審理法院：山東省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）魯民終65號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-03-04
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人章恒怡因與上訴人濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2018）魯01民初555號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月9日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
章恒怡上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；2.變更雙方簽訂的濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)4#樓122號(hào)、123號(hào)預(yù)售商品房買賣合同的用途為“辦公”，并變更4#樓122號(hào)、123號(hào)商品房?jī)r(jià)款（4#樓122號(hào)商品房?jī)r(jià)款主張由47709.34元/平方米變更為12502元/平方米，4#樓123號(hào)商品房?jī)r(jià)款主張由55272.08元/平方米變更為12795元/平方米）；3.萬(wàn)達(dá)公司支付利息損失，以11094565.215元為基數(shù)，自2011年2月1日起計(jì)算至2011年3月24日，按年利率6%計(jì)算；以22189130.43元為基數(shù)，自2011年3月25日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止，按年利率6%計(jì)算；4.本案一、二審訴訟費(fèi)用由萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、萬(wàn)達(dá)公司存在欺詐。根據(jù)原審判決查明事實(shí)，涉案房屋自規(guī)劃、施工至房屋初始登記的所有過(guò)程中，房屋功能始終為辦公。涉案房屋的規(guī)劃許可、施工過(guò)程均是以萬(wàn)達(dá)公司為主導(dǎo)，且其系辦理涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的登記申請(qǐng)人，因此其明知涉案房屋用途為辦公。然而，在與章恒怡簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，將案涉房屋的用途約定為“商業(yè)”，致使章恒怡對(duì)該房屋性質(zhì)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。萬(wàn)達(dá)公司在銷售涉案房屋時(shí)隱瞞房屋真實(shí)性質(zhì)使得章恒怡誤以為涉案房屋規(guī)劃用途為“商業(yè)”并買受房屋，該行為構(gòu)成欺詐。二、既然已經(jīng)認(rèn)定萬(wàn)達(dá)公司構(gòu)成欺詐，根據(jù)合同法的規(guī)定，應(yīng)判決變更雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定的價(jià)款及用途。根據(jù)合同法第五十四條第二款規(guī)定，萬(wàn)達(dá)公司故意不告知案涉房屋的真實(shí)用途為“辦公”，錯(cuò)誤的告知案涉房屋的用途是“商業(yè)”，并按照商業(yè)的單價(jià)計(jì)收房款，致使章恒怡在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，章恒怡有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更合同中約定的案涉房屋的用途和價(jià)款。三、根據(jù)章恒怡提供證據(jù)，可以認(rèn)定付款時(shí)間，萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)自章恒怡付款之日起開(kāi)始計(jì)算，并支付利息損失。雙方在2011年2月1日簽訂《商品房買賣合同》后，章恒怡按照合同約定在當(dāng)日交納了50%的購(gòu)房款。剩余購(gòu)房款通過(guò)按揭貸款的方式在2011年3月25日已經(jīng)付清。該事實(shí)有合同及相關(guān)銀行流水等可以證明。章恒怡付款時(shí)間非常明確（2011年2月1日支付50%，2011年3月25日支付50%），故自2011年2月1日起至2011年3月24日，萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)以11094565.215元為基數(shù)，按年利率6%計(jì)算并支付利息；自2011年3月25日起至實(shí)際支付之日止，應(yīng)以22189130.43元為基數(shù)，按年利率6%計(jì)算支付利息。
被上訴人辯稱
萬(wàn)達(dá)公司辯稱，一、雙方簽訂的《商品房買賣合同》不存在法定或約定變更的情形。《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，萬(wàn)達(dá)公司無(wú)論是在設(shè)計(jì)、規(guī)劃還是銷售過(guò)程中，依據(jù)的均是相關(guān)主管部門作出的文件。章恒怡在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)對(duì)涉案房屋進(jìn)行了充分的了解，涉案房屋現(xiàn)在也仍然作為商業(yè)用途在使用。并且，合同是否進(jìn)行變更要以章恒怡的合同目的是否可以實(shí)現(xiàn)為依據(jù)，本案中章恒怡的合同目的是取得涉案房屋使用性質(zhì)為“商業(yè)的”房屋權(quán)屬證書。就目前情況來(lái)看，章恒怡的合同目的是可以實(shí)現(xiàn)的，現(xiàn)僅僅是因?yàn)檎潞汊鶑?qiáng)烈反對(duì)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。