審理法院：湖南省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）湘民終545號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-05-19
案由：合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)嘉順公司）與上訴人衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司（下稱(chēng)金果公司）合同糾紛一案，不服湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）湘04民初196號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年3月16日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。嘉順公司的法定代表人高春柏，委托訴訟代理人趙盛麗、鄧劍，金果公司的委托訴訟代理人胡群、陳六成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱(chēng)
金果公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回嘉順公司訴訟請(qǐng)求，支持金果公司訴訟請(qǐng)求，由嘉順公司承擔(dān)因訴訟發(fā)生的全部費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、本案爭(zhēng)議合同性質(zhì)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同。（一）從合同形式看，名稱(chēng)是房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。（二）從協(xié)議內(nèi)容看，金果公司按現(xiàn)狀向嘉順公司提供土地使用權(quán)、房屋和機(jī)器設(shè)備，嘉順公司承諾補(bǔ)償金果公司拆遷安置房屋16200平方米，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，金果公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，合同約定因嘉順公司拆遷安置、開(kāi)發(fā)衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)房產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)均由嘉順公司承擔(dān)，與金果公司無(wú)關(guān)嘉順公司在給金果公司多次函件中予以認(rèn)可。二、一審判決對(duì)本案合同沒(méi)有履行的原因與責(zé)任認(rèn)定沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。（一）協(xié)議約定金果公司向嘉順公司按現(xiàn)狀交付房屋和土地，且協(xié)議規(guī)定紅線(xiàn)范圍內(nèi)拆遷是嘉順公司的義務(wù)，金果公司對(duì)紅線(xiàn)范圍內(nèi)騰空房屋的義務(wù)已經(jīng)在《補(bǔ)充協(xié)議》中被免除，金果公司沒(méi)有違約。（二）項(xiàng)目土地上拆遷工作未能如期完成的責(zé)任在嘉順公司，嘉順公司在村民對(duì)征地歷史遺留問(wèn)題反映情況的前提下仍簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，承諾按期開(kāi)工。（三）嘉順公司沒(méi)有能力履行協(xié)議，違約的真正動(dòng)機(jī)和原因是不想承擔(dān)應(yīng)該由自己承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三、一審判決適用法律錯(cuò)誤，解除合同沒(méi)有依據(jù)任何法律規(guī)定，嘉順公司提出解除合同的理由依法不能成立。四、一審法院酌情認(rèn)定嘉順公司人力資源成本投入150萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，土地估價(jià)報(bào)告不能作為裁判依據(jù)。
被上訴人辯稱(chēng)
針對(duì)嘉順公司的上訴請(qǐng)求，金果公司答辯稱(chēng)其上訴請(qǐng)求及事實(shí)、理由即為答辯意見(jiàn)。
針對(duì)金果公司的上訴請(qǐng)求，嘉順公司答辯稱(chēng)：一、案涉合同為合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。（一）案涉合同雖名為安置協(xié)議，但合同實(shí)際履行存在合作開(kāi)發(fā)。（二）金果公司成立項(xiàng)目管理小組是合作開(kāi)發(fā)性質(zhì)，雙方有配合辦理土地變性、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等義務(wù)，金果公司取得的利益系浮動(dòng)的。（三）金果公司一直實(shí)際掌握該土地，且金果公司向政府出具的《承諾函》、向案外人的書(shū)證是合作方。二、一審判決解除合同有事實(shí)和法律依據(jù)。（一）金果公司存在違約行為，導(dǎo)致嘉順公司不具備拆遷、施工、開(kāi)發(fā)等履行合同的條件，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。1.金果公司土地少征多用，導(dǎo)致紅湘街道聯(lián)合村七組村民對(duì)嘉順公司拆遷進(jìn)行阻工，直至2013年6月金果公司支付了土地補(bǔ)償款才化解糾紛。2.金果公司未按《安置協(xié)議》第九條約定騰空山上12戶(hù)居民的房屋。3.金果公司未履行成立項(xiàng)目管理小組配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的義務(wù)。4.金果公司未按合同約定在規(guī)劃調(diào)整時(shí)與嘉順公司另行協(xié)商安置標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)期限并簽訂協(xié)議，導(dǎo)致合同開(kāi)發(fā)事項(xiàng)無(wú)法進(jìn)行。5.嘉順公司通過(guò)自身努力爭(zhēng)取規(guī)劃部門(mén)同意取消松鳴路方案，使項(xiàng)目增加4.4畝可利用土地。6.金果公司對(duì)因自身原因造成項(xiàng)目成本上漲問(wèn)題一直回避不予解決。（二）一審判決解除合同有法律依據(jù)。1.金果公司在2014年12月11日收到嘉順公司解除合同通知，但未在異議期內(nèi)提出異議和起訴，且金果公司本身違反合同約定導(dǎo)致合同不能履行，已喪失合同解除權(quán)。2.金果公司至今未能完全騰空房屋、未能成立項(xiàng)目小組配合，未能在12戶(hù)不簽安置協(xié)議和規(guī)劃變更時(shí)與嘉順公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，未能配合嘉順公司處理拆遷、變更規(guī)劃事宜等違約行為，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。3.2018年最新的規(guī)劃方案不能達(dá)到合同約定的條件，應(yīng)依法解除。4.12戶(hù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成，金果公司之前也有解除合同的意愿。三、一審程序和適用法律正確。（一）2009年雙方簽訂合同至2013年，嘉順公司向金果公司發(fā)了幾十份《工作聯(lián)系函》，就合作過(guò)程中問(wèn)題請(qǐng)求支持和配合，金果公司從不配合。（二）一審立足于一攬子解決爭(zhēng)議問(wèn)題是正確的。
