審理法院：鄂爾多斯市中級人民法院
案號：（2017）內06民終1002號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-08-21
審理經過
上訴人閆繼組因與上訴人內蒙古東源房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱東源房地產公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，雙方均不服內蒙古自治區(qū)達拉特旗人民法院(2016)內0621民初字第6418號民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年5月31日受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人閆繼祖，上訴人東源房地產公司的委托訴訟代理人劉振華到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
閆繼祖上訴請求：撤銷原判，依法改判支持全部訴訟請求。上訴理由：安置費補償截止日應計算到2016年11月21日；面積差10184元屬于超收部分應當予以退還；東源房地產公司應當承擔逾期交房的損失。
被上訴人辯稱
東源房地產公司辯稱，交房日期為2016年7月6日，應為安置補償截止日；面積差部分的房價屬于雙方合同約定的內容，不應退還；逾期交房的損失賠償沒有事實和法律依據。
東源房地產公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判。上訴理由：東源房地產公司原審代理人的行為超越了代理權限；按實際過渡期時間計算安置補償費是雙方當事人的合意的結果，不能以地方性法規(guī)來否定。
閆繼祖辯稱，代理人的授權委托書中明確委托事項包括出庭應訴；安置補償費的計算符合法律法規(guī)的規(guī)定。
原審法院經審理查明，2012年4月22日，閆繼祖作為乙方（被拆遷人）與甲方（拆遷人）東源房地產公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，合同第一條約定，甲方因建設”東源錦繡豪庭”小區(qū)，經達旗房屋拆遷辦公室批準，取得達拆字【2010】第22號《房屋拆遷許可證》，乙方所有的坐落在達旗樹林召鎮(zhèn)樹林召大街南、錫尼街北、和平路東、建設路西范圍內住宅房地產位于該項目拆遷范圍之內。第二條約定被拆遷人房地產基本情況：土地使用面積331.31平方米。被拆遷房屋總建筑面積為264.25平方米。第四條約定：產權調換的樓房為”東源錦繡豪庭”小區(qū)住宅二號樓一單元十層西戶，建筑面積120.28㎡，最終以房屋測繪機構確定的面積為準，超出或不足本協(xié)議約定的面積部分，甲、乙雙方按3800元/㎡補差，補差款于甲方交付產權調換房時一次性結清。甲方于2013年12月22日前將產權調換房屋交付乙方?；剡w安置新樓房的產權登記手續(xù)由東源房地產公司代理辦證，辦證費由甲乙雙方按國家規(guī)定執(zhí)行。第六條約定：實行產權調換補償方式自找周轉房過渡的，按照產權證由甲方付給乙方搬家補助費（來回）1600元，臨時安置補助費每戶600元/月，按實際過渡時間計算。合同末尾處補充：安置費每月增加400元×20個月共計捌千元整，在樓房交付鑰匙時付清。合同還約定了其他內容。閆繼祖屬于自找周轉房過渡。
2016年7月6日，東源房地產公司給閆繼祖出具回遷房交房單，閆繼祖的回遷住房位于東源國際廣場商住小區(qū)二號樓一單元十層西室124.23㎡、五號樓二單元十四層東室132.43㎡。同日，被拆遷人閆繼祖的《房屋拆遷回遷安置基本情況核對表》協(xié)議內容明細：一、置換房屋四套1、二號樓一單元十層西室124.23㎡；2、五號樓二單元十四層東室126.3㎡；3、九號樓公寓單元四層401室41.33㎡；4、九號樓公寓單元四層404室41.33㎡;......五、被拆房實際交房時間2012年5月16日;六、約定回遷房交房時間2014年1月16日。回遷安置房明細：回遷安置房四套1、二號樓一單元十層西室124.23㎡；2、五號樓二單元十四層東室132.41㎡；3、九號樓公寓單元四層401室42.66㎡；4、九號樓公寓單元四層404室41.02㎡。實際平米差11.1㎡，應繳補差款42180元。應補償過渡費30000元，其中補齊1000元的差額8000元，未按時交房22月22000元，小計應繳12180元。閆繼祖補交12180元后領取了兩套住宅的鑰匙。
原審法院認為，閆繼祖與東源房地產公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》,是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效合同，雙方應共同遵守。依照合同約定，東源房地產公司應在2013年12月22日向閆繼祖交付回遷房屋，東源房地產公司實際交付房屋的時間是2016年7月6日，已構成違約。有關本案法律適用問題，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條”本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。”本案東源房地產公司取得的達拆字【2010】第22號《房屋拆遷許可證》在以上條例施行前，故本案應當適用2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》，根據《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條”拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費?！