(jù)，一審法院寫(xiě)到“因本案需要處理的是各買受人向綠城實(shí)業(yè)公司支付購(gòu)房款的問(wèn)題，至于給買受人之間對(duì)已付購(gòu)房款的爭(zhēng)議，本院在本案中不予處理，故對(duì)夏發(fā)根等七人的證據(jù)不作分析認(rèn)定”。綜合以上可以發(fā)現(xiàn)，一審法院邏輯錯(cuò)誤，既然其陳述本案要解決的是各買受人有沒(méi)有向綠城實(shí)業(yè)公司支付購(gòu)房款以及支付了多少購(gòu)房款的問(wèn)題，而俞全賢、蔣琴洪的舉證正是要證明該問(wèn)題，一審法院不應(yīng)該就俞全賢、蔣琴洪提交的證據(jù)不作分析。通過(guò)俞全賢、蔣琴洪提供的證據(jù)，俞全賢、蔣琴洪是足額支付購(gòu)房款的，且沒(méi)有證據(jù)證明俞全賢、蔣琴洪有分?jǐn)傎?gòu)房款的意思表示，故無(wú)需提供證據(jù)反駁《27套商品房已付款、未付款金額匯總表》。俞全賢、蔣琴洪從未陳述可以先替部分買受人支付購(gòu)房款，俞全賢、蔣琴洪幫忙支付的房款在證據(jù)中有明確體現(xiàn)，是夏曉華、夏曉武向俞全賢出具借條，俞全賢替其支付房款的行為是系交付借款的行為，至于其他人，俞全賢從未有此意思表示。2、一審法院錯(cuò)誤認(rèn)定《27套商品房已付款、未付款金額匯總表》的證明效力。該份證據(jù)來(lái)源不明，僅為EXCEL打印件，不符合證據(jù)形式要件，不能作為證據(jù)使用，無(wú)法得出是綠城實(shí)業(yè)公司銷售人員根據(jù)經(jīng)辦人員的意思表示進(jìn)行的分?jǐn)偂?、一審法院錯(cuò)誤認(rèn)定綠城實(shí)業(yè)公司提供的證據(jù)四“付款憑證一組”的證明效力，該份證據(jù)未提交原件，所有買受人均提出異議，一審法院不應(yīng)當(dāng)采信。且即便根據(jù)該款項(xiàng)往來(lái)記錄，其中800多萬(wàn)元是由俞全賢打款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定俞全賢、蔣琴洪已全額付款。4、一審法院認(rèn)定的上述兩份證據(jù)自相矛盾。綠城實(shí)業(yè)公司提供的“付款憑證一組”中記賬憑證與款項(xiàng)往來(lái)憑證完全不能對(duì)應(yīng)，匯總表中的具體分配，俞全賢、蔣琴洪不予認(rèn)可，且房號(hào)、房款與合同中存在多出矛盾。二、一審法院認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，以致判決結(jié)果錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定“2014年6月至2014年12月，買受人購(gòu)買的27套房屋都由夏曉華等人辦理了抵押貸款手續(xù)，夏曉華、俞全賢等人用部分銀行貸款支付購(gòu)房款2080萬(wàn)元。綠城實(shí)業(yè)公司根據(jù)其銷售人員和夏曉華、俞全賢等人的意思表示，將已付購(gòu)房款分?jǐn)偟矫刻追俊崛t、蔣琴洪已付1410000元，尚欠3199686元”，但俞全賢的打款時(shí)間，有多筆是在2014年6月抵押貸款之前支付的。且并無(wú)證據(jù)證明俞全賢、蔣琴洪就已付房款同意分?jǐn)偟狡渌I受人，原審法院依據(jù)《27套商品房已付款、未付款金額匯總表》認(rèn)定買受人的已付購(gòu)房款，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。故提起上訴，請(qǐng)求：一、撤銷原審判決第一項(xiàng)中“俞全賢、蔣琴洪于本判決生效之日起十日內(nèi)支付綠城實(shí)業(yè)公司購(gòu)房款3199686元”的判決內(nèi)容；二、一審、二審訴訟費(fèi)用由綠城實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
被上訴人辯稱
針對(duì)俞全賢、蔣琴洪的上訴，綠城實(shí)業(yè)公司發(fā)表答辯意見(jiàn)稱：一、一審期間，諸多買受人均答辯稱其把現(xiàn)有的購(gòu)房款匯款至俞全賢、蔣琴洪賬戶，再由俞全賢、蔣琴洪匯款至綠城實(shí)業(yè)公司，明確表示所有款項(xiàng)是混雜的，不認(rèn)可俞全賢、蔣琴洪已全額付款，并附有相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬至俞全賢、蔣琴洪的憑證，故俞全賢、蔣琴洪的說(shuō)法無(wú)法自圓其說(shuō)。二、綠城實(shí)業(yè)公司一審時(shí)已經(jīng)提交“付款憑證一組”的全部財(cái)務(wù)憑證原件帶至法庭由各買受人進(jìn)行質(zhì)證，各買受人對(duì)真實(shí)性無(wú)異議。三、一審法院出示的《27套商品房已付款、未付款金額匯總表》及記載的內(nèi)容具有客觀合理性，系為確保團(tuán)購(gòu)成功，根據(jù)相應(yīng)付款人員的意思表示予以分?jǐn)傓k理的結(jié)果。四、假設(shè)俞全賢、蔣琴洪的上訴邏輯成立，則其他買受人的未付款金額也將作調(diào)整。綜上，一審判決就俞全賢、蔣琴洪的已付款、未付款的認(rèn)定事實(shí)清楚，其上訴理由不成立。
