審理法院：福建省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）閩民再229號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-10
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請(qǐng)人泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱茂誠(chéng)公司）因與被申請(qǐng)人林梓淵、吳梅清商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服福建省泉州市中級(jí)人民法院(2019）閩05民終5906號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?020年4月28日作出（2020）閩民申1361號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
茂誠(chéng)公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一款“有新的證據(jù)足以推翻原判決、裁定的，應(yīng)予再審的”規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)再審程序。茂誠(chéng)公司提供的新證據(jù)即泉名城評(píng)（詢）【2020】1號(hào)《調(diào)查報(bào)告書》及2019年1-11月期間“泉州工程造價(jià)管理期刊所發(fā)布的各類裝修材料價(jià)格浮動(dòng)情況表”足以證實(shí)本案合同約定違約金畸高遠(yuǎn)超過被申請(qǐng)人損失的30%。1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“違約金過分高于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少，約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為過分高于造成的損失”，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。該規(guī)定以租金定損是按公允立法意圖作出的。根據(jù)上述司法解釋規(guī)定的精神，在司法實(shí)踐中考慮逾期交付房屋給買受人造成的損失更多的是考慮到作為房屋買受人購買房屋的主要目的是對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，房屋出賣人延遲交房對(duì)買受人造成的權(quán)利妨礙是導(dǎo)致買受人對(duì)所購房屋的使用、收益權(quán)利無法正常行使?，F(xiàn)茂誠(chéng)公司所提供的《調(diào)查報(bào)告書》足以證實(shí)雙方所約定的違約金明顯超過給被申請(qǐng)人造成租金損失的30%。《調(diào)查報(bào)告書》對(duì)案涉房屋同地段、同類別的“茂誠(chéng)皇江御景共調(diào)查10處房產(chǎn)，含裝修（帶家具家電）正常月租金水平約17-24元/平方米，毛坯月租金水平約12-19元/平方米”。按照上述結(jié)論，因茂誠(chéng)公司逾期交房，導(dǎo)致被申請(qǐng)人不得不租房的成本期間為每月1070元-1694元，而根據(jù)雙方合同約定的以購房款總額為基礎(chǔ)按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金為每月11990元，顯然違約金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過租金的30%。2.茂誠(chéng)公司提供的新證據(jù)即2019年1-11月期間“泉州工程造價(jià)管理期刊所發(fā)布的各類裝修材料價(jià)格浮動(dòng)情況表”也可以佐證即使考慮到被申請(qǐng)人的預(yù)期損失并不局限于租金損失還需包括裝修成本損失的話，在茂誠(chéng)公司逾期交房期間泉州地區(qū)的各類裝修耗材價(jià)格基本并無變動(dòng)，被申請(qǐng)人也不會(huì)存在增加裝修成本的情況。根據(jù)該表所述，泉州地區(qū)的各類裝修耗材包括水泥、砂石、墻磚、地磚、地磚、地板類材料、頂棚、屋面飾面材料及涂料的價(jià)格并無實(shí)質(zhì)性變動(dòng)。3.從逾期交房是否會(huì)造成被申請(qǐng)人融資成本增加的情況來看，并不存在融資成本增加的損失。本案合同雙方所簽訂的《商品房買賣合同》中所約定的辦證時(shí)間是在房屋交付之后360日內(nèi)，也就是說即使茂誠(chéng)公司按時(shí)交房，被申請(qǐng)人申請(qǐng)辦證的時(shí)間也是存在一定周期的。而正常情況下，房屋買受人利用房屋進(jìn)行融資的前提條件均是在取得房屋所有權(quán)證之后。但顯然即使按照二審法院所認(rèn)定的申請(qǐng)人逾期交房的期限為192天也遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于合同約定的辦證期限360天。因此，按照上述推斷，本案即使存在逾期交房但并不會(huì)必然導(dǎo)致被申請(qǐng)人逾期辦證，也就不必然會(huì)造成融資成本增加。4.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定，本案從合同履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、實(shí)際造成的損害后果等因素分析，茂誠(chéng)公司也均不存在惡意違約的情形。首先，從合同履行情況來看，在雙方合同簽訂后，茂誠(chéng)公司便積極督促施工單位及時(shí)施工。但本案客觀情況是，在項(xiàng)目施工過程中，由于泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局與茂誠(chéng)公司對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分達(dá)到8%的理解雙方存在歧義，根據(jù)泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的要求，項(xiàng)目的6號(hào)樓不得不進(jìn)行規(guī)劃變更。在此期間，項(xiàng)目不得不停工。直到后面6號(hào)樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證重新頒發(fā)方才繼續(xù)施工，為此無形當(dāng)中就導(dǎo)致項(xiàng)目延誤了很長(zhǎng)一段時(shí)間。同時(shí)，因6號(hào)樓規(guī)劃的變更也影響到了后續(xù)其他樓棟人防、消防等整體的施工及驗(yàn)收。此種情況的出現(xiàn)系茂誠(chéng)公司完全無法預(yù)料到的，同時(shí)也非茂誠(chéng)公司原因造成的，而完全系政府政策原因所造成的。