審理法院：江蘇省高級人民法院
案號：（2020）蘇民再262號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-03
案由：民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人連云港大眾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大眾興公司）因與被申請人張宜花房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服江蘇省連云港市中級人民法院（以下簡稱連云港中院）（2018）蘇07民終1282號民事判決，向本院申請再審。本院以（2018）蘇民申4702號民事裁定提審本案后，依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人大眾興公司委托訴訟代理人王春軼、吉玉泉，被申請人委托訴訟代理人滕松、張延好到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
大眾興公司申請再審稱：1.一、二審判決認(rèn)定案涉A1號樓東單元302室（以下簡稱302室房屋）屬于安置房、《補充協(xié)議》的性質(zhì)為產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議錯誤。雙方存在房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換和商品房買賣兩重法律關(guān)系。雙方2006年8月15日簽訂的《房屋貨幣安置協(xié)議書》和《產(chǎn)權(quán)置換確認(rèn)書》明確由大眾興公司拆遷張宜花368.25平方米的房屋，貨幣安置費用為478569元，并以該款項以拆遷優(yōu)惠價每平方米1680元與大眾興公司開發(fā)的眾興華庭花園A2號樓東單元601室房屋（以下簡稱601室房屋）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，置換總價為195569元，置換后的貨幣安置費用余款為283000元。2006年8月18日，張宜花提出用283000元購置大眾興公司尚未開發(fā)建設(shè)的302室房屋，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定張宜花購買302室房屋，面積為95.86平方米，單價為2620元/平方米，多退少補，同時約定房屋上房時，為便于拆遷和減免張宜花上房時應(yīng)繳的契稅，張宜花可持已簽的拆遷協(xié)議書重新簽訂已安置601室房屋和已購302室房屋為安置房的拆遷協(xié)議書。但因張宜花于2006年9月5日取走了283000元，302室房屋的買賣協(xié)議終止。2008年1月9日，張宜花在601室房屋上房時辦理了《房屋結(jié)算通知單》，領(lǐng)取了置換后的貨幣安置費用余款283000元，所有費用沖抵結(jié)算后，大眾興公司僅欠張宜花15914.25元。601室房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換已經(jīng)完成。2.一、二審認(rèn)定事實的主要證據(jù)是虛假的，所謂的證據(jù)鏈彼此之間存在矛盾。張宜花提交的《承諾書》系其單方書寫，不能構(gòu)成雙方協(xié)商一致的事實，《承諾書》自身也存在無法解釋的矛盾，按張宜花的解釋，大眾興公司除給張宜花兩套房屋外，還須再給415527.6元，由283000元、3萬元押金及大眾興公司總經(jīng)理尹剛交付的102527.6元組成，但張宜花自認(rèn)3萬元押金是其交給大眾興公司的，張宜花的陳述前后矛盾。根據(jù)《房屋結(jié)算通知單》，大眾興公司收回押金收條，將押金沖抵了張宜花應(yīng)找給大眾興公司的房款差額14085.75元后，大眾興公司還欠張宜花15914.25元，不存在再退回3萬元押金。大眾興公司法定代表人取款102527.6元的行為與本案沒有關(guān)聯(lián)性，即使有關(guān)，也不能佐證張宜花出具的《承諾書》的真實性。3.一、二審法院的庭審過程及裁判依據(jù)違反法律規(guī)定。張宜花在庭審中對涉案的重要核心事實多次作出相反或相互矛盾的陳述，違反禁止反言規(guī)則和誠實信用原則，一、二審對其行為不予制止卻采信其陳述，程序違法。綜上，請求再審改判駁回張宜花的訴訟請求。
