審理法院：南京市江寧區(qū)人民法院
案號：（2017）蘇0115民初1090號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-06-27
審理經(jīng)過
原告吳娃妹、吳敏與被告南京中聞投資發(fā)展有限公司（以下簡稱南京中聞公司）、被告中聞印務投資集團有限公司（以下簡稱中聞集團公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年1月18日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告吳娃妹、吳敏及其委托訴訟代理人王成榮，被告南京中聞公司的委托訴訟代理人張曉蒙，被告中聞集團公司的委托訴訟代理人吳李園到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告吳娃妹、吳敏向本院提出訴訟請求：1.判令解除《南京市江寧區(qū)城市房屋拆遷補償協(xié)議》中的安置條款，兩被告按15000元/㎡的標準賠償1350000元；2.判令兩被告自2016年11月起按每月3000元的標準賠償10個月的損失30000元；3.判令兩被告支付預扣房款利息103500元（414000元×5%×5年）；4.判令兩被告支付維修基金10800元。事實和理由：其系南京東?；S地塊的拆遷安置戶。2010年11月24日，其與兩被告簽訂了《南京市江寧區(qū)城市房屋拆遷補償協(xié)議》（以下簡稱《拆遷補償協(xié)議》），約定拆遷方式為產(chǎn)權調(diào)換，安置房坐落于湯山新城，為小高層，建筑面積為90㎡，交付日期為2012年11月24日。被告承諾安置房符合國家質(zhì)量安全標準，產(chǎn)權清晰且無權利限制，并承諾協(xié)助其辦理房屋及土地權屬登記手續(xù)。過渡方式為自行過渡，過渡期為2010年11月24日起至2012年11月24日止。合同簽訂后，房屋交由被告拆除，但至今未交付符合《拆遷補償協(xié)議》約定的安置房，構成根本違約。其多次交涉未果，故訴至法院。
被告辯稱
被告南京中聞公司辯稱，現(xiàn)安置房已具備交付條件，吳娃妹、吳敏要求解除《拆遷補償協(xié)議》的安置條款不應得到支持。吳娃妹、吳敏已就回購方案簽訂了落實約定，明確約定回購單價為11500元/㎡，其請求無事實和法律依據(jù)，請求駁回吳娃妹、吳敏的訴訟請求。
被告中聞集團公司辯稱，其并非《拆遷補償協(xié)議》的合同相對方，但出于對被拆遷人負責的角度，其愿意承擔實際的安置責任。吳娃妹、吳敏要求超協(xié)議面積支付回購款，其無法接受，致回購款暫未支付。其余答辯意見同南京中聞公司。綜上，請求法院駁回吳娃妹、吳敏的訴訟請求。
本院查明
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院經(jīng)審理認定事實如下：
2010年3月25日，南京中聞公司經(jīng)主管部門批準取得拆許字（2010）第01號房屋拆遷許可證，批準其因南京國際傳媒會議中心項目建設，實施對南京市江寧區(qū)湯山街道侯家塘南京東?；S進行拆遷。
2010年7月，南京中聞公司制發(fā)《東海化工廠拆遷相關問題解答及安置辦法》，根據(jù)江寧政發(fā)（2004）279號文規(guī)定，對拆遷補償方式、具備有效權證房屋補償價格和安置房價格、產(chǎn)權調(diào)換房房源地點、房型面積、產(chǎn)權調(diào)換房分房辦法、過渡費的發(fā)放搬遷獎勵等進行了解答。其中，產(chǎn)權置換房房源地點分別為：淳化旺運花園及東郊新城（裕園）和湯山街道湯山新城安置房。湯山新城房屋為小高層。
