審理法院：福建省高級人民法院
案號：（2019）閩民終1506號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-04-20
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒（以下簡稱鄭碧蘭等三人）因與上訴人福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱昌華公司）商品房預售合同糾紛一案，不服福建省福州市中級人民法院(2018)閩01民初403號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2020年4月9日公開開庭進行了審理。上訴人鄭碧蘭等三人的委托訴訟代理人郭承恩、鄭輝煌，上訴人昌華公司的委托訴訟代理人謝長鈴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
鄭碧蘭等三人上訴請求：請求撤銷原審判決第一項、第二項、第三項、第四項、第五項，改判支持鄭碧蘭等三人一審訴訟請求，駁回昌華公司反訴請求。一審本反訴案件受理費、二審案件受理費、財產(chǎn)保全費由昌華公司負擔。事實和理由：（一）一審判決認為鄭碧蘭等三人與昌華公司簽訂的定購協(xié)議是本約錯誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，“商品房認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，而本案定購協(xié)議除了商品房基本情況和總價款外，其他重要條款如付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、違約責任等都沒有約定，定購協(xié)議根本無法履行，若履行則需要當事人雙方再行協(xié)商，簽訂正式商品房買賣合同，正是基于此，定購協(xié)議約定雙方需要另行簽訂《商品房買賣合同》。(二)一審判決以“盛世豪門”9#樓二層商業(yè)、三層商業(yè)及相關(guān)車位作為一個整體出售，二、三層測量總面積絕對值誤差未超過3%為由，認定鄭碧蘭等三人無權(quán)解除《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號分別為NO:0001648、NO:0001649）（以下分別簡稱《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》）錯誤。鄭碧蘭等三人有權(quán)解除二層商業(yè)、三層商業(yè)定購協(xié)議，同時，因9＃樓地下室50個車位使用權(quán)系基于二、三層的配套使用，也應一并予以解除。1.《房屋建筑面積測算成果報告書》“分戶面積明細表”分別載明了二層商業(yè)01、02以及三層商業(yè)03、04單元的建筑面積、套內(nèi)面積及公攤面積，各單元相互獨立，二層、三層及車位也是按照不同的單價，分別簽訂定購協(xié)議，并非一個整體的產(chǎn)權(quán)。一審判決既認定構(gòu)成一個整體，又將一樓店面單獨出來判決解除，邏輯上存在矛盾。2.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十二條關(guān)于商品住宅按套銷售，第十六條“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同并就包括面積差異的方式進行約定”，第二十條“合同未就合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式時，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房”，以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼”的規(guī)定，二層、三層及車位須按單元銷售并進行不動產(chǎn)登記，若《定購協(xié)議書》繼續(xù)履行，雙方需就前述不同單元的房產(chǎn)分別簽署商品房買賣合同并約定面積誤差處理方式，一審判決將二層、三層面積相加并以此判斷面積誤差未超過3%，于法無據(jù)，違背了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條針對相互獨立房產(chǎn)面積差異處理所作的規(guī)定。（三）一審判決認定編號0001593《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（以下簡稱《1593號定購協(xié)議》）標的物為9＃樓消防通道旁邊店面，系消防通道，不能出售，判決解除該協(xié)議錯誤。昌華公司將消防通道出售給鄭碧蘭等三人，違反法律強制性規(guī)定，是無效合同，不屬于可解除合同。（四）一審判決認為案涉房產(chǎn)尚不影響整體承載，鄭碧蘭等三人以房屋質(zhì)量問題解除合同不屬于正當理由錯誤，且在案涉房產(chǎn)存在重大質(zhì)量問題未得到解決的情況下，判決鄭碧蘭等三人承擔逾期付款違約責任，適用法律也是錯誤的。雙方委托的鑒定機構(gòu)因未對案涉房產(chǎn)進行沉降觀測，故編號BG02FEKJ1600134《建筑工程結(jié)構(gòu)檢查鑒定報告》（以下簡稱《鑒定報告》）暫未將案涉房產(chǎn)鑒定為危房，即便如此，鑒定機構(gòu)已確認9＃樓的結(jié)構(gòu)安全性等級綜合評定為Bsu級，存在重大質(zhì)量問題，與危房相距較近，嚴重影響鄭碧蘭等三人正常使用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，鄭碧蘭等三人有權(quán)解除合同，且在昌華公司未履行修復義務之前，鄭碧蘭等三人也有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，不存在需承擔違約責任的問題。綜上，《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》符合解除條件，《1593號定購協(xié)議》應認定無效，昌華公司對協(xié)議解除及無效有明顯過錯，應就其過錯承擔賠償包括但不限于定購款資金占用費、裝修費用等損失。
被上訴人辯稱
昌華公司答辯稱，（一）鄭碧蘭等三人無權(quán)以面積誤差為由解除協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定及購買目的，案涉二、三層系整體購買，面積應當合并計算，而二、三層合計實測面積與合計約定面積之間的誤差比僅為0.66%，未超過法律規(guī)定的3%，且案涉二、三層房產(chǎn)2015年5月26日即已完成首次測繪，產(chǎn)權(quán)面積已確定，而鄭碧蘭等三人2015年9月2日收房時并未對此提出異議，故鄭碧蘭等三人無權(quán)據(jù)此解除協(xié)議。（二）《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》的性質(zhì)應為本約，理由在于協(xié)議已具備商品房買賣合同的主要條款，且雙方已經(jīng)實際履行了商品房買賣合同的主要義務，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條之規(guī)定，商品房買賣合同依法成立并生效。（三）案涉二、三層房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵未達到解除合同的條件，且質(zhì)量瑕疵系因鄭碧蘭等三人的過錯導致的。綜上，鄭碧蘭等三人以質(zhì)量瑕疵等為由主張解除協(xié)議，以及要求昌華公司承擔賠償責任，依法應予以駁回。