故章恒怡要求變更合同更是無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。二、萬(wàn)達(dá)公司不應(yīng)當(dāng)向章恒怡支付任何利息損失。首先，在規(guī)劃用途可以變更而章恒怡拒絕變更的情況下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條之規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，章恒怡等人在聽(tīng)證會(huì)上強(qiáng)烈反對(duì)貴公司申請(qǐng)規(guī)劃變更的行為應(yīng)當(dāng)被視為“沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大”。其次，案涉房屋自章恒怡在接收后，一直以商業(yè)用房對(duì)外出租收取租金，章恒怡并沒(méi)有因案涉房屋的“辦公”性質(zhì)而遭受實(shí)際損失，根據(jù)我國(guó)合同法中違約金系填補(bǔ)性賠償金的原則，“無(wú)損失無(wú)賠償”，萬(wàn)達(dá)公司不應(yīng)當(dāng)支付章恒怡未發(fā)生的損失。綜上，懇請(qǐng)二審法院依法查明事實(shí)，依法改判并駁回章恒怡的訴訟請(qǐng)求。
上訴人訴稱
萬(wàn)達(dá)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決并改判駁回章恒怡的訴訟請(qǐng)求；2.本案一、二審訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)由章恒怡承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定涉案房屋用途為“辦公”章恒怡因此受損，系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.萬(wàn)達(dá)公司取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載4號(hào)商業(yè)辦公樓底部2層為商業(yè)；取得建筑工程施工許可證記載4號(hào)商業(yè)辦公樓底部2層為商業(yè)；取得商品房預(yù)售許可證記載4號(hào)商業(yè)辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售面積包括商業(yè)20套。雙方簽訂涉案《商品房預(yù)售買賣合同》時(shí)，能且僅能依據(jù)上述證件訂立合同的相關(guān)條款（即：將房屋用途約定為商業(yè)）。2.一審法院在案件審理過(guò)程中書面函證濟(jì)南市國(guó)土資源局和濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局（原濟(jì)南市規(guī)劃局）并根據(jù)上述兩單位回函認(rèn)定涉案房屋用途為辦公，存在明顯錯(cuò)誤。首先，濟(jì)南市國(guó)土資源局回函是依據(jù)施工圖紙作出判斷，而非對(duì)實(shí)際情況作出的認(rèn)定。其次，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局回函中記載與萬(wàn)達(dá)公司取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中記載內(nèi)容一致，其并未區(qū)分底部?jī)蓪拥闹鳂桥c裙房，故不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定涉案房屋用途為辦公。上述兩單位回函內(nèi)容與具有公示效力的行政許可證件記載內(nèi)容并不完全一致，在此情況下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，辦理房屋所有權(quán)首次產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)的材料不是圖紙，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合全部材料綜合分析，以土地、房屋實(shí)際用途和合法證件為準(zhǔn)辦理產(chǎn)權(quán)登記。3.截至目前，無(wú)論涉案房屋用途是“辦公”還是“商業(yè)”，章恒怡均未因此受損。從實(shí)際使用的角度，章恒怡在接收涉案房屋后，一直將該房屋對(duì)外出租，且承租方一直用于商業(yè)使用；在所有權(quán)登記的角度，該房屋尚未辦理至章恒怡名下，最終辦理至章恒怡名下時(shí)房屋用途為何，仍未可知，故其主張的損失尚未發(fā)生。二、一審法院適用《合同法》第一百一十一條，存在適用法律錯(cuò)誤?！逗贤ā返谖迨臈l明確規(guī)定了變更合同的法定事由，但本案中并不存在上述情形，故一審法院未支持章恒怡變更合同的請(qǐng)求合法有據(jù)，基于合同條款并未變更，故不存在差價(jià)款。一審法院判令萬(wàn)達(dá)公司退還差價(jià)款的依據(jù)為《合同法》第七章違約責(zé)任第一百一十一條之規(guī)定，但退還差價(jià)與承擔(dān)違約責(zé)任并非同一訴訟請(qǐng)求，適用法律亦不相同，一審法院在章恒怡明確要求退還差價(jià)款的前提下，擅自擴(kuò)大審理權(quán)限，判令萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)法律依據(jù)。假設(shè)章恒怡要求萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院適用《合同法》第一百一十一條判令退還差價(jià)款并賠償占用資金損失，仍存在錯(cuò)誤：第一，本案中交付的房屋能夠滿足章恒怡的使用目的，已經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收備案，不存在任何質(zhì)量問(wèn)題，房屋質(zhì)量符合約定，不適用上述規(guī)定。