審理法院：新疆克拉瑪依市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）新02民終200號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-04-11
審理經(jīng)過(guò)
上訴人楊其峰、曹鳳玉因與被上訴人新疆博華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱博華公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服克拉瑪依市克拉瑪依區(qū)人民法院（2016）新0203民初1466號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月13日立案后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人楊其峰、曹鳳玉及其委托訴訟代理人張忠、被上訴人博華公司之委托訴訟代理人鐘欽、王曉云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人楊其峰、曹鳳玉上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決，依法改判被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元；二、本案訴訟費(fèi)用由被上訴人博華公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1、一審法院對(duì)公租房的定義縮小了建設(shè)者的范圍、確定了特定的承租對(duì)象并認(rèn)定為公共資源，違反了自治區(qū)《關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》和《克拉瑪依市公共租賃住房管理辦法（試行）》的規(guī)定。2、公共租賃住房誰(shuí)投資、誰(shuí)所有，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。本案所涉房屋未轉(zhuǎn)讓前屬于被上訴人博華公司，雙方簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是投資者權(quán)益和所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一審認(rèn)定《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》屬無(wú)效協(xié)議，沒(méi)有法律依據(jù)。3、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》不適合本案，一審法院以上訴人未提供自建房屋的產(chǎn)權(quán)證明和土地使用證明為由，認(rèn)定補(bǔ)償缺乏事實(shí)依據(jù)，違反民事訴訟不告不理的原則。二、一審法院事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，導(dǎo)致法律適用錯(cuò)誤。三、雙方簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》、自治區(qū)《關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》、《克拉瑪依市公共租賃住房管理辦法（試行）》的規(guī)定，上訴人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>
被上訴人辯稱
被上訴人博華公司答辯認(rèn)為：一、上訴人楊其峰、曹鳳玉要求拆遷協(xié)議額外的補(bǔ)償沒(méi)有合理依據(jù)?！恫疬w補(bǔ)償協(xié)議》是企業(yè)讓利行為，上訴人房屋所占位置是荒地，其沒(méi)有合法手續(xù)。被上訴人支付的只是拆遷補(bǔ)助，并非拆遷款。二、被上訴人博華公司已向上訴人補(bǔ)償房屋面積581.01平方米，與雙方約定的面積差額為1.99平方米。上訴人的上訴主張沒(méi)有合理依據(jù)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持一審判決。
一審原告楊其峰、曹鳳玉的訴訟請(qǐng)求：一、判令博華公司再向原告補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元；二、本案訴訟費(fèi)用由博華公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告楊其峰與原告曹鳳玉系夫妻關(guān)系。二原告在克拉瑪依區(qū)塔山路以北，廣電發(fā)射臺(tái)技術(shù)區(qū)以西地塊的臨時(shí)用地上建有平房若干間。2013年11月，上述自建平房所在地塊被規(guī)劃為克拉瑪依市公租房建設(shè)用地，由被告博華公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。2013年12月12日，二原告作為甲方與被告博華公司作為乙方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議一份，約定：一、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞綖橐苑繐Q房補(bǔ)償。即乙方按照1：1的比例對(duì)甲方給予相等的公租房面積補(bǔ)償；其房產(chǎn)位置確定在小區(qū)東側(cè)第二排靠馬路第*單元1、2、3層。二、甲方地面建筑物總面積經(jīng)實(shí)地測(cè)量為583平方米；三、拆遷損失補(bǔ)償為115000元；四、補(bǔ)償房屋總面積出現(xiàn)大于或小于補(bǔ)償?shù)目偯娣e時(shí)，其超出部分小于公租房最小戶型面積50%時(shí)，乙方按3000元/平方米向甲方實(shí)行貨幣補(bǔ)償；超出部分大于公租房最小戶型面積50%時(shí)，甲方向乙方按3000元/平方米實(shí)行貨幣補(bǔ)償。協(xié)議還對(duì)補(bǔ)償金的支付及拆遷安置等內(nèi)容進(jìn)行了約定。同日，被告博華公司還向二原告出具《承諾書(shū)》一份，載明楊其峰、曹鳳玉夫婦，考慮到你們家庭經(jīng)濟(jì)和生活來(lái)源特別困難，楊其峰年過(guò)60歲，又不能享受政府社保待遇，因此我公司對(duì)你們實(shí)行人性化特殊補(bǔ)償條件：1、給予兩套（一樓帶地下室）商品房補(bǔ)償，合計(jì)面積約200平方米，此面積從1:1公租房面積中扣除。2、公租房的土地產(chǎn)權(quán)為劃撥地，在今后該土地產(chǎn)權(quán)由劃撥轉(zhuǎn)出讓時(shí)，其土地費(fèi)由我公司承擔(dān)。3、此承諾為雙方特別約定，對(duì)外嚴(yán)格保密，否則產(chǎn)生的一切后果和損失由受益方承擔(dān)。
2015年10月22日，二原告進(jìn)行了公租房的選房，選定和諧家園3-*-*、3-*-*、3-*-*作為拆遷補(bǔ)償用房，總面積為283.73平方米。2015年12月18日，二原告進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償房（商品房）的選房，選定和諧家園*棟*單元*號(hào)(住宅面積為125.47平方米、地下室面積6.77平方米)、*號(hào)(住宅面積為115.32平方米、地下室面積8.59平方米)兩套住房并辦理了相關(guān)手續(xù)后入住。后原告因商品房補(bǔ)償比例及地下室面積的計(jì)算等與被告產(chǎn)生爭(zhēng)議，遂訴至原審法院。
庭審中，二原告表示如被告不能再行向其補(bǔ)償一套公租房，就按照每平方米3000元對(duì)不足面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
另查，二原告自述其自建平房的土地使用權(quán)性質(zhì)屬臨時(shí)用地，有土地局頒發(fā)的臨時(shí)用地證明，權(quán)證期限記不清，已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有交土地使用費(fèi)了，最后一次繳費(fèi)大概是2005年左右。2008年去申請(qǐng)審批時(shí)，區(qū)國(guó)土資源局稱那一片在規(guī)劃，現(xiàn)在既不交費(fèi)也不審批了。