上訴人訴稱
昌華公司上訴請求：撤銷原審判決第二項、第三項、第六項，改判鄭碧蘭等三人向昌華公司支付《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》項下購房款24153760元及利息（其中3190000元按中國人民銀行同期貸款利率自2015年12月31日起計息，其余20963760元按中國人民銀行同期貸款利率自2016年6月6日起計息，均應計至實際付清之日止）；一、二審訴訟費用由鄭碧蘭等三人承擔。事實和理由：（一）一審判決昌華公司向鄭碧蘭等三人退還《1593號定購協(xié)議》項下購房款10萬元并支付利息，適用法律錯誤。在雙方互負金錢給付義務且鄭碧蘭等三人2015年9月1日出具的《承諾函》同意將該10萬元用于抵銷《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》項下購房款的情況下，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十九條的規(guī)定，應當準許抵銷。即便不能抵銷，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條“訴訟過程中，當事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實作出的認定不一致的，不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求”的規(guī)定，一審法院應當向昌華公司釋明可以變更訴訟請求，屆時定購協(xié)議書項下未付的首付款應為309萬元，而非319萬元。（二）昌華公司要求鄭碧蘭等三人一次性支付購房款有充分的事實和法律依據(jù)，且在雙方起訴提出截然相反訴求的情況下，相互配合和磋商具有較大的現(xiàn)實障礙，一審判決要求雙方繼續(xù)協(xié)商以達成補充協(xié)議，違背了“案結(jié)事了”的裁判原則，不利于定紛止爭。1.本案定購協(xié)議簽訂后，鄭碧蘭等三人先是要求延期支付首付款，寬限期即將屆滿時，又以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕簽署書面商品房買賣合同和提交按揭貸款所需材料，在鑒定機構(gòu)作出鑒定意見確認質(zhì)量基本完好的情況下，經(jīng)多次催告并律師發(fā)函，仍拒絕履行協(xié)議約定義務，之后更是罔顧房產(chǎn)已經(jīng)應其要求實際交付使用、裝修之事實，提起訴訟要求解除協(xié)議，顯然，鄭碧蘭等三人已以自己的行為表明不履行簽訂書面商品房買賣合同和辦理按揭貸款的協(xié)議約定義務，已構(gòu)成預期違約，昌華公司有權(quán)要求一次性付款。2.一審法院已查明鄭碧蘭等三人表示不愿意采用約定的按揭貸款方式繼續(xù)履行，在此情況下，一審法院又以“未對付款方式變更后如何結(jié)算余款明確約定”為由駁回昌華公司要求一次性支付購房款的訴求，前后矛盾。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條“履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間”的規(guī)定，昌華公司可以要求一次性付款。（三）一審判決認定在鑒定報告作出前鄭碧蘭等三人享有不安抗辯權(quán)，并以鑒定報告作出之日作為定購協(xié)議書項下首付款逾期付款利息起算點錯誤。鄭碧蘭等三人2015年9月1日出具《承諾函》承諾首付款319萬元延期至2015年12月30日前繳清，但未繳清，鄭碧蘭等三人就案涉房產(chǎn)質(zhì)量申請鑒定，僅是拖延履行義務的手段，鑒定結(jié)果確認房產(chǎn)質(zhì)量基本完好，不存在可以行使不安抗辯權(quán)的法定事由，故逾期付款利息的起算時間應為2015年12月31日。
被上訴人辯稱
鄭碧蘭等三人答辯稱，（一）昌華公司主張鄭碧蘭等三人不履行義務不是事實，鄭碧蘭等三人從未表示不履行義務，本案系因房產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)問題，雙方均同意由鑒定機構(gòu)鑒定，在鑒定機構(gòu)出具報告發(fā)現(xiàn)存在多項質(zhì)量問題，鄭碧蘭等三人就本案合同及性質(zhì)、履行問題提起訴訟，所以鄭碧蘭等三人從未拒絕履行。（二）鄭碧蘭等三人雖然出具了《承諾函》，但系以房屋沒有質(zhì)量問題為前提，而本案中，案涉二、三層房產(chǎn)存在質(zhì)量問題，在問題沒有整改之前，鄭碧蘭等三人有權(quán)行使抗辯權(quán)。（三）昌華公司主張鄭碧蘭等三人不愿意按銀行貸款履行，與事實不符。事實上，一審時，鄭碧蘭等三人經(jīng)咨詢銀行，銀行答復基于當時政策是無法辦理銀行貸款的，而不是鄭碧蘭等三人不想辦理，是客觀原因不能辦理。
一審原告訴稱
鄭碧蘭等三人起訴請求：1.判令解除鄭碧蘭等三人與昌華公司簽訂的三份《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號分別為NO:0001648、NO:0001649、NO:0001593）（即《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》、《1593號定購協(xié)議》）及《出售9#樓地下車位使用權(quán)協(xié)議書》（即《車位使用權(quán)協(xié)議》）；2.判令昌華公司返還鄭碧蘭等三人已支付的款項1978萬元及利息（按中國人民銀行同期貸款利率3倍計算，自2014年4月16日起計算至款項還清之日止，暫計至2016年6月8日為7657298元）；3.判令昌華公司賠償鄭碧蘭等三人裝修款400萬元；4.判令昌華公司承擔本案訴訟費用（包括訴訟費、保全費、訴訟保全擔保費等）。
昌華公司反訴請求：1.判令鄭碧蘭等三人立即與昌華公司簽訂《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》及《車位使用權(quán)協(xié)議》項下房產(chǎn)的《商品房買賣合同》；2.判令鄭碧蘭等三人立即支付剩余購房款29653760元及利息241309.13元（其中319萬元按人民銀行同期貸款年利率4.75%自2015年12月31日起計至2016年6月5日為65239.93元，其余29653760元按人民銀行同期貸款利率自2016年6月6日暫計至2016年7月21日為176069.2元，應計算至實際付清之日止）；3.由鄭碧蘭等三人承擔本案反訴費用。經(jīng)釋明，昌華公司變更反訴請求：1.判令鄭碧蘭等三人立即支付《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》及《車位使用權(quán)協(xié)議》項下剩余購房款29653760元及利息［其中319萬元按人民銀行同期貸款利率（年利率4.75%）自2015年12月31日起計至2016年6月5日為65239.93元，其余29653760元按人民銀行同期貸款利率自2016年6月6日計至實際付清之日止］；2.判令鄭碧蘭等三人承擔本案反訴費用。
