審理法院：北京市第二中級人民法院
案號：（2020）京02民終10907號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-30
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人韓桂芬因與被上訴人北京京大昆侖房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱京大昆侖公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2018）京0106民初29083號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月17日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
韓桂芬上訴請求：1.撤銷一審判決，改判支持韓桂芬一審全部訴訟請求或將本案發(fā)回重審；2.判令京大昆侖公司承擔本案訴訟費用（包括但不限于案件受理費、評估鑒定費）。事實與理由：1.一審認定事實不清，沒有查明涉案房屋規(guī)劃用途從合同約定的“商業(yè)、配套公建”變成房產證上登記的“配套公建”變化的原因和過程，這是本案基本事實。涉案房屋具有商業(yè)規(guī)劃用途是雙方簽訂合同的交易基礎，涉案房屋所在區(qū)域用途是配套公建而無商業(yè)用途。2.京大昆侖公司在涉案房屋交易過程中存在欺詐行為，京大昆侖公司明知涉案房屋用途為配套公建而偽稱商業(yè)并將房屋出售給韓桂芬，表明其以欺詐的故意實施了欺詐的行為。3.京大昆侖公司構成違約，且不能用于商業(yè)注冊，給韓桂芬造成嚴重損失。4.一審將涉案房屋未能出租造成的原因歸咎于韓桂芬，系認定事實錯誤。法律已經規(guī)定涉案房屋用途不能用于商業(yè)經營和注冊登記。5.一審程序嚴重違法，所收集的證據程序不合法、證據內容與客觀事實不符，不能作為定案依據。
被上訴人辯稱
京大昆侖公司辯稱，1.一審法院事實認定清楚，涉案房屋不存在變更規(guī)劃用途情形。根據《北京市人民政府關于印發(fā)本市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標的通知》（2002年生效，2015年失效）第（四）條明確規(guī)定，居住區(qū)配套公建分類：按使用性質分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理和市政公用等八類配套公建。按效益分為公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性設施，以指令性指標控制該類配套公建的建設。盈利性配套公建，即居住區(qū)日常生活必須的商業(yè)服務性設施，以指導性指標引導該類配套公建的建設?！侗本┦芯幼」卜赵O施規(guī)劃設計指標》（2006年生效，2015年失效）第1.6.4條明確規(guī)定，商業(yè)服務設施原則上重在總量控制，具體項目和指標不是硬性規(guī)定，只具參考作用。由于社會主義市場經濟的不斷完善和發(fā)展，配套商業(yè)服務設施基本上作為商品房出售，且受市場因素調節(jié)，不列入住宅成本。為節(jié)約用地，商業(yè)服務設施不單獨占地。除此之外，《關于加強部門聯動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》在明確該通知覆蓋范圍時標明，為規(guī)范商業(yè)、辦公類項目（含配套公建、非配套公建、綜合樓等，下同）管理…基于前述規(guī)章制度，可知北京市政府認可將配套公建作為商業(yè)用房出售及使用。涉案房具備商業(yè)使用功能。2.京大昆侖公司未有構成欺詐或違約的行為。為方便公司內部管理，京大昆侖公司與閱園一區(qū)5號樓其他一層及二層業(yè)主簽訂商品房預售合同均為統一制式合同，由于5號樓一層房屋規(guī)劃用途為商業(yè)、二層房屋規(guī)劃用途為配套公建，因此，京大昆侖公司將房屋用途統一表述為商業(yè)、配套公建，并不存在刻意隱瞞或誤導的情形。