審理法院：郴州市中級人民法院
案號：（2017）湘10民終1029號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-06-23
審理經過
上訴人郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱匯盈公司）因與被上訴人唐興弟房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服湖南省郴州市蘇仙區(qū)人民法院（2016）湘1003民初887號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月24日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人匯盈公司的委托訴訟代理人李興，被上訴人唐興弟及其委托訴訟代理人孫水林到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
匯盈公司上訴請求：1、撤銷一審判決，駁回唐興弟的全部訴訟請求；2、確認唐興弟與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項“甲方如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經濟補償安置，按房產證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同”的約定合法有效，并判令雙方按這一約定履行；3、本案訴訟費用由唐興弟負擔。事實和理由：1、匯盈公司與唐興弟簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》是雙方的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的合同，雙方應恪守約定履行。一審判決違反合同約定，違反了合同法權利義務對等原則。2、一審判決認定部分事實錯誤，2014年7月9日匯盈公司制作的《匯盈學府世家B棟安置房戶型及房號表》與2014年10月13日匯盈公司向郴州市房產管理局作出的《承諾書》均是為辦理商品房預售許可證使用，并非對唐興弟等52戶拆遷戶相應房號的承諾。3、一審判決認定《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項約定是可選擇性約定，屬適用法律錯誤。4、一審判決匯盈公司承擔唐興弟逾期交房周轉房租用補償金和違約金無法律依據和合同依據。
被上訴人辯稱
唐興弟辯稱：1、一審判決認定《房屋拆遷安置補償協(xié)議》合法有效，并同時認定第六條第4項約定為守約方的可選擇性的權利完全正確。2、郴州市工商行政管理局于2016年8月向郴州市房產管理局提交的《被拆遷戶安置房選房明細表》，是唐興弟對匯盈公司于2010年12月9日出具的《關于拆遷戶房屋安置的函》、2014年7月9日制作的《匯盈學府世家B棟安置房戶型及房號表》以及2014年10月13日作出的《承諾書》的回復和追認，即對匯盈公司的選房要約的承諾，具有法律效力。3、匯盈公司的遲延交房并非不可抗力及唐興弟認可的原因造成的，故匯盈公司遲延交房已構成違約，一審判決按《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條違約責任約定計算逾期交房的周轉房租用補償金和違約金合法有據。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
唐興弟向一審法院起訴請求：1、依法將唐興弟與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第二條第1項約定的“以乙方房產證登記面積為準，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”，變更為“以乙方房產證登記面積為準，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”；2、依法將唐興弟與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第四項“甲方如超過約定最長期限6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經濟補償安置，按房產登記的面積按3000元／m2進行補償并終止合同”，變更為“如甲方逾期不能交房，則乙方可隨時要求甲方改安置房安置為經濟補償安置，按房產證登記面積的1.5倍按該樓盤正常的銷售均價進行補償并終止合同”；3、匯盈公司支付唐興弟2013年4月1日至2016年8月31日共計41個月的臨時安置費（房屋周轉補償金）77700元（由86700元變更為77700元），此后另計至實際交房之日止；4、匯盈公司支付唐興弟2013年4月1日至2016年8月31日共計41個月的逾期交房違約金61500元，此后另計至實際交房之日止；5、匯盈公司支付唐興弟戶型設計、按期完工的違約金30000元以及利息11052元（自2010年9月26日計算至2016年9月25日止），其中利息此后另計至實際交房之日止；6、確認“匯盈·學府世家”樓盤的2棟1903號房屋歸唐興弟所有，并判令匯盈公司立即為唐興弟辦理網簽手續(xù)；7、本案訴訟費、保全費由匯盈公司負擔。