一審原告訴稱(chēng)
嘉順公司向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令解除案涉《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《協(xié)議主體更變協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》；二、返還嘉順公司投入款并賠償各項(xiàng)損失共計(jì)4000萬(wàn)元；三、訴訟費(fèi)、申請(qǐng)費(fèi)等費(fèi)用由金果公司承擔(dān)。
金果公司向一審法院反訴請(qǐng)求：一、確認(rèn)《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《協(xié)議主體更變協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》合法有效；二、確認(rèn)嘉順公司沒(méi)有履行《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《協(xié)議主體更變協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》約定的向金果公司交付拆遷補(bǔ)償安置房屋的合同義務(wù)，嘉順公司向金果公司承擔(dān)違約責(zé)任；三、確認(rèn)嘉順公司訴請(qǐng)解除《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《協(xié)議主體更變協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》沒(méi)有依據(jù)，嘉順公司單方面擅自解除合同應(yīng)當(dāng)向金果公司承擔(dān)違約責(zé)任，并判令嘉順公司繼續(xù)履行合同；四、判令嘉順公司向金果公司支付自2012年2月5日計(jì)算至2019年9月5日期間的拆遷過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)每月20萬(wàn)元，共計(jì)206萬(wàn)元；五、判令嘉順公司向金果公司支付自2013年6月30日計(jì)算至2019年8月30日期間的補(bǔ)償安置房屋違約金764.650836萬(wàn)元；六、判令嘉順公司支付未能按約辦理國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證違約金186萬(wàn)元（計(jì)算期間為2014年6月30日至2019年8月30日）；七、確認(rèn)金果公司根據(jù)《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《協(xié)議主體更變協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》所享有的取得補(bǔ)償安置房屋權(quán)利優(yōu)先于嘉順公司的債權(quán)人所主張的債權(quán)。
一審法院查明
一審判決認(rèn)定事實(shí)：（一）2009年12月11日，嘉順公司與金果公司簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》，雙方對(duì)于拆遷安置事宜達(dá)成初步意見(jiàn)。后雙方于2010年2月5日簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，雙方約定，金果公司將總建筑面積為19527.16平方米（其中辦理產(chǎn)權(quán)的16448.05平方米，未辦理產(chǎn)權(quán)的3079.11平方米）、房屋占地面積為17442.7平方米的土地（土地使用證號(hào)為衡國(guó)用（2009A）第402185號(hào)，土地用途為城鎮(zhèn)住宅）交由嘉順公司開(kāi)發(fā)，該土地總用地面積為20812.8平方米；雙方均認(rèn)可開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2009年11月6日出具的關(guān)于涉案房地產(chǎn)的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》，被拆土地、房產(chǎn)、建筑物及其他輔助設(shè)施及機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值為33954300元，其中土地評(píng)估價(jià)值為13221600元、房屋建筑物評(píng)估價(jià)值為17152300元、建筑物及其他輔助設(shè)施評(píng)估價(jià)值為3438200元、機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值為142000元；嘉順公司同意補(bǔ)償金果公司約為15600平方米的建筑面積，其中商業(yè)門(mén)面建筑面積約為9250平方米、辦公室建筑面積約為3950平方米、地下車(chē)庫(kù)及停車(chē)場(chǎng)建筑面積約為2400平方米。自協(xié)議簽訂之日起至2011年6月底，嘉順公司應(yīng)辦理好涉案房地產(chǎn)的道路規(guī)劃變更、做好開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作及其他相關(guān)工作，并在衡陽(yáng)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)取得房屋拆遷許可證；開(kāi)發(fā)期自2011年6月30日起至2013年6月30日止，嘉順公司需在2013年6月底前將補(bǔ)償房產(chǎn)交付金果公司，并于2014年6月底前辦理好補(bǔ)償房地產(chǎn)的土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證；涉案土地通過(guò)競(jìng)拍方式過(guò)戶(hù)給嘉順公司之前，嘉順公司必須按照土地評(píng)估價(jià)值13221600元提供銀行存款存單質(zhì)押擔(dān)保，擔(dān)保期為嘉順公司在衡陽(yáng)市土地交易中心摘牌前五日內(nèi)；在辦理好涉案土地使用權(quán)證變更手續(xù)后五日內(nèi)，嘉順公司必須將涉案土地使用權(quán)抵押給金果公司，并于五日內(nèi)在國(guó)土部門(mén)辦理相關(guān)抵押手續(xù)，辦理好他項(xiàng)權(quán)證五日內(nèi)，金果公司配合嘉順公司到銀行申請(qǐng)解除對(duì)上述存款的質(zhì)押；在涉案土地抵押給金果公司之后、拆除房屋之前，嘉順公司必須提供符合金果公司要求的20590500元的銀行履約保函，土地使用權(quán)的抵押期限至嘉順公司為金果公司辦理好補(bǔ)償房產(chǎn)備案手續(xù)且嘉順公司向金果公司提供符合金果公司要求的20590500元的銀行履約保函后一個(gè)月內(nèi)終止，履約保函的擔(dān)保期至約定的補(bǔ)償房產(chǎn)在房地部門(mén)備案到金果公司名下并交付其使用后一個(gè)月內(nèi)終止，辦理或解除擔(dān)保所產(chǎn)生的費(fèi)用均由嘉順公司承擔(dān)；在簽訂協(xié)議后三日內(nèi)，嘉順公司向金果公司支付履約定金100萬(wàn)元，定金期限至金果公司取得補(bǔ)償?shù)耐恋厥褂脵?quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證之日止；嘉順公司自辦理好拆遷許可證及存單質(zhì)押手續(xù)后，嘉順公司書(shū)面通知金果公司騰房，金果公司應(yīng)在嘉順公司通知拆遷后三個(gè)月內(nèi)搬遷完畢，騰空房屋后雙方辦理好標(biāo)的物移交手續(xù)，自移交之日起至補(bǔ)償房產(chǎn)交付之日止，嘉順公司每月支付金果公司拆遷過(guò)渡期間的補(bǔ)償費(fèi)用2萬(wàn)元；涉案房屋內(nèi)尚有人占有居住的（產(chǎn)權(quán)屬金果公司所有），在拆遷之前，協(xié)調(diào)安置工作由嘉順公司及金果公司共同負(fù)責(zé)，安置費(fèi)用由嘉順公司承擔(dān)；嘉順公司履約（包括但不限于拆遷、安置、開(kāi)發(fā)）過(guò)程中所產(chǎn)生的一切安全及其他相關(guān)責(zé)任均由嘉順公司承擔(dān)；該協(xié)議與《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》具有同等效力等。