再審被申請人辯稱
張宜花辯稱：1.《房屋貨幣安置協(xié)議書》和《補充協(xié)議》不可割裂開來。證人孔憲保的證詞與張宜花出具的《承諾書》內(nèi)容一致，302室房屋是大眾興公司應(yīng)當(dāng)給付的安置房，大眾興公司未按約履行交付義務(wù)，應(yīng)賠償張宜花的損失。2.涉案主要證據(jù)均經(jīng)開庭質(zhì)證，一、二審程序合法，大眾興公司認(rèn)為主要證據(jù)虛假沒有依據(jù)。請求駁回大眾興公司的再審申請。
一審原告訴稱
張宜花一審訴訟請求：1.解除張宜花、大眾興公司2006年8月18日簽訂的補充協(xié)議；2.大眾興公司賠償張宜花不能取得房屋的損失749433元、押金15914.25元及車庫損失（按照評估價格計算）；3.大眾興公司承擔(dān)本案訴訟費用。
一審法院查明
連云港市海州區(qū)法院（以下簡稱海州區(qū)法院）一審認(rèn)定事實：2006年8月15日，張宜花與大眾興公司簽訂《房屋貨幣安置協(xié)議書》，約定大眾興公司拆除張宜花位于連云港市新浦區(qū)，建筑面積為368.25平方米房屋，貨幣安置費用（包括房屋補償費用、附屬物補償費用、搬家費、過渡費、其他費用）478569元。同日，張宜花（乙方）與大眾興公司（甲方）簽訂《產(chǎn)權(quán)置換書》，約定乙方自愿將所擁有的坐落在新浦區(qū)新城街馬艞大隊通報巷3號的房屋以貨幣補償?shù)姆绞桨吹葍r原則與甲方所開發(fā)的《眾興華庭花園》（暫定名）A2樓東單元601室的商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換。乙方上述被拆遷房屋建筑面積368.25平方米，拆遷補償費用為478569元，甲方上述置換商品房建筑面積為116.41平方米，按1680元/平方米計算（拆遷優(yōu)惠價），置換總價為195569元，甲方向乙方支付置換差價283000元。協(xié)議第四條關(guān)于交付期限的約定為，甲方于乙方交出舊房鑰匙后18個月內(nèi)，將驗收合格的商品房交付給乙方使用；第五條關(guān)于拆遷安置補助費的約定為，1.過度期限：自本確認(rèn)書簽訂之日起至乙方收到甲方上房通知書三日后止；2.執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：按連政發(fā)[2003]第50號文件第二十五條規(guī)定執(zhí)行；3.支付方法：甲乙雙方自簽訂拆遷補償協(xié)議時，甲方一次性支付給乙方十八個月安置補助費，剩余部分甲方在乙方辦理上房手續(xù)時按時補足；協(xié)議第八條對違約的約定為，……2.如甲方逾期交付商品房，按連政發(fā)[2003]第50號文件第二十五條規(guī)定增付安置補助費……；合同特別約定：1、住戶上房事實須另交煤氣增容費、物業(yè)管理費等相關(guān)費用；2、新房產(chǎn)權(quán)證由乙方自行辦理，費用按國家規(guī)定繳納費用；3、此房屋為暫定面積，最終以產(chǎn)權(quán)部門核定為準(zhǔn)。雙方還對其他事項進(jìn)行了約定。
2006年8月18日，張宜花、大眾興公司簽訂《補充協(xié)議》，載明：現(xiàn)有拆遷戶張宜花已購一號樓東單元302室，面積95.86平方米，2620元/平方米，為了便于拆遷，為了減免張宜花戶上房時應(yīng)繳的契稅，上房時可持已簽的拆遷協(xié)議書，重新簽訂已安置和已購東單元302室為安置房的拆遷協(xié)議書。注：安置房面積是圖上面積，最終從產(chǎn)權(quán)處核定為準(zhǔn)，交押金叁萬，多退少補。自行車車庫兩個，價格與同幢樓相同。此后，大眾興公司出具《證明承諾》，載明：現(xiàn)有拆遷戶張宜花，已購買我公司一號樓東單元302室，面積95.86平方米（暫定），2620元/平方米。房款已交齊，最終面積以產(chǎn)權(quán)處核定為準(zhǔn)，多退少補。在入住時，按安置房辦理拆遷協(xié)議書辦理。大眾興公司不得違約。如有違約按房價雙倍賠償給拆遷戶張宜花。2006年9月4日，大眾興公司出具《收到證明》，載明：收到張宜花戶押金三萬元人民幣。2006年9月5日，張宜花領(lǐng)取拆遷費用283000元。2008年1月9日，大眾興公司將眾興華庭花園A2-5-601室交付張宜花使用，雙方辦理《房屋結(jié)算通知單》，根據(jù)通知單，張宜花應(yīng)向大眾興公司交納14085.75元。大眾興公司在房屋結(jié)算通知單上做“收回叁萬元《收到證明》，沖抵壹萬肆仟零捌拾伍元柒角伍分，沖抵后公司欠張宜花壹萬伍仟玖佰壹拾肆元貳角伍分”的說明，同時向張宜花出具《收到證明》，載明：收到張宜花戶押金15914.25元（壹萬伍仟玖佰壹拾肆元貳角伍分）。