除此之外，京大昆侖公司在銷售涉案房屋及閱園一區(qū)5號樓其他房屋時，已根據《關于規(guī)范售樓場所信息公示和加強銷售人員管理有關問題的通知》在售樓處公示了商品房預售許可證、建設工程規(guī)劃許可證及其附件、商品房預售合同、共用建筑面積分攤情況等，其中，《豐臺區(qū)岳各莊居住區(qū)東區(qū)1號樓5#住宅樓共用公用建筑面積分攤說明》第二條第2款顯示，配套公建部分具體部位是地上二層。也即，涉案房屋為配套公建一事已經京大昆侖公司對外公示?；谏鲜?，京大昆侖公司在涉案房屋銷售過程中，已明確告知韓桂芬涉案房屋規(guī)劃用途為配套公建，最終為韓桂芬辦理的房產證上也顯示房屋用途為配套公建，京大昆侖公司自始至終不存在任何違約或欺詐行為。3.根據閱園一區(qū)5號樓規(guī)劃許可證附件及《關于岳各莊居住區(qū)東區(qū)規(guī)劃方案調整復函》及其附件可知，閱園一區(qū)5號樓2層房屋，包括涉案房屋的規(guī)劃用途均為配套公建中的商業(yè)服務類。因此，涉案房屋在使用上與商業(yè)用房并無區(qū)別。此外，市場監(jiān)督管理部門相關人員介紹，根據《關于進一步推進市場主體登記便利化優(yōu)化營商環(huán)境的實施辦法》（2020年4月28日生效）第（六）條規(guī)定，除法律、法規(guī)有特別規(guī)定外，支持不屬于住宅（別墅、公寓）等居住規(guī)劃的建筑物按照互通適用的原則作為市場主體住所登記注冊。據此，涉案房屋規(guī)劃為配套公建中的商業(yè)服務類，不屬于住宅，可以作為市場主體住所登記注冊，用于商業(yè)經營。此外，涉案房屋同層多個房屋目前已被出租并完成工商登記，由此可見，涉案房屋用途為配套公建并不會影響房屋的出租，亦未給韓桂芬造成認可損失。京大昆侖工商無須賠償其主張的租金損失、契稅損失、物業(yè)費等損失。
一審原告訴稱
韓桂芬向一審法院起訴請求：1.京大昆侖公司返還韓桂芬合同價款同實際價值之間的差價4483425元；2.京大昆侖公司賠償韓桂芬涉案房屋不能出租期間的租金損失（自2017年1月10日至2020年4月28日止，按4.4元/平米/日的房屋租金1204天乘以4.4元乘以256.06平方米等于1356503.46元）；3.京大昆侖公司因其欺詐行為賠償韓桂芬1808596元（多支出的契稅、不能使用的物業(yè)損失費、不能出租的租金損失、溢價損失）；4.本案訴訟費用（包括但不限于案件受理費、評估鑒定費）由京大昆侖公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2012年8月1日，韓桂芬（買受人）與京大昆侖公司（出賣人）簽訂《商品房預售合同》約定：房屋坐落為豐臺區(qū)×××5#住宅樓2層2-2號（現行政地址為豐臺區(qū)閱園一區(qū)5號樓2層2-2號，以下簡稱2-2號房屋），該商品房的用途為商業(yè)、配套公建；預測建筑面積248.13平方米，房屋總價款7443900元；買受人可以首期支付購房總價款的50%，3723900元于2012年8月1日前付清，其余價款3720000元可以向建設銀行借款支付；出賣人應當在2013年6月30日前向買受人交付該商品房；出賣人應當在2015年6月30日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明；因出賣人的責任，買受人未能在商品房實際交付之日起730日內取得房屋所有權證書的，買受人有權退房或要求繼續(xù)履行合同。此外，合同對逾期付款責任、逾期交房責任、交接手續(xù)等亦作出約定。上述合同簽訂后，韓桂芬支付了50%購房款3723900元，繳納了稅款。
2017年1月，韓桂芬起訴京大昆侖公司房屋買賣合同糾紛一案，要求：京大昆侖公司支付逾期交房違約金（按照月租金標準計算，自2013年7月1日至2017年1月9日起訴之日止）。一審法院于2017年6月28日作出（2017）京0106民初1843號民事判決書，判決：一、京大昆侖公司于該判決生效之日起七日內向韓桂芬支付2-2號房屋逾期交房違約金七十五萬元（自二〇一三年七月一日起至二〇一七年一月九日止）；二、駁回韓桂芬的其他訴訟請求。京大昆侖公司不服，提起上訴，北京市第二中級人民法院于2017年9月29日作出（2017）京02民終8564號民事判決書，駁回上訴，維持原判。
