審理法院：章丘市人民法院
案號(hào)：（2015）章民初字第3913號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-05-30
審理經(jīng)過(guò)
原告孫志富與被告章丘市雙山街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱雙山辦事處）、章丘市第二城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱二開(kāi)發(fā)公司）、北京龍安華誠(chéng)建筑設(shè)計(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍安公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2016年3月1日、5月27日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告孫志富及其委托代理人寧仕宏，被告雙山辦事處的委托代理人于忠，被告二開(kāi)發(fā)公司的委托代理人趙序偉、賈錫彬，被告龍安公司的委托代理人李友震均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告孫志富訴稱，原告原在章丘市雙山街道辦事處芙蓉街有商業(yè)門(mén)頭房一處。2013年1月因城市規(guī)劃需要，被告雙山辦事處與原告簽訂拆遷協(xié)議和安置協(xié)議，原告的樓房被拆遷。根據(jù)安置協(xié)議，被告雙山辦事處在被告二開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的金盛花園小區(qū)內(nèi)安置樓房一處，安置B區(qū)1號(hào)樓一單元一、二層商業(yè)門(mén)頭房一處，建筑面積293平方米。根據(jù)安置協(xié)議，被告雙山辦事處應(yīng)當(dāng)在18個(gè)月內(nèi)建完安置房屋并交付原告使用，但被告未按期交房，后原告與被告雙山辦事處分別在2014年4月29日和2015年8月13日簽訂了兩份《補(bǔ)充協(xié)議》?，F(xiàn)在該安置的樓房主體已經(jīng)完工，原告發(fā)現(xiàn)被告給原告安置的樓房不符合《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的要求及雙方的合同約定，樓房的垂直高度及其它設(shè)施均不符合要求。原告與其他業(yè)戶多次找被告協(xié)商處理，被告拒不理睬。因被告龍安公司的圖紙存在設(shè)計(jì)缺陷，被告雙山辦事處和二開(kāi)發(fā)公司也存在過(guò)錯(cuò)，致使給原告安置的樓房不符合《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定及安置協(xié)議的約定，嚴(yán)重影響原告安置房的使用，并嚴(yán)重侵害原告的合法權(quán)益。根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定，三被告應(yīng)當(dāng)對(duì)給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向法院起訴，請(qǐng)求判令：1、被告繼續(xù)履行安置協(xié)議書(shū)和補(bǔ)充協(xié)議，并承擔(dān)違約責(zé)任；2、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失1200000元（具體數(shù)額以鑒定為準(zhǔn)）；3、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用及鑒定費(fèi)用。
被告辯稱
被告雙山辦事處辯稱，1、第一被告的訴訟主體不適格。本案案由確定為建設(shè)工程合同糾紛，雙山辦事處與原告不存在建筑工程合同關(guān)系。2、第一被告與原告所簽拆遷協(xié)議書(shū)和安置協(xié)議書(shū)系無(wú)效合同。因原告拆遷房屋的土地是集體土地，所有權(quán)人是雙山辦事處白泉村委會(huì)，應(yīng)辦理集體土地征收程序，收回集體土地使用權(quán)的主體應(yīng)系白泉村委會(huì)，或者是國(guó)家土地征收部門(mén)，非第一被告。3、原告訴稱因安置樓不符合商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范因家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，因該宗土地已經(jīng)招拍掛，有相應(yīng)的建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位，故原告所訴與第一被告無(wú)關(guān)。4、因本案所涉及的土地為集體土地，因集體土地的拆遷安置問(wèn)題非人民法院受案范圍。5、原告起訴所依據(jù)的拆遷協(xié)議和安置協(xié)議，并沒(méi)有約定安置房的種類及相關(guān)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)等標(biāo)準(zhǔn)，原告所訴無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告起訴。