另查，2013年7月，被告博華公司召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議就公租房拆遷補(bǔ)償事宜形成決議：一、按商品房條件補(bǔ)償?shù)牟疬w戶實(shí)行1:1等面積補(bǔ)償，其超出或少于補(bǔ)償面積按市發(fā)改委備案價(jià)格找差，或按1:2公租房面積補(bǔ)償，即1平方米商品房置換2平方米公租房。二、按公租房條件補(bǔ)償?shù)牟疬w戶實(shí)行1:1等面積補(bǔ)償，其超出補(bǔ)償面積或少于補(bǔ)償面積按每平方米3000元找差。......四、補(bǔ)償給拆遷戶的公租房不得出售，其產(chǎn)權(quán)待上級(jí)有關(guān)部門批準(zhǔn)后統(tǒng)一辦理。五、補(bǔ)償?shù)墓夥?，辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)房產(chǎn)交易中心收取的國(guó)家規(guī)定各項(xiàng)稅費(fèi)等，由拆遷戶自行承擔(dān)。
一審法院認(rèn)為，公租房即公共租賃住房，是指政府投資或提供政策支持，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房，是一種公共資源。被告博華公司經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)公租房過(guò)程中，與二原告簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議雖屬平等自愿，但該協(xié)議中關(guān)于給予公租房面積補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容不僅屬無(wú)權(quán)處分而且損害了社會(huì)公共利益，屬無(wú)效協(xié)議，不應(yīng)受到法律保護(hù)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條：為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。之規(guī)定，征收補(bǔ)償對(duì)象為被征收房屋的所有權(quán)人。本案二原告自訴其自建平房用地屬于臨時(shí)用地，且在案件審理過(guò)程中始終未向法庭提供具有合法土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證據(jù)，故二原告要求取得拆遷補(bǔ)償缺乏事實(shí)依據(jù)。原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十二條第四項(xiàng)、第五十六條、第五十八條、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條之規(guī)定，判決：駁回原告楊其峰、曹鳳玉的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5344.15元、郵寄送達(dá)費(fèi)32.40元、由原告楊其峰、曹鳳玉負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，上訴人楊其峰提交：1、《臨時(shí)土地證》一份，擬證實(shí)：上訴人楊其峰對(duì)拆遷地塊具有合法使用權(quán)；2、2017年3月16日新疆某某石油工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）出具的《證明》一份，擬證實(shí)：上訴人楊元漢曾是某某公司職工，其在某某公司的臨時(shí)用地上自建了房屋。被上訴人博華公司經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)以上證據(jù)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可?！杜R時(shí)土地證》上加蓋的發(fā)證單位印章無(wú)法看清，且有效期為2001年1月1日至2001年12月31日。本院認(rèn)為，被上訴人博華公司對(duì)《臨時(shí)土地證》真實(shí)性不予認(rèn)可，且該土地證載明的有效期及《證明》不能反應(yīng)雙方當(dāng)事人在簽署《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，上訴人楊其峰、曹鳳玉對(duì)涉案拆遷土地及房屋的合法權(quán)益，故以上證據(jù)均與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院依法不予采信。
本院查明的其他事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。本院另查明，上訴人楊其峰，曾用名楊元漢。本案庭審期間，上訴人楊其峰明確陳述，在雙方簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，其對(duì)涉案拆遷土地不享有臨時(shí)使用權(quán)。以上事實(shí)，有《臨時(shí)土地證》《證明》、結(jié)婚證、常住人口登記卡及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案予以佐證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、上訴人楊其峰、曹鳳玉與被上訴人博華公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是否有效。二、上訴人楊其峰、曹鳳玉主張被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元的上訴請(qǐng)求能否成立。
一、上訴人楊其峰、曹鳳玉與被上訴人博華公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是否有效。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，發(fā)展公共租賃住房的目的，是為了解決中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房、新職工階段性住房支付能力不足、外來(lái)務(wù)工人員居住條件問(wèn)題。由此可見(jiàn)，公共租賃住房是政府為了滿足家庭基本生存需要提供的生活保障，是一種公共資源。雙方當(dāng)事人在《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》以公租房進(jìn)行補(bǔ)償?shù)募s定，損害社會(huì)公共利益，本院依法認(rèn)定上訴人楊其峰、曹鳳玉與被上訴人博華公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》無(wú)效。
二、上訴人楊其峰、曹鳳玉主張被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元的上訴請(qǐng)求能否成立。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條規(guī)定：無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力。承前所述，《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》無(wú)效，該協(xié)議對(duì)被上訴人博華公司不具有約束力。且本案庭審過(guò)程中，上訴人楊其峰明確陳述，在雙方簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，其對(duì)涉案拆遷土地不享有合法使用權(quán)，亦未向本院提交其對(duì)拆遷房屋享有合法房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，故上訴人楊其峰、曹鳳玉主張被上訴人博華公司在已補(bǔ)償房屋面積的基礎(chǔ)上，再向上訴人補(bǔ)償84.19平方米公租房一套，并支付貨幣補(bǔ)償17040元的上訴請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院依法不予支持。
綜上，上訴人楊其峰、曹鳳玉的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5344.15元，由上訴人楊其峰、曹鳳玉負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)喬匯濤
審判員呂平
代理審判員吳婷
裁判日期
二〇一七年四月十一日
書(shū)記員
書(shū)記員郭驍