2018年3月8日，韓桂芬再次起訴京大昆侖公司房屋買賣合同糾紛一案，要求：京大昆侖公司協助韓桂芬辦理2-2號房屋產權過戶手續(xù)并交付該房屋。一審法院于2018年5月18日作出（2018）京0106民初9500號民事判決書，判決：一、韓桂芬于該判決生效之日起七日內向京大昆侖公司支付購房款三百九十二萬四千六百二十五元；二、京大昆侖公司于該判決生效之日起七日內將2-2號房屋交付與韓桂芬；三、京大昆侖房地產開發(fā)有限公司于該判決生效之日起七日內將2-2號房屋過戶登記至韓桂芬名下。該民事判決書亦確定房屋總價為7648525元?，F該民事判決書已生效。
2018年8月6日，2-2號房屋所有權登記至韓桂芬名下。房屋所有權證記載用途為配套公建，房屋建筑面積256.06㎡，編號為京（2018）豐不動產權第0041970號。
一審原告訴稱
2018年8月1日，韓桂芬提起本案訴訟，要求京大昆侖公司因其欺詐行為及違約而賠償韓桂芬17897504元。2019年7月11日，韓桂芬變更訴訟請求，要求京大昆侖公司返還因其欺詐多收取韓桂芬的購房款4483425元、賠償多繳納的契稅128323元、賠償2017年1月9日至2019年7月19日期間已產生租金損失1036530.88元、賠償預期可得利益10075192.80元，總計15723471.68元。2019年11月18日，韓桂芬又變更訴訟請求，要求：解除雙方簽訂的《商品房預售合同》，將2-2號房屋過戶至京大昆侖公司名下，由此產生的費用由京大昆侖公司承擔；京大昆侖公司返還購房款7646525元；京大昆侖公司因其欺詐行為而賠償7646525元。2020年7月24日，韓桂芬再次將訴訟請求變更為目前訴訟請求。
在本案一審審理過程中，韓桂芬申請對2-2號房屋作出如下評估：1.以成本法方式評估房產和土地的市場價值；2.以市場法方式評估房屋所在地段的商業(yè)用房的每平方米租金水平。一審法院委托北京華信房地產評估有限公司對上述評估內容進行評估。2018年12月11日，北京華信房地產評估有限公司出具（北京）華信（2018）（估）字第00758號《房地產估價報告》，以成本法作為估價方法，估價結果：確定估價對象在價值時點2018年11月19日的估價結果為691.69萬元。同日，北京華信房地產評估有限公司出具（北京）華信（2018）（估）字第00762號《房地產估價報告》，以比較法作為評估方法，估價結果：確定估價對象在價值時點2018年11月19日的估價結果為房地產租金4.4元/平方米??天。韓桂芬為此交納評估費39500元。
在本案一審審理過程中，韓桂芬又申請對2-2號房屋作出如下評估：以成本法方式評估本案房產和土地于2011年1月17日竣工驗收時的市場價值。一審法院委托北京建亞恒泰房地產評估有限公司對上述評估內容進行評估。2019年5月22日，北京建亞恒泰房地產評估有限公司出具建亞評字2019-182號《房地產估價報告》，以成本法作為估價方法，估價結果：確定估價對象在價值時點2011年1月17日的房地產價值為316.51萬元。韓桂芬為此交納評估費10413元。
一審庭審中，韓桂芬提交北京市工商行政管理局豐臺分局于2018年10月25日向北京英諾誠科技有限公司作出的京工商豐注冊企不許字（2018）001號登記駁回通知書，內容為：你單位于2018年10月25日向本局提交的設立登記申請，經審查，本局決定不予登記。理由如下：你單位提交的京（2018）豐不動產權第0041970號的不動產權證書用途為配套公建，根據《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第47條，房屋登記用途與申請商業(yè)用途不一致，不予登記。