第二，一審法院依據(jù)違約責(zé)任要求退還差價(jià)，同時(shí)又判令支付占用資金的損失，實(shí)質(zhì)上是以違約責(zé)任所承擔(dān)的違約金為基礎(chǔ)再次計(jì)算利息，屬于二次計(jì)算違約責(zé)任，無(wú)法律依據(jù)。三、章恒怡惡意阻礙合同目的實(shí)現(xiàn)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果。根據(jù)合同約定章恒怡有義務(wù)無(wú)條件配合辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因章恒怡拒不配合的違約行為，造成的后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。一審過(guò)程中濟(jì)南市規(guī)劃局作出的2019年173號(hào)文件明確記載規(guī)劃性質(zhì)確需變更的所有權(quán)人提出申請(qǐng)，利害關(guān)系人同意變更的是可以進(jìn)行變更的，由于利害關(guān)系人明確表示不同意變更，該項(xiàng)目尚未正式申報(bào)辦理相關(guān)手續(xù)。此后，萬(wàn)達(dá)公司于2019年9月16日向濟(jì)南市規(guī)劃局報(bào)送變更登記申請(qǐng)，申請(qǐng)將涉案房屋的規(guī)劃用途變更為“商業(yè)”，規(guī)劃局隨即函證了住建部門，住建部門和規(guī)劃局對(duì)涉案房產(chǎn)滿足商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范沒(méi)有異議。上述文件足以證明：1.案涉房屋最終能夠辦理“商業(yè)”還是“辦公”性質(zhì)的分戶產(chǎn)權(quán)不得而知，實(shí)際損失也不得而知；2.章恒怡違反合同義務(wù)，拒不配合辦證手續(xù)，阻礙了合同目的的實(shí)現(xiàn)，如最終導(dǎo)致涉案房產(chǎn)無(wú)法辦理為商業(yè)用途，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果。四、一審法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)結(jié)果有失公允，與涉案房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重不符，萬(wàn)達(dá)公司要求重新鑒定。1.一審法院向評(píng)估單位出具的鑒定委托書中記載的“鑒定目的要求”為“按房屋用途為辦公的房屋價(jià)值進(jìn)行估價(jià)”，未考慮涉案房屋占用土地為商業(yè)用途和涉案房屋實(shí)際做商業(yè)使用等因素。2.該《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》記載本次估價(jià)選用比較法、收益法進(jìn)行評(píng)估。但估價(jià)報(bào)告并沒(méi)有明確選取的估價(jià)比較具體樣本，也沒(méi)有明確選用相比較同類房地產(chǎn)價(jià)格情況，不具有參考價(jià)值。
被上訴人辯稱
章恒怡辯稱，一、一審法院認(rèn)定案涉房屋用途為辦公有事實(shí)依據(jù)。根據(jù)一審過(guò)程中提交的證據(jù)以及人民法院調(diào)取的證據(jù)，案涉房屋是按照辦公用途設(shè)計(jì)、施工、登記的。二、關(guān)于適用法律的問(wèn)題和上訴意見(jiàn)一致。三、萬(wàn)達(dá)公司所稱章恒怡惡意阻礙合同目的實(shí)現(xiàn)無(wú)事實(shí)依據(jù)。1.章恒怡知道萬(wàn)達(dá)公司提出的變更申請(qǐng)是在本案一審判決文書送達(dá)后，章恒怡參加規(guī)劃局組織的申請(qǐng)也是在一審判決文書送達(dá)后。2.萬(wàn)達(dá)公司建立的前提不正確，商品房用途不能變更。我方與萬(wàn)達(dá)公司簽署的是商品房買賣合同，在商品房買賣合同項(xiàng)下，商品房的用途本來(lái)就不應(yīng)該變更，因?yàn)檫@個(gè)用途是在房屋開(kāi)始建設(shè)之前就已經(jīng)確定了的。3.規(guī)劃變更不需要買受人同意。4.商品房買賣合同未約定買受人有配合辦理規(guī)劃變更的義務(wù)。5.商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定的“配合義務(wù)”是指的配合提交資料和繳納稅費(fèi)，不是配合辦理規(guī)劃變更。6.不同意案涉房屋規(guī)劃用途變更的利害關(guān)系人不僅有我方，還有其他主體。7.萬(wàn)達(dá)公司所謂惡意阻礙“條件成就”沒(méi)有法律依據(jù)。四、本案一審評(píng)估是一審法院按照有關(guān)規(guī)定依法選擇的有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法作出的，應(yīng)予以采用。補(bǔ)充答辯如下：一、萬(wàn)達(dá)公司存在欺詐。二、案涉房屋的建造及交付后使用情況與本案無(wú)關(guān)。三、萬(wàn)達(dá)公司“啟動(dòng)糾錯(cuò)程序、章恒怡不配合”的說(shuō)法沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。四、一審法院對(duì)于涉案房屋的實(shí)際價(jià)格認(rèn)定準(zhǔn)確有效。五、萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，章恒怡要求變更合同，沒(méi)有主張違約責(zé)任，要求萬(wàn)達(dá)公司支付利息是因?yàn)槠溥`法占用資金并受益。六、章恒怡在本案中無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。章恒怡真實(shí)意思表示是自萬(wàn)達(dá)公司購(gòu)買商業(yè)用途的房屋，并足額支付了合同價(jià)款，涉案房屋交付后，如何使用相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和收益均由章恒怡承擔(dān)及享有，涉案房屋規(guī)劃屬性依法應(yīng)由規(guī)劃部門確定，（2019）魯01民終8055號(hào)民事判決對(duì)買受人在合同訂立及履行過(guò)程中無(wú)過(guò)錯(cuò)這一事實(shí)予以認(rèn)定。七、章恒怡提起本案訴訟是對(duì)誠(chéng)信原則的最好維護(hù)。