蓖瑫r適用的《內蒙古自治區(qū)城市房屋拆遷管理條例》第三十三條”因拆遷人的責任延長房屋拆遷安置過渡期限的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：（一）對自行安排周轉房過渡的被拆遷人或者房屋承租人，自逾期之月起按照臨時安置補助費標準的二倍支付臨時安置補助費；（二）對由拆遷人提供周轉房過渡的被拆遷人或者房屋承租人,自逾期之月起按照臨時安置補助費標準支付臨時安置補助費。延長房屋拆遷安置過渡期限最長不得超過一年。”據此，東源房地產公司應當支付閆繼祖二倍的逾期臨時安置補償費，具體期限為2013年12月22日至2016年7月6日，即東源房地產公司還應補償閆繼祖的安置費為：【1000元/月×30個月＋1000元/月÷30天×14天】×2－已付的22000元=38934元。對于閆繼祖要求東源房地產公司退還超過協(xié)議面積3%部分的房屋價款的訴訟請求，原審認為，根據《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》約定，”產權調換的房屋最終以房屋測繪機構確定的面積為準，超出或不足協(xié)議約定的面積部分按3800元/㎡補差，補差款于雙方交付產權調換房屋時一次性結清”?！逗贤ā返谒臈l：當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。該約定屬于雙方自愿簽訂，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故對閆繼祖的該項請求不予支持。閆繼祖請求東源房地產公司支付從2013年12月22日至2016年10月25日共計逾期34個月、按照1000元/㎡/月計算的經濟損失68000元，因其依據不足，該院不予支持。綜上，根據《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第四十四條、第一百零七條、《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條、《內蒙古自治區(qū)城市房屋拆遷管理條例》第三十三條之規(guī)定，判決如下：一、內蒙古東源房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起給付原告閆繼祖臨時安置補償費38934元；二、駁回閆繼祖其他訴訟請求。案件受理費320元減半收取160元，由內蒙古東源房地產開發(fā)有限公司負擔。
本院查明
本院二審期間，雙方當事人沒有提交新證據。雙方當事人二審事實上的爭議焦點是閆繼祖按照回遷安置核對表補交12180元，該行為是否系雙方當事人對面積誤差的最新合意；遲延回遷是否給閆繼祖造成實際損失，閆繼祖的主張是否有事實依據；東源房地產公司原審代理人是否有權代理，東源房地產公司能否撤回代理，原代理人在原審中的表述是否有效。首先，關于閆繼祖按照回遷安置核對表補交12180元，該行為是否系雙方當事人對面積誤差的最新合意的問題。《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》約定，”產權調換的房屋最終以房屋測繪機構確定的面積為準，超出或不足協(xié)議約定的面積部分按3800元/㎡補差，補差款于雙方交付產權調換房屋時一次性結清”。閆繼祖補交12180元的行為屬于對協(xié)議中該條約定的認可，屬于雙方對面積誤差的最新合意。其次，關于遲延回遷是否給閆繼祖造成實際損失，閆繼祖的主張是否有事實依據的問題。當事人一方履行合同義務不符合約定，給對方造成實際損失的，應當予以賠償。閆繼祖沒有證據證明因東源房地產公司遲延回遷所造成的具體的實際損失，閆繼祖的主張沒有事實依據。再次，關于東源房地產公司原審代理人是否有權代理，東源房地產公司能否撤回代理，原代理人在原審的表述是否有效的問題。原審代理人周如意的委托授權手續(xù)齊備合法，授權委托書中明確委托事項包括出庭應訴，屬于有權代理。因本案已處二審程序，東源房地產公司不得撤回一審中對周如意的授權。
本院認為
本院認為，本案法律適用上的爭議焦點是東源房地產公司在超出法定回遷期限后，應否雙倍支付安置費；東源房地產公司應否退還該面積誤差款；東源房地產公司應否承擔賠償損失的違約責任，計算標準為何；本案糾紛是否適用商品房解釋的相關規(guī)定。
第一，關于東源房地產公司在超出法定回遷期限后，應否雙倍支付安置費的問題。本案應當適用《內蒙古自治區(qū)城市房屋拆遷管理條例》第三十三條的規(guī)定。因閆繼祖屬于自找周轉房過渡，故東源房地產公司應當雙倍支付閆繼祖逾期期間的臨時安置補償費。東源房地產公司的本項上訴理由不能成立，原審判決適用法律正確。
第二，關于東源房地產公司應否退還該面積誤差款的問題?！斗课莶疬w補償安置協(xié)議書》中針對面積誤差雙方已達成合意，且閆繼祖已按照該協(xié)議約定和回遷安置核對表的內容向東源房地產公司支付了面積誤差款，故閆繼祖無權要求東源房地產公司退還該面積誤差款?；陔p方已就此形成合意，并已實際履行，閆繼祖不可依照相關司法解釋的規(guī)定向東源房地產公司追回面積誤差款。
第三，關于東源房地產公司應否承擔賠償損失的違約責任，計算標準為何的問題。因閆繼祖主張的損失賠償缺乏事實依據，且原審判決已判令東源房地產公司雙倍支付安置費，故對閆繼祖的本項主張不予支持。
第四，關于本案糾紛是否適用商品房解釋的相關規(guī)定的問題。本案屬于房屋拆遷安置補償合同糾紛，不宜直接適用商品房解釋，部分條款可類推適用?；陔p方當事人已就面積誤差形成最新合意，并已實際履行，故本案糾紛不適用該解釋的相關規(guī)定。
綜上，上訴人閆繼祖、上訴人內蒙古東源房地產開發(fā)有限公司的上訴請求均不能成立，對其上訴請求均不予支持。一審判決認定事實基本清楚，適用法律正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5568元，由上訴人閆繼祖負擔2784元，由上訴人內蒙古東源房地產開發(fā)有限公司負擔2784元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王學軍
審判員程偉
審判員倪志強
裁判日期
二〇一七年八月二十一日
書記員
書記員邱婧
