案??由 房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
案??號 （2020）青民再99號
再審申請人薛磊因與被申請人青海省天橋房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱天橋公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1132號民事判決，向本院申請?jiān)賹彙?020年7月27日青海省高級人民法院作出（2020）青民申276號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年9月25日公開開庭審理了本案。再審申請人薛磊的委托訴訟代理人牛淑慶，被申請人天橋公司的委托訴訟代理人岳桂玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
薛磊申請?jiān)賹彿Q，(一)原審法院認(rèn)定基本事實(shí)不清缺乏證據(jù)證明。兩級法院均認(rèn)定雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》合法有效,但涉及天橋公司違約時間、應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任時,卻背離了協(xié)議的內(nèi)容。1.一審法院以保利利與天橋公司約定的交房時間（2017年7月31日）為依據(jù)，判決天橋公司支付自2017年8月1日至2018年8月10日的逾期交房違約金確有不當(dāng)，保利利案件的交房時間與本案無關(guān)聯(lián)性,不能作為定案證據(jù)。2.二審法院認(rèn)定逾期交房的時間為2017年12月1日（外力面施工完成的第二天）至2018年8月10日與一審法院認(rèn)定的違約時間不一致，二審法院對天橋公司違約金起點(diǎn)的認(rèn)定缺乏證據(jù)證明。3.法院在認(rèn)定扣除因外立面調(diào)整施工的合理時間無任何證據(jù)證明。天橋公司應(yīng)按合同約定的遲延交付天數(shù)承擔(dān)逾期交房707天的違約金，共計(jì)70700元。（二）一、二審法院適用法律錯誤。原審法院認(rèn)定天橋公司逾期交房的原因?yàn)椴豢煽沽?，房屋外立面的調(diào)整優(yōu)化，不符合法律規(guī)定的不可抗力情形，并且天橋公司對外立面的調(diào)整優(yōu)化應(yīng)該能夠預(yù)見。簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》時間為2017年1月9日，而西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)局通知天橋公司暫停外立面施工的時間為2015年11月26日，不存在不可預(yù)見、不能避免且不能克服的情況，且青海省高級人民法院(2019)青民再45號、46號、57號等判決均認(rèn)為外立面變更優(yōu)化不構(gòu)成不可抗力。薛磊認(rèn)為外立面的優(yōu)化變更，不能作為逾期交房的理由，天橋公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付70700元的違約金。請求：撤銷一、二審判決，支持其一審訴求。
被申請人天橋公司辯稱，薛磊的再審請求及理由無事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回再審請求。天橋公司建設(shè)方為了開發(fā)天橋相府，以舊城換新小區(qū)，在拆遷過程中協(xié)商了三年之久。但同時因?yàn)楣こ萄悠谠斐晒窘?jīng)濟(jì)損失。薛磊提到的其他案件的施工時間以及違約的天數(shù)不同。全部取決于案件當(dāng)事人與公司簽訂的商品房買賣合同以及交房時間的不同，而不是一、二審法院隨便捏造的事實(shí)。天橋公司延期交房確因不可抗力、不能預(yù)見及不能避免的因素所致。故一、二審法院認(rèn)定事實(shí)清楚。
薛磊向一審法院起訴請求：1.天橋公司向薛磊支付逾期交房違約金70700元；2.訴訟費(fèi)由天橋公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年1月9日，薛磊（乙方）與天橋公司（甲方）簽訂了一份《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》，該協(xié)議書約定，乙方同意其位于西寧市城中區(qū)解放路12號2號樓2單元2層212號私產(chǎn)房屋（建筑面積61.78平方米，住宅）由甲方拆除，殘值歸甲方。雙方協(xié)商實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，房屋安置地點(diǎn)在解放路12號1號樓2單元12層21203號房（建筑面積約98.05平方米）?；剡w安置時間為，安置樓自動工之日起36個月內(nèi)完成建設(shè)，并交付使用。甲方逾期交付使用，承擔(dān)每天100元的違約金。乙方應(yīng)在交付使用之日起（含提前交房）三個月內(nèi)騰空房屋交甲方拆除。凡延期搬遷的，薛磊承擔(dān)每天100元的違約金，且不享受天橋公司的任何獎勵。被拆遷房屋的附著物補(bǔ)償費(fèi)為13925.83元，搬家費(fèi)為400元，獎勵為10000元，總計(jì)24325.83元。