針對(duì)俞全賢、蔣琴洪的上訴，夏發(fā)根、洪治花、張志娟、余發(fā)林、項(xiàng)克文、項(xiàng)翠蓮、夏曉武、方曉波、洪虹、夏曉華發(fā)表答辯意見(jiàn)稱：一、本案審理的是綠城實(shí)業(yè)公司與其他買受人之間的房屋銷售問(wèn)題，而非各買受人之間的賬務(wù)結(jié)算問(wèn)題，因此，一審對(duì)買受人的款項(xiàng)支付問(wèn)題“不予處理”正確。二、如果一并處理俞全賢、蔣琴洪單獨(dú)提出的問(wèn)題，則會(huì)出現(xiàn)程序問(wèn)題，一審中就此未進(jìn)行審理，買受人也未就此進(jìn)行舉證質(zhì)證。
針對(duì)俞全賢、蔣琴洪的上訴，楊年富發(fā)表答辯意見(jiàn)稱：同意夏曉華等人的答辯意見(jiàn)。案涉所有的房子包括產(chǎn)權(quán)證的取得、款項(xiàng)的支付，所有過(guò)程都是夏曉華經(jīng)辦的，楊年富與俞全賢、蔣琴洪并不認(rèn)識(shí)，但存在經(jīng)濟(jì)往來(lái)，系支付的購(gòu)房款。俞全賢的上訴理由與本案沒(méi)有實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)性，請(qǐng)求駁回其上訴。
針對(duì)俞全賢、蔣琴洪的上訴，快云公司未發(fā)表答辯意見(jiàn)。
本院查明
二審期間，俞全賢、蔣琴洪提交如下證據(jù)：俞全賢工商銀行、聯(lián)合銀行、農(nóng)業(yè)銀行銀行流水，擬證明俞全賢使用自有資金購(gòu)房，且已全額付款。對(duì)俞全賢、蔣琴洪提交的證據(jù)，綠城實(shí)業(yè)公司發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱：首先，不是二審新證據(jù)，其次該證據(jù)反而能證明余發(fā)林、夏曉華、洪治花、夏曉武等均與俞全賢、蔣琴洪之間有頻繁的資金往來(lái)，可見(jiàn)俞全賢的付款與其他買受人的付款是混雜在一起的，該證據(jù)不足以證明俞全賢、蔣琴洪是使用其自有資金支付的房款。對(duì)俞全賢、蔣琴洪提交的證據(jù)，夏曉華等十人發(fā)表資質(zhì)意見(jiàn)稱：真實(shí)性有異議，且與本案無(wú)關(guān)，俞全賢并未陳述全額付款的時(shí)間點(diǎn)，不能證明實(shí)際的付款時(shí)間，且該證據(jù)反而可以證明其他買受人將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入其賬戶，讓其付款的事實(shí)。對(duì)俞全賢、蔣琴洪提交的證據(jù)，楊年富發(fā)表資質(zhì)意見(jiàn)稱：該證據(jù)不是新證據(jù)，除了聯(lián)合銀行工商銀行的銀行流水外，其他部分無(wú)法核對(duì)真實(shí)性，反而可以證明俞全賢與其他買受人之間有大量的資金往來(lái)。對(duì)俞全賢、蔣琴洪提交的證據(jù)，快云公司未發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)。對(duì)俞全賢、蔣琴洪提交的證據(jù)，本院經(jīng)審查后認(rèn)為：該證據(jù)中農(nóng)業(yè)銀行流水未提交原件，真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，且該組證據(jù)不能證明俞全賢、蔣琴洪以自有資金購(gòu)買案涉房屋，故對(duì)該證據(jù)本院不予采信。其他各方未提交新的證據(jù)。
原審判決認(rèn)定的事實(shí)與本院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。另查明，2016年7月15日，杭州榮智擔(dān)保有限公司企業(yè)名稱變更為杭州快云貿(mào)易有限公司，住所，住所地變更為市拱墅區(qū)德勝新村******。2019年6月19日，杭州千島湖綠城投資置業(yè)有限公司企業(yè)名稱變更為：杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司，2017年3月27日住所地變更為：浙江省淳安縣千島湖鎮(zhèn)千島湖度假公寓2號(hào)樓2樓。2017年6月7日，淳安縣公安局就原審法院提出控告的夏曉華等人騙取貸款案作出淳公（經(jīng)）不立字[2017]10007號(hào)不予立案通知書(shū)。