其次，從當(dāng)事人的過錯(cuò)程度來看，本案訴爭(zhēng)房屋于2018年11月19日早已通過案涉樓房的五方驗(yàn)收，并取得五方竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告證明文件，足以證實(shí)案涉房屋實(shí)際已經(jīng)能夠使用，而且在后續(xù)時(shí)間內(nèi)茂誠(chéng)公司亦陸續(xù)取得了完整的房屋測(cè)繪報(bào)告文件、建設(shè)工程竣工備案證明書。在房屋具備使用條件后且茂誠(chéng)公司亦提供了相應(yīng)驗(yàn)收申請(qǐng)材料后但由于政府部門的審批流程等原因?qū)е赂黝愖C明文件出具時(shí)間相對(duì)遲滯，并非茂誠(chéng)公司故意造成的，對(duì)此茂誠(chéng)公司并不存在過錯(cuò)。再次，從實(shí)際造成的損害后果以及當(dāng)事人的預(yù)期利益來看，事實(shí)上，在茂誠(chéng)公司第一次也就是2018年12月25日發(fā)出交房通知后，有部分業(yè)主也與茂誠(chéng)公司協(xié)商正常接收房屋。由此可以佐證房屋本身質(zhì)量是不存在任何問題的。顯然即使文件不齊全的情況下正常接收房屋也不會(huì)對(duì)買受人后續(xù)對(duì)房屋裝修、使用等造成任何實(shí)質(zhì)性影響。同時(shí)，茂誠(chéng)公司亦通過庭外和解的方式與多戶業(yè)主協(xié)商解決賠償事宜，而協(xié)商賠償?shù)慕痤~也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，由此亦可以佐證茂誠(chéng)公司逾期交房一事并未對(duì)被申請(qǐng)人造成實(shí)質(zhì)性嚴(yán)重的損害后果。最后，在考慮違約金是否調(diào)整時(shí)還應(yīng)考慮法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。本案并非個(gè)案而是系列案件，涉及的業(yè)主有兩三百戶，已經(jīng)起訴的業(yè)主有一百戶左右，影響層面較深。若按照購房款日萬分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的話，茂誠(chéng)公司需支付的違約成本是購房總價(jià)的10%。而事實(shí)上，整個(gè)項(xiàng)目扣除各項(xiàng)成本，茂誠(chéng)公司的項(xiàng)目利潤(rùn)率也才8.2%。也就是說因畸高違約成本問題可能讓茂誠(chéng)公司破產(chǎn)。而一旦茂誠(chéng)公司破產(chǎn)就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾進(jìn)而影響到整個(gè)小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)益和社會(huì)的穩(wěn)定。因此，茂誠(chéng)公司認(rèn)為本案違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)合同法規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，堅(jiān)持以補(bǔ)償性為主?？紤]到茂誠(chéng)公司在合同履約過程中并非故意違約，且被申請(qǐng)人并無其他實(shí)質(zhì)性損失的情況下應(yīng)對(duì)違約金進(jìn)行酌情調(diào)整。二、二審法院認(rèn)定“通知交房的法律意義在于在出賣人通知交房而買受人未在指定期間內(nèi)進(jìn)行交房則房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、附隨義務(wù)轉(zhuǎn)移至買受人，出賣人不再承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故買受人逾期接受房屋，出賣人并不存在損失”，系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤且適用法律錯(cuò)誤。按照二審法院的審判邏輯，因茂誠(chéng)公司無法舉證證實(shí)合同約定的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過造成損失的30%，故應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治原則，嚴(yán)格遵守合同條款不予調(diào)整違約金。而事實(shí)上關(guān)于逾期收房的違約責(zé)任，本案雙方所簽訂的商品房買賣合同中亦有明確約定。本案查明的事實(shí)足以證實(shí)被申請(qǐng)人存在逾期收房的情況，但二審法院卻背離當(dāng)事人意思自治的原則，完全不予考慮合同條款，僅簡(jiǎn)單地以茂誠(chéng)公司無法證實(shí)損失為由直接駁回了茂誠(chéng)公司要求被申請(qǐng)人支付逾期接收房屋的違約金的訴請(qǐng)，二審法院的上述做法顯然有失公平。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百九十九條、第二百條的規(guī)定，請(qǐng)求依法撤銷二審判決，依法改判駁回被申請(qǐng)人的一審全部訴訟請(qǐng)求并支持茂誠(chéng)公司的一審反訴請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。
再審被申請(qǐng)人辯稱
林梓淵、吳梅清辯稱：一、雙方簽訂的《商品房買賣合同》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，依法應(yīng)受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。即茂誠(chéng)公司應(yīng)依按全部房?jī)r(jià)款的日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)向被申請(qǐng)人支付逾期付款違約金。二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，只有在雙方當(dāng)事人簽訂的合同未約定違約金數(shù)額或損失賠償額計(jì)算方法的情況下，才能以同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為違約金數(shù)額或損失賠償額的確定依據(jù)；但本案訴爭(zhēng)合同已經(jīng)明確約定了逾期交房違約金的計(jì)算方法的情況下，茂誠(chéng)公司主張以所謂的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為違約金數(shù)額或損失賠償額的確定依據(jù)根本沒有法律依據(jù)，其所謂的超過租金損失的30%為“違約金過分高于造成的損失”的主張沒有任何法律依據(jù)和合同依據(jù)。