2010年12月25日，南京中聞公司、中聞投資管理中心南京分中心向各拆遷戶制發(fā)《承諾書》，載明為保證拆遷工作的公平公正，維護各拆遷戶的利益，避免相互攀比，打消先走吃虧的顧慮，鄭重承諾，在同等條件下（除附屬物和室內(nèi)裝修的差別外）先簽約的住戶的補償與后簽的住戶的補償，政策上保持一致，無偏差。
2011年8月31日，南京中聞公司（拆遷人/甲方）與吳娃妹、吳敏（被拆遷人/乙方）簽訂《拆遷補償協(xié)議》，約定因南京國際傳媒會議中心項目實施位于江寧區(qū)××街道南京東海化工廠地塊拆遷。被拆遷房屋位于湯山街道××室，系吳娃妹所有。雙方確定被拆遷房屋的補償金額為548384元，其中應向乙方支付548384元。另約定，甲方應當以貨幣方式，支付搬遷補助費、過渡補助費等合計175616元。第七條約定：乙方選擇產(chǎn)權調(diào)換的拆遷補償方式，并同意接受甲方提供的坐落于湯山新城，建筑面積約為90㎡，交付日期為2012年11月24日的房屋，實行產(chǎn)權調(diào)換。甲方保證調(diào)換房屋符合國家質(zhì)量安全標準，產(chǎn)權清晰且無權利限制，并承諾協(xié)助乙方辦理房屋及土地權屬登記手續(xù)。乙方實行自行過渡，期限自2010年11月24日起至2012年11月24日止。第八條約定：協(xié)議各方同意所調(diào)換房屋的價款為均價4900-300元/㎡。第九條約定：甲方逾期交付調(diào)換房屋的，應當承擔雙倍支付過渡補助費的違約責任。合同另對各方權利義務進行了約定。落款處甲方簽章為南京中聞公司，乙方簽字為吳娃妹、吳敏。合同簽訂后，房屋交由拆遷公司實際予以了拆除。
2015年11月28日，中聞集團公司向被拆遷人制發(fā)《關于湯山新城安置房安置調(diào)整的方案》，載明：從2010年3月25日開始，對原東?；S侯家塘宿舍區(qū)的住戶實施拆遷，拆遷補償方式為貨幣拆遷和實物安置兩種方式。實物安置為淳化旺運花園及鴻裕華庭（即東郊新城）和湯山街道湯山新城兩處安置房源。2013年4月已完成了對選擇淳化安置房的被拆遷人的分房入住，并已辦理完兩證。對選擇湯山新城安置房的被拆遷人，由于建房地塊的土地指標一直沒有落實，影響了安置房的建設，導致選擇湯山新城的住戶至今無法辦理分房。經(jīng)多次與湯山新城及相關部門溝通交涉，受國家土地政策調(diào)整的制約，使得安置房源難以實現(xiàn)。今年初，其與湯山政府領導協(xié)商在湯水雅苑解決房源，但被拆遷人對產(chǎn)權證辦理存在質(zhì)疑，未能實施。鑒于淳化尚有剩余房源，擬將湯山新城安置點的被拆遷人整體調(diào)整到淳化安置點安置，以解決湯山新城安置懸而不定的問題。具體方案：方案一：在淳化龍山云居樓盤購買小高層商品房，用于調(diào)整安置在湯山新城所選房屋為90㎡房型的被拆遷人。原在湯山新城所選房屋為60㎡和70㎡房型的被拆遷人，按《東?；S拆遷問題解決及安置辦法》規(guī)定在淳化××××花園、鴻裕華庭（即東郊新城）進行調(diào)整安置。此房為現(xiàn)房，即時辦理入住。方案二：根據(jù)《東?；S拆遷問題解決及安置辦法》規(guī)定，整體調(diào)整到淳化××××花園、鴻裕華庭（即東郊新城）進行安置入住。此房雖為現(xiàn)房，但樓層情況不好，多為6層帶閣樓。方案三：不愿調(diào)整到淳化安置點的被拆遷人，可重新回到原貨幣安置方案。補償標準在原標準的基礎上，考慮實際變化情況，給予適當提高。方案四：繼續(xù)選在等待湯山新城土地指標落實及安置房建設的被拆遷人，在繼續(xù)過渡期間，過渡費按規(guī)定正常發(fā)放。建議被拆遷人考慮選擇前三個方案，因為湯山新城的房源落實時間因土地政策的影響而難以明確。此方案公布10日內(nèi)明確選擇方案并進行登記，以便有時間組織選房。吳娃妹、吳敏逾期未作選擇。