乙方應(yīng)繳納甲方費(fèi)用（按照拆遷補(bǔ)償面積比例計(jì)算）141533.28元，結(jié)算后乙方應(yīng)付給甲方146121.72元。2018年5月23日，天橋公司給通過郵政特快專遞給薛磊發(fā)出回遷戶交房通知單，但薛磊拒絕簽收。2018年8月10日，天橋公司再次通知薛磊接收房屋，天橋公司于當(dāng)日將回遷安置房交付給薛磊。2018年9月13日，薛磊在天橋公司出具的《天橋相府回遷戶交房通知單》的情況說明一欄內(nèi)注明：2018年8月10日接“天橋公司”電話通知，要求交接房屋。當(dāng)時提出兩點(diǎn)意見：1.要求天橋公司支付從2016年8月30日至2018年8月10日違約金（開工時間為2013年8月30日）；2.因本人各種原因造成經(jīng)濟(jì)困難，請求公司允許分期付款。經(jīng)一個多月協(xié)商“天橋公司”同意分期付款（詳見協(xié)議書），另外關(guān)于支付違約金的問題，未達(dá)成一致意見，待交房后再行協(xié)商或采取其他方式解決。2018年9月17日，雙方簽訂了一份《分期付款協(xié)議書》，約定由薛磊向天橋公司支付的房款141795.89元，其中61795.89元由薛磊于協(xié)議簽訂之日支付，剩余80000元，薛磊承諾在2019年8月31日前一次性付清。薛磊接房后，認(rèn)為天橋公司逾期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并向其支付違約金，但因雙方未能就違約金的給付數(shù)額協(xié)商一致，薛磊遂向一審法院提起訴訟。
另查，天橋公司因逾期交付開發(fā)建設(shè)的天橋相府項(xiàng)目的商品房，被購房人訴至法院，案件經(jīng)一審法院審理作出一審判決，天橋公司不服提出上訴，經(jīng)青海省西寧市中級人民法院審理作出終審判決，確認(rèn)天橋公司延期交房的原因?yàn)樘鞓蛳喔?xiàng)目因西寧市規(guī)劃局要求對外立面施工調(diào)整優(yōu)化導(dǎo)致工期延誤，基于城市規(guī)劃目的的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，規(guī)劃管理部門對建筑單位規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更要求超出了建筑單位的可控范圍，因規(guī)劃變更的不可預(yù)見性、不可避免性，導(dǎo)致的工期延誤屬于無法歸因于天橋公司的客觀履行障礙。認(rèn)定天橋公司自2017年7月31日前，已達(dá)到交付房屋的條件，天橋公司自此日期后交房，屬于逾期，并自此至實(shí)際交房之日按照合同約定承擔(dān)違約金。
又查，天橋公司開發(fā)建設(shè)的天橋相府項(xiàng)目工程，于2018年7月6日經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位進(jìn)行了工程質(zhì)量驗(yàn)收。
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》及《分期付款協(xié)議書》，均系雙方當(dāng)事人則真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反相關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。該協(xié)議對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，雙方均應(yīng)協(xié)議依約定享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。協(xié)議中約定，由天橋公司在安置樓動工之日起36個月內(nèi)完成建設(shè)，并交付使用。但因天橋公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中，因政府相關(guān)部門的要求對建設(shè)工程的外立面施工調(diào)整優(yōu)化導(dǎo)致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內(nèi)完成工程建設(shè)并交付使用，該原因已被發(fā)生法律效力的裁判文書所確認(rèn)，并認(rèn)定天橋公司自2017年7月31日后交付房屋屬于逾期交房。本案雙方當(dāng)事人簽訂的雖為《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》，但天橋公司開發(fā)建設(shè)的天橋相府項(xiàng)目與回遷安置同屬一個建設(shè)項(xiàng)目，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)條款，本案也應(yīng)適用該司法解釋的相關(guān)規(guī)定，故本案應(yīng)當(dāng)扣除回遷安置房屋的建設(shè)過程中因政府因素導(dǎo)致延期交付房屋的時間，自2017年8月1日起開始計(jì)算違約金。薛磊主張由天橋公司支付逾期交房的違約金的訴訟請求成立，但應(yīng)當(dāng)扣除天橋公司在天橋相府項(xiàng)目建設(shè)施工過程中因政府因素導(dǎo)致延期交付的合理時間，并結(jié)合已發(fā)生法律效力的裁判文書所確定的天橋公司逾期交房的違約時間進(jìn)行計(jì)算。