更何況，逾期交房所造成的損失并不必然局限于租金損失，損失的范圍，應(yīng)當(dāng)包括逾期期間的租金損失和已付購房款按貸款利率計(jì)算的利息；還包括房屋使用年限減少的損失，融資成本增加（融資需要用到產(chǎn)權(quán)證，延期交房導(dǎo)致了延期辦證）的損失等。1.茂誠(chéng)公司提交《調(diào)查報(bào)告書》并非新證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第十條，申請(qǐng)?jiān)賹徣颂峤幌铝凶C據(jù)之一的，人民法院可以認(rèn)定為民事訴訟法第一百七十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的“新的證據(jù)”為：（一）原審?fù)徑Y(jié)束前已客觀存在庭審結(jié)束后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)；（二）原審?fù)徑Y(jié)束前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但因客觀原因無法取得或在規(guī)定的期限內(nèi)不能提供的證據(jù)；（三）原審?fù)徑Y(jié)束后原做出鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄者重新鑒定、勘驗(yàn)，推翻原結(jié)論的證據(jù)。當(dāng)事人在原審中提供的主要證據(jù)，原審未予質(zhì)證、認(rèn)證，但足以推翻原判決、裁定的，應(yīng)當(dāng)視為新的證據(jù)。本案早于2019年6月14日已經(jīng)一審立案，并且已歷經(jīng)兩次的一審開庭和一次的二審開庭，歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)半年多的時(shí)間，在一二審這么長(zhǎng)的時(shí)間和這么多次的舉證機(jī)會(huì)里，茂城公司有海量的時(shí)間和機(jī)會(huì)可以去申請(qǐng)?jiān)u估和鑒定，但其卻因自身的懈怠原因不進(jìn)行評(píng)估鑒定，依法應(yīng)視為其放棄該項(xiàng)權(quán)利。茂誠(chéng)公司直到二審結(jié)束后才去申請(qǐng)租金評(píng)估，因此不能作為本案再審定案證據(jù)。2.而茂誠(chéng)公司提交的證據(jù)2：泉州工程造價(jià)管理（內(nèi)部資料，2019年1－11月）僅僅為內(nèi)部資料，并非官方數(shù)據(jù)，無法確認(rèn)其真實(shí)性、并且如前所述該證據(jù)也并不屬于再審的新證據(jù)：裝修一套房子要用的裝修、材料(硬裝、軟裝、裝飾等)用品大大小小高達(dá)上百種，而且在裝修費(fèi)用中人工費(fèi)占的比例也非常大。因此該證據(jù)根本無法證明茂城公司主張的所謂其延期交房而業(yè)主裝修成本無實(shí)質(zhì)性變動(dòng)的情況。三、合同約定的日萬分之五逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)尚未“過分高于造成的損失”，不應(yīng)調(diào)低?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”，《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第十二條規(guī)定“消費(fèi)者以預(yù)付款方式購買房屋，或者與經(jīng)營(yíng)者調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)的，經(jīng)營(yíng)者未能按照約定期限提供房屋的，消費(fèi)者可以要求經(jīng)營(yíng)者限期履行約定，并按約定支付違約金；未約定違約金的，自逾期之日起按預(yù)付款的日萬分之三至萬分之五計(jì)付違約金，并承擔(dān)消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)支付的其他合理費(fèi)用；逾期滿一年未能交付使用的，消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者退還預(yù)付款，并賠償消費(fèi)者受到的損失”。上述規(guī)定所指的損失，是指合同當(dāng)事人違約行為給對(duì)方造成的財(cái)產(chǎn)上的減少或者權(quán)益上的喪失。本案約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)調(diào)低。首先，損失的范圍，應(yīng)當(dāng)包括逾期期間的租金損失和已付購房款按貸款利率計(jì)算的利息。茂誠(chéng)公司主張僅將租金作為損失計(jì)算顯然錯(cuò)誤。一方面，商品房的主要屬性是居住使用，逾期交房使買受人的居住使用利益受損，買受人被逾期交房后的損失必須包括該房屋的租金損失。另一方面，開發(fā)商逾期交房時(shí)，買受人已支付的購房款就相當(dāng)于為開發(fā)商提供了逾期期間的貸款，買受人可以主張已付款在該期間的利息損失。而且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，在出賣人逾期辦證情形，可按逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，那么，確定逾期交房損失時(shí)也應(yīng)結(jié)合上述逾期辦證違約責(zé)任的規(guī)定，將買受人已支付款項(xiàng)的利息一并計(jì)入。并且逾期交房除造成被申請(qǐng)人以上兩項(xiàng)損失外，還包括但不限于以下的其他等等損失：1.訴爭(zhēng)房屋使用年限減少的損失，以70年為例，逾期8個(gè)月，100萬為例子，平均一年成本1.5萬，實(shí)際使用年限減少8個(gè)月直接損失1.5X8/12=1萬；2.年通貨膨脹率百分之五，延期交房導(dǎo)致被申請(qǐng)人裝修成本大幅上漲，在外租房的房租也上漲；3.逾期交房導(dǎo)致逾期辦證，房子無法及時(shí)擁有處分權(quán)，金融風(fēng)險(xiǎn)加大；4.逾期交房但茂誠(chéng)公司并不依合同約定支付違約金，導(dǎo)致被申請(qǐng)人只好進(jìn)行維權(quán)起訴而損失誤工費(fèi)、交通費(fèi)及因維權(quán)起訴而支付訴訟費(fèi)、律師費(fèi)的損失20211元；5.逾期交房使被申請(qǐng)人被多收取2019年1-8月的（物業(yè)）管理費(fèi)及2019年1月的公共水電周轉(zhuǎn)金的損失共1592元；6.實(shí)際資金定存損失，百分三十首付為33萬，按照銀行標(biāo)準(zhǔn)利率，8個(gè)月可得8000元左右；7.戶口損失價(jià)值損失，公立師資力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于私立，未能及時(shí)享有公立教育資源損失無法計(jì)量，僅從收費(fèi)來看私立每月差1000計(jì)算1000X8=8000元；8.