2010年4月7日，嘉順公司與金果公司在衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社營(yíng)業(yè)部的見(jiàn)證下，簽訂《銀行存單質(zhì)押擔(dān)保協(xié)議》，雙方約定嘉順公司在衡陽(yáng)市土地交易中心通過(guò)競(jìng)買(mǎi)方式取得涉案土地的使用權(quán)之前5日內(nèi)，需在其開(kāi)設(shè)的存款質(zhì)押專(zhuān)用銀行賬戶(hù)存入13221600元，該款質(zhì)押給金果公司。后雙方又在上述營(yíng)業(yè)部的見(jiàn)證下簽訂了《解除銀行存款質(zhì)押協(xié)議書(shū)》，雙方確認(rèn)嘉順公司已取得涉案土地的使用權(quán)并辦理完成相關(guān)手續(xù)，雙方同意解除對(duì)上述存款的質(zhì)押。
（二）2010年12月8日，本案雙方及金果公司簽訂《協(xié)議主體更變協(xié)議》，各方確認(rèn)嘉順公司于2010年11月3日由原名稱(chēng)衡陽(yáng)市嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司變更為湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；金果公司在衡陽(yáng)市債務(wù)及人員由金果公司承接；2010年12月8日起，《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的主體變更為嘉順公司及金果公司，金果公司不再享有該協(xié)議中確定的權(quán)利及承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
（三）嘉順公司通過(guò)土地招拍掛市場(chǎng)交易程序取得了涉案土地使用權(quán)，嘉順公司在未按交易價(jià)格支付相應(yīng)價(jià)款的情形下辦理了相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)，該土地使用證號(hào)變更為衡國(guó)用（20012）第115號(hào)。嘉順公司在取得該宗土地的使用權(quán)后即開(kāi)展拆遷工作。
（四）2011年10月31日本案雙方簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》，雙方約定：嘉順公司對(duì)金果公司的拆遷補(bǔ)償面積增加600平方米，即增加后的面積為16200平方米；拆遷范圍內(nèi)的一棟二層住宅樓（建筑面積為608.26平方米），現(xiàn)由金果公司12戶(hù)職工居住，嘉順公司補(bǔ)償金果公司的土地實(shí)際已包含對(duì)該住宅樓的補(bǔ)償，嘉順公司需根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定與上述居住戶(hù)另行簽訂安置協(xié)議，每戶(hù)以其居住面積為基礎(chǔ)（約為50平方米），以不低于1500元／平方米向嘉順公司購(gòu)買(mǎi)房屋，超出現(xiàn)有居住面積部分的價(jià)格系在嘉順公司給予的金果公司職工團(tuán)購(gòu)價(jià)的基礎(chǔ)上優(yōu)惠2％；騰空上述住宅樓的義務(wù)由嘉順公司負(fù)擔(dān)；金果公司負(fù)責(zé)協(xié)助嘉順公司達(dá)成協(xié)議，如住戶(hù)提出超出上述安置標(biāo)準(zhǔn)，則雙方另行協(xié)商安置標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)時(shí)間；因石塘路建設(shè)問(wèn)題、金果公司果仁加工場(chǎng)被案外人使用至2011年11月底而至金果公司騰空房屋時(shí)間延遲以及涉案地上住戶(hù)搬遷、安置不如雙方預(yù)期順利等原因，雙方將開(kāi)發(fā)時(shí)間變更為2011年10月31日至2013年10月31日。
（五）嘉順公司的投入情況：1.嘉順公司于2009年12月22日、2010年1月22日共向金果公司支付保證金100萬(wàn)元。2.項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嘉順公司共投入了以下資金：設(shè)計(jì)費(fèi)1100元、土地評(píng)估費(fèi)16000元、測(cè)量費(fèi)1112元、土地交易服務(wù)費(fèi)190847元、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用394900.7元、抵押服務(wù)3200元、道路設(shè)計(jì)測(cè)量費(fèi)15300元、公告費(fèi)計(jì)500元、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)23000元、拆遷費(fèi)計(jì)91萬(wàn)元、地槽測(cè)量費(fèi)3672元、權(quán)屬調(diào)查費(fèi)220元、節(jié)能報(bào)告費(fèi)32000元、支付給亞鑫公司的土方預(yù)付款30萬(wàn)元、網(wǎng)管拆遷安裝252548元、規(guī)劃論證費(fèi)用3594元、水泥（建材）4萬(wàn)元、石塘路建設(shè)費(fèi)用共計(jì)688000元、人防易地建設(shè)費(fèi)4219510元、拆遷補(bǔ)償（王小毛）5萬(wàn)元、測(cè)量費(fèi)用8000元、評(píng)估咨詢(xún)費(fèi)41130元、鋁門(mén)及鋁窗2390元、勘探費(fèi)10萬(wàn)元、環(huán)評(píng)費(fèi)74000元、水土保持方案費(fèi)5萬(wàn)元、水預(yù)埋預(yù)留工程施工費(fèi)183571.16元、臨時(shí)供電施工費(fèi)20萬(wàn)元、工程設(shè)計(jì)費(fèi)40萬(wàn)元、線(xiàn)路改造協(xié)調(diào)費(fèi)2萬(wàn)元，共計(jì)8224594.86元。上述兩項(xiàng)資金系衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)人民法院（2018）湘0408民初1442號(hào)民事判決中查明的事實(shí)，嘉順公司對(duì)該判決沒(méi)有上訴，金果公司在本院審理期間對(duì)上述投入資金亦無(wú)異議，可作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。3.嘉順公司主張?jiān)?018年6月與金果公司就案涉項(xiàng)目調(diào)解而支出的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用等合計(jì)647522元，金果公司對(duì)此無(wú)異議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為嘉順公司的投入。4.嘉順公司在衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)人民法院在審理（2018）湘0408民初1442號(hào)案件中，就湖南大地德立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的（衡陽(yáng)）湖南大地德立[2019]（估）字第0006號(hào)土地估價(jià)報(bào)告，支出的土地評(píng)估費(fèi)218000元。