被告二開(kāi)發(fā)公司辯稱，第一，因本案所涉及土地為集體土地，因集體土地的拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題非人民法院受案范圍，對(duì)該類糾紛我國(guó)目前沒(méi)有明確的法律規(guī)定，由此產(chǎn)生的爭(zhēng)議是否可以通過(guò)民事訴訟程序予以處理，也缺乏明確的立法依據(jù)，故人民法院受理此類案件于法無(wú)據(jù)，應(yīng)駁回原告起訴。原告依據(jù)拆遷及安置協(xié)議要求被告繼續(xù)履行合同，但是從該兩份協(xié)議看出，雖然上述協(xié)議約定了安置房屋面積等相關(guān)內(nèi)容，但是沒(méi)有約定安置房的種類及相關(guān)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)等標(biāo)準(zhǔn)，故原告以此為依據(jù)主張權(quán)利，人民法院處理缺乏按照合同約定裁判的事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)。此類糾紛案件系由當(dāng)?shù)厝嗣裾凑战?jīng)濟(jì)和城市發(fā)展建設(shè)的需要推動(dòng)及實(shí)施，拆遷安置補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題應(yīng)由政府統(tǒng)籌安排。第二，本案立案案由錯(cuò)誤。建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同，本案原告主張的訴訟請(qǐng)求及事實(shí)及理由與建設(shè)工程合同毫無(wú)關(guān)系，原告并非承包人，本案實(shí)質(zhì)為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。第三，原告列我公司為被告系被告主體不適格，根據(jù)原告的訴訟請(qǐng)求，其所主張的履行合同賠償損失，但我公司與原告之間沒(méi)有任何書(shū)面及口頭合同，根據(jù)合同相對(duì)性原則，繼續(xù)履行合同只有合同的當(dāng)事人之間才能實(shí)際履行，原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)法對(duì)第二被告產(chǎn)生約束，及實(shí)際影響，因此列我公司為被告主體不適格。第四，根據(jù)第一被告與第二被告之間的協(xié)議書(shū)，涉案項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、勘察、道路硬化、綠化、配套設(shè)施以及回遷戶的安置，都是由第一被告負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，因此我公司所建設(shè)房屋是基于與第一被告之間的約定，所建房屋的質(zhì)量要符合第一被告與我公司之間的合同約定，應(yīng)視為我公司已經(jīng)履行了相關(guān)義務(wù)，至于第一被告與其他人，包括原告之間的協(xié)議，對(duì)我公司沒(méi)有任何約束力，也不產(chǎn)生由我公司承擔(dān)違約責(zé)任的法律后果。第五，原告訴狀中所列訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。
被告龍安公司同意第二被告的答辯意見(jiàn)。
本院查明
經(jīng)審理，本院對(duì)以下事實(shí)予以確認(rèn)，1、為加快舊城改造步伐，提高城市品位，改善人居環(huán)境質(zhì)量，2013年1月17日，雙山辦事處城市管理辦公室與原告簽訂拆遷協(xié)議書(shū)一份，雙方對(duì)拆遷補(bǔ)償、拆遷期限、拆遷安置、獎(jiǎng)勵(lì)政策等進(jìn)行了協(xié)商，并簽訂了該拆遷協(xié)議。同日，雙山辦事處與原告簽訂了安置協(xié)議書(shū)，根據(jù)安置協(xié)議，雙方對(duì)樓房的位置、標(biāo)準(zhǔn)，安置房屋的位置，安置價(jià)格，房屋差價(jià)，安置房屋的建設(shè)期限，付款方式，違約責(zé)任進(jìn)行了約定。后雙方又于2014年4月29日、2015年8月13日就安置問(wèn)題簽訂了兩份補(bǔ)充協(xié)議。
2、原告被拆遷的房屋位于章丘市雙山街道辦事處芙蓉街，系于2004年辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證號(hào)為章房權(quán)證城字第11883號(hào)，建筑面積為318.77平方米，系私產(chǎn)、商業(yè)用房。但該房產(chǎn)證上土地使用情況相關(guān)欄目為空白，原告也沒(méi)有辦理涉案土地的土地使用權(quán)證。本院遂依職權(quán)至章丘市檔案館、章丘市不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取了相關(guān)證據(jù)證實(shí)，原告辦理房產(chǎn)證的依據(jù)是章丘縣土管局文件章土管字（92）第91號(hào)文和章丘市人民政府文件章政發(fā)（2001）62號(hào)文。章土管字（92）第91號(hào)文內(nèi)容為：關(guān)于旭升鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室等三單位使用土地的批復(fù)旭升鄉(xiāng)政府：經(jīng)研究同意，你鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室建農(nóng)業(yè)科技服務(wù)公司，使用白泉村非耕地六千六百平方米。你鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室建農(nóng)業(yè)機(jī)械服務(wù)公司倉(cāng)庫(kù)，使用白泉村非耕地六千六百平方米。你鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室建農(nóng)機(jī)公司宿舍，使用白泉村非耕地六千六百平方米。希按照協(xié)議做好土地補(bǔ)償工作。章政發(fā)（2001）62號(hào)文的主要內(nèi)容為，章丘市調(diào)整部分行政區(qū)劃，包括撤銷旭升鄉(xiāng)，成立雙山街道辦事處。