茂誠(chéng)公司違法剝奪起訴業(yè)主購買車位的權(quán)利，使被申請(qǐng)人損失慘重。車位原價(jià)12萬元，優(yōu)惠出售給其他買受人9.5萬元，但因被申請(qǐng)人維權(quán)起訴，被剝奪優(yōu)惠購買車位權(quán)利，甚至被剝奪購買車位的權(quán)利。后茂誠(chéng)公司多輪漲價(jià)，現(xiàn)車位銷售價(jià)格為15萬元，導(dǎo)致被申請(qǐng)人要買車位只通過購買二手渠道（超過15萬元）的方式來購買二手車位，直接導(dǎo)致被申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)損失超過5.5萬元。第二，對(duì)于約定違約金標(biāo)準(zhǔn)是否“過分高于造成的損失”，應(yīng)當(dāng)由主張過分高的一方對(duì)過分高的事實(shí)進(jìn)行舉證，但茂誠(chéng)公司未完成這一舉證責(zé)任。茂城公司在一二審這么長(zhǎng)的時(shí)間和這么多次舉證機(jī)會(huì)里，因自身的懈怠原因不進(jìn)行評(píng)估鑒定，依法應(yīng)視為其放棄該項(xiàng)權(quán)利。其直到二審結(jié)束后才去申請(qǐng)?jiān)u估的《調(diào)查報(bào)告書》依法并不屬于再審中的“新的證據(jù)”，因此茂誠(chéng)公司并未完成這一舉證責(zé)任；再加上還有被申請(qǐng)人利息損失一項(xiàng)，茂誠(chéng)公司顯然未證明約定的違約金“過分高于造成的損失”之事實(shí)。更何況被申請(qǐng)人還存在如前所述的因逾期交房的其它各種的損失。第三，對(duì)比本案《商品房買賣合同》約定的開發(fā)商逾期交房、買受人逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)可見，開發(fā)商的逾期交房違約責(zé)任與買受人的逾期付款違約責(zé)任相同、對(duì)等，逾期超過90日的，均為日萬分之五，上述標(biāo)準(zhǔn)符合《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第十二條之規(guī)定，對(duì)雙方亦公平合理。并且茂誠(chéng)公司作為開發(fā)商是交易的強(qiáng)勢(shì)一方，又是該份合同的提供方，在簽訂合同時(shí)對(duì)條款的內(nèi)容和風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)知，其更應(yīng)該嚴(yán)格按照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。并且每日萬分之五的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并非畸高，應(yīng)依法、依約充分尊重合法的契約精神，保護(hù)守約者合法權(quán)益，而不是去任意破壞合法的契約精神，任意損害作為弱勢(shì)一方的守約者的合法權(quán)益。四、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于統(tǒng)一適用加強(qiáng)類案檢索的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)確保同案同判、以維護(hù)和提高司法公信力、維護(hù)法律面前應(yīng)當(dāng)人人平等的合法權(quán)益。福建高院在于本案情況極類似的案件（1）（2016）閩民再380號(hào)判決，（2）（2018）閩民申3768號(hào)民事裁定書中均認(rèn)定日萬分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)并不會(huì)過分高于造成的損失，不應(yīng)調(diào)低。本案應(yīng)類比前述兩案作出認(rèn)定。五、被申請(qǐng)人無需向茂誠(chéng)公司支付逾期收房違約金。根據(jù)《商品房買賣合同》第十一條約定，買受人逾期接受房屋的，出賣人不再承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，且被申請(qǐng)人已按茂誠(chéng)公司的要求支付了交房前的物業(yè)管理費(fèi)。而出賣人從視為交付起已不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，出賣人也不存在任何損失。因此《商品房買賣合同》第十一條有關(guān)因買受人逾期接收房屋應(yīng)支付違約金的內(nèi)容系茂誠(chéng)公司自行添加的格式條款，該條款加重了買受人的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為屬無效條款。綜上，二審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)當(dāng)依維持二審判決，茂城公司的再審沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)全部駁回。
一審原告訴稱
林梓淵、吳梅清向一審法院起訴請(qǐng)求：1.茂誠(chéng)公司繼續(xù)履行合同約定的交房義務(wù)；2.茂誠(chéng)公司向林梓淵、吳梅清支付自合同約定的交房次日即2018年12月31日起至實(shí)際交房之日止按照日萬分之五計(jì)算的違約金；3.茂誠(chéng)公司承擔(dān)暫計(jì)至2019年6月10日的逾期交房物業(yè)費(fèi)用909元，并承擔(dān)自起訴之日起至實(shí)際交房之日止按照1.9元/平方米計(jì)算的物業(yè)費(fèi)用。
茂誠(chéng)公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.林梓淵、吳梅清向茂誠(chéng)公司支付自通知交付期限屆滿日即2019年1月27日起至實(shí)際辦理交房手續(xù)之日止按全部房?jī)r(jià)款的日萬分之一計(jì)付逾期收房違約金；2.林梓淵、吳梅清向茂誠(chéng)公司繳交專項(xiàng)維修資金8917元。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：茂誠(chéng)公司以出讓方式取得坐落于泉州市鯉城區(qū)XX街道XX區(qū)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，并經(jīng)批準(zhǔn)在該地塊上建設(shè)商品房，核準(zhǔn)名稱為皇江御景商住小區(qū)。茂誠(chéng)公司預(yù)售該項(xiàng)目商品房時(shí)，已取得該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證【證號(hào)：泉國(guó)用（2014）第1XX5號(hào)】、建設(shè)工程規(guī)劃許可證【證號(hào)：XX號(hào)】、建筑工程施工許可證【證號(hào)：ＦＪＳＧＸＫ-0595-ＬＣ-2015-00XX8】及商品房預(yù)售許可證【證號(hào)：泉住預(yù)售（2016）第XX號(hào)】。