一審原告訴稱
章恒怡一審起訴請(qǐng)求：1.變更雙方簽訂的濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)4#樓122、123號(hào)預(yù)售商品房買賣合同的用途為“辦公”，并變更4#樓122、123號(hào)商品房?jī)r(jià)款（122號(hào)由47709.34元/平方米變更為12502元/平方米，123號(hào)由55272.08元/平方米變更為12795元/平方米）；2.萬(wàn)達(dá)公司退還章恒怡購(gòu)房款差價(jià)22189130.44元并支付利息損失（以22189130.44元為基數(shù)，按年利率7.83%，自2011年2月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止）；3.萬(wàn)達(dá)公司向章恒怡支付律師代理費(fèi)3萬(wàn)元；4.本案訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用由萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2011年2月1日章恒怡與萬(wàn)達(dá)公司簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定章恒怡購(gòu)買濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)4號(hào)樓123室房屋。2011年2月2日章恒怡與萬(wàn)達(dá)公司簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定章恒怡購(gòu)買濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)4號(hào)樓122室房屋。兩份《商品房買賣合同》約定122、123室房屋用途均為商業(yè)；兩份補(bǔ)充協(xié)議第九條均約定“關(guān)于規(guī)劃及設(shè)計(jì)變更的補(bǔ)充約定”第1款約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致該房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，甲方（萬(wàn)達(dá)公司，下同）應(yīng)當(dāng)在變更確定之日起10日內(nèi)，書面通知乙方（章恒怡，下同）。乙方有權(quán)在收到通知后15日內(nèi)向甲方作出是否退房的書面答復(fù)。乙方在收到通知后15日內(nèi)未向甲方做書面答復(fù)，或雖書面答復(fù)，但未明確提出退房的，視為乙方接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及因此可能引起的房屋價(jià)款調(diào)整，本合同繼續(xù)履行”。雙方認(rèn)可122、123室房屋實(shí)測(cè)面積分別為319.56、257.51平方米，章恒怡為購(gòu)買上述房屋實(shí)際支付房屋價(jià)款為122室15245997元、123室14233113元（其中122室以貸款方式支付761萬(wàn)元，貸款年利率為7.26%；122室以貸款方式支付710萬(wàn)元，貸款年利率為7.26%，貸款期限均為120個(gè)月，還款方式均為等額本金按月償還120期）。萬(wàn)達(dá)公司于2011年10月16日向章恒怡出具122室15245997元、123室14233113元的購(gòu)房發(fā)票。
章恒怡主張，依據(jù)濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出具的關(guān)于張梅公民政府信息公開(kāi)申請(qǐng)的復(fù)函，其購(gòu)買的涉案房屋規(guī)劃用途為實(shí)際為辦公，并非約定的商業(yè)用途；章恒怡為證實(shí)其主張，并提交涉案房屋房產(chǎn)檔案。萬(wàn)達(dá)公司主張，涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)登記用途應(yīng)為商業(yè)，提交建字第370103200900181號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附表、建字第370103201000255號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附表、20090233的建筑工程施工許可證、濟(jì)建預(yù)許2011064號(hào)的商品房預(yù)售許可證、濟(jì)規(guī)核字【2011】第37-01-03-081號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)證及其附表（共2頁(yè)）、商品房預(yù)售許可證、濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4號(hào)辦公樓住宅房屋圖形展示、濟(jì)房權(quán)證中字第XX號(hào)房產(chǎn)證為證。經(jīng)查，萬(wàn)達(dá)公司提交的包括涉案房屋在內(nèi)的濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4號(hào)辦公樓之濟(jì)房權(quán)證中字第XX號(hào)房產(chǎn)證，載明房屋用途為辦公；章恒怡提交的房屋檔案載明，2012年12月24日，萬(wàn)達(dá)公司向房管部門提交的辦理濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4號(hào)樓初始登記的房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書載明，萬(wàn)達(dá)公司以規(guī)劃用途為辦公申請(qǐng)辦理涉案122、123室房屋初始登記，房屋檔案載明涉案122、123室房屋不動(dòng)產(chǎn)登記用途為辦公。