2016年9月28日，中聞集團公司及其南京分公司向湯山新城安置房被安置戶制發(fā)《致安置戶（人）公開信》，載明：受國家土地政策調(diào)整的制約，已很難在原規(guī)劃地塊上建設落實。為根本解決湯山新城的安置房問題，經(jīng)協(xié)調(diào)，決定對原定安置地點的安置房源進行調(diào)整，將此部分安置房調(diào)整至湯山新城湯水雅居多層房予以安置，目前該房屋已符合入住條件?？紤]到實際情況，擬定了《南京東海化工廠湯山新城安置房調(diào)整實施辦法》和《湯山新城安置房分配實施細則》，通知被安置戶按《南京東?；S湯山新城安置房調(diào)整實施辦法》的時間要求，結(jié)合實際對照確定本人的安置房落實形式。
同日一并制發(fā)的《南京東海化工廠湯山新城安置房調(diào)整實施辦法》載明：南京東?；S的拆遷實施人為南京中聞公司，拆遷安置的具體落實由中聞集團公司組織實施。目前，湯水雅居的安置房已符合入住條件，入住后的產(chǎn)權證辦理遵循《拆遷補償協(xié)議》中的時間約定條款執(zhí)行完成。經(jīng)研究確定以下三個安置房調(diào)整實施辦法方案：1.期補安置方案。即按照《拆遷補償協(xié)議》中的安置面積進行選房，并依據(jù)所選房屋面積按照本人所簽《拆遷補償協(xié)議》進行補差結(jié)算。承諾該房屋兩年后市場期值價為12000元/㎡，屆時對該房屋進行評估，若屆時評估價格低于承諾價格，予以補差，該房補差額=（現(xiàn)在所承諾期值價/㎡-屆時該房屋評估價/㎡）×該房屋面積。2.貼現(xiàn)安置方案。即按照《拆遷補償協(xié)議》中的安置面積進行選房，并依據(jù)所選房屋面積按照本人所簽《拆遷補償協(xié)議》進行補差結(jié)算。結(jié)合該安置房的現(xiàn)實市場價格，按照2000元/㎡的價格給予安置入住一次性補貼，補貼額=所定補貼單價/㎡×該房屋面積。3.回購安置方案。即針對本人在安置房源調(diào)整后打算或有其他考慮的被拆遷人的求同存異的變通處理，按照11500元/㎡的價格對該房屋予以回購，實際回購總價=（所定回購單價/㎡×所簽拆遷安置協(xié)議的安置房面積）-協(xié)議安置需交補差款。三種方案各自獨立，每被拆遷人只能三選一。被拆遷人應于2016年10月20日前到中聞集團公司南京分公司辦理方案選取確認登記。10月21日至31日，完成湯水雅居安置房的選房入住和方案3的回購款落實發(fā)放辦理。2016年11月1日起，無論被拆遷人是否選定期補、貼現(xiàn)和回購安置中的任一方案，拆遷過渡費一律開始停發(fā)，不再支付。從即日起，期補或貼現(xiàn)安置方案仍由大家選取，而回購安置方案則停止選取執(zhí)行。對選擇期補、貼現(xiàn)安置方案的被拆遷安置人，具體選房方案詳見《湯山新城安置房分配實施細則》。同日一并制發(fā)的《湯山新城安置房分配實施細則》對選擇期補、貼現(xiàn)安置方案的選房流程等進行了規(guī)定。