2017年2月14日，林梓淵、吳梅清向茂誠(chéng)公司購買址在泉州市鯉城區(qū)XX街道XX小區(qū)XX號(hào)樓XX號(hào)商品房，房屋預(yù)測(cè)建筑面積共89.17平方米，單價(jià)為每平方米8964.33元，總價(jià)款為799349元，雙方簽訂合同編號(hào)為201702140097號(hào)的《商品房買賣合同》。該合同第八條約定：“逾期付款責(zé)任……1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之內(nèi)，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金。（2）逾期超過90日后……出賣人不解除合同的，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金”；第九條約定：“該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2.該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告”；第十一條交付時(shí)間和手續(xù)，約定：“（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年12月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房達(dá)到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。交付該商品房時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十二條處理。（三）……3.查驗(yàn)該商品房后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜模p方同意按照以下方式處理：……（2）買受人自交付期限屆滿日起按全部房?jī)r(jià)款的日萬分之一向出賣人支付違約金”；第十二條逾期交付責(zé)任，約定：“除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（（ｌ）和（2）不作累加）。（ｌ）逾期在90日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不低于第八條第1（1）項(xiàng)中的比率。（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬分之五（該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1（1）項(xiàng)中的比率）的違約金”；第十三條面積差異處理，約定：“該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋測(cè)繪報(bào)告，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)……”；第二十八條補(bǔ)充協(xié)議，約定“對(duì)本合同未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議見附件十一）。補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)”。合同附件十一補(bǔ)充協(xié)議第二條約定：“……3.買受人未能依約支付、繳交本合同約定購房款、面積差價(jià)款、專項(xiàng)維修資金、按揭款項(xiàng)及違約金（若有）等的，出賣人有權(quán)順延交房且不承擔(dān)任何責(zé)任。4.因買受人原因，買受人未能依約前來辦理房屋驗(yàn)收及交付手續(xù)的，均視為該商品房已按照本合同約定條件進(jìn)行交付，該商品房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間點(diǎn)、保修期起算點(diǎn)、物業(yè)費(fèi)起算點(diǎn)為出賣人交房通知送達(dá)之日。另外，買受人應(yīng)按照本合同第十一條的約定承擔(dān)逾期收房違約責(zé)任”；第六條第1項(xiàng)約定：“買受人應(yīng)于2018年12月30日前繳交專項(xiàng)維修資金。出賣人有權(quán)代收該專項(xiàng)維修資金”。合同簽訂后，林梓淵、吳梅清依約交納了購房款。2018年11月19日，茂誠(chéng)公司組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等部門對(duì)1、2、3、5、8號(hào)樓進(jìn)行驗(yàn)收，于2019年1月23日組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等部門對(duì)9、10號(hào)樓進(jìn)行驗(yàn)收。2019年1月17日，茂誠(chéng)公司取得1、2、3、5、8號(hào)樓等工程的消防驗(yàn)收，于2019年4月28日取得9、10號(hào)樓等工程的消防驗(yàn)收。2019年1月30日，茂誠(chéng)公司取得濱江國(guó)際酒店及商住項(xiàng)目一期工程（商住部分）1-3＃、5＃、8—10＃、幼兒園、物業(yè)用房及地下室的《建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)意見書》（泉州市自然資源和規(guī)劃局）。2019年6月18日，茂誠(chéng)公司取得建設(shè)工程檔案（預(yù)）驗(yàn)收證明書。2019年7月11日，茂誠(chéng)公司通過1、2、3、5、8、9、10號(hào)樓等工程的人防工程竣工驗(yàn)收備案。2019年7月16日，茂誠(chéng)公司最終取得《泉州市鯉城區(qū)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。2019年上半年茂誠(chéng)公司陸續(xù)取得案涉樓房的房屋測(cè)繪報(bào)告。2018年12月25日，茂誠(chéng)公司以郵寄方式向林梓淵、吳梅清發(fā)出《茂誠(chéng).皇江御景交房通知書》，通知2019年1月下旬交房。林梓淵、吳梅清以案涉房屋尚不具備交房條件為由拒絕辦理交房手續(xù)，并于2019年6月14日提起本案訴訟。2019年8月6日，茂誠(chéng)公司在訴訟中就交房事宜再次以郵寄方式向林梓淵、吳梅清發(fā)出《茂誠(chéng).皇江御景通知書》，通知其在工作日辦理交房手續(xù)及交納住宅專項(xiàng)維修資金。2019年8月14日林梓淵、吳梅清交納了住宅專項(xiàng)維修資金。2019年9月15日林梓淵、吳梅清辦理房屋交接手續(xù),并向物業(yè)公司交納了2019年1月至2020年1月的物業(yè)管理費(fèi)等。自本案合同簽訂之日（2017年2月14日）起至組織驗(yàn)收之日（2018年11月19日）政府因臺(tái)風(fēng)等原因要求建設(shè)單位停止施工造成工期延誤共計(jì)26天，即：2017年7月29日至7月31日停工3天、2017年9月2日至9月4日停工3天、2017年9月13日至9月15日停工3天、2018年7月10日至7月12日停工3天、2018年8月23日至8月25日停工3天、2018年8月27日至8月31日停工5天、2018年9月15日至9月17日停工3天、2018年11月1日至11月3日停工3天。