關(guān)于違約時間，天橋公司雖于2018年4月23日通過郵政特快專遞向薛磊發(fā)出回遷戶交房通知單，薛磊拒絕簽收，但根據(jù)薛磊提交的證據(jù)證明，天橋公司開發(fā)建設(shè)的天橋相府項(xiàng)目工程在2018年7月6日才經(jīng)相關(guān)部門組織驗(yàn)收，即使薛磊在接到天橋公司以郵政特快專遞發(fā)出的回遷戶交房通知單后進(jìn)行房屋的交接，也可能出現(xiàn)因天橋公司不能提供房屋已經(jīng)過驗(yàn)收合格的資料而被薛磊拒絕接收的情形，故天橋公司向薛磊支付違約金的時間應(yīng)計(jì)算至薛磊實(shí)際接收房屋時止。本案薛磊于2018年8月10日接收天橋公司交付的房屋，天橋公司延期交房375天，按照雙方協(xié)議的約定，天橋公司應(yīng)當(dāng)向薛磊支付違約金37500元（100元×375天=37500元）。天橋公司據(jù)此所持部分抗辯理由成立，予以支持。有關(guān)天橋公司提出的薛磊尚欠其購房款未付清，應(yīng)適用合同法規(guī)定的同時履行抗辯權(quán)的規(guī)定，不應(yīng)承擔(dān)延期交房違約責(zé)任的抗辯理由，因雙方對于薛磊未能支付的購房款已經(jīng)簽訂了《分期付款協(xié)議書》，約定了分期付款的方式和時間，該協(xié)議是對雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》中付款方式的變更，且約定的最后一筆款項(xiàng)尚未到期，天橋公司已經(jīng)向薛磊交付了房屋，故天橋公司的該抗辯理由不能成立，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：天橋公司青海省天橋房地產(chǎn)投資有限公司于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，支付薛磊逾期交房違約金37500元。
薛磊不服一審判決，上訴請求：1.請求撤銷一審判決，改判天橋公司向薛磊支付逾期交房違約金70700元；2.一、二審訴訟費(fèi)由天橋公司承擔(dān)。
二審期間，薛磊提交照片二張，一張照片系涉案房產(chǎn)樓上拍攝的照片及一張?zhí)鞓蛳喔诒贝蠼稚藤Q(mào)大廈建成的臨街商鋪的照片，證明天橋公司具有施工經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃涉案房屋的時候就應(yīng)該規(guī)劃玻璃幕墻，且根據(jù)實(shí)際情況外立面的改變很小，不需要停工那么長時間。天橋公司質(zhì)證對二張照片的真實(shí)性無異議，但是對關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，北大街商貿(mào)大廈建成的臨街商鋪不是天橋公司修建的，且與本案也沒有關(guān)系。
二審法院認(rèn)為，薛磊提交二張照片天橋公司雖對真實(shí)性認(rèn)可，但不能證明天橋公司在規(guī)劃涉案房屋時就應(yīng)該規(guī)劃玻璃幕墻，其具有施工經(jīng)驗(yàn)，不應(yīng)發(fā)生變更規(guī)劃的情形出現(xiàn)。其與案件的事實(shí)不具有關(guān)聯(lián)性，不予采信。
對一審查明的事實(shí)雙方當(dāng)事人均無異議，對一審法院審理查明案件事實(shí)予以確認(rèn)。
另查明，應(yīng)西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)局對項(xiàng)目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司于2015年11月26日經(jīng)西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)局通知停止施工，重新設(shè)計(jì)項(xiàng)目外立面方案，2017年1月4日批復(fù)，2017年3月15日依據(jù)變更方案組織施工，2017年11月30日施工完成，工期延誤476天。
二審法院認(rèn)為，本案中薛磊與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)范，合法有效。合同具有相對性，依法成立的合同對雙方均具有約束力。雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。涉案《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》第十一條補(bǔ)充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內(nèi)完成建設(shè)，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔(dān)每天100元的違約金。但因天橋公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中，因政府相關(guān)部門的要求對建設(shè)工程的外立面施工調(diào)整優(yōu)化導(dǎo)致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內(nèi)完成工程建設(shè)并交付使用，該原因已被青海省高級人民法院發(fā)生法律效力的裁判文書確認(rèn)。薛磊上訴關(guān)于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的上訴請求沒有事實(shí)依據(jù)，不予支持。