2017年8月31日，淳安縣公安局就原審法院提出控告的夏曉華等人合同詐騙案作出淳公（經(jīng)）不立字[2017]10014號(hào)不予立案通知書(shū)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，綠城實(shí)業(yè)公司與各買受人簽訂的《商品房買賣合同》中各方簽字均系本人所簽，所涉房屋的所有權(quán)已登記至各買受人名下，二審中各買受人未就合同效力問(wèn)題提出上訴，并愿意繼續(xù)履行，且公安機(jī)關(guān)已就原審法院控告有關(guān)人員涉嫌騙取貸款案、合同詐騙案作出了不予立案通知書(shū)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉《商品房買賣合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均因按約履行。根據(jù)綠城實(shí)業(yè)公司與俞全賢、蔣琴洪的上訴內(nèi)容，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：各買受人是否應(yīng)當(dāng)連帶支付購(gòu)房款及逾期付款違約金以及俞全賢、蔣琴洪購(gòu)房款是否已經(jīng)付清。首先，關(guān)于各買受人連帶支付購(gòu)房款及逾期付款違約金的問(wèn)題。綠城實(shí)業(yè)公司系基于《商品房買賣合同》要求各買受人支付欠付房款，但其又基于《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》主張逾期付款違約金，兩者相互矛盾，沒(méi)有法律依據(jù)，且《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》中明確約定應(yīng)由全部買受人簽名后生效，現(xiàn)買受人并未全部簽字，故原審法院認(rèn)定《團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議》未生效，并無(wú)不當(dāng)。綜上，綠城實(shí)業(yè)公司基于團(tuán)購(gòu)付款協(xié)議要求各買受人之間承擔(dān)連帶支付購(gòu)房款及逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。其次，關(guān)于俞全賢、蔣琴洪房款是否付清的問(wèn)題。案涉十二名買受人系分別與綠城實(shí)業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，但根據(jù)各方陳述，購(gòu)房款系統(tǒng)一支付。原審審理過(guò)程中，原審法院向各方當(dāng)事人出示了《27套商品房已付款、未付款金額匯總表》一份，就該份證據(jù)僅俞全賢、蔣琴洪不認(rèn)可真實(shí)性，并認(rèn)為其房款已經(jīng)全部付清。但俞全賢、蔣琴洪經(jīng)手支付給綠城實(shí)業(yè)公司的購(gòu)房款僅848萬(wàn)元，而其收到各買受人轉(zhuǎn)付的款項(xiàng)高于該金額，俞全賢、蔣琴洪在向綠城實(shí)業(yè)公司付款時(shí)并未注明款項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的具體房號(hào)，現(xiàn)其主張支付的款項(xiàng)僅為自己的購(gòu)房款及部分夏曉華、夏曉武的購(gòu)房款，證據(jù)不足，且夏曉華并未與綠城實(shí)業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，無(wú)需向綠城實(shí)業(yè)公司支付購(gòu)房款。在俞全賢、蔣琴洪并無(wú)證據(jù)證明其向綠城實(shí)業(yè)公司所付房款的具體指向，且無(wú)法解釋收到其他買受人轉(zhuǎn)付款項(xiàng)高于已付款的情況下，原審法院對(duì)俞全賢、蔣琴洪的抗辯意見(jiàn)不予采信，并無(wú)不當(dāng)。綜上，綠城實(shí)業(yè)公司與俞全賢、蔣琴洪的上訴理由不能成立。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)52051元，由杭州千島湖綠城實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)19654元，俞全賢、蔣琴洪負(fù)擔(dān)32397元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 王 亮
審判員 張一文
審判員 秦海龍
二〇二〇年十一月十九日
法官助理 趙 勤
書(shū)記員 戚依宜