一審法院查明
一審法院認定事實：昌華公司開發(fā)的“盛世豪門”9#樓地上樓層共三層，地下一層為地下室停車位，共56個車位。2014年4月16日，昌華公司與鄭碧蘭等三人簽訂了《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號為NO：0001649）（即《1649號定購協(xié)議》），約定昌華公司將“盛世豪門”9#樓二層商業(yè)＋兩間商業(yè)服務用房，建筑面積約為1690.10+344.3=2034.4平方米（面積最終確認以產(chǎn)權(quán)登記為準），以單價15000元/平方米，總價30516000元的價格出售給鄭碧蘭等三人。同日，昌華公司與鄭碧蘭等三人簽訂了《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號為NO：0001648）（即《1648號定購協(xié)議》），約定昌華公司將“盛世豪門”9#樓三層商業(yè)，建筑面積約為1110.35平方米（面積最終確認以產(chǎn)權(quán)登記為準），以單價11000元/平方米，總價12213850元的價格出售給鄭碧蘭等三人。上述兩份協(xié)議書均約定，鄭碧蘭等三人應于簽訂協(xié)議書之日起至2014年6月1日內(nèi)繳納不低于總房款50%的首付款，并以昌華公司銷售代表電話通知之日起10日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》及交齊銀行貸款需要的相關(guān)材料，并在約定時間內(nèi)到銀行辦理按揭貸款。昌華公司與鄭碧蘭等三人另簽訂了《定購協(xié)議書附件》，約定：付款方式為按揭：9#樓二、三層整棟售價約為42729850元，鄭碧蘭等三人應于簽訂定購協(xié)議書當日付定金為3000000元，簽訂該協(xié)議書之日起至2014年6月1日內(nèi)繳納總房款的50%首付款金額為21369850元，余款21360000元由鄭碧蘭等三人向銀行申請辦理按揭貸款（辦理按揭貸款時間為昌華公司辦理預售許可證完整3個月內(nèi)電話通知鄭碧蘭等三人到銀行辦理按揭）。
2014年4月24日，昌華公司與鄭碧蘭等三人簽訂了《出售9#樓地下車位使用權(quán)協(xié)議書》（即《車位使用權(quán)協(xié)議》），約定：鄭碧蘭等三人確定購買“盛世豪門”9#樓地下室車位50位使用權(quán)，每位售價為120000元，總價6000000元；50位地下車位使用權(quán)定金500000元于2014年4月24日付清，簽訂該協(xié)議書之日起至2014年11月3日付清2500000元首付款，余下房款3000000元于2015年2月28日前付清。
2014年4月25日，昌華公司與鄭碧蘭等三人簽訂了《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號為NO：0001593）（即《1593號定購協(xié)議》），約定：昌華公司將“盛世豪門”9#樓消防通道旁店面，建筑面積約35-40平方米（面積最終確認以產(chǎn)權(quán)登記為準），以單價37000元/平方米，總價（待定）的價格出售給鄭碧蘭等三人；鄭碧蘭等三人應于簽訂該協(xié)議書之日起七日內(nèi)繳納不低于總房款50%的首付款，并以昌華公司銷售代表電話通知之日起10日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》及交齊銀行貸款需要的相關(guān)材料，并在約定時間內(nèi)到銀行辦理按揭貸款；等等。
2014年4月16日，鄭碧蘭等三人向昌華公司支付9#二、三層商業(yè)定購款300萬元。2014年4月29日，鄭碧蘭等三人向昌華公司支付9#樓地下室車位50間使用權(quán)定購款50萬元、9#樓消防通道旁店面35-40平方米定購款10萬元。2014年6月4日，鄭碧蘭等三人向昌華公司支付9#二、三商業(yè)首付款1000萬元。2014年8月11日、8月28日、9月17日、2015年2月3日、8月31日，鄭碧蘭等三人分別向昌華公司支付9#二、三層商業(yè)定購款100萬元、100萬元、100萬元、100萬元、200萬元。以上，共計1960萬元。
2014年7月8日，鄭碧蘭向昌華公司提交《申請報告》，內(nèi)容為“本人購買貴司開發(fā)的盛世豪門9#樓二層、三層及以上商業(yè)用房，因考慮今后使用方便及美觀，特申請要求貴司將1、9#樓北立面9-1軸至9-4軸改造升高至17.7米標高為止。2、要求增加9-1軸至9-02軸9-A-9-C構(gòu)架結(jié)構(gòu)至15米為止。因以上變更所產(chǎn)生的一切費用均由我方另行支付并負責審批驗收該部分工程?！?015年9月1日，鄭碧蘭等三人向昌華公司支付9#2、3層商業(yè)工程整修費15萬元。
2015年9月1日，鄭碧蘭等三人向昌華公司出具《承諾函》，載明其購買昌華公司開發(fā)的盛世豪門項目9#樓二、三層商場01、02、03、04單元，因首付款2229萬元無法于2015年9月30日全額到款，其中319萬元申請延期至2015年12月30日前繳清，若逾期昌華公司可沒收已繳款1910萬元，同時昌華公司可將上述物業(yè)另行處理。
鄭碧蘭等三人于上述協(xié)議簽訂并支付上述款項后，對9#二層、三層的個別區(qū)域進行裝修（二層部分墻面貼瓷磚、屋面設(shè)吊頂、三層水電、土木部分完工），一樓消防通道旁店面、停車位未進行裝修。
2015年12月28日，福建省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司受昌華公司和鄭碧蘭的共同委托，對“盛世豪門”9#樓進行建筑物安全性檢測鑒定及對現(xiàn)有裂縫原因進行分析。2016年2月3日，該公司作出編號：BG02FEKJ1600134《建筑工程結(jié)構(gòu)檢查鑒定報告》（即《鑒定報告》），《鑒定報告》中載明“盛世豪門”9#樓的結(jié)構(gòu)安全性等級綜合評定為Bsu級（即安全性略低于《民用建筑可靠性鑒定標準》的要求，尚不顯著影響整體承載，可能有極少數(shù)構(gòu)件應采取措施），對梁、板裂縫應采取相應處理措施。2019年1月30日，福建省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司出具《檢驗報告》，檢驗結(jié)論為“該樓三層被拆除墻體為框架結(jié)構(gòu)的填充墻及墻體中的構(gòu)造柱，非框架承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件，局部拆除框架結(jié)構(gòu)的填充墻體及墻體中的構(gòu)造柱不會對房屋整體結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生不利影響?！?/p>
另查明，2012年11月27日，連江縣村鎮(zhèn)測量規(guī)劃設(shè)計室作出《“盛世豪門”地下室房屋建筑面積測算成果報告書》。2015年5月26日，連江縣村鎮(zhèn)測量規(guī)劃設(shè)計室作出《“盛世豪門”9#樓房屋建筑面積測算成果報告書（預算）》。2016年1月19日，連江縣村鎮(zhèn)測量規(guī)劃設(shè)計室作出《“盛世豪門”9#樓房屋建筑面積測算成果報告書（總登）》、《“盛世豪門”地下室（平時停車）房屋建筑面積測算成果報告書（總登）》?！笆⑹篮篱T”9#樓房屋建筑面積測算成果報告書（總登）中載明，“盛世豪門”9#樓總建筑面積為4554.8平方米，其中二層建筑面積為2107.82平方米（商業(yè)01建筑面積1289.06平方米+商業(yè)02建筑面積818.76平方米）、三層建筑面積為1057.86平方米（商業(yè)03建筑面積531.24平方米+商業(yè)04建筑面積526.62平方米），商業(yè)共用：電梯、電梯機房、二層商業(yè)門廳、梯02、梯03、走道。