一審法院認(rèn)為
一審法院判決：一、泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向林梓淵、吳梅清支付逾期交房違約金26091元；二、林梓淵、吳梅清應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司支付逾期收房違約金2318元；三、上述兩項(xiàng)相抵，泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付林梓淵、吳梅清23773元；四、駁回林梓淵、吳梅清的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司的其他反訴訴訟請(qǐng)求。
二審上訴人訴稱
林梓淵、吳梅清不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判茂誠(chéng)公司支付逾期交房違約金87139元（按全部房?jī)r(jià)799349元的日萬分之五計(jì)算，從2019年1月1日起算至實(shí)際交房日為止，暫計(jì)至2019年8月6日止為799349X0.0005X218=87139)，林梓淵、吳梅清無需支付逾期收房違約金2318元，茂誠(chéng)公司承擔(dān)并向林梓淵、吳梅清支付逾期交房的物業(yè)費(fèi)1610元（從2019年1月1日起算至2019年9月15日實(shí)際交房之日止，按照1.9元/平方米計(jì)算的物業(yè)費(fèi)用為89.17X1.9X9.5=1610元)。
茂誠(chéng)公司亦上訴，請(qǐng)求：撤銷一審判決，駁回林梓淵、吳梅清全部訴訟請(qǐng)求，林梓淵、吳梅清支付自通知交付期限屆滿日即2019年1月27日起至實(shí)際辦理交房手續(xù)之日即2019年9月14日按全部房?jī)r(jià)款日萬分之一計(jì)付逾期收房違約金18385元（799349X0.0001X230=18385元)。
二審法院對(duì)一審判決中雙方無爭(zhēng)議的事實(shí)予以確認(rèn)。二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定案涉房屋的交付條件為商品房取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件及房屋測(cè)繪報(bào)告，一審法院認(rèn)定2019年7月16日起案涉商品房才符合合同約定的交房條件，理據(jù)充分，予以確認(rèn)。茂誠(chéng)公司在符合合同約定的交房條件后發(fā)出的交房通知即2019年8月6日重新發(fā)出交房通知書方為有效。經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定茂誠(chéng)公司可據(jù)以延期交房的天數(shù)為26天，依據(jù)充分，予以確認(rèn)。茂誠(chéng)公司應(yīng)于2019年1月25日交房，而茂誠(chéng)公司直至2019年8月6日才發(fā)出有效的交房通知，其應(yīng)承擔(dān)2019年1月25日至2019年8月5日期間共計(jì)192天的逾期交房違約責(zé)任。根據(jù)《商品房買賣合同》有關(guān)出賣人逾期交房超過90日，買受人同意接受房屋的，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金的約定，茂誠(chéng)公司逾期交房192天，應(yīng)按日計(jì)算向林梓淵、吳梅清支付全部房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金，即76737元（799349元X0.0005/天X192天）。逾期交房所造成的損失并不必然局限于租金損失，茂誠(chéng)公司二審提供的有關(guān)同地段同類房屋租金的信息不能證明雙方合同約定的違約金過分高于所造成的損失，故其調(diào)減違約金的理由不能成立，本案仍應(yīng)按合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交房違約金。一審調(diào)整逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)不足，予以糾正。本案補(bǔ)充協(xié)議第六條約定買受人應(yīng)于2018年12月30日前繳納專項(xiàng)維修資金，但本案合同及相關(guān)材料并未明確專項(xiàng)維修資金繳納金額、賬戶等內(nèi)容，買受人只能待出賣人通知具體事項(xiàng)后再繳納，茂誠(chéng)公司主張因林梓淵、吳梅清未繳納專項(xiàng)維修資金，其有權(quán)順延交房，不予采納。通知交房的法律意義在于在出賣人通知交房而買受人未在指定期間內(nèi)進(jìn)行交房則房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、附隨義務(wù)轉(zhuǎn)移至買受人，出賣人不再承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故買受人逾期接收房屋，出賣人并不存在損失。《商品房買賣合同》第十一條有關(guān)因買受人逾期接收房屋應(yīng)向出賣人支付違約金的內(nèi)容并非《商品房買賣合同》版本原有內(nèi)容，系茂誠(chéng)公司自行添加，適用于全部購房者的格式條款，該條款加重了買受人的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為無效，林梓淵、吳梅清無需向茂誠(chéng)公司支付逾期收房違約金。林梓淵、吳梅清提供的視頻資料、入住流程、收款收據(jù)不足以證明其按交房通知確定的時(shí)間前往交房時(shí)被拒絕，林梓淵、吳梅清與物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)費(fèi)繳納產(chǎn)生的爭(zhēng)議，與本案商品房買賣合同屬于不同的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)另行處理。林梓淵、吳梅清提供的欲證明其維權(quán)支出的委托代理合同、律師費(fèi)發(fā)票，與本案處理無關(guān)，不予采納。綜上，二審判決：一、撤銷福建省泉州市鯉城區(qū)人民法院（2019）閩0502民初2988號(hào)民事判決；二、泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付林梓淵、吳梅清76737元；三、駁回林梓淵、吳梅清的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司的反訴請(qǐng)求。
本院查明