對于2006年8月18日張宜花、大眾興公司《補充協(xié)議》及大眾興公司《承諾證明》，張宜花稱，大眾興公司在拆遷張宜花房屋過程中，承諾給張宜花兩套房子，其中一套以《產(chǎn)權(quán)置換確認(rèn)書》予以確定，另一套以《補充協(xié)議》及《承諾證明》確定，除兩套房子外，大眾興公司還向張宜花支付415527.6元拆遷款。為此，張宜花舉證在房屋拆遷時，張宜花于2006年8月18日出具的《承諾書》，載明：我戶（張宜花）在拆遷安置中除已給兩套安置房（一號樓東單元302室，二號樓東單元601室）以外，其過渡費、搬家費、裝潢費已計入415527.6元之內(nèi)，再重新簽訂協(xié)議時，不再計算。并同時承諾，同意該屋面積以產(chǎn)權(quán)管理部門核定的面積為準(zhǔn)，單價2620元/平方米，多退少補。對于上述內(nèi)容，我戶無異議，特此承諾。張宜花同時舉證2006年9月4日，大眾興公司法定代表人尹剛?cè)】?02527.6元的取款憑證，同日張宜花開戶、存款102527.6元的存款憑證，張宜花稱，102527.6元的款項系大眾興公司支付給張宜花的，加上領(lǐng)取的283000元及押金30000元，共計415527.6元，與張宜花出具給大眾興公司的《承諾書》中數(shù)字一致。對此，大眾興公司質(zhì)證意見為：《承諾書》系張宜花單方制作，無大眾興公司簽字蓋章等確實的證據(jù)，大眾興公司從未見過，也不予認(rèn)可；大眾興公司賬目中并未查詢到102527.60元的財務(wù)往來情況，拆遷安置材料中也未發(fā)現(xiàn)此款項的往來賬目，大眾興公司法定代表人取款102527.6元與張宜花存款102527.6元是兩筆不同的存取款記錄，并不必然表明大眾興公司法定代表人尹剛向張宜花支付了102527.6元。
一審訴訟過程中，經(jīng)張宜花申請，海州區(qū)法院依法委托江蘇蘇信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對涉案房屋及車庫的市場價值進(jìn)行評估，該公司作出蘇信房地估字（2017）連云港第010152號房地產(chǎn)估價報告，確定涉案房屋市場價值為749433元，車庫41070元。為此，張宜花支出評估費9000元。
涉案房屋所在的一號樓，大眾興公司尚未取得商品房預(yù)售許可證，亦未向張宜花交付涉案房屋。2007年4月27日，張宜花以19500元的價格購買與安置房A2樓東單元601室相對應(yīng)的位于A2號樓A2-B6號車庫。
一審法院認(rèn)為
海州區(qū)法院一審認(rèn)為：張宜花、大眾興公司于2006年8月18日簽訂《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。對于《補充協(xié)議》項下房屋的性質(zhì)，張宜花舉證的《承諾書》、大眾興公司法定代表人取款、張宜花存款憑證、叁萬元《收到證明》、張宜花領(lǐng)取283000元憑證等證據(jù)形成完整證據(jù)鏈，能夠證明張宜花與大眾興公司在拆遷過程中，大眾興公司安置張宜花兩套房屋，涉案的一號樓東單元302室系大眾興公司安置給張宜花的安置房。因大眾興公司至今未向張宜花交付涉案房屋，張宜花請求解除雙方簽訂的《補充協(xié)議》符合法律規(guī)定，予以支持。大眾興公司于2016年10月24日收到一審法院寄送的起訴狀等材料，故雙方于2006年8月18日簽訂的《補充協(xié)議》于2016年10月24日解除。