2016年12月29日，連江縣國土資源局向昌華公司頒發(fā)《開發(fā)項目首次登記證明》（編號：閩(2016)連江縣總第0003號），其中載明9#建筑面積4554.8平方米，層數(shù)3層，套數(shù)14套；地下室為人民防空地下室停車位。不動產(chǎn)權(quán)證號：連敖單國用(2012)第1ad00159號。
為核實案涉房屋裝修程度，一審法院于2018年12月14日進行現(xiàn)場勘驗。根據(jù)勘驗情況，鄭碧蘭等三人與昌華公司雙方確認，案涉房屋二樓的瓷磚吊頂部分完工，三樓水電、土木部分完工。因勘驗過程中雙方對鄭碧蘭等三人是否改變房屋主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生爭議，鄭碧蘭等三人申請福建省建筑科學研究院技術(shù)開發(fā)部一級建造師張德和出庭發(fā)表專業(yè)意見，一審法院予以準許。庭審中，張德和稱，鄭碧蘭等三人裝修拆除的墻體并非承重墻。鄭碧蘭等三人另提交福建省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司出具的《檢驗報告》一份，因昌華公司未申請重新鑒定，也未提供相反證據(jù)推翻，一審法院對張德和的陳述及《檢驗報告》予以采納。
一審法院認為
一審法院認為，本案的爭議焦點有以下四點：1.《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》、《1593號定購協(xié)議》的性質(zhì)；2.《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》、《1593號定購協(xié)議》及《車位使用權(quán)協(xié)議》能否解除；3.購房款及利息應如何處理；4.裝修賠償能否支持、商業(yè)工程整修費是否應當予以返還。
關(guān)于第一個爭議焦點，雙方簽訂三份定購協(xié)議書后，鄭碧蘭等三人繳納部分購房款，昌華公司將案涉房屋交付給鄭碧蘭等三人，鄭碧蘭等三人對房屋進行了部分裝修，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！奔暗谒氖臈l“依法成立的合同，自成立時生效?！比荻ㄙ弲f(xié)議書性質(zhì)應為本約合同。
關(guān)于第二個爭議焦點，《1593號定購協(xié)議》，其標的物為“盛世豪門”9#樓消防通道旁店面，訴訟中，昌華公司確認該店面部分面積用于消防通道，屬于小區(qū)配套設(shè)施，不能出售，其同意解除該協(xié)議，故鄭碧蘭等三人訴請解除該協(xié)議，予以支持。
《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》能否解除的問題。首先，根據(jù)《鑒定報告》，“盛世豪門”9#樓的結(jié)構(gòu)安全性等級綜合評定為Bsu級，對于梁、板裂縫應采取相應處理措施，但尚不顯著影響整體承載。鄭碧蘭等三人亦未提交其他證據(jù)證明“盛世豪門”9#樓主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常使用。鄭碧蘭等三人可以通過要求昌華公司對房屋進行修復或賠償損失來保障其合法權(quán)益，其以房屋存在質(zhì)量問題主張解除上述兩份定購協(xié)議書，不屬于正當理由，不予支持。其次，從雙方當事人簽訂的三份定購協(xié)議書內(nèi)容看，案涉二、三層房產(chǎn)及車位系作為一個整體出售，二、三層房屋總登測量總面積為2107.82㎡+1057.86㎡=3165.68㎡），與合同約定的面積（即2034.4㎡+1110.35㎡=3144.75㎡）相較差額為20.93㎡，面積誤差絕對值僅為0.6%，沒有超過3%，對于鄭碧蘭等三人而言，并不會造成損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持”，鄭碧蘭等三人主張解除該兩份定購協(xié)議書不符合上述法律規(guī)定，不予采納。最后，在案證據(jù)不足以證明按揭貸款手續(xù)無法辦理，鄭碧蘭等三人以此為由解除合同依據(jù)不足，不予支持。綜上，兩份定購協(xié)議書應繼續(xù)履行。
另，鄭碧蘭等三人購買9#樓地下室車位50位使用權(quán)的目的在于滿足其二、三層的配套使用需求。因《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》不符合合同解除條件，《車位使用權(quán)協(xié)議》亦應繼續(xù)履行。
關(guān)于第三個爭議焦點，因《1593號定購協(xié)議》標的物用于消防通道而解除，過錯在于昌華公司,昌華公司應向鄭碧蘭等三人返還定購款100000元，并按照中國人民銀行同期同類貸款利率向鄭碧蘭等三人支付該100000元定購款的利息，自2014年4月29日（即鄭碧蘭等三人支付該100000元定購款的時間）起計算至昌華公司還清該100000元款項之日止。鄭碧蘭等三人超過該部分的訴請，不予支持。至于《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》及《車位使用權(quán)協(xié)議》，如前所述，鄭碧蘭等三人主張解除合同的理由不能成立，其要求返還購房款及相應利息無依據(jù)，不予支持。
關(guān)于《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》及《車位使用權(quán)協(xié)議》剩余購房款及利息?！?648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》中雙方明確約定付款方式為按揭貸款，昌華公司關(guān)于一次性付款的請求與合同約定相悖。鑒于本案雙方均不愿意采用合同約定的按揭貸款方式繼續(xù)履行合同，而定購協(xié)議書又未對付款方式變更后如何結(jié)算余款明確約定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充”，雙方應先自行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，本案昌華公司要求鄭碧蘭等三人一次性支付按揭部分購房款的訴請，一審法院暫不予支持。同時，《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》并未對辦證登記有關(guān)事宜、面積差異補差款、違約責任等商品房買賣重要事宜明確約定，尚未完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，雙方應進一步協(xié)商擬定上述重要條款，以明確繼續(xù)履行合同的方式。鑒于2015年9月1日鄭碧蘭等三人向昌華公司出具《承諾函》承諾首期款中的319萬元申請延期至2015年12月30日前繳清，一審法院認定鄭碧蘭等三人應向昌華公司支付該319萬元購房款。至于利息起算時間，鄭碧蘭等三人出具承諾書后，雙方即對案涉房屋是否存在質(zhì)量問題產(chǎn)生爭議，此時鄭碧蘭等三人享有不安抗辯權(quán)，有權(quán)暫時延期支付剩余首期購房款，但2016年2月3日，福建省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司作出的《鑒定報告》載明“盛世豪門”9#樓的結(jié)構(gòu)安全性等級綜合評定為Bsu級，在此前提下，鄭碧蘭等三人對案涉房屋尚不顯著影響整體承載的客觀事實已為明知，但其仍拒不支付剩余首期購房款，存在過錯，應按照中國人民銀行同期同類貸款利率向昌華公司支付相應利息（自2016年2月3日起計算至鄭碧蘭等三人還清319萬元購房款止）。另外，《車位使用權(quán)協(xié)議》約定的付款方式為分期付款，期限屆滿后鄭碧蘭等三人仍未履行付款義務，已構(gòu)成違約，昌華公司要求鄭碧蘭等三人立即支付《車位使用權(quán)協(xié)議》剩余購房款550萬元，并要求按照中國人民銀行同期同類貸款利率支付自2016年6月6日起的利息，予以支持。