再審中，雙方當(dāng)事人對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)沒有異議，本院予以確認(rèn)。圍繞當(dāng)事人的再審請(qǐng)求，本院對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)認(rèn)定如下：
茂誠(chéng)公司提供七份證據(jù)：1.《調(diào)查報(bào)告書》，用于證明本案同地段的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同中所約定的違約金，本案違約金約定畸高，明顯超過損失30%的事實(shí)；2.泉州工程造價(jià)管理資料（2019年1-11月），用于證明2019年1-11月期間，泉州地區(qū)的各類裝修材料價(jià)格成本并無實(shí)質(zhì)性變動(dòng)的事實(shí)；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及泉規(guī)函[2017]238號(hào)“泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于泉州茂誠(chéng)濱江國(guó)際酒店及商住項(xiàng)目一期工程（商住部分）6#樓建設(shè)工程規(guī)劃許可的函”，用于證明本案合同簽訂后，由于泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局與茂誠(chéng)公司對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分達(dá)到8%的理解雙方存在歧義，導(dǎo)致項(xiàng)目延誤，此乃政府政策原因；4.項(xiàng)目業(yè)主的部分起訴狀、應(yīng)訴書、部分調(diào)解書、和解協(xié)議，用于證明本案并非個(gè)案，涉及業(yè)主人數(shù)眾多，但多數(shù)業(yè)主也同意對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，茂誠(chéng)公司逾期交房并未對(duì)被申請(qǐng)人造成實(shí)質(zhì)性損害后果的事實(shí)；5.皇江御景住宅項(xiàng)目收入、成本費(fèi)用、稅收及利潤(rùn)測(cè)算總表，用于證明若按照購房款日萬分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，茂誠(chéng)公司需支付的違約成本是購房總價(jià)的10%，而整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率也才8.2%，因畸高違約成本問題可能造成茂誠(chéng)公司有破產(chǎn)；6.福建省前期物業(yè)服務(wù)合同、進(jìn)賬單、付款回單、發(fā)票，用于證明根據(jù)被申請(qǐng)人與物業(yè)公司所簽訂的前期服務(wù)合同第七條第10項(xiàng)“住宅、商業(yè)部分交房率達(dá)到70%不用補(bǔ)貼，70%以下，針對(duì)住宅、商業(yè)差額各自補(bǔ)貼，折算成收費(fèi)單價(jià)不超過合同原有約定的常規(guī)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)……”因被申請(qǐng)人怠于收房，茂誠(chéng)公司不得不支付補(bǔ)貼費(fèi)用給物業(yè)公司，茂誠(chéng)公司存在客觀損失的事實(shí)；7.福建省高級(jí)人民法院（2019）閩民再263號(hào)民事判決書，用于證明本案與該案類似，該案一、二審及再審均采納了違約金應(yīng)予調(diào)整的意見。
林梓淵、吳梅清質(zhì)證稱：1.對(duì)《調(diào)查報(bào)告書》三性均不認(rèn)可。本案訴爭(zhēng)合同已經(jīng)明確約定了逾期交房違約金的計(jì)算方法，因此應(yīng)依據(jù)合同明確約定的計(jì)算方法，即每日萬分之五的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，且泉州公司因自身自己懈怠原因不在一審及二審中進(jìn)行評(píng)估鑒定，不屬于再審中的“新的證據(jù)”；2.對(duì)泉州工程造價(jià)管理（內(nèi)部資料）的三性不認(rèn)可，僅僅為內(nèi)部資料，并非官方數(shù)據(jù)；3.對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及泉規(guī)函[2017]238號(hào)文件的表面真實(shí)性沒有異議，但關(guān)聯(lián)性有異議；4.對(duì)項(xiàng)目業(yè)主的部分起訴狀、應(yīng)訴書、部分調(diào)解書、和解協(xié)議的表面真實(shí)性無異議，但關(guān)聯(lián)性有異議，不能以此來剝奪其他業(yè)主依法維護(hù)自己合法權(quán)益的權(quán)利；5.對(duì)皇江御景住宅項(xiàng)目收入、成本費(fèi)用、稅收及利潤(rùn)測(cè)算總表的三性均不認(rèn)可，完全是茂誠(chéng)公司自行編造的；6.對(duì)福建省前期物業(yè)服務(wù)合同、進(jìn)賬單、付款回單、發(fā)票的表面真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可；7.對(duì)（2019）閩民再263號(hào)民事判決書的真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，兩個(gè)案情況根本不相同，該案的逾期交房違約金的數(shù)額已超過購房總價(jià)款的三分之一，確實(shí)過高，但本案的逾期交房違約金僅僅為購房總價(jià)款9.5%，違約金并不過高，尚未“過分高于造成的損失”，不應(yīng)調(diào)低。
林梓淵、吳梅清提供了三份證據(jù)：1.微信聊天記錄、車位平面圖、價(jià)格表，用以證明開發(fā)商車位提價(jià)，且不對(duì)起訴業(yè)主出售；2.《合約書》《發(fā)票》，用以證明林梓淵、吳梅清因本案交付律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等，財(cái)產(chǎn)損失超過2萬元；3.福建省高級(jí)人民法院（2016）閩民再380號(hào)判決書（網(wǎng)上下載），用以證明合同約定的日萬分之五逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)尚未“過分高于造成的損失”。
茂誠(chéng)公司質(zhì)證稱：1.對(duì)微信聊天記錄、車位平面圖、價(jià)格表的三性均不認(rèn)可，林梓淵、吳梅清的說法不能成立；2.對(duì)《合約書》《發(fā)票》的三性均不認(rèn)可，律師的代理合約書上面沒蓋律師事務(wù)所的公章，且是否聘請(qǐng)律師，是在當(dāng)事人自身的選擇，其費(fèi)用不能列為財(cái)產(chǎn)損失范疇；3.（2016）閩民再380號(hào)判決書對(duì)本案不具有指導(dǎo)意義。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案再審中當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要在于雙方約定的逾期交房違約金是否過高問題。