針對(duì)涉案房屋的規(guī)劃用途，一審法院向濟(jì)南市國(guó)土資源局和濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局（原濟(jì)南市規(guī)劃局）進(jìn)行調(diào)查。濟(jì)南市國(guó)土資源局于2018年12月14日回函載明“經(jīng)核實(shí)房屋檔案，編號(hào)為‘001306’的施工圖紙記載，坐落于市中區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4號(hào)樓）118室、122室規(guī)劃用途為辦公。依據(jù)該施工圖紙，上述不動(dòng)產(chǎn)登記用途為辦公”。濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局于2019年3月20日回函載明：“2010年，我局為濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目3#、4#辦公樓地上部分辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建字第370103201000255號(hào)），地上總建筑面積84389.17平方米，其中4#商業(yè)、辦公樓（其中底部?jī)蓪訛樯虡I(yè)）規(guī)劃層數(shù)26層，地上建筑面積43074.77平方米。根據(jù)該許可證附圖，4#樓底部?jī)蓪尤狗糠块g規(guī)劃功能為商業(yè)、主樓房間規(guī)劃功能為辦公，具體位置、功能詳見(jiàn)附件。截至目前，我局未對(duì)4#商業(yè)、辦公樓底部2層房間規(guī)劃使用功能辦理過(guò)變更手續(xù)”；附件即建字第370103201000255號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證4#樓地上一層、二層平面圖，載明涉案122、123室位于樓體主樓部分，規(guī)劃功能為辦公。
經(jīng)章恒怡申請(qǐng)，一審法院委托山東嘉和土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司以合同簽訂日為基準(zhǔn)日，按房屋用途為辦公評(píng)估涉案122、123室房屋價(jià)值。山東嘉和土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2019年4月1日出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，載明以辦公用途確定涉案122、123室房屋估價(jià)結(jié)果為122室建筑面積319.56平方米，每平方米單價(jià)為12502元，總價(jià)399.51萬(wàn)元；123室建筑面積257.51平方米，每平方米單價(jià)為12795元，總價(jià)329.48萬(wàn)元。萬(wàn)達(dá)公司對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書面提出異議，山東嘉和土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司書面出具異議答復(fù)，載明萬(wàn)達(dá)公司所提出的異議均不成立。經(jīng)審查，根據(jù)上述鑒定報(bào)告的單價(jià)計(jì)算，122室房屋總價(jià)為12502元/平方米X319.56平方米＝3995139.12元，123室房屋總價(jià)為12795元/平方米X257.51平方米＝3294840.45元。結(jié)合房屋價(jià)格應(yīng)以平米單價(jià)計(jì)算的商業(yè)慣例，以及3995139.12元與399.51萬(wàn)元、3294840.45元與329.48萬(wàn)元的數(shù)字對(duì)比，399.51萬(wàn)元、329.48萬(wàn)元應(yīng)為約數(shù)，一審法院確定房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中估價(jià)結(jié)果應(yīng)為122室3995139.12元、123室3294840.45元。章恒怡為評(píng)估繳納評(píng)估費(fèi)37000元。
章恒怡為本案訴訟，支付律師代理費(fèi)3萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，章恒怡與萬(wàn)達(dá)公司簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人均應(yīng)全面、適當(dāng)履行各自義務(wù)，故依據(jù)合同約定，萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)向章恒怡交付房屋用途為商業(yè)的房屋。濟(jì)南市國(guó)土資源局于2018年12月14日回函載明根據(jù)施工圖紙記載，涉案房屋規(guī)劃用途為辦公；濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局于2019年3月20日回函及附圖載明涉案房屋位于規(guī)劃的樓體主樓部分，規(guī)劃使用功能為辦公；根據(jù)涉案房屋的房屋檔案，2012年12月24日萬(wàn)達(dá)公司向房管部門以規(guī)劃用途為辦公申請(qǐng)辦理涉案房屋初始登記，以上證據(jù)證明了涉案房屋自規(guī)劃、施工至房屋初始登記的所有過(guò)程中，房屋功能始終為辦公。涉案房屋的規(guī)劃許可、施工過(guò)程均以萬(wàn)達(dá)公司為主導(dǎo)，且萬(wàn)達(dá)公司系辦理涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)初始登記的登記申請(qǐng)人，因此萬(wàn)達(dá)公司系明知涉案房屋用途為辦公。