關(guān)于第四個爭議焦點，鄭碧蘭等三人未對房屋進行驗收即對二、三層局部區(qū)域進行裝修，存在一定過錯，且在本案審理過程中，鄭碧蘭等三人并未提交裝修費用鑒定申請書，其主張昌華公司賠償裝修損失400萬元無事實依據(jù)，不予采納。至于收款收據(jù)中體現(xiàn)的9#樓二、三層商業(yè)工程整修費15萬元是否應予以返還的問題，昌華公司主張該筆費用系其依據(jù)鄭碧蘭等三人的申請對9#樓進行改造而產(chǎn)生的費用，有《申請報告》為據(jù)，一審法院予以采信，且《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》不符合合同解除條件，鄭碧蘭等三人要求昌華公司返還該筆工程整修費，不予支持。
綜上所述，鄭碧蘭等三人的部分訴訟請求成立，昌華公司的部分反訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第三十六條、第四十四條、第六十一條、第一百零七條、第一百一十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條、第十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決：一、解除原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒與被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號NO：0001593）；二、被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒退還《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號為NO：0001593）所涉購房款100000元，并按照中國人民銀行同期同類貸款利率向鄭碧蘭等三人支付該100000元購房款的利息，自2014年4月29日起計算至被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還清該款項之日止；三、原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號為NO：0001648、NO：0001649）所涉購房款3190000元，并按照中國人民銀行同期同類貸款利率向被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付該3190000元購房款的利息，自2016年2月3日起計算至原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒還清該款項之日止；四、原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付《出售9#樓地下車位使用權(quán)協(xié)議書》所涉購房款5500000元，并按照中國人民銀行同期同類貸款利率向被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付該5500000元購房款的利息，自2016年6月6日起計算至原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒還清該款項之日止；五、駁回原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒的其他訴訟請求；六、駁回反訴原告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他反訴請求。案件受理費255449元，由原告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒負擔254249元，由被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔1200元；反訴案件受理費127725元，由反訴原告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔90597元，由反訴被告鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒負擔37128元；財產(chǎn)保全申請費5000元由被告福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本院查明
二審審理期間，昌華公司認為一審判決遺漏查明2016年5月30日，福建天福律師事務所受昌華公司委托向鄭碧蘭等三人發(fā)律師函，要求鄭碧蘭等三人履行2015年9月1日《承諾函》承諾的付款義務及案涉三份定購協(xié)議及地下車位協(xié)議約定的付款義務之事實，本院對此事實予以確認。對一審認定的且雙方當事人無異議的事實，本院予以確認。
本院經(jīng)審理查明，（一）《交房會簽單》、《業(yè)主裝修申請》、《裝修許可證》三份證據(jù)體現(xiàn)，2015年9月2日，鄭碧蘭等三人與昌華公司辦理了案涉二、三層房產(chǎn)交房手續(xù)，鄭碧蘭等三人自2015年10月1日至2015年12月30日期間對案涉二、三層房產(chǎn)進行裝修。
（二）2015年5月18日，昌華公司取得“盛世豪門”9#樓《商品房預售許可證》，載明用途性質(zhì)為商業(yè)；2015年8月21日，昌華公司取得“盛世豪門”9#樓地下室《商品房預售許可證》，載明用途性質(zhì)為機動車車位。