因該土地估價(jià)報(bào)告在本案中作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，嘉順公司支出的土地評(píng)估費(fèi)應(yīng)在訴訟費(fèi)用承擔(dān)中一并處理。5.嘉順公司在本院審理期間主張為案涉項(xiàng)目支出的項(xiàng)目地塊圍擋噴塑費(fèi)13746元、項(xiàng)目地塊圍擋費(fèi)55506元，合計(jì)69252元。金果公司以嘉順公司自己是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位，費(fèi)用自行承擔(dān)等為由不予認(rèn)可。但該費(fèi)用系為項(xiàng)目土地所支出，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為嘉順公司的投入。6.嘉順公司在本院審理期間主張?jiān)O(shè)計(jì)咨詢(xún)招待費(fèi)及住宿費(fèi)146039.04元，金果公司以與本案無(wú)關(guān)而不認(rèn)可，且嘉順公司亦未提供相應(yīng)票據(jù)，故該款項(xiàng)主張不能采納。7.嘉順公司在本案中主張的按約在存款質(zhì)押專(zhuān)用銀行賬戶(hù)存入13221600元造成利息損失158萬(wàn)元，金果公司以無(wú)相應(yīng)證據(jù)證實(shí)而不認(rèn)可，由于雙方隨即又簽訂了《解除銀行存款質(zhì)押協(xié)議書(shū)》，故該利息損失主張不能采納。8.嘉順公司在本案中主張的近十年來(lái)為案涉項(xiàng)目投入人力資源成本775萬(wàn)余元，金果公司雖不認(rèn)可，但考慮嘉順公司為案涉項(xiàng)目多年來(lái)投入的人力資源成本客觀存在，本院酌情認(rèn)定嘉順公司的該項(xiàng)投入為150萬(wàn)元。據(jù)此，上述2、3、5、8項(xiàng)投入資金合計(jì)10441368.86元。
（六）案涉土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到以下問(wèn)題：1.因案涉土地少征多用的歷史遺留問(wèn)題突現(xiàn)，與此相關(guān)的人員自2011年12月開(kāi)始到案涉土地上阻工，該問(wèn)題經(jīng)金果公司協(xié)調(diào)直至2013年6月才得以解決；2.經(jīng)雙方以及金果公司的相關(guān)職工協(xié)調(diào)，嘉順公司將項(xiàng)目旁一棟居住有金果公司20戶(hù)職工的住宅樓納入拆遷范圍，該房屋拆遷工作一直未進(jìn)行；3.項(xiàng)目?jī)?nèi)東面住宅樓居住的金果公司12戶(hù)職工與嘉順公司久未形成拆遷一致意見(jiàn)，部分職工對(duì)于本案雙方商議的房屋購(gòu)置價(jià)格不予認(rèn)可；4.項(xiàng)目?jī)?nèi)一棟二層樓的傳達(dá)室一直未騰空；5.因多項(xiàng)規(guī)費(fèi)在2014年后陸續(xù)上漲，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加。
（七）2018年12月18日，衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)人民法院在審理（2018）湘0408民初1442號(hào)案件中，根據(jù)本案雙方的申請(qǐng)，依法委托湖南大地德立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)土地（面積為17742.7㎡、附件3370.1㎡用于規(guī)劃道路和綠化用場(chǎng)）現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2019年1月21日，湖南大地德立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司作出（衡陽(yáng)）湖南大地德立［2019］（估）字第0006號(hào)土地估價(jià)報(bào)告，得出的估價(jià)結(jié)果為衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)人民法院委托的位于衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)國(guó)有出讓用地，土地使用權(quán)面積為17442.7平方米，獨(dú)用面積17442.7平方米；本次評(píng)估面積為17442.7平方米。在估價(jià)期日2019年1月11日，評(píng)估設(shè)定土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)剩余年限為60.20年，設(shè)定容積率為2.0，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)外“六通”（通路、通電、供水、排水、通訊、通氣）及宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地未平整等條件下的土地使用權(quán)價(jià)格如下：宗地土地單價(jià)為4199元／平方米；宗地面積為17442.7平方米；宗地土地總價(jià)值73241900元；大寫(xiě)金額為人民幣柒仟叁佰貳拾肆萬(wàn)壹仟玖佰元整。宗地具體結(jié)果詳見(jiàn)報(bào)告最后附表2《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》。并備注：估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零，上述估價(jià)結(jié)果中未包含法定優(yōu)先受償款、抵押物權(quán)抵押、使用及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶(hù)稅費(fèi)、拍賣(mài)傭金、司法訴訟費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用等。在評(píng)估價(jià)值73241900元的基礎(chǔ)上，將在項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)中向人防部門(mén)非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶(hù)支付的人防易地建設(shè)費(fèi)4219510元、向案涉土地所在的泉塘村民小組支付的土方款30萬(wàn)元、向?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)支付的設(shè)計(jì)費(fèi)25萬(wàn)元和技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)20萬(wàn)元，列入案涉土地的現(xiàn)有價(jià)值后，該土地現(xiàn)有價(jià)值為78211410元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1．案涉協(xié)議的性質(zhì)及效力應(yīng)如何認(rèn)定；2．嘉順公司訴請(qǐng)解除協(xié)議并返還投資款及賠償損失有無(wú)依據(jù)；3．金果公司訴請(qǐng)繼續(xù)履行協(xié)議并支付補(bǔ)償款及違約金有無(wú)依據(jù)。分述如下：關(guān)于協(xié)議性質(zhì)及本案案由的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（2001年施行，2011年失效）第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。