2016年10月25日，中聞集團公司南京分公司與吳娃妹簽訂《回購安置方案落實約定》，對湯山新城安置房回購達成協(xié)議，約定吳娃妹自愿選擇回購安置方案解決湯山新城安置問題，回購面積為所簽拆遷安置協(xié)議中確定的安置面積，回購單價為11500元/㎡，實際回購結(jié)算總款=回購單價×協(xié)議安置面積-協(xié)議安置需交補償款。甲方在該約定簽字后10個工作日內(nèi)向乙方支付回購款的50%，余款在20個工作日內(nèi)付清。落款處乙方有吳娃妹簽字，無吳敏簽字。審理中，吳敏陳述，其母親簽署該約定時，其也在旁邊，其母親簽字前提出11500元/㎡太低，補償款應當能讓其買得起商品房才行，當時被告在其持有的一份上添加“回購價以外的其他費用待集團統(tǒng)一研究后確定”后，才簽了字，其不認可該約定，被告應按照商品房價格來賠償。
另查明，自行過渡期間，中聞集團公司按照下列標準向吳娃妹、吳敏支付了過渡費：前兩年按照600元/月的標準支付；第三年按照1200元/月的標準支付；第四年開始至2016年10月31日按照2400元/月的標準支付。2016年11月開始，過渡費停止發(fā)放。
審理中，吳娃妹、吳敏提交案外人耿明生的《拆遷補償協(xié)議》、房屋所有權證、國有土地使用證、《關于淳化安置房產(chǎn)權證辦理的通知》和《商品房現(xiàn)售合同》，證明淳化安置點的房屋性質(zhì)與湯水雅居不同，且補助了75元/㎡的維修基金。兩被告對吳娃妹、吳敏提交的上述證據(jù)真實性無異議，但與本案無關。吳娃妹、吳敏另提交其持有的《回購安置方案落實約定》，該約定落款處其未簽字，手寫添加“回購價以外的其他費用待集團統(tǒng)一研究后確定”并由中聞集團公司負責人王長征簽字確認。
本院認為
本院認為，《拆遷補償協(xié)議》系吳娃妹、吳敏和南京中聞公司的真實意思的表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立有效。該協(xié)議實際履行中，由中聞集團公司負責實施。中聞集團公司亦愿意承擔實際的安置責任。安置實施中，中聞集團公司制發(fā)《南京東?；S湯山新城安置房調(diào)整實施辦法》，提出期補、貼現(xiàn)和回購安置三種方案供被拆遷人選擇，系要約。吳娃妹對此予以承諾，并簽訂《回購安置方案落實約定》，《回購安置方案落實約定》系對《拆遷補償協(xié)議》安置履行方式的變更。吳娃妹作為被拆遷房屋的產(chǎn)權人，與中聞集團公司南京分公司簽訂了《回購安置方案落實約定》，雖吳敏未簽字，但吳敏對此系知曉的，該約定對吳敏具有約束力。該約定雖由中聞集團公司南京分公司簽訂，但根據(jù)法律規(guī)定，分公司不具有法人資格，其民事責任由公司承擔。綜上，《回購安置方案落實約定》對原、被告具有約束力，雙方均應按約履行。如兩被告未按該約定履行義務，吳娃妹、吳敏可按照該約定主張相應的法律權利，而吳娃妹、吳敏要求解除《拆遷補償協(xié)議》的安置條款，并賠償相關損失的請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。吳娃妹、吳敏持有的《拆遷補償協(xié)議》中標注的“回購價以外的其他費用待集團統(tǒng)一研究后確定”，并不能看出中聞集團公司已作出了何種承諾，對吳娃妹、吳敏認為《回購安置方案落實約定》無效的意見，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告吳娃妹、吳敏的訴訟請求。
案件受理費18222元，由原告吳娃妹、吳敏負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院，同時向該院預交上訴案件受理費。
審判人員
審判長馮曉華
代理審判員韓文濤
人民陪審員呂敏
裁判日期
二〇一七年六月二十七日
書記員
書記員陳玲