（三）2016年2月3日，福建省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司出具的《鑒定報告》載明：1.地下一層柱批構(gòu)件未達到設(shè)計C40強度等級要求。2.關(guān)于柱梁構(gòu)件承載力驗算。二層樓面有七處、三層樓面有一處實配鋼筋面積小于電算鋼筋面積，其余柱、梁構(gòu)件承載力滿足要求。3.現(xiàn)階段所檢混凝土梁構(gòu)件裂縫寬度超出《民用建筑可靠性鑒定標準》4.2.5條0.55mm限值要求(該限值適用于已建成兩年以上且已投入使用的建筑物)。4.根據(jù)現(xiàn)場檢測結(jié)果，該房屋混凝土構(gòu)件裂縫形態(tài)多為中間大兩端小，產(chǎn)生裂縫的主要原因有：箍筋保護層不滿足設(shè)計要求；主次梁構(gòu)件交接處附加箍筋布置不滿足要求；溫度收縮裂縫；裂縫原因主要與施工質(zhì)量存在缺陷有主要關(guān)系；由于該建筑物裂縫較多，會對建筑物耐久性產(chǎn)生不利影響，建議對梁、板裂縫采取相應處理措施。5.根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標準》1.1.1及2.1.1條規(guī)定，《民用建筑可靠性鑒定標準》適用于已建成兩年以上且已投入使用的建筑物；該房屋約建于2014年且目前尚未投入使用，本次鑒定參照《民用建筑可靠性鑒定標準》的規(guī)定對鑒定單元(構(gòu)件或子單元)安全性進行評定。盛世豪門的結(jié)構(gòu)安全性等級綜合評定為Bsu級，對于梁、板裂縫應采取相應處理措施。Bsu級指的是安全性略低于本標準的要求，尚不顯著影響整體承載，可能有極少數(shù)構(gòu)件應采取措施。
（四）2016年6月13日，鄭碧蘭等三人提起本案訴訟，一審法院于2017年4月14日作出（2016）閩01民初574號民事判決，認定《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》的性質(zhì)是預約合同，判決解除《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》、《車位使用權(quán)協(xié)議》，并返還購房款1950萬元；判決解除《1593號定購協(xié)議》，并返還購房款10萬元及自2014年4月29日起的利息。2017年10月31日，本院作出（2017）閩民終845號民事裁定，以基本事實不清為由裁定發(fā)回一審法院重審。
本院認為
本院認為，根據(jù)雙方當事人的訴辯意見，本案二審審理的焦點在于，如何認定《1593號定購協(xié)議》的效力及《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》的性質(zhì)，《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》及《車位使用權(quán)協(xié)議》能否解除，若解除責任如何承擔，若不能解除如何繼續(xù)履行。
（一）關(guān)于《1593號定購協(xié)議》的效力。鄭碧蘭等三人一審起訴請求解除《1593號定購協(xié)議》，一審判決支持了其訴訟請求。鄭碧蘭等三人上訴請求確認《1593號定購協(xié)議》無效。從查明的事實看，因《1593號定購協(xié)議》項下標的物部分面積用于配套公用設(shè)施消防通道，屬法律、行政法規(guī)禁止銷售對象，故應認定《1593號定購協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，屬無效。一審判決解除《1593號定購協(xié)議》，適用法律錯誤，本院予以糾正。鄭碧蘭等三人上訴請求確認《1593號定購協(xié)議》無效，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，昌華公司于2014年4月29日收取鄭碧蘭等三人支付的購房款10萬元應予退還，同時，昌華公司對銷售該房產(chǎn)存在過錯，應賠償鄭碧蘭等人自2014年4月29日起的利息損失。
（二）關(guān)于《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》的性質(zhì)。本案中，2014年4月16日簽訂的《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》明確約定了簽訂《商品房買賣合同》的條件、時間，且協(xié)議簽訂之時案涉房產(chǎn)并不符合商品房預售條件，協(xié)議所涉條款也不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》之形式符合預約合同的特點。但是，鄭碧蘭等三人2014年7月8日即向昌華公司提交《申請報告》，申請對案涉二、三層房產(chǎn)按其要求進行改造，并自擔改造費用和驗收該部分工程，協(xié)議簽訂后分次支付購房款并截至2015年8月31日累計支付1900萬元，以及在案涉二、三層房產(chǎn)尚未竣工驗收的情況下，鄭碧蘭等三人于2015年9月2日受領(lǐng)案涉二、三層房產(chǎn)，并于2015年10月1日至2015年12月30日期間進行部分裝修，由上，從雙方當事人的行為看，應認定鄭碧蘭等三人和昌華公司均分別履行了買賣關(guān)系項下付款、交付占有的主要義務，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立”的規(guī)定，應認定《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》的性質(zhì)已轉(zhuǎn)化為本約合同。一審判決對于《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》性質(zhì)之認定，并無不當。鄭碧蘭等三人上訴主張兩份定購協(xié)議書為預約合同，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
（三）關(guān)于《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》、《車位使用權(quán)協(xié)議》能否解除的問題。首先，本案中，《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》是分別簽訂，標的物單價不同，面積也不相同，且總登也是分別登記，而二層約定面積2034.4平方米，實測面積2107.82平方米，誤差比3.6%；三層約定面積1110.35平方米，實測面積1057.86平方米，誤差比4.7%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二項“面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持”的規(guī)定，因《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》約定面積與實測面積誤差均超過3%，鄭碧蘭等三人享有解除權(quán)。故在鄭碧蘭等三人提出解除《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》的情況下，其解除協(xié)議具有法律依據(jù)。第二，《鑒定報告》確認的案涉二、三層房產(chǎn)質(zhì)量情況并不滿足鄭碧蘭等三人的經(jīng)營使用目的要求。本案中，盡管《鑒定報告》確認案涉房產(chǎn)的瑕疵為Bsu級，但從《鑒定報告》論述內(nèi)容看，適用的標準是《民用建筑可靠性鑒定標準》，該標準僅適用于已建成兩年以上且已投入使用的建筑物，而《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》項下二、三層房屋鑒定之時未投入使用，在此前提下，鑒定機構(gòu)還于《鑒定報告》中對質(zhì)量問題作出“該建筑物裂縫較多，會對建筑物耐久性產(chǎn)生不利影響”的表述，結(jié)合雙方均確認案涉二、三層房產(chǎn)系用于建材經(jīng)營，從日常生活經(jīng)驗角度看，該房產(chǎn)最起碼應具備設(shè)計所要求的承載力，而從《鑒定報告》關(guān)于柱梁構(gòu)件承載力驗算部分載明的“二層樓面有七處、三層樓面有一處實配鋼筋面積小于電算鋼筋面積”內(nèi)容看，可以認定案涉二、三層房產(chǎn)質(zhì)量相對經(jīng)營使用目的而言存在安全隱患，鄭碧蘭等三人購買案涉二、三層房產(chǎn)的目的尚無法實現(xiàn)，案涉二、三層房產(chǎn)買賣協(xié)議應予解除。