匯盈公司向一審法院提出反訴請求：1、確認唐興弟與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項“甲方如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經濟補償安置，按房產證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同”的約定合法有效，并判令雙方履行這一約定；2、本案訴訟費用由唐興弟負擔。
一審法院認定事實：2008年位于湖南省郴州市飛虹路26號的郴州市工商行政管理局老院辦公樓及職工住宅樓需整體拆遷。唐興弟在該院落有私有住房一套，唐興弟（乙方）按郴州市工商行政管理局的統(tǒng)一安排于2009年12月9日在《房屋拆遷安置補償協(xié)議》上簽名認可，因當時匯盈公司尚未注冊成立，故匯盈公司（甲方）在2010年注冊成立后才于當年5月17日在《房屋拆遷安置補償協(xié)議》簽字蓋章。協(xié)議主要約定：“一、房屋拆遷面積：乙方房屋拆遷面積（含雜房面積）：102.52㎡（以房產證登記為準，房產證號:03716），其中住宅面積95.84㎡，雜房面積6.68㎡。二、房屋拆遷補償條件：1、房屋面積補償：以乙方房產證登記面積為準，按1:1.1的比例在原地置換新建商品房，新建商品房面積必須達到90-120㎡，其戶型設計方案需由乙方簽字確認后方可實施。乙方所選購安置商品房面積大于乙方拆遷補償房屋面積的，超出安置商品房面積10㎡以內的，甲方優(yōu)惠讓利統(tǒng)一按1600元/㎡計算房價款；超出10㎡以上的面積，按本住宅區(qū)樓層首次開盤市場銷售價計算房價。乙方所選購安置商品房面積低于乙方拆遷補償房屋面積的，則按本住宅區(qū)樓層首次開盤市場銷售價計算補償款。2、甲方從開發(fā)的商品房中安排一棟住宅樓補給拆遷戶，住宅樓的位置由甲方、乙方統(tǒng)一確認。乙方的商品房分配按52戶拆遷戶制定方案統(tǒng)一安排。3、搬家補償：按一進一出計兩次搬家，補償費用按1200元/每戶包干。4、建設期周轉房租用補償：拆遷面積在90㎡（含90㎡及雜房）以上的按700元/月·戶計算；拆遷面積在90㎡（含雜房）以下的600元/月·戶計算。5、裝修補償：按100元/㎡計算，補償面積以乙方房產證登記面積為準（不含雜房）。6、其他補償：有線電視、水電由甲方負責報停和開通，其費用由甲方承擔。三、為確保乙方的合法權益，甲方應在土地成交之日起3天內與乙方的委托代理人共同到銀行開設專用賬戶，明確雙方管理人員，并在本協(xié)議生效之日10天內存入人民幣156萬元作為保證金。本保證金作為甲方安置房戶型設計、按期完工、辦理產權證之保證金。甲方交房時，乙方退還給甲方80%的保證金。在辦好產權（含房產證、契證、土地證等）總證、分證（因乙方原因除外）后乙方將保證金余款和銀行利息全部退回給甲方。四、付款方式：1、乙方搬家補償、建設期周轉房租用補償、裝修補償、其他補償等費用，甲方必須在土地成交之日起20日內一次性付清給乙方。2、乙方的新增面積購房款，應在甲方交房的當日同時支付給甲方。五、其他約定事項：1、乙方必須在本協(xié)議簽訂前將產權證原件（未辦產權證的以公房出售最終合同為準）交給郴州市工商行政管理局管理。2、土地成交后，乙方應在甲方付清乙方的搬家補償、建設期周轉房租用補償、裝修補償、其他補償等費用和保證金之日起4個月內，將其拆遷房屋移交給甲方。3、乙方安置商品房周轉時間：從甲方在接到郴州市工商行政管理局和52戶拆遷戶轉讓土地和土地上的建筑物之日起計算，至新房經建設相關部門質量驗收合格后甲方正式向乙方下達交房通知之日止，安置商品房建設周轉期為30個月。如遇不可抗力和經乙方認可的原因可以延長，但延長時間不得超過6個月。4、安置商品房產權證（含房產證、契證、土地證等）的辦理：安置商品房產權證（含房產證、契證、土地證等）總證、分證由甲方辦理，乙方提供相關資料，配合甲方辦理。辦證期限為房屋交房之日起24個月內。與乙方拆遷房屋的房產證登記面積等面積置換的商品房面積辦證費用由甲方承擔，超出部分甲方、乙方按國家規(guī)定各自承擔。乙方發(fā)生產權變更的，其變更費用均由乙方自理。房產證、契證、土地證的年限以郴州市國土資源局掛牌交易的年限為準。5、置換的新建商品房與其他商品房適用同一法律、法規(guī)。