以上事實(shí)，有原告、三被告的陳述，及原告孫志富向法庭提供的拆遷協(xié)議、安置協(xié)議書(shū)，補(bǔ)充協(xié)議兩份，拆遷實(shí)施方案明白紙，照片一宗，圖紙2份，房屋所有權(quán)證、選址意見(jiàn)書(shū)、魯政土字[2005]18號(hào)即山東省人民政府關(guān)于章丘市2004年第十七批次城市建設(shè)用地的批復(fù)（復(fù)印件），章丘市國(guó)土資源局掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公告、二開(kāi)發(fā)公司成交打印件一份、章丘市人民政府關(guān)于向章丘市第二城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)（復(fù)印件），第一被告提交的土地登記卡復(fù)印件，及本院調(diào)取的房屋所有權(quán)（轉(zhuǎn)移）登記申請(qǐng)審批書(shū)一份，章丘市人民政府文件章政發(fā)（2001）62號(hào)文“章丘市人民政府關(guān)于調(diào)整部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃的通知”，章丘縣土地管理局文件章土管字（92）第91號(hào)文“關(guān)于旭升鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室等三單位使用土地的批復(fù)”，章丘縣土地管理局文件章土管字（92）第82號(hào)文“關(guān)于旭升鄉(xiāng)衛(wèi)生院等三單位使用土地的批復(fù)”等證據(jù)所證實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，我國(guó)土地管理法第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！薄１景钢胁槊?，原告用于建設(shè)商業(yè)住房的土地，系原旭升鄉(xiāng)白泉村的集體土地（非耕地），是原章丘縣土管局批準(zhǔn)原旭升鄉(xiāng)政府用于興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的。在沒(méi)有改變此土地使用權(quán)的情況下，原告在涉案土地上建造屬于個(gè)人私產(chǎn)的商業(yè)住房，顯未取得合法的土地使用權(quán)。
再者，鄉(xiāng)級(jí)行政機(jī)關(guān)因城市建設(shè)的需要，對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋進(jìn)行拆遷，整合土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。相關(guān)的拆遷步驟、拆遷辦法和補(bǔ)償辦法都是由行政機(jī)關(guān)制定和實(shí)施的。此種大規(guī)模、大面積的村居整合或房屋拆遷，一般都是地處城郊結(jié)合帶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)的需要來(lái)推動(dòng)和實(shí)施的，被拆遷房屋的安置補(bǔ)償問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)由政府統(tǒng)籌作出安排。該類糾紛，既不是農(nóng)村集體土地征收過(guò)程中的地上物補(bǔ)償糾紛，也不是城市房屋拆遷安置糾紛。對(duì)集體土地上的房屋拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題，我國(guó)目前尚無(wú)明確的立法規(guī)定，由此產(chǎn)生的爭(zhēng)議是否可以通過(guò)民事訴訟程序予以處理，也缺少明確的立法依據(jù)，人民法院受理此類民事訴訟于法無(wú)據(jù)，不屬于法院民事案件的受理范圍。遑論本案中原告并未取得合法的土地使用權(quán)，此種情況下的房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，亦應(yīng)不屬于人民法院民事案件的受理范圍。
至于原告庭審中所稱涉案土地早于2005年即因山東省人民政府魯政土字[2005]18號(hào)文轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，本院認(rèn)為因原告自建房時(shí)至現(xiàn)在并未取得合法的土地使用權(quán)，非涉案土地合法的使用權(quán)人，涉案土地是集體所有，還是已轉(zhuǎn)為國(guó)有，與本案的處理結(jié)果無(wú)關(guān)聯(lián)性。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條之規(guī)定，裁定如下：
裁判結(jié)果
駁回原告孫志富的起訴。
如不服本裁定，可在裁定書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員劉煥敏
裁判日期
二○一六年五月三十日