昌華公司于訴訟中辯稱系因鄭碧蘭等三人裝修導致案涉房產(chǎn)出現(xiàn)質(zhì)量問題，但未提交證據(jù)證明，且從一審審理過程看，鄭碧蘭等三人2019年1月30日提交了福建省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司出具的《檢驗報告》，2019年1月31日，福建省建筑科學研究院技術(shù)開發(fā)部一級建造師張德和接受法庭詢問并陳述鄭碧蘭等三人并未對承重墻體進行拆除，拆除的只是填充墻體，并不起到任何承重作用，不會對房屋產(chǎn)生不利影響，而昌華公司雖主張《檢驗報告》的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無法確認，系單方委托的，不能作為證據(jù)使用，但在法庭詢問昌華公司“你方對該檢驗報告提出質(zhì)疑，是否申請重新鑒定”，昌華公司稱“我方不申請”。顯然，昌華公司該答辯意見不能成立。第三，從雙方行為及糾紛成因看，雙方互信基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，協(xié)議不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)。結(jié)合《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》簽訂后，鄭碧蘭等三人并未根據(jù)協(xié)議約定于2014年6月1日內(nèi)繳納不低于總房款50%的首付款21364925元，截至2015年8月31日鄭碧蘭等三人支付二、三層房產(chǎn)購房款1900萬元，2015年9月1日鄭碧蘭等三人出具《承諾函》，承諾于2015年12月30日前再支付319萬元，案涉二、三層房產(chǎn)2015年9月2日交付，2015年10月1日至2015年12月30日期間進行部分裝修，2015年12月28日雙方委托進行安全性檢測鑒定，2016年5月30日昌華公司向鄭碧華等三人發(fā)送履約催告(律師)函，2016年6月13日鄭碧蘭等三人提起前案訴訟等事實，從前述行為的時空條件和行為邏輯看，可以判斷盡管鄭碧蘭等三人未依協(xié)議付款，但雙方在此期間進行了協(xié)商，昌華公司同意案涉二、三層房產(chǎn)交付、裝修，而在裝修過程中發(fā)現(xiàn)并引發(fā)對案涉二、三層房產(chǎn)的質(zhì)量爭議并共同委托鑒定，也導致鄭碧蘭等三人后續(xù)付款行為中止。同時，在雙方因質(zhì)量問題產(chǎn)生爭議，且《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》并未對約定的按揭貸款付款方式因各種原因而不能實現(xiàn)的情況下，采用何種方式付款，以及對辦證登記有關(guān)事宜、面積差異補差款、違約責任等未明確約定的情況下，協(xié)議的履行尚需雙方基于互信基礎(chǔ)上的平等協(xié)商，而本案歷經(jīng)前案（2016）閩01民初574號、（2017）閩民終845號及本案訴訟程序，歷時多年，雙方均未能就案涉房產(chǎn)的買賣事宜達成進一步的合意，昌華公司上訴理由亦陳述“在雙方起訴提出截然相反訴求的情況下，相互配合和磋商具有較大的現(xiàn)實障礙，一審判決要求雙方繼續(xù)協(xié)商以達成補充協(xié)議，違背了‘案結(jié)事了’的裁判原則，不利于定紛止爭”，故應認定雙方共信基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，案涉房產(chǎn)的買賣不具備繼續(xù)履行的條件。一審判決認為雙方應先自行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，雙方應進一步協(xié)商擬定《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容重要條款，以明確繼續(xù)履行合同的方式，于本案而言并不具有可執(zhí)行性，本院對此予以指正。由上，鄭碧蘭等三人訴請解除《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》有事實及法律依據(jù)，本院予以支持?；凇?648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》而簽訂的購買配套使用車位的《車位使用權(quán)協(xié)議》因前置目的無法實現(xiàn)也應一并予以解除。
（四）關(guān)于《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》、《車位使用權(quán)協(xié)議》解除后的責任承擔問題。昌華公司上訴請求鄭碧蘭等三人支付購房款24153760元，系以協(xié)議繼續(xù)履行為前提，因協(xié)議應予解除，故對昌華公司以此為基礎(chǔ)提出的支付剩余價款，以及涉及應返還的消防通道房產(chǎn)10萬元沖抵購房款的請求，不予支持。此外，鄭碧蘭等三人在裝修期間發(fā)現(xiàn)案涉二、三層房產(chǎn)質(zhì)量問題并引發(fā)爭議，鄭碧蘭等三人依法享有不安抗辯權(quán)，根據(jù)福建省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司于2016年2月3日出具《鑒定報告》內(nèi)容，可以認定案涉二、三層房產(chǎn)質(zhì)量并不符合鄭碧蘭等三人的使用目的。故昌華公司主張鄭碧蘭等三人應自2015年12月31日支付319萬元利息，以及自2016年6月6日起支付24153760元對應的利息，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。一審法院認定昌華公司有權(quán)自2016年2月3日起向鄭碧蘭等三人主張《承諾函》項下319萬元利息，適用法律錯誤，本院予以糾正。鄭碧蘭等三人提出的因案涉房產(chǎn)質(zhì)量存在問題，其不用承擔遲延付款的違約責任（利息）的上訴請求，本院予以支持。
鄭碧蘭等三人以解除協(xié)議為由，要求昌華公司返還已支付的款項1978萬元及利息，利息按中國人民銀行同期貸款利率3倍計算，自2014年4月16日起計算至款項還清之日止，暫計至2016年6月8日為7657298元，并要求昌華公司賠償鄭碧蘭等三人裝修款400萬元。二審庭審中，鄭碧蘭等三人確認1978萬元包括已支付的案涉二、三層房產(chǎn)購房款1900萬元、《1593號定購協(xié)議》項下的房款10萬元、地下車位款50萬元、工程整修費15萬元、物業(yè)費3萬元。因《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》以及《車位使用權(quán)協(xié)議》應予解除，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”的規(guī)定，對鄭碧蘭等三人提出的案涉二、三層房產(chǎn)及車位對應的購房款1950萬元，昌華公司應予以返還；同時，盡管昌華公司并未訴請解除協(xié)議，也未提出返還案涉二、三層房產(chǎn)，但為了一次性解決雙方爭議，鄭碧蘭等三人也應返還占有的案涉二、三層房產(chǎn)。