第四條規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本條例所稱(chēng)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱(chēng)被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。第六條規(guī)定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。第十三條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第二十二條第一款規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。第二十八條規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。第三十一條規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。本案中，訟爭(zhēng)的《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》及《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》約定的主要內(nèi)容是：一方提供土地，另一方提供資金，雙方對(duì)項(xiàng)目土地進(jìn)行拆遷建設(shè)后將建成的房產(chǎn)進(jìn)行分割。協(xié)議內(nèi)容符合上述司法解釋規(guī)定的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，故對(duì)嘉順公司主張本案屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的意見(jiàn)，一審法院予以采納。上述協(xié)議名稱(chēng)雖為房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，亦有安置補(bǔ)助和拆遷過(guò)渡期間補(bǔ)償?shù)燃s定內(nèi)容，但因嘉順公司并非上述行政法規(guī)規(guī)定的拆遷人，項(xiàng)目土地又是由金果公司全部提供，且《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》現(xiàn)已失效。故對(duì)金果公司主張本案屬于房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的意見(jiàn)，一審法院不予采納。關(guān)于協(xié)議效力的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條第一款規(guī)定：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。本案中，嘉順公司具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，且對(duì)協(xié)議效力亦無(wú)異議，故對(duì)金果公司確認(rèn)案涉協(xié)議有效的訴請(qǐng)，一審法院予以支持。關(guān)于協(xié)議履行及有無(wú)違約的問(wèn)題。導(dǎo)致案涉協(xié)議未能如期履行完畢的主要原因：一是項(xiàng)目土地上的拆遷工作未能如期完成；二是案涉土地存在少征多用的歷史遺留問(wèn)題。根據(jù)案涉協(xié)議關(guān)于“金果公司應(yīng)在嘉順公司通知拆遷后三個(gè)月內(nèi)搬遷完畢，騰空房屋后雙方辦理好標(biāo)的物移交手續(xù)”及“騰空案涉住宅樓的義務(wù)由嘉順公司負(fù)擔(dān)；金果公司負(fù)責(zé)協(xié)助嘉順公司達(dá)成協(xié)議，如住戶(hù)提出超出上述安置標(biāo)準(zhǔn)，則雙方另行協(xié)商安置標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)時(shí)間”等內(nèi)容，可認(rèn)定拆遷工作是雙方的共同義務(wù)，須雙方相互配合，才能實(shí)現(xiàn)合同目的；且雙方在簽訂協(xié)議時(shí)未能預(yù)見(jiàn)到土地存在少征多用的歷史遺留問(wèn)題，對(duì)此亦未作約定。因此，本案尚不存在一方明顯違約的情形，雙方依法應(yīng)互不承擔(dān)違約責(zé)任。故本案雙方互訴對(duì)方違約，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院均不予支持。關(guān)于協(xié)議解除的問(wèn)題。本案系合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛，合作的基礎(chǔ)是相互信任。案涉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未建房，當(dāng)時(shí)阻礙項(xiàng)目土地拆遷的金果公司的職工是否完全放棄其權(quán)益尚不明確，日前的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃亦有相應(yīng)調(diào)整。嘉順公司作為具體建房一方，據(jù)此訴請(qǐng)解除協(xié)議，且明確表示不會(huì)繼續(xù)履行建房義務(wù)，說(shuō)明雙方已喪失了合作基礎(chǔ)。如果支持金果公司繼續(xù)履行協(xié)議的訴請(qǐng)，將導(dǎo)致生效判決無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行，且達(dá)不到化解雙方矛盾的目的，不利于本案定分止?fàn)?，又?huì)加重雙方的訴累。因此，對(duì)嘉順公司解除《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》的訴請(qǐng)，一審法院予以支持。至于《協(xié)議主體更變協(xié)議》，因僅涉及合同主體的變更，不涉及合同的履行，同時(shí)也是本案雙方訴訟主體適格的合法依據(jù)，依法不應(yīng)當(dāng)解除。根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行。故對(duì)金果公司訴請(qǐng)繼續(xù)履行協(xié)議、支付拆遷過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)及就補(bǔ)償安置房屋主張優(yōu)先權(quán)，一審法院不予支持。關(guān)于雙方在協(xié)議解除后的權(quán)利義務(wù)問(wèn)題。一是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與利潤(rùn)共享問(wèn)題。雙方合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的土地在合作過(guò)程中大幅升值，相比該土地投入開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)格以及嘉順公司為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入情況，雙方在本案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不存在虧損共擔(dān)的問(wèn)題，均可依法分享項(xiàng)目土地升值帶來(lái)的利益，分享方式可根據(jù)雙方的實(shí)際投入按比例分配，具體為：嘉順公司投入10441368.86元，可在案涉土地現(xiàn)有價(jià)值78211410元中分配34511061.81元；金果公司投入項(xiàng)目土地時(shí)作價(jià)13221600元，可在案涉土地現(xiàn)有價(jià)值中分配43700348.19元。二是財(cái)產(chǎn)返還問(wèn)題。根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。