因大眾興公司未能向張宜花交付涉案房屋，導(dǎo)致雙方簽訂的《補充協(xié)議》解除，大眾興公司應(yīng)賠償張宜花未取得涉案房屋的損失749433元。對于張宜花主張的車庫損失，雖《補充協(xié)議》約定“自行車庫兩個，價格與同幢樓相同”，但未約定兩自行車庫為贈送，且張宜花于2007年4月27日，以19500元的價格購買與安置房A2樓東單元601室相對應(yīng)的位于A2號樓A2-B6號車庫。在張宜花無證據(jù)證明已經(jīng)支付與涉案房屋對應(yīng)車庫的車庫款的情況下，對張宜花要求大眾興公司賠償車庫損失41070元的訴訟請求，不予支持。
因雙方《補充協(xié)議》解除，大眾興公司收取張宜花的押金15914.25元應(yīng)予返還，對張宜花要求大眾興公司返還押金15914.25元的訴訟請求，予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，海州區(qū)法院作出（2016）蘇0706民初7288號民事判決：一、張宜花與大眾興公司簽訂的《補充協(xié)議》于2016年10月24日解除；二、大眾興公司于判決生效后十日內(nèi)賠償張宜花未取得安置房的損失749433元；三、大眾興公司于判決生效后十日內(nèi)返還張宜花押金15914.25元；四、駁回張宜花其他訴訟請求。一審案件受理費11864元，鑒定費9000元，共計20864元，由張宜花負(fù)擔(dān)1064元，大眾興公司負(fù)擔(dān)19800元，大眾興公司負(fù)擔(dān)部分于給付上述款項時一并給付張宜花。
二審上訴人訴稱
大眾興公司不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判大眾興公司不承擔(dān)749433元的賠償責(zé)任；一、二審全部訴訟費用由張宜花承擔(dān)。
二審法院查明
連云港中院二審查明的事實與一審的事實相同。
二審法院認(rèn)為
連云港中院二審認(rèn)為：《補充協(xié)議》為雙方對已簽訂的《產(chǎn)權(quán)置換確認(rèn)書》內(nèi)容的補充約定，大眾興公司確認(rèn)張宜花已購302室房屋，房款已交齊，張宜花領(lǐng)取補償款283000元后，大眾興公司并未收回《補充協(xié)議》及《證明承諾》，《房屋結(jié)算通知單》系雙方對于《產(chǎn)權(quán)置換確認(rèn)書》中確認(rèn)的置換內(nèi)容進(jìn)行的結(jié)算，并未對《補充協(xié)議》及證明承諾的內(nèi)容進(jìn)行全部結(jié)算，張宜花對大眾興公司法定代表人尹剛?cè)】钤虻慕忉屳^為合理，故302室房屋也是大眾興公司與張宜花約定的安置房，張宜花無需支付302室房屋的購房款。大眾興公司未向張宜花交付302室房屋，應(yīng)賠償給張宜花造成的房價損失。大眾興公司的上訴請求不能成立。該院作出二審判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費11864元，由大眾興公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院再審查明：雙方當(dāng)事人對一、二審查明的事實無異議，本院予以確認(rèn)。
本院再審另查明：1.大眾興公司在申請再審審查程序中陳述，雙方在達(dá)成《貨幣安置協(xié)議書》及《產(chǎn)權(quán)置換確認(rèn)書》后，張宜花拒不搬遷，一是要求再額外增加10萬元補償款，加上拆遷時未計算的房產(chǎn)證補償費2000元及26.38平方米的圍墻補償費527.6元（每平方米20元），共計102527.6元；二是要求按照回遷價在A1號樓再置換一套房屋。大眾興公司同意暗補張宜花102527.6元，但額外補錢就不能以安置價要房子，A1號樓的房屋可以按略低于市場價的每平方米2620元計價，連同車庫算下來約28萬元，和置換601室房屋后的差價款28.3萬元基本持平，但張宜花最后領(lǐng)取了28.3萬元。2.再審?fù)彆r，張宜花陳述，當(dāng)時拆遷安置方案是給兩套房子，另外再給47萬元，大眾興公司將房子安置給張宜花后，房款視為交清，張宜花沒有另外交過房款，也不需要再交302室房屋的購房款。
本案再審爭議焦點：1.案涉302室房屋是否屬于大眾興公司應(yīng)當(dāng)補償給張宜花的安置房；2.張宜花是否支付了302室房屋的購房款；3.張宜花要求大眾興公司賠償未交付302室房屋造成的房價損失的訴訟請求是否成立。