涉案補(bǔ)充協(xié)議第九條“關(guān)于規(guī)劃及設(shè)計(jì)變更的補(bǔ)充約定”第1款約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致該房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，甲方（萬(wàn)達(dá)公司）應(yīng)當(dāng)在變更確定之日起10日內(nèi)，書面通知乙方（章恒怡）。乙方有權(quán)在收到通知后15日內(nèi)向甲方作出是否退房的書面答復(fù)。乙方在收到通知后15日內(nèi)未向甲方做書面答復(fù)，或雖書面答復(fù)，但未明確提出退房的，視為乙方接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及因此可能引起的房屋價(jià)款調(diào)整，本合同繼續(xù)履行”。涉案房屋買賣合同約定的房屋用途與規(guī)劃用途不一致，萬(wàn)達(dá)公司無(wú)法按合同約定的房屋用途為章恒怡辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任”的規(guī)定，章恒怡接受房屋規(guī)劃的現(xiàn)狀，選擇繼續(xù)履行合同，要求萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)減少價(jià)款的違約責(zé)任，于法有據(jù)，本院予以支持。因此，涉案房屋價(jià)款應(yīng)調(diào)整為用途為辦公的價(jià)格，萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)將房款差額即22189130.43元（122室:15245997元-3995139.12元=11250857.88元，123室:14233113元-3294840.45元=10938272.55元，11250857.88元+10938272.55元=22189130.43元）退還給章恒怡。章恒怡主張要求變更合同約定的房屋用途為辦公并變更合同約定的價(jià)格，系滿足產(chǎn)權(quán)登記的合理訴求，萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)與章恒怡協(xié)商合同形式記載的更正事宜，對(duì)此應(yīng)由雙方另行締約，不宜強(qiáng)制判決，故對(duì)章恒怡此訴訟請(qǐng)求，不予支持。如因合同內(nèi)容未作必要更正而引起逾期辦證之爭(zhēng)議，當(dāng)事人可另行處理。萬(wàn)達(dá)公司主張章恒怡起訴超過(guò)訴訟時(shí)效，但萬(wàn)達(dá)公司在明知涉案房屋用途與約定不符的情況下，并未通知章恒怡；故應(yīng)以章恒怡得知涉案房屋用途為辦公起計(jì)算訴訟時(shí)效，對(duì)萬(wàn)達(dá)公司主張，不予支持。
濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局于2019年3月20日回函載明“截至目前，我局未對(duì)4#商業(yè)、辦公樓底部2層房間規(guī)劃使用功能辦理過(guò)變更手續(xù)”，因此自章恒怡與萬(wàn)達(dá)公司簽訂涉案《商品房買賣合同》即2011年2月1日、2月2日起，涉案房屋的規(guī)劃用途即已經(jīng)為辦公，故萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)自章恒怡繳納房款之日起賠償章恒怡資金占用期間的損失。因章恒怡未就付款時(shí)間提交證據(jù)，故以萬(wàn)達(dá)公司向章恒怡出具發(fā)票之日即2011年10月16日視為雙方結(jié)算時(shí)間。結(jié)合章恒怡為購(gòu)買房屋實(shí)際支付的房屋價(jià)款中，部分以貸款方式支付，章恒怡為貸款支付的利息系實(shí)際損失；貸款年利率為7.26%，貸款期限為120個(gè)月，因還款方式為等額本金按月償還120期，章恒怡實(shí)際支付的利息存在逐月降低的實(shí)際情況，故酌定萬(wàn)達(dá)公司以22189130.43元為基數(shù)，自2011年10月16日起，按年利率6%賠償章恒怡損失；章恒怡訴訟請(qǐng)求超過(guò)部分，不予支持。
章恒怡主張律師代理費(fèi)損失，但涉案合同并無(wú)約定，因此章恒怡此訴訟請(qǐng)求，不予支持。
綜上所述，章恒怡與萬(wàn)達(dá)公司簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)查明的涉案房屋為辦公用途的狀況，應(yīng)認(rèn)定為章恒怡與萬(wàn)達(dá)公司就涉案規(guī)劃用途為辦公的122室、123室房屋所簽訂。章恒怡的訴訟請(qǐng)求成立部分，本院予以支持。經(jīng)一審法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十九條規(guī)定，判決：一、濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)退還章恒怡房屋差價(jià)款22189130.43元；二、濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償章恒怡占用資金損失，以22189130.43元為基數(shù)，自2011年10月16日起至實(shí)際支付之日止，按年利率6%計(jì)算;三、駁回章恒怡的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)215985元，由章恒怡負(fù)擔(dān)5985元，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)210000元；評(píng)估費(fèi)37000元，由濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，章恒怡提交如下證據(jù)：濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2019）魯01民終8055號(hào)判決書，擬證明：1.