關(guān)于動工時間，根據(jù)薛磊、天橋公司提交的證據(jù)可以相互印證得出為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。按照雙方約定，天橋公司應(yīng)在2016年9月1日交付房屋，但其直到2018年8月10日才向薛磊交付涉案房屋，天橋公司逾期交付構(gòu)成違約，天橋公司按合同約定及遲延交付的天數(shù)支付逾期交房違約金，但要扣除回遷安置房屋的建設(shè)過程中因政府因素導(dǎo)致延期交付房屋的時間即2016年9月1日至2017年11月30日期間的違約金。計(jì)算逾期交房違約金時間為2017年12月1日至2018年8月10日，共252天×100元＝25200元。一審法院依據(jù)天橋公司一系列商品房預(yù)售合同糾紛二審判決，從2017年8月1日起計(jì)算違約金，無事實(shí)依據(jù)。但鑒于天橋公司未提出上訴，二審中亦請求駁回上訴，維持原判，表明其服從一審判決。故對一審法院判決天橋公司承擔(dān)違約金37500元予以確認(rèn)。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果并無不當(dāng)，上訴人薛磊主張?zhí)鞓蚬局Ц哆`約金70700元的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
再審審理查明的事實(shí)與原一、二審查明事實(shí)一致。薛磊對一審查明“被告通過郵政特快專遞給原告發(fā)出回遷戶交房通知書，但原告拒收”以及“規(guī)劃變更不可預(yù)見性，所以導(dǎo)致了工期的延誤”的事實(shí)有異議。天橋公司對一、二審查明的事實(shí)均不持異議。再審對薛磊及天橋公司均不持異議的事實(shí)，予以確認(rèn)。
天橋公司再審提交《建設(shè)工程施工合同》證據(jù)一份，擬證明建設(shè)工程施工許可證上面的合同開工日期不是真正的開工時間。
經(jīng)查，《建設(shè)工程施工合同》記載：計(jì)劃開工日期：2013年8月30日。該時間與原審《西海都市報》及夜間施工許可證等證據(jù)能相互印證。故對天橋公司證明方向不予采信。
根據(jù)再審申請人薛磊的陳述及被申請人天橋公司的答辯，本案圍繞天橋公司向薛磊承擔(dān)逾期交房違約金應(yīng)如何計(jì)算的問題進(jìn)行了審理。
本院再審認(rèn)為，薛磊與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。涉案《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》第十一條補(bǔ)充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內(nèi)完成建設(shè)，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔(dān)每天100元的違約金。但天橋公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中，因政府相關(guān)部門的要求對建設(shè)工程的外立面施工調(diào)整優(yōu)化導(dǎo)致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內(nèi)完成工程建設(shè)并交付使用，該事實(shí)已被本院發(fā)生法律效力的裁判文書確認(rèn)。薛磊關(guān)于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的再審請求沒有事實(shí)依據(jù)，不予支持。關(guān)于動工時間，根據(jù)薛磊、天橋公司提交的證據(jù)可以相互印證得出為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。此節(jié)一、二審認(rèn)定正確。按照雙方約定，天橋公司應(yīng)在2016年9月1日交付房屋，但其直至2018年8月10日才交付涉案房屋，天橋公司逾期交房構(gòu)成違約。在計(jì)算違約金時應(yīng)考慮西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)局對項(xiàng)目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司重新設(shè)計(jì)項(xiàng)目外立面的事實(shí)，應(yīng)予扣除重新設(shè)計(jì)項(xiàng)目外立面的合理期限。據(jù)此，二審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果并無不當(dāng)。薛磊此節(jié)的再審申請理由與事實(shí)不符，不予支持。
綜上所述，薛磊的再審申請理由不成立，不予支持。二審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，再審予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
維持青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1132號民事判決。
本判決為終審判決。
審判長 曲 穎
審判員 袁有瑋
審判員 段旭潔
二〇二〇年十二月十五日
書記員 童 蕾