綜觀張宜花與大眾興公司簽訂的《房屋貨幣安置協(xié)議書》和《產(chǎn)權(quán)置換確認(rèn)書》、《補充協(xié)議》、《房屋結(jié)算通知單》以及大眾興公司此后出具給張宜花的《證明承諾》，大眾興公司對張宜花的368.25平方米房屋進(jìn)行拆遷，采用的是貨幣補償方式，拆遷補償費用合計478569元，其中，張宜花以拆遷優(yōu)惠價置換601室房屋，置換總價為195569元，置換之后，大眾興公司支付張宜花差價283000元。三日后，張宜花又以2620元/平方米的單價向大眾興公司購買302室房屋，房款為251153.2元，因601室房屋置換后，拆遷補償費用余款足以支付該購房款，張宜花無需另行支付302室房屋的購房款，大眾興公司確認(rèn)張宜花已交齊房款，同時承諾，為減免張宜花302室房屋的契稅，張宜花在上房時可持已簽的拆遷協(xié)議書與大眾興公司重新簽訂將302室房屋亦作為安置房的拆遷協(xié)議書。嗣后，張宜花直接領(lǐng)取了601室房屋置換后的拆遷補償費用余款283000元，在大眾興公司將拆遷置換房601室房屋交付張宜花時，雙方辦理了房屋結(jié)算手續(xù)，確認(rèn)房款、押金沖抵后，大眾興公司欠張宜花15914.25元。張宜花領(lǐng)取拆遷補償費用余款283000元并與大眾興公司辦理房屋結(jié)算手續(xù)的行為證明雙方已實際解除了關(guān)于張宜花以拆遷補償費用余款向大眾興公司購買302室房屋的《補充協(xié)議》，張宜花不再購買302室房屋，除在大眾興公司尚有15914.25元的債權(quán)外，張宜花與大眾興公司因拆遷而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)清結(jié)，張宜花要求大眾興公司賠償張宜花不能取得302室房屋的損失沒有事實與法律依據(jù)，不能成立，但大眾興公司應(yīng)向張宜花支付雙方結(jié)算確認(rèn)的欠款15914.25元。
張宜花持有的《承諾書》系其自行書寫，大眾興公司未簽章認(rèn)可，且該《承諾書》與雙方簽訂的一系列協(xié)議及《房屋結(jié)算通知單》相矛盾，本院對該《承諾書》不予采信。大眾興公司總經(jīng)理尹剛給付張宜花的102527.6元系大眾興公司同意額外增加給付張宜花的拆遷補償款，不能證明大眾興公司須給張宜花兩套房屋及415527.6元。
本院認(rèn)為
綜上所述，一、二審判決認(rèn)定的事實錯誤，大眾興公司的申請再審理由成立。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十一條、第九十三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第七十五條第一款、第一百七十條第一款第（二）項、第二百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷江蘇省連云港市中級人民法院（2018）蘇07民終1282號民事判決及江蘇省連云港市海州區(qū)人民法院（2016）蘇0706民初7288號民事判決；
二、確認(rèn)連云港大眾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張宜花于2006年8月18日簽訂的《補充協(xié)議》已自2008年1月9日解除；
三、連云港大眾興公司房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付張宜花欠款15914.25元及利息（利息以15914.25元為基數(shù)，自2008年1月9日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算，自2019年8月20日起至實際給付之日止，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；
四、駁回張宜花對連云港大眾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費11864元、鑒定費9000元，合計20864元，二審案件受理費11864元，均由張宜花負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張戎亞
審判員 陳 軍
審判員 郭 群
二〇二〇年十二月三日
書記員 章芳芳