6、乙方負責解除本協(xié)議簽訂前與他人簽訂的與本協(xié)議內容相抵觸的一切合同、協(xié)議。乙方承擔在本協(xié)議簽訂前發(fā)生的所有的地上建筑物有關債權債務和其他糾紛的法律、經濟責任。六、違約責任：1、乙方在規(guī)定的時間內未將其拆遷房屋移交給甲方，處以乙方違約金1萬元。2、甲方在規(guī)定的時間內未支付完乙方補償款，則按每天1000元繳納滯納金。3、甲方無正當理由未按期交房給乙方，每超過一天甲方向乙方賠償違約金50元。延長部分的周轉房租用補償在原有的基礎上每月增加100元。因經乙方認可的原因或不可抗力原因造成建設期延長，甲方不承擔延長部分對乙方的補償。4、甲方如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方，則乙方要求甲方改安置房安置為經濟補償安置，按房產證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同，并有權分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時保留其他法律賠償權利?！?/p>
協(xié)議簽訂后，2010年6月21日匯盈公司按合同約定將唐興弟的搬家費、30個月的臨時安置費、拆遷補償款等費用給付唐興弟。唐興弟于2010年9月30日搬出拆遷房屋。2010年10月2日匯盈公司進場施工，唐興弟與其他拆遷戶的房屋被拆除后，匯盈公司在原址新建商品房，新建商品房現尚未通過相關部門質量驗收合格，亦未交予唐興弟。
2010年12月9日，匯盈公司向郴州市工商行政管理局出具一份《關于拆遷戶房屋安置的函》，提供52套房屋供拆遷戶選擇，拆遷戶未及時回復匯盈公司。2016年8月10日，郴州市工商行政管理局致函郴州市房產管理局，附《被拆遷戶安置房選房明細表》，唐興弟選擇了2棟1903號房作為其拆遷安置房。
一審法院認為，唐興弟作為完全民事行為能力人，以其工作經歷、生活經驗法則，其完全可以判斷、選擇與匯盈公司簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》的內容，唐興弟與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》系唐興弟意思自治表示，并未違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，該《房屋拆遷安置補償協(xié)議》合法有效，雙方均應恪守約定，全面履行各自的合同義務。唐興弟請求將《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第2條第1項約定的“以乙方房產證登記面積為準，按1：1.1的比例在原地置換新建商品房”變更為“以乙方房產證登記面積為準，按1：1.5的比例在原地置換新建商品房”的訴請。我國合同法規(guī)定，因重大誤解訂立合同、訂立合同時顯失公平及一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求變更。本案中，唐興弟被拆遷的房屋與郴州市工商行政管理局原辦公區(qū)域作為一整體拆遷開發(fā)，從開始醞釀到拆遷協(xié)議簽署，歷時多年，在此過程中，唐興弟、匯盈公司均是以平等民事主體對協(xié)議內容、補償方案、違約責任等進行了多次協(xié)商后才簽署了協(xié)議，郴州市工商行政管理局原工會主席劉愛國在項目開發(fā)過程中的違法犯罪行為已受到相應的刑事處罰，其犯罪行為與唐興弟、匯盈公司之間簽署的拆遷協(xié)議并無民法意義的因果關系，并不當然地導致唐興弟違背真實意思訂立協(xié)議；其次，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條確立了情勢變更原則，即合同有效成立后，因不可歸責雙方當事人的事由發(fā)生重大變化而使合同的基礎動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。司法實踐中判斷是否構成情勢變更，應以是否導致合同基礎喪失，是否致使目的落空，是否造成對價關系障礙等作為判斷標準。綜觀本案訴爭拆遷協(xié)議，并無該情勢變更原則的適用條件，綜上，對唐興弟該訴請不予支持。其次《房屋拆遷安置補償協(xié)議》的違約責任條款約定，延長部分的周轉房租用補償在原有的基礎上每月增加100元，現唐興弟主張按《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》（湖南省人民政府令第157號）第二十一條規(guī)定，加倍支付臨時安置費?！