本案中，嘉順公司因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)登記至其名下的項(xiàng)目土地，依法應(yīng)變更登記至金果公司名下，變更登記產(chǎn)生的費(fèi)用，可按雙方分享項(xiàng)目土地升值利益的比例（嘉順公司44.13％、金果公司55.87％）負(fù)擔(dān)。據(jù)此，金果公司應(yīng)向嘉順公司支付土地價(jià)值分割款34511061.81元；同時(shí)，金果公司因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收取嘉順公司100萬(wàn)元保證金亦應(yīng)返還。判決如下：一、確認(rèn)本案所涉《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《協(xié)議主體更變協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》均合法有效，其中《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》自本判決生效之日解除。二、湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)，將登記在其名下的位于湖南省衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)的衡國(guó)用（2012）第115號(hào)土地使用權(quán)，變更登記至衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司名下。變更登記產(chǎn)生的費(fèi)用由湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)44.13％，衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司承擔(dān)55.87％。三、衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付項(xiàng)目土地分割款34511061.81元。四、衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還保證金1000000元。五、駁回湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。六、駁回衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)241800元，反訴受理費(fèi)減半收取計(jì)45600元，土地評(píng)估費(fèi)218000元，合計(jì)505400元，由湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)223010元，衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)282390元。
本院查明
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)嘉順公司提交的視聽(tīng)資料，金果公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性與關(guān)聯(lián)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為不能證明嘉順公司主張的金果公司不履行拆遷義務(wù)的目的。本院對(duì)該證據(jù)予以采信，對(duì)嘉順公司主張是否成立結(jié)合在案其他證據(jù)綜合判斷。
本院二審審理查明，嘉順公司與金果公司于2009年12月11日簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償框架協(xié)議》（下稱(chēng)12·11協(xié)議）第十一條第（三）項(xiàng)約定，在拆遷房屋前，居住戶(hù)相關(guān)協(xié)調(diào)安置工作由雙方共同負(fù)責(zé)，金果公司負(fù)責(zé)與居住房進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，居住費(fèi)的安置過(guò)渡費(fèi)由嘉順公司承擔(dān)。雙方于2010年2月5日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》（下稱(chēng)2·5協(xié)議）第一、二、三條還約定，金果公司被拆遷的標(biāo)的物包括房屋及附屬物、土地、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施、機(jī)器主設(shè)備，雙方一致認(rèn)可評(píng)估價(jià)值為3395.43萬(wàn)元；嘉順公司補(bǔ)償金果公司具體額度和補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)別及位置待正式規(guī)劃及施工方案得到相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第四條、第六條還約定，自至2011年6月底之前，嘉順公司應(yīng)辦理好衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)小區(qū)道路規(guī)劃的變更，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)以及與開(kāi)發(fā)房產(chǎn)相關(guān)工作，并在衡陽(yáng)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)取得房屋拆遷許可證。至2013年6月30日，嘉順公司應(yīng)完成開(kāi)發(fā)并將補(bǔ)償房產(chǎn)交付給金果公司。嘉順公司在拆除房屋前，必須辦理好相關(guān)手續(xù)及證明。第五條約定，協(xié)議簽訂后，金果公司將第一條約定的土地委托衡陽(yáng)市土地交易中心公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。第八條還約定，嘉順公司簽訂合同三日內(nèi)向金果公司支付100萬(wàn)元保證金。如嘉順公司能按約定交房期限將補(bǔ)償房產(chǎn)交付給金果公司，金果公司在取得兩證后三日內(nèi)，將100萬(wàn)元定金退給嘉順公司；如嘉順公司未能按約定交房期限將補(bǔ)償房產(chǎn)交付給金果公司，則100萬(wàn)元作為違約金，歸金果公司所有。第九條約定，嘉順公司辦理好拆遷許可證及擔(dān)保手續(xù)后，書(shū)面通知金果公司騰空房屋，金果公司應(yīng)在三個(gè)月后搬遷完畢。第十條約定，因嘉順公司履行本協(xié)議產(chǎn)生的一切安全及相關(guān)責(zé)任由嘉順公司承擔(dān)，與金果公司無(wú)關(guān)；因嘉順公司拆遷安置、開(kāi)發(fā)衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)房產(chǎn)所產(chǎn)生的所有債權(quán)債務(wù)由嘉順公司承擔(dān)，與金果公司無(wú)關(guān)；因嘉順公司拆遷安置、開(kāi)發(fā)衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)房產(chǎn)及相關(guān)事宜與周邊居民或農(nóng)民發(fā)生糾紛或爭(zhēng)執(zhí)，均由嘉順公司負(fù)責(zé)處理，金果公司在自己權(quán)限范圍內(nèi)給予協(xié)助。第十一條約定，因被拆房屋金果公司大部分在出租，每月租金四萬(wàn)元，自被拆房屋移交后嘉順公司每月補(bǔ)償2萬(wàn)元給金果公司。在被拆房屋內(nèi)部分房產(chǎn)有人居住，在拆遷房屋前，居住戶(hù)相關(guān)協(xié)調(diào)安置工作由雙方共同負(fù)責(zé)，費(fèi)用由嘉順公司承擔(dān)。