首先，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，逾期交房違約金過高過或低的，人民法院可以進(jìn)行調(diào)整?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“違約金過分高于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少……”，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。
其次，本案雙方約定違約金是否過高以及調(diào)整幅度問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”和第十七條“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償數(shù)額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。由于房屋的主要功能是用于居住，因此房屋的租金損失系衡量逾期交房損失的重要依據(jù)。茂誠(chéng)公司逾期交房192天，如按《商品房買賣合同》第八條約定的日萬分之五的計(jì)算違約金，即799349元X0.0005/天X192天=76738元，而按同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)平均每月約2500元計(jì)算，即2500元X192天÷30天=16000元，兩者差距明顯較大。茂誠(chéng)公司在一審訴訟中要求調(diào)整約定違約金比例，一審判決予以支持，二審中茂誠(chéng)公司提供了有關(guān)同地段同類房屋租金的信息用于證明約定違約金比例過高，但二審法院既未采信，亦未告知其對(duì)房屋租金價(jià)格必須進(jìn)行委托評(píng)估，故茂誠(chéng)公司在再審申請(qǐng)中提供的《調(diào)查報(bào)告書》，可以作為新的證據(jù)。因作出該《調(diào)查報(bào)告書》的泉州名城資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司和評(píng)估人員具有相應(yīng)的評(píng)估資格，且“茂誠(chéng)皇江御景共調(diào)查10處房產(chǎn)，含裝修（帶家具家電）正常月租金水平約17-24元/平方米，毛坯月租金水平約12-19元/平方米”的評(píng)估結(jié)論，可以體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐姆课葑饨饍r(jià)格情況，符合新證據(jù)的要求，本院予以采信?！墩{(diào)查報(bào)告書》可以證實(shí)雙方所約定的違約金明顯超過給被申請(qǐng)人造成租金損失的30％。違約金的調(diào)整幅度屬于法官的自由裁量范疇，人民法院有權(quán)根據(jù)不同時(shí)期、不同案件的具體情況綜合考量，并作出合理判決。一審法院在考慮本案合同的履行及當(dāng)事人的損失情況后，酌定以全部房?jī)r(jià)款日萬分之一點(diǎn)七計(jì)算的違約金計(jì)26091元(即799349X0.00017X192=26091元)，已臻合理，應(yīng)予維持。二審法院予以改判不妥，應(yīng)予糾正。對(duì)林梓淵、吳梅清所舉證據(jù)及茂誠(chéng)公司所舉其他證據(jù)，因與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
另外，關(guān)于茂誠(chéng)公司主張林梓淵、吳梅清應(yīng)支付逾期收房違約金的問題。雖然林梓淵、吳梅清逾期20天接收涉案房屋，但根據(jù)《商品房買賣合同》第十一條中“由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜?，雙方同意按以下方式處理（1）視為出賣人已經(jīng)完成交付，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、交付附隨義務(wù)概轉(zhuǎn)移至買受人”的約定，買受人逾期接收房屋的，出賣人不再承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，且林梓淵、吳梅清已經(jīng)根據(jù)茂誠(chéng)公司的要求支付了交房前的物業(yè)管理等費(fèi)用，故二審判決將《商品房買賣合同》第十一條中有關(guān)因買受人逾期接收房屋應(yīng)向出賣人支付違約金的內(nèi)容視為格式條款，認(rèn)定為無效，林梓淵、吳梅清無需向茂誠(chéng)公司支付逾期收房違約金，是正確的。
綜上所述，茂誠(chéng)公司的再審請(qǐng)求部分理由成立，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十五條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷福建省泉州市中級(jí)人民法院（2019）閩05民終5906號(hào)民事判決；
二、維持福建省泉州市鯉城區(qū)人民法院（2019）閩0502民初2988號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向林梓淵、吳梅清支付逾期交房違約金26091元；
三、撤銷福建省泉州市鯉城區(qū)人民法院（2019）閩0502民初2988號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
四、駁回林梓淵、吳梅清的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司的反訴訴訟請(qǐng)求。
如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)1431元，由林梓淵、吳梅清共同負(fù)擔(dān)979元，泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)452元；反訴案件受理費(fèi)350元減半收取為175元，由泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)1431元，由林梓淵、吳梅清共同負(fù)擔(dān)979元，由泉州茂誠(chéng)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)452元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 陳國(guó)雄
審判員 徐 琴
審判員 陳 梁
二〇二〇年十二月十日
法官助理 宮 靜
書記員 陳美燕