逗鲜嵤磭型恋厣戏课菡魇张c補償條例〉辦法》（湖南省人民政府令第268號，以下簡稱《辦法》）已于2014年4月1日起施行，依照該《辦法》規(guī)定，《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》亦于同時廢止，故本案不能再參照適用《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》；其次，無論是湖南省人民政府第157號令還是第268號令，兩《辦法》均規(guī)定“設區(qū)的市（自治州）、縣市區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”，因此該兩部地方性行政規(guī)章規(guī)范的是地方政府與拆遷戶就房屋征收與補償的法律關系，而非平等民事主體之間房屋拆遷補償，同時，唐興弟與匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》如前所述是合法有效的，唐興弟延長部分周轉房租用補償費（延長部分臨時安置費）應按協(xié)議約定予以計算，唐興弟與匯盈公司約定安置房建設周轉期為30個月，即2010年9月30日至2013年3月31日。唐興弟訴請的延長周轉租房補償費從2013年4月1日計算至2016年8月31日止，共41個月，故延長周轉租房補償費應為32800元[（700元＋100元）×41個月]，其后續(xù)租房補償費算至實際交房之日止。協(xié)議約定未按期交房，匯盈公司賠償違約金50元∕天，唐興弟主張違約金符合約定應予以支持，違約金從2013年4月1日算至2016年8月31日，唐興弟主張違約金61500元，與協(xié)議約定不悖，予以支持，其后續(xù)違約金算至實際交房之日止。對唐興弟訴請要求分配匯盈公司違約保證金每戶30000元的訴請，因唐興弟、匯盈公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第四項是選擇性條款，當匯盈公司延期交房超過六個月唐興弟要求改安置補償為經濟補償時，唐興弟有權分配匯盈公司的保證金，現因唐興弟未選擇經濟補償，而是要求房屋安置補償，故對其該項訴請，不予支持。2016年8月10日，郴州市工商行政管理局致函郴州市房產管理局，明確了各拆遷戶的安置房號，唐興弟選擇確認了2棟1903房，根據本案實際情況，為避免唐興弟、匯盈公司之間更大的矛盾糾紛發(fā)生，保護被拆遷戶的根本利益，一審法院予以認可，但唐興弟關于確認匯盈學府世家2棟1903房為其所有的訴請，一審法院認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外，同時，以發(fā)生物權變動為目的的基礎關系，主要是合同，它屬于債權法律關系的范疇，成立以及生效應該依據合同法來判斷，亦即此合同應是物權變動的原因行為而非物權變動的結果行為，因此不動產物權的變動只能在登記時生效，具體本案中，雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》如前所述是依法成立生效的合同，但它并不能發(fā)生物權變動的結果，故對唐興弟該訴請不予支持，但雙方所屬為房屋拆遷安置補償而非普通的商品房買賣，作為房產開發(fā)方的匯盈公司更應基于商業(yè)信譽及合同契約精神在交房條件成就時合理的期限內履行交付安置房的義務并依照法律、法規(guī)等的規(guī)定辦理好房屋的網簽或其他登記手續(xù)，否則要承擔相應的法律責任，同時，因雙方訴爭安置房還未經相關部門綜合驗收，房屋實際面積未最終確認，因此匯盈公司除應在交房條件成就時積極履行交房義務，雙方還應根據協(xié)議約定及房屋的實際測繪面積核算金額，多退少補。匯盈公司反訴請求確認《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第四項約定合法有效，并要求雙方履行這一約定，一審法院認為，本案雙方是基于“房屋拆遷”這一特定民事法律事實而簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》，通觀協(xié)議內容，探究協(xié)議簽訂時的合同目的，唐興弟的主旨是房屋安置，其簽署上述款項的目的是根據當時房地產行情并以此為參考依據督促匯盈公司積極履行合同義務，按時交付安置房，因此該條款的權利行使方或者說選擇方是唐興弟，同時根據合同公平及誠實守信原則，因匯盈公司違約致安置房不能依約交付，其理應承擔相應的違約責任，此才能彰顯合同的嚴肅性及契約精神，保護合同相對方的合法權益，現唐興弟并未主張適用經濟補償安置，故匯盈公司的該反訴請求，不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第五十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權法》第九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，作出如下判決：“一、確認匯盈·學府世家2棟1903號為原告（反訴被告）唐