金果公司成立項(xiàng)目管理小組，管理監(jiān)督項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及相關(guān)事項(xiàng)。第十二條約定，嘉順公司若違反約定，除按第八條約定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)按每逾期一日，以3395.43萬(wàn)元的萬(wàn)分之一向金果公司支付違約金。逾期超過(guò)六個(gè)月的，金果公司有權(quán)解除合同，并要求嘉順公司支付3395.43萬(wàn)元房地產(chǎn)價(jià)值款及逾期違約金。如未能辦理好國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證，每逾期一日，則應(yīng)支付1000元違約金。第十四條約定，12·11協(xié)議與本協(xié)議沖突的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。雙方于2011年10月31日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》（下稱(chēng)10·31協(xié)議）第二條第四項(xiàng)約定，由于12戶(hù)居住戶(hù)的拆遷安置工作由嘉順公司承擔(dān)，如12位住戶(hù)超出安置標(biāo)準(zhǔn)，則由雙方另行協(xié)商安置標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)期限。
2·5協(xié)議簽訂后，金果公司將案涉房屋、建筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備交付給嘉順公司。2010年10月18日，金果公司將案涉土地變更登記到嘉順公司名下。案涉房屋、建筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備絕大部分已經(jīng)拆除。10·31協(xié)議簽訂后，由于項(xiàng)目推進(jìn)不順以及開(kāi)發(fā)成本上漲等原因，嘉順公司多次函告金果公司要求變更合同內(nèi)容，金果公司則要求繼續(xù)履行合同。因無(wú)法達(dá)成一致，遂釀成糾紛。2016年6月27日，嘉順公司向衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)人民法院提起訴訟。金果公司則于同年7月15日向衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起訴訟。
一審判決認(rèn)定的其他事實(shí)清楚，本院依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，綜合訴辯雙方意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：一、本案所涉法律關(guān)系的性質(zhì)；二、案涉合同未能完全履行的原因及后果；三、案涉合同是否應(yīng)予解除及相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)。
一、關(guān)于本案所涉法律關(guān)系性質(zhì)問(wèn)題
關(guān)于本案所涉法律關(guān)系的性質(zhì)，不得依合同形式判斷，得依合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容進(jìn)行判斷。本案中，雙方當(dāng)事人之間先后訂立的合同有三份，分別為12·11協(xié)議、2·5協(xié)議和10·31協(xié)議。從三份合同相關(guān)條款約定的當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)來(lái)看，為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的合同，即金果公司將衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)房屋及附屬物、土地、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施、機(jī)器主設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)移給嘉順公司，嘉順公司在案涉土地上建設(shè)商業(yè)門(mén)面、辦公室以及地下車(chē)庫(kù)等建筑物后，將一定面積的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給金果公司。當(dāng)事人雙方就金果公司職工拆遷方面的合同條款，是為了將來(lái)各自順利取得對(duì)方相應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)而作出的權(quán)利義務(wù)安排。根據(jù)案涉合同約定，嘉順公司不是拆遷人，金果公司不是被拆遷人，也不承擔(dān)嘉順公司在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的任何風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同要求雙方當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征。案涉合同為雙方當(dāng)事人以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)為內(nèi)容的無(wú)名合同。因此，本案案由應(yīng)認(rèn)定為合同糾紛。
二、關(guān)于案涉合同未能完全履行的原因及后果問(wèn)題
審理查明的事實(shí)表明，導(dǎo)致案涉土地項(xiàng)目未能完成開(kāi)發(fā)包括4方面的問(wèn)題，因此產(chǎn)生的原因及后果，本院認(rèn)為，應(yīng)依照法律規(guī)定并結(jié)合案涉合同約定進(jìn)行判斷。
因案涉土地少征多用的歷史遺留問(wèn)題，與此相關(guān)的人員自2011年12月開(kāi)始到案涉土地上阻工，該問(wèn)題經(jīng)金果公司協(xié)調(diào)直至2013年6月才得以解決。2·5協(xié)議約定，因嘉順公司拆遷安置、開(kāi)發(fā)衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)房產(chǎn)及相關(guān)事宜與周邊居民或農(nóng)民發(fā)生糾紛或爭(zhēng)執(zhí)，均由嘉順公司負(fù)責(zé)處理，金果公司在自己權(quán)限范圍內(nèi)給予協(xié)助。本院認(rèn)為，金果公司已盡協(xié)助義務(wù)，該后果應(yīng)由嘉順公司自行承擔(dān)。
關(guān)于20戶(hù)職工的住宅樓未按時(shí)拆遷的問(wèn)題。經(jīng)查，該部分位于拆遷紅線(xiàn)范圍外，依照2·5協(xié)議約定，由此造成的后果應(yīng)由嘉順公司承擔(dān)。
關(guān)于項(xiàng)目?jī)?nèi)東面住宅樓12戶(hù)職工未按時(shí)拆遷的問(wèn)題。2·5協(xié)議約定，房屋騰空由金果公司負(fù)責(zé)，居住戶(hù)相關(guān)協(xié)調(diào)安置工作由雙方共同負(fù)責(zé)，費(fèi)用由嘉順公司承擔(dān)。但10·31協(xié)議雙方當(dāng)事人對(duì)此義務(wù)進(jìn)行了變更，免除了金果公司的騰空義務(wù)。因此，未按時(shí)拆遷的后果應(yīng)由嘉順公司承擔(dān)。