就此，一審法院工作人員前往豐臺區(qū)市場監(jiān)督管理局登記科調查核實，得到答復為：配套公建有很多種類型，比如供電室、庫房、醫(yī)務室、物業(yè)用房、商業(yè)、辦公等等，需要申請人提供建設工程規(guī)劃許可證說明其房屋的具體用途；如果房屋用途符合登記條件，是可以登記的，本案不知其是否提供，就目前看申請人沒有證明其符合登記條件；如果符合條件，可以隨時辦理登記；另外，北京市優(yōu)化營商環(huán)境條例頒布后，申請人向市場主體登記機關申報住所基本信息，就產權權屬、使用功能及法定用途作出符合事實和規(guī)定的承諾，登記機關依申請人承諾，對申請人提交的住所證明材料實行形式審查，目前是非住宅類，承諾就可以辦理；市場主體應當使用真實、合法、安全的非住宅類規(guī)劃用途的建筑物作為住所，并對住所的真實性、合法性、安全性負責。另，經一審法院向北京市規(guī)劃和自然資源委員會豐臺分局發(fā)函，詢問2-2號房屋是否屬于經營性配套公建，是否能辦理工商營業(yè)執(zhí)照，得到答復為：可以用于商業(yè)經營。
另查，2-2號房屋同層相鄰豐臺區(qū)閱園一區(qū)5號樓2層2-1號及豐臺區(qū)閱園一區(qū)5號樓2層2-3號房屋均已辦理工商營業(yè)執(zhí)照，進行商業(yè)經營。
以上事實，有雙方當事人陳述、商品房預售合同、不動產權證、建設工程規(guī)劃許可證、北京市國有土地使用權出讓合同、北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表、北京市工商行政管理局豐臺分局登記駁回通知書、工商登記信息、關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知、關于商品房銷售及商品房配套用房轉移登記有關問題的通知、關于規(guī)范售樓場所信息公示和加強銷售人員管理有關問題的通知、共有公用建筑面積分攤說明、北京市規(guī)劃委員會關于岳各莊居住區(qū)東區(qū)規(guī)劃方案調查復函、北京市房屋租賃合同、營業(yè)執(zhí)照、北京市第二中級人民法院（2017）京02民終8564號民事判決書、一審法院（2018）京0106民初9500號民事判決書、房地產評估報告、一審法院調查筆錄等證據在案佐證。
一審法院認為
一審法院認為，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
本案核實事實與爭議焦點為：韓桂芬與京大昆侖公司簽訂的《商品房預售合同》約定的2-2號房屋用途為“商業(yè)、配套公建”，而韓桂芬取得的不動產權證記載用途為“配套公建”，韓桂芬以此主張2-2號房屋不具備商業(yè)用途，京大昆侖公司構成欺詐和違約，并提出其訴訟請求。京大昆侖公司主張2-2號房屋屬于商業(yè)服務類配套公建，具備商業(yè)用途，該公司不存在欺詐和違約行為。
關于欺詐?！吨腥A人民共和國合同法》第五十四條第二款規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。本案中，韓桂芬與京大昆侖公司簽訂《商品房預售合同》后，通過多次訴訟向京大昆侖公司主張了逾期交房違約金、交付房屋及辦理過戶手續(xù)等訴訟請求，最終取得2-2號房屋不動產權證。北京市第二中級人民法院（2017）京02民終8564號民事判決書亦認定雙方簽訂的《商品房預售合同》，系雙方當事人真實意思表示，不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。韓桂芬未在法定期限內主張撤銷合同，亦未因合同目的不能實現主張解除合同，現其要求京大昆侖公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，不符合上述法律規(guī)定。