興弟的拆遷安置房；二、被告（反訴原告）郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司支付原告（反訴被告）唐興弟逾期交房周轉房租用補償金32800元（從2013年4月1日計算至2016年8月31日止，后期按800元/月計算至實際交房之日止）；三、被告（反訴原告）郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司支付原告（反訴被告）唐興弟違約金61500元（從2013年4月1日計算至2016年8月31日止，后期按50元/天計算至實際交房之日止）；四、駁回原告（反訴被告）唐興弟其他訴訟請求；五、駁回被告（反訴原告）郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司反訴請求。上述二、三項限本判決生效后十日內履行完畢。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，則應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務利息。案件受理費4085.04元，財產保全費3020元，反訴費40元，共計7145.04元,由原告（反訴被告）唐興弟負擔1145.04元，被告（反訴原告）郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司負擔6000元”。
本院二審期間，匯盈公司提交了《郴州仲裁委員會重新指定舉證期限通知書》、《補充仲裁申請書》及《仲裁申請書》，擬共同證明本案訴爭的房屋未經竣工驗收合格，不得交付使用。唐興弟提交了《市工商局老院子拆遷戶安置問題協(xié)調會記錄摘要》，擬證明在2016年6月1日就本案糾紛召開的協(xié)調會中，匯盈公司同意將已對外認購的30套房屋收回供拆遷戶選房，并繼續(xù)履行交房的合同義務，由此拆遷戶才于2016年8月選定安置房并出具《被拆遷戶安置房選房明細表》；唐興弟還提交了匯盈·學府世家樓盤現狀照片，擬證明匯盈公司拆遷開發(fā)的三棟樓已于2016年12月16日公開交房，部分購買人已裝修入住，但其故意違約不向52戶拆遷安置戶交房。本院組織當事人進行了證據交換和質證。唐興弟質證認為：對匯盈公司提交的《郴州仲裁委員會重新指定舉證期限通知書》的真實性無異議，對《補充仲裁申請書》、《仲裁申請書》的真實性不予認可，匯盈公司提交的證據并非郴州仲裁委員會的生效裁決書，無法證明涉案工程是否合格，而恰恰證明匯盈公司違約。匯盈公司質證認為：對唐興弟提交的《市工商局老院子拆遷戶安置問題協(xié)調會記錄摘要》和匯盈·學府世家樓盤現狀照片的真實性、合法性、關聯性均不予認可。
本院認為
本院認證認為：匯盈公司提交的證據與本案無關聯，不能證明本案訴爭的房屋未經竣工驗收合格不得交付使用的事實，本院不予采信；唐興弟提交的《市工商局老院子拆遷戶安置問題協(xié)調會記錄摘要》中無匯盈公司工作人員的簽名或該公司的蓋章，其真實性無法確認，本院不予采信；唐興弟提交的匯盈·學府世家樓盤現狀照片與本案的處理無直接關聯性，本院不予采信。
本院二審查明：2010年12月9日，匯盈公司向郴州市工商行政管理局出具一份《關于拆遷戶房屋安置的函》，該函載明：“郴州市工商局：我公司提供匯盈學府世家項目B棟B101至B2701戶型27套，B棟B105至B2505戶型25套，共計52套（戶型房號見附表：匯盈學府世家B棟安置房戶型及房號表），供貴局安置52戶拆遷戶。特此致函！郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司2010年12月9日”。匯盈公司在該函中加蓋了公章。
2014年10月13日，匯盈公司向郴州市房產管理局出具《承諾書》，該承諾書載明：“郴州市房產管理局：我公司開發(fā)建設的市棚戶區(qū)改造項目匯盈學府世家，地址位于郴州市飛虹路，總建筑面積40904.3㎡，其中規(guī)劃設計方案的批復安置面積4548.40㎡。我公司現正申請辦理該項目商品房預售許可證，為確保安置戶利益，我公司同意并申請貴局對實際安置面積5376.09㎡（52戶拆遷補償戶），予以鎖定。我公司承諾切實做好安置戶安置工作，確保安置戶得到妥善安置。如因此造成的任何糾紛、經濟損失和法律責任與郴州市房產管理局無關，一切責任由我公司承擔。附件：1、安置戶名單表；2、安置戶房號與面積明細表。承諾方：郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司2014年10月13日”。本院對一審查明的其他事實予以確認。
本院認為，本案為房屋拆遷安置補償合同糾紛，本案二審的爭議焦點為：一、《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項的約定是否為唐興弟可行使選擇權的約定；二、唐興弟要求匯盈公司支付逾期交房的周轉房租用補償金和違約金是否符合雙方的約定；三、一審法院確認唐興弟所選房號的房屋為其拆遷安置房是否具有合同及法律依據。