對于鄭碧蘭等三人提出1950萬元對應利息、15萬元工程整修款及對應利息、3萬元物業(yè)費及對應利息，以及昌華公司應賠償裝修損失400萬元的上訴請求，本院均不予支持。首先，根據(jù)《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》的約定，鄭碧蘭等三人應于簽訂協(xié)議書之日起（2014年4月16日）至2014年6月1日內(nèi)繳納不低于總房款50%的首付款21364925元，但從鄭碧蘭等三人的付款情況看，其并未依約支付，且分次支付、截至2015年8月31日累計共支付案涉二、三層房產(chǎn)及車位購房款1950萬元，鄭碧蘭等三人以統(tǒng)一時間即2014年4月16日作為主張1950萬元購房款相應利息的起算點，缺乏事實依據(jù)。另外，鄭碧蘭等三人為案涉二、三層房產(chǎn)所支付的款項未達到總房款的50%，也未按《車位使用權(quán)協(xié)議》約定時間支付款項，均違反了協(xié)議約定，結(jié)合前述分析的《1648號定購協(xié)議》、《1649號定購協(xié)議》、《車位使用權(quán)協(xié)議》解除的原因，案涉二、三層房產(chǎn)質(zhì)量問題與施工質(zhì)量存在缺陷有主要關(guān)系，以及鄭碧蘭等三人已占有案涉二、三層房產(chǎn)等因素，從利益平衡的角度，本院對鄭碧蘭等三人主張的1950萬元對應的利息均不予支持。其次，工程整修費用系昌華公司應鄭碧蘭等三人的要求，由昌華公司對案涉二、三層房產(chǎn)的額外改造所產(chǎn)生的費用，故鄭碧蘭等三人上訴主張昌華公司返還工程整修款15萬元并支付利息，缺乏事實依據(jù)。第三，因鄭碧蘭等三人在未確認案涉二、三層房產(chǎn)已驗收、符合交付條件的情況下，于2015年9月2日接收并進行部分裝修，忽視案涉房產(chǎn)可能存在的質(zhì)量缺陷，鄭碧蘭等三人一、二審中也未提交證據(jù)證明裝修損失的具體數(shù)額，二審訴訟中也確認放棄申請對此項損失的鑒定，應承擔不利后果。第四，物業(yè)費對應的系鄭碧蘭等三人占有案涉房產(chǎn)期間費用，在管理期間已過的情況下，鄭碧蘭等三人主張返還物業(yè)費及對應利息，有違誠信。
綜上，鄭碧蘭等三人的上訴請求部分成立，予以支持。昌華公司的反訴請求，均不能成立。一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤,本院予以糾正。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷福建省福州市中級人民法院(2018)閩01民初403號民事判決；
二、福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒退還《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號為NO：0001593）所涉購房款100000元，并自2014年4月29日起至2019年8月19日止按中國人民銀行公布的同期貸款利率向鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒支付該100000元購房款的利息，自2019年8月19日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率向鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒支付該100000元購房款的利息，直至福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還清該款項之日止；
三、解除鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒與福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號NO：0001648）、《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號NO：0001649）、《出售9#樓地下車位使用權(quán)協(xié)議書》；
四、福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒退還《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號為NO：0001648、編號NO：0001649）所涉購房款1900萬元；
五、福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒退還《出售9#樓地下車位使用權(quán)協(xié)議書》所涉購房款50萬元；
六、鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒應于本判決生效之日起十日內(nèi)向福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號NO：0001648）項下房產(chǎn)即“盛世豪門”9#樓三層商業(yè)，建筑面積1057.86平方米（商業(yè)03建筑面積531.24平方米+商業(yè)04建筑面積526.62平方米）、《【盛世豪門】定購協(xié)議書》（編號NO：0001649）項下房產(chǎn)即“盛世豪門”9#樓二層商業(yè)，建筑面積2107.82平方米（商業(yè)01建筑面積1289.06平方米+商業(yè)02建筑面積818.76平方米）、《出售9#樓地下車位使用權(quán)協(xié)議書》項下車位即“盛世豪門”9#樓地下室車位50位；
七、駁回鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒的其他訴訟請求；
八、駁回福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。如果未按本判決指定的期間履行其他義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，支付遲延履行金。
一審本訴案件受理費344236元，減半收取172118元，由鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒負擔32703元，由福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔139415元；反訴案件受理費191275元，減半收取95638元，由福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
二審案件受理費344236元，由福建昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔278831元，由鄭碧蘭、鄭靈琴、孫昌鋒負擔65405元。
本判決為終審判決。
審判人員
審 判 長 程光毅
審 判 員 俞裕銓
代理審判員 陳 梁
二〇二〇年四月二十日
書 記 員 繆建鈴