關于違約?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，韓桂芬就其損失提出三項訴訟請求。第一項訴訟請求，韓桂芬要求京大昆侖公司返還合同價款同實際價值之間的差價4483425元。韓桂芬在本案中申請以成本法作為估價方法評估了2-2號房屋在竣工驗收時即2011年1月17日的房地產價值為3165100元，其以房屋總價7648525元與該評估價的差價作為其損失。法院認為，韓桂芬關于該項訴訟請求的計算方式無法律依據，法院不予支持。第二項訴訟請求，韓桂芬要求京大昆侖公司賠償自交付房屋之日起至2020年4月28日前不能出租的損失1356503.46元。首先，韓桂芬以2017年1月10日作為交付房屋之日計算損失，無事實依據。其次，2-2號房屋具備商業(yè)用途，其同層相鄰房屋均已辦理工商營業(yè)執(zhí)照并實際使用，韓桂芬自房屋交付之日起是否實際使用房屋，后果均應自擔。對于該項訴訟請求，法院不予支持。第三項訴訟請求，韓桂芬要求京大昆侖公司因其欺詐行為賠償韓桂芬1808596元，包括多支出的契稅、不能使用的物業(yè)損失費、不能出租的租金損失、溢價損失等，其要求均無事實及法律依據，法院亦不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，一審法院于2020年9月判決：駁回韓桂芬的全部訴訟請求。
本院查明
二審中，韓桂芬向豐臺區(qū)不動產登記中心調取了豐臺區(qū)閱園一區(qū)5號樓房屋所有權初始登記申請書和房屋所有權變更登記申請書，以證明涉案房屋在辦理初始登記時規(guī)劃用途為配套公建，涉案房屋所在樓層規(guī)劃用途都是配套公建。京大昆侖公司質證稱，真實性認可，證明目的與本案無關。涉案房屋規(guī)劃用途為配套公建，配套公建可作為商業(yè)用房出售及使用。本院對一審法院查明的事實予以確認。
本院認為
本院認為，本案爭議焦點系韓桂芬以京大昆侖公司構成欺詐主張的各項損失是否應予支持。
當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。經生效判決確認，韓桂芬與京大昆侖公司簽訂的《商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。后歷經訴訟，韓桂芬向京大昆侖公司主張的逾期交房違約金、交付房屋及辦理過戶手續(xù)等訴訟請求得以支持，并于2018年8月6日取得涉案房屋所有權。
韓桂芬提起本案訴訟的依據為京大昆侖公司存在欺詐行為，即涉案房屋規(guī)劃用途為“配套公建”，不具備商業(yè)用途。
本案中，韓桂芬以京大昆侖公司構成欺詐為由向其主張賠償。首先，即便如韓桂芬所述京大昆侖公司存在欺詐行為，但其未在法定期限內行使撤銷權主張撤銷合同，亦未因合同目的不能實現主張解除合同。相反，經過韓桂芬的起訴，《商品房預售合同》約定的義務均已履行完畢，韓桂芬取得了涉案房屋所有權。韓桂芬的主張顯然自相矛盾。其次，退一步講，本院就韓桂芬的主張簡要回應，其主張不符合欺詐的構成要件。欺詐系一方當事人以欺詐的故意誘使對方做出錯誤意思表示的行為。欺詐的故意包含使相對人陷于錯誤的故意，且相對人因其錯誤而為一定意思表示的故意。相對人因欺詐行為而陷于錯誤，并且因該錯誤作出意思表示。韓桂芬稱簽訂合同時商品房的用途為商業(yè)、配套公建，后涉案房屋規(guī)劃性質為配套公建，涉案房屋不具備商業(yè)用途，因此京大昆侖公司構成欺詐行為。京大昆侖公司對涉案房屋的規(guī)劃用途提供了相應文件并做了合理解釋，且涉案房屋所在樓層其他住戶辦理了工商營業(yè)執(zhí)照。相反，韓桂芬并未提供充分證據證明涉案房屋不具備商業(yè)用途。綜上，關于韓桂芬要求京大昆侖公司返還合同價款同實際價值之間的差價4483425元一節(jié)，計算依據為其在一審中申請以成本法作為估價方法評估的涉案房屋在竣工驗收時的市場價值與房屋總價的差價，缺乏相應事實和法律依據，本院不予支持。關于韓桂芬向京大昆侖公司主張的租金損失一節(jié)、韓桂芬以京大昆侖公司構成欺詐行為主張的其他賠償損失，均亦缺乏相應事實和法律依據，本院不予支持。
綜上所述，韓桂芬上訴請求不成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費65340元，由韓桂芬負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 高寶鐘
審判員 蔣春燕
審判員 陳雨菡
二〇二〇年十一月三十日
法官助理 宋 佳
書記員 趙 婕