關于焦點一。本案中，匯盈公司與唐興弟簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》系雙方的真實意思表示，合法有效，且系為保障唐興弟在其房屋被拆遷后的相關權益而簽訂的協(xié)議，其性質不同于普通的商品房買賣合同。匯盈公司作為房地產開發(fā)公司，理應比唐興弟更具備對房地產開發(fā)市場行情、定價等情況的了解和判斷能力。雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第4項約定：“甲方（匯盈公司）如超過約定最長期限的6個月，不能建好安置商品房交付乙方（唐興弟），則乙方要求甲方改安置房安置為經濟補償安置，按房產證登記的面積按3000元/㎡進行補償并終止本合同，并有權分配甲方交付的保證金，具體分配方式為52戶拆遷戶平分，同時保留其他法律賠償權利?！备鶕鲜黾s定可見，要求“改安置房安置為經濟補償安置”的權利行使方為乙方即唐興弟。現匯盈公司在簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》后長達七年時間仍未將安置商品房交付給唐興弟，屬明顯違約，則唐興弟作為拆遷戶無論從上述約定的內容還是從簽訂該協(xié)議的目的出發(fā)，其均享有在匯盈公司違約后根據實際情況選擇更有利于其權益保障的方式進行安置的權利?，F唐興弟訴請匯盈公司依約向其交付安置房，符合雙方的約定，本院予以支持。匯盈公司在其自身違約后，訴請要求以不利于唐興弟一方的形式對唐興弟進行安置，顯然不符合雙方約定，且明顯違背公平原則，故對其該項訴請，本院不予支持。
關于焦點二。雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第六條第3項約定：“甲方（匯盈公司）無正當理由未按期交房給乙方（唐興弟），每超過一天甲方向乙方賠償違約金50元。延長部分的周轉房租用補償在原有的基礎上每月增加100元。因經乙方認可的原因或不可抗力原因造成建設期延長，甲方不承擔延長部分對乙方的補償?！北景钢校瑓R盈公司未按期向唐興弟交付房屋，且其并未提交證據證實系經唐興弟認可的原因或不可抗力的原因造成建設期延長，則其依約應向唐興弟支付逾期交房的周轉房租用補償金和違約金。一審法院按合同約定計算得出相應的周轉房租用補償金、逾期交房違約金，本院予以確認。匯盈公司提出其未能按期施工以及定期交房，系郴州市工商行政管理局發(fā)函稱香港居民劉意卿不能單獨經營房地產導致其撤資所致，并以此為由否認其違約責任。因劉意卿并非匯盈公司股東，匯盈公司如何籌資是其內部事務，不能成為阻礙其違約構成的理由，故本院對匯盈公司的該抗辯理由不予支持。
關于焦點三。本案中，匯盈公司與唐興弟簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》后，已將唐興弟的房屋拆除，無論是按合同約定還是法律規(guī)定，匯盈公司均負有交付安置房給唐興弟的義務。匯盈公司于2010年12月9日、2014年10月13日分別向郴州市工商行政管理局、郴州市房產管理局提供了用于安置拆遷戶的房號表，亦說明其應當將相關房號房屋提供給拆遷戶。但在合同實際履行中，匯盈公司卻將上述擬用于安置拆遷戶的部分房屋出賣，導致目前已無法按照前述方案進行安置，應當認定匯盈公司存在惡意。在此情況下，經政府部門協(xié)調，拆遷戶根據其被拆房屋面積，就匯盈公司未出賣、未被他人查封的剩余房屋，確定相應房號房屋為其安置房，既符合案件實際，亦符合雙方簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議》第二條第2項所約定的：“甲方從開發(fā)的商品房中安排一棟住宅樓補給拆遷戶，住宅樓的位置由甲方、乙方統(tǒng)一確認。乙方的商品房分配由52戶拆遷戶制定方案統(tǒng)一安排?！惫室粚彿ㄔ捍_認唐興弟所選房號的房屋為其拆遷安置房有合同依據及法律依據，本院予以支持。匯盈公司稱其制作的《匯盈學府世家B棟安置房戶型及房號表》及其向郴州市房產管理局作出的《承諾書》均是為辦理商品房預售許可證使用，而非承諾對唐興弟等人分配安置房的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上所述，匯盈公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2158元，由郴州匯盈房地產開發(fā)有限責任公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長何文捷
審判員羅燕青
審判員張友榮
裁判日期
二〇一七年六月二十三日
書記員
書記員梁俊雯