對(duì)于萬(wàn)達(dá)公司所提出的對(duì)涉案房屋規(guī)劃是可以變更、未能變更的唯一原因是買受人作為利害關(guān)系人強(qiáng)烈反對(duì)所致、買受人強(qiáng)烈反對(duì)規(guī)劃變更的行為是惡意阻礙合同目的的實(shí)現(xiàn)、涉案房屋辦理用途為商業(yè)的權(quán)利證書不存在行政障礙且合理可行等主張，濟(jì)南市中級(jí)人民法院對(duì)同樓宇同性質(zhì)的相鄰房屋所涉案件審理，已作出生效法律文書不予認(rèn)可及支持。2.涉案樓宇及涉案房屋自規(guī)劃、施工至房屋初始登記的所有過(guò)程中，規(guī)劃功能始終為辦公，涉案樓宇及涉案房屋的規(guī)劃許可、施工過(guò)程均以萬(wàn)達(dá)公司為主導(dǎo)，且萬(wàn)達(dá)公司系辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)初始登記的登記申請(qǐng)人，萬(wàn)達(dá)公司系明知涉案房屋的用途為辦公。3.涉案房屋的買受人接受房屋規(guī)劃的現(xiàn)狀并要求出賣人萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)違約責(zé)任于法有據(jù)，應(yīng)予支持。4.萬(wàn)達(dá)公司對(duì)于章恒怡賠償責(zé)任應(yīng)自章恒怡繳納房款之日起算。5.章恒怡要求變更雙方買賣合同房屋用途為辦公及變更價(jià)款的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。
萬(wàn)達(dá)公司質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其證明目的有異議。萬(wàn)達(dá)公司對(duì)該份判決不服已向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。萬(wàn)達(dá)公司認(rèn)為該案與本案二審所認(rèn)定的事實(shí)和證據(jù)方面存在差異。
萬(wàn)達(dá)公司提交如下證據(jù)：
證據(jù)一，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局作出的（2019）693號(hào)復(fù)函，擬證明1.案涉房屋的規(guī)劃是可以變更的，不存在任何不能變更的客觀原因?，F(xiàn)未能變更的唯一原因是章恒怡作為利害關(guān)系人反對(duì)導(dǎo)致。2.涉案房屋可以依法變更規(guī)劃使用性質(zhì)，涉案房屋依照雙方約定辦理用途為商業(yè)的權(quán)利證書，不存在行政障礙且合理可行。3.章恒怡作為購(gòu)買人應(yīng)是主要的利害關(guān)系人，其拒絕同意變更是濟(jì)南市規(guī)劃局沒(méi)有同意萬(wàn)達(dá)公司變更申請(qǐng)的主要原因。
證據(jù)二，青島騰遠(yuǎn)設(shè)計(jì)師事務(wù)所作出的《情況說(shuō)明及附圖》，擬證明該附圖與原濟(jì)南市規(guī)劃局作出“建字第370103200900181”《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程規(guī)劃許可相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》的唯一依據(jù)，且與2009年、2010年建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明的“4號(hào)商業(yè)辦公樓（底部2層為商業(yè)）”相一致。即案涉房屋自規(guī)劃設(shè)計(jì)之日起，規(guī)劃用途就是“商業(yè)”，萬(wàn)達(dá)公司無(wú)欺詐的行為，更不存在“明知”的行為。
證據(jù)三，涉案房屋照片及視頻一宗，萬(wàn)達(dá)公司從2019年11月到2020年1月對(duì)案涉房屋實(shí)際使用情況拍攝。擬證明章恒怡在接收案涉房屋后，一直以商業(yè)用房對(duì)外出租。
證據(jù)四，（2019）魯01民終8055號(hào)案件民事再審申請(qǐng)書一份，擬證明萬(wàn)達(dá)公司認(rèn)為該案認(rèn)定事實(shí)有誤已啟動(dòng)再審程序。
證據(jù)五，濟(jì)南市規(guī)劃局2009年9月23日作出的建設(shè)工程規(guī)劃許可相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，許可證編號(hào)建字第370103200900181，擬證明1.萬(wàn)達(dá)公司在2009年9月23日第一次就涉案房屋所在的濟(jì)南萬(wàn)達(dá)鄉(xiāng)野廣場(chǎng)向規(guī)劃部門報(bào)規(guī)劃時(shí)，將涉案房屋作為商業(yè)用途向主管部門進(jìn)行報(bào)規(guī)的。2.涉案房屋的用途應(yīng)當(dāng)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證的表述為準(zhǔn)，而不應(yīng)以主管部門向人民法院的回函為準(zhǔn)。