關(guān)于項(xiàng)目?jī)?nèi)一棟二層樓的傳達(dá)室一直未騰空的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人對(duì)由哪方原因造成各執(zhí)一辭，責(zé)任互相推諉。嘉順公司一審中提交了傳達(dá)室晚上有燈光的照片，二審中提供了視聽(tīng)資料，主張傳達(dá)室尚未騰空，應(yīng)由金果公司負(fù)責(zé)騰空。金果公司主張傳達(dá)室無(wú)產(chǎn)權(quán)無(wú)住戶(hù)，不需要騰空，且傳達(dá)室位置是在項(xiàng)目辦公樓的東南角，不是項(xiàng)目施工的障礙，嘉順公司就辦公樓按時(shí)開(kāi)工作出了書(shū)面承諾。本院認(rèn)為，由于傳達(dá)室屬于辦公區(qū)域，不是法律意義上的住戶(hù)，傳達(dá)室是否騰空不成立妨礙拆遷的原因，未拆遷的后果應(yīng)由嘉順公司承擔(dān)。
三、關(guān)于案涉合同是否應(yīng)予解除及相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題
本案嘉順公司起訴請(qǐng)求解除合同。從案涉合同約定內(nèi)容來(lái)看，未約定嘉順公司具有合同解除權(quán)。從案涉合同履行情況來(lái)看，雙方先后訂立的2·5協(xié)議和10·31協(xié)議約定項(xiàng)目完工日期為2013年10月31日。至本案起訴之日，嘉順公司未能完全履行合同法第六十條第一款規(guī)定的約定義務(wù)，本案嘉順公司為違約方。本院認(rèn)為，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是在本案合同履行過(guò)程中，雙方因嘉順公司與12位住戶(hù)長(zhǎng)期無(wú)法就安置標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致形成合同僵局，雙方也未能就下一步如何履行合同協(xié)商一致。鑒于嘉順公司不存在惡意違約的情形，要求嘉順公司繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平。如果不允許嘉順公司通過(guò)起訴的方式解除合同，對(duì)雙方都不利。上述事實(shí),符合合同法第一百一十條第(一)款合同在法律上及事實(shí)上已無(wú)法履行的情形，嘉順公司有權(quán)依據(jù)合同法第一百一十條第(一)款解除合同。合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。如前所述，金果公司義務(wù)為將衡陽(yáng)市解放西路49號(hào)房屋及附屬物、土地、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施、機(jī)器主設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)移給嘉順公司，嘉順公司的義務(wù)為在案涉土地上建設(shè)商業(yè)門(mén)面、辦公室以及地下車(chē)庫(kù)等建筑物后，將一定面積的建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給金果公司。本案金果公司的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，嘉順公司的合同義務(wù)只履行了一部分。根據(jù)本案合同性質(zhì)，嘉順公司應(yīng)將案涉土地使用權(quán)返還給金果公司，金果公司則應(yīng)返還嘉順公司因履行合同支出的費(fèi)用及孳息。土地變更登記費(fèi)用由于雙方在合同中并未約定，應(yīng)由雙方在辦理變更登記時(shí)按相關(guān)規(guī)定各自承擔(dān)，不宜判決分擔(dān)責(zé)任。嘉順公司因履行合同支出的費(fèi)用及孳息，以嘉順公司支出費(fèi)用為基數(shù)，本院酌定按年利率12%分時(shí)間段計(jì)付，計(jì)算至本案立案之日2019年7月15日，共計(jì)760.229萬(wàn)元（計(jì)算表附后）。
關(guān)于金果公司反訴主張的因解除合同約定的違約責(zé)任。本院認(rèn)為，依照合同法第一百一十條判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。由于金果公司不再依照10·31協(xié)議的約定與嘉順公司另行協(xié)商安置標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)期限，對(duì)金果公司反訴主張的未支付補(bǔ)償安置房屋約定的違約金、未辦理產(chǎn)權(quán)證而約定的違約金，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。因2·5協(xié)議對(duì)拆遷過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)沒(méi)有作出約定，故對(duì)金果公司的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求亦不予支持。嘉順公司支付的100萬(wàn)元保證金，依約定金果公司無(wú)須返還。
綜上所述，金果公司的上訴請(qǐng)求部分成立，本院對(duì)成立的部分依法予以支持；嘉順公司的上訴請(qǐng)求不能成立，本院依法予以駁回。本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十七條、第一百一十條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）湘04民初196號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）湘04民初196號(hào)民事判決第三、四、五、六項(xiàng)；
三、變更湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）湘04民初196號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自本判決生效之日起三十日內(nèi)，將登記在其名下的位于湖南省衡陽(yáng)市蒸湘區(qū)的衡國(guó)用（2012）第115號(hào)土地使用權(quán)，變更登記至衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司名下；
四、衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司自本判決生效之日起三十日內(nèi)，支付湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1044.136886萬(wàn)元及利息760.229萬(wàn)元（利息暫計(jì)至2019年7月15日，此后利息以1044.136886萬(wàn)元為基數(shù)，按年利率12%計(jì)息，自2019年7月16日起計(jì)算至給付之日止）；
五、駁回湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)241800元，反訴案件受理費(fèi)45600元，合計(jì)287400元，由湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)114960元，由衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)172440元；二審本訴案件受理費(fèi)264955元，反訴案件受理費(fèi)42712元，合計(jì)307667元，由湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)123067元，由衡陽(yáng)金果投資有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)184600元；土地評(píng)估費(fèi)218000元，由湖南嘉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 曾志紅
審判員 尹玄海
審判員 陳盎然
二〇二〇年五月十九日
法官助理樊航
書(shū)記員李昊城