章恒怡質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)一真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的存在異議。復(fù)函對(duì)于事實(shí)記載錯(cuò)誤，萬(wàn)達(dá)公司無(wú)權(quán)就該房產(chǎn)對(duì)于聽(tīng)證事項(xiàng)主張權(quán)利，萬(wàn)達(dá)公司因其工作人員失誤提起變更事項(xiàng)的理由不能成立，萬(wàn)達(dá)公司在聽(tīng)證過(guò)程中未能提交建設(shè)資料，致使規(guī)劃及預(yù)售的審批手續(xù)過(guò)程無(wú)法證實(shí)存在失誤，聽(tīng)證會(huì)違反法定程序，無(wú)法對(duì)聽(tīng)證事項(xiàng)表示同意，（2019）魯01民終8055號(hào)民事判決書也未認(rèn)可其證明內(nèi)容。對(duì)證據(jù)二真實(shí)性不予認(rèn)可，該情況說(shuō)明與濟(jì)南市規(guī)劃局回函內(nèi)容不符，存在嚴(yán)重的偏離客觀事實(shí)的情況，對(duì)其證明目的存在異議。該情況說(shuō)明與本案無(wú)關(guān)，青島騰遠(yuǎn)設(shè)計(jì)師事務(wù)所有限公司無(wú)權(quán)確定涉案房屋的規(guī)劃性質(zhì)。對(duì)證據(jù)三真實(shí)性不予認(rèn)可，對(duì)證明目的有異議，涉案房屋使用情況與本案無(wú)關(guān)，不能證明章恒怡未受損失。對(duì)證據(jù)四關(guān)聯(lián)性和證明目的不予認(rèn)可，不能證明該判決存在錯(cuò)誤。對(duì)證據(jù)五真實(shí)性不予認(rèn)可，對(duì)證明目的有異議，該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不能以其他的規(guī)劃文件或資料推斷涉案房產(chǎn)的規(guī)劃性質(zhì)。
對(duì)于雙方提交的上述證據(jù)，本院將結(jié)合其他證據(jù)和案件事實(shí)綜合予以認(rèn)定。
本院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案二審雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1.一審法院對(duì)變更合同用途和價(jià)款的訴訟請(qǐng)求未予支持是否正確；2.一審法院判決萬(wàn)達(dá)公司退還章恒怡購(gòu)房款差價(jià)是否正確；3.一審法院判決萬(wàn)達(dá)公司賠償章恒怡占用資金損失是否正確。
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，合同各方當(dāng)事人協(xié)商一致變更合同是合同變更方式的主要途徑，一審法院考慮到目前合同尚處于履行之中，雙方可以另行締約。同時(shí)，對(duì)因此引起逾期辦證的爭(zhēng)議，為當(dāng)事人保留了訴權(quán)。一審法院堅(jiān)持合同意思自治原則，尊重當(dāng)事人的合同約定，對(duì)章恒怡該主張未予支持，并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。案涉《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。涉案合同簽訂后，章恒怡依約履行了按照用途為“商業(yè)”的房屋價(jià)款交付房款的義務(wù)，萬(wàn)達(dá)公司亦應(yīng)按照合同約定交付符合合同約定條件的房屋，也即交付用途為“商業(yè)”的房屋。但根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，涉案房屋規(guī)劃用途為辦公，萬(wàn)達(dá)公司向房管部門申請(qǐng)辦理初始登記時(shí)用途亦為辦公，萬(wàn)達(dá)公司雖向章恒怡交付了房屋，但不能為涉案房屋辦理用途為“商業(yè)”的不動(dòng)產(chǎn)登記，構(gòu)成違約。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”本案中，章恒怡選擇繼續(xù)履行合同，要求萬(wàn)達(dá)公司承擔(dān)減少價(jià)款，一審法院根據(jù)章恒怡申請(qǐng)，委托山東嘉和土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司以合同簽訂日為基準(zhǔn)日，按房屋用途為辦公評(píng)估涉案房屋價(jià)值，鑒定程序合法，一審法院予以采信作為計(jì)算減少價(jià)款的依據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。萬(wàn)達(dá)公司申請(qǐng)重新鑒定，但并未提供充分證據(jù)推翻該鑒定意見(jiàn)，亦不符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定的應(yīng)予重新鑒定的情形，本院不予支持。萬(wàn)達(dá)公司主張涉案房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，房屋的用途不影響實(shí)際使用功能，但消費(fèi)者購(gòu)買房屋所獲得的權(quán)利不僅僅是使用權(quán)，還包括占有、收益和處分等權(quán)利，用途為“辦公”和“商業(yè)”的房屋必然是不同的，萬(wàn)達(dá)公司該主張亦不能成立。
關(guān)于第三個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，如前所述，萬(wàn)達(dá)公司不能為涉案房屋辦理用途為“商業(yè)”的不動(dòng)產(chǎn)登記，構(gòu)成違約，承擔(dān)退還房屋差價(jià)的責(zé)任，而對(duì)于該部分差價(jià)的法定孳息，即利息，也應(yīng)予返還。一審法院根據(jù)萬(wàn)達(dá)公司出具發(fā)票時(shí)間認(rèn)定為利息起算時(shí)間、根據(jù)章恒怡貸款的利率變化實(shí)際情況酌定計(jì)算利息的標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)不當(dāng)之處。
綜上所述，章恒怡、萬(wàn)達(dá)公司上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)228101元，由章恒怡負(fù)擔(dān)12116元，由濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)215985元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 李守軍
審判員 欒建德
審判員 張 豪
二〇二〇年三月四日
法官助理付文文
書記員郭玉淼
