審理法院：孝昌縣人民法院
案號(hào)：（2018）鄂0921民初5號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2018-04-23
審理經(jīng)過(guò)
原告孫雄雄與被告湖北盛旺置業(yè)有限公司、第三人黃呈浩房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2018年1月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年1月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告孫雄雄及其委托訴訟代理人羅玉華、被告湖北盛旺置業(yè)有限公司之委托訴訟代理人楊先雷、王志偉、第三人黃呈浩及其委托訴訟代理人柳永進(jìn)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫雄雄向本院起訴要求：1、判令被告“上海城”項(xiàng)目位于孝昌縣匯通大道與上海街交接處2號(hào)樓由東向西第1-2間門(mén)面房歸原告所有，并判令與第三人買(mǎi)賣(mài)其房屋行為無(wú)效；2、判令被告按《房屋拆遷賠償協(xié)議》的約定向原告交付前述第1項(xiàng)商業(yè)門(mén)面，并為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；3、判令被告按《房屋拆遷賠償協(xié)議》的約定向原告支付全部逾期違約金；4、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：原告原屬孝昌縣迎賓大道38號(hào)房屋（兩間三層）的所有權(quán)人。2014年5月28日，被告為了“金上海”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，就拆除原告迎賓大道38號(hào)房屋，與原告簽訂了《房屋拆遷賠償協(xié)議》，約定了拆遷補(bǔ)償方式、雙方責(zé)任及違約責(zé)任等具體約定。其中，協(xié)議第二條對(duì)于原告原屬房屋底層（一層）的補(bǔ)償方式明確約定為：被告還建原告90平米商業(yè)門(mén)面面積（注：位于匯通大道與上海街交接處2號(hào)樓由東往西第1-2間處兩間）。被告還建面積不少于90平方米，少于90平方米部分，被告按交付時(shí)的同等地段商業(yè)門(mén)面面積價(jià)格對(duì)原告進(jìn)行補(bǔ)償，如還建實(shí)際面積超出90平方米部分由甲方承擔(dān)，乙方不予補(bǔ)差價(jià)。門(mén)面正式交付時(shí)間為2015年1月28日，交付條件必須達(dá)到辦理兩證條件，水電進(jìn)戶(hù)。同時(shí)，被告應(yīng)將門(mén)面相關(guān)權(quán)屬證件于2016年5月28日交付給原告或者原告指定的人，所有費(fèi)用由被告承擔(dān)。另外，協(xié)議第五條第二款約定，被告逾期向原告交付還建的商業(yè)門(mén)面，每逾期一天，被告向原告支付違約金500元。上述協(xié)議簽訂后，原告依約履行了相關(guān)義務(wù)，原所屬房屋也被被告拆除，被告開(kāi)發(fā)的“上海城（金上海）”項(xiàng)目也早已竣工交付使用。但時(shí)至今日，被告仍未按《房屋拆遷賠償協(xié)議》的約定向原告交付還建商業(yè)門(mén)面房，也未為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，且將原被告書(shū)面約定的應(yīng)交付給原告的門(mén)面房賣(mài)于第三人，經(jīng)原告多次找被告無(wú)果。原告認(rèn)為，本案所涉門(mén)面屬于還建門(mén)面房屋，依法應(yīng)受法律保護(hù)。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請(qǐng)求支持以上訴請(qǐng)。
被告辯稱(chēng)
被告湖北盛旺置業(yè)有限公司辯稱(chēng)：1、我公司于2014年12月22日和7月13日向原告下達(dá)通知要求搬遷及收房，直至2016年12月30日原告都沒(méi)有收房；2、我公司與第三人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且第三人已經(jīng)按照合同約定將房屋款項(xiàng)交付我公司，其合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同屬于合法有效；3、第三人收到該房屋已經(jīng)進(jìn)行裝修，已經(jīng)無(wú)法更換房屋；4、被告沒(méi)有違反約定，不存在支付逾期違約金；5、當(dāng)時(shí)原告與被告簽訂的賠償協(xié)議，由于被告售樓部的過(guò)錯(cuò)，沒(méi)有將該房屋備案而出售了，該還建房不能出售，但售樓部工作人員失誤而將該房屋出售。懇請(qǐng)法庭駁回原告訴請(qǐng)。
第三人黃呈浩辯稱(chēng)：1、第三人與被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法，且已經(jīng)實(shí)際交付第三人使用，相關(guān)手續(xù)正在辦理中，第三人享有的是準(zhǔn)物權(quán)，該合同沒(méi)有違反法律禁止性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為有效合同；2、第三人在購(gòu)買(mǎi)商鋪的過(guò)程中沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，被告引起相關(guān)違約責(zé)任由被告自行負(fù)責(zé)和承擔(dān)。
本院查明
經(jīng)本院審理查明：2014年5月28日，被告開(kāi)發(fā)“金上?！表?xiàng)目，就拆除原告迎賓大道38號(hào)房屋，與原告簽訂了《房屋拆遷賠償協(xié)議》，約定了拆遷補(bǔ)償方式、雙方責(zé)任及違約責(zé)任等具體內(nèi)容。其中，協(xié)議第二條對(duì)于原告原屬房屋底層（一層）的補(bǔ)償方式明確約定為：被告還建原告90平米商業(yè)門(mén)面面積（注：位于匯通大道與上海街交接處2號(hào)樓由東往西第1-2間處兩間），被告還建面積不少于90平方米，少于90平方米部分，被告按交付時(shí)的同等地位商業(yè)門(mén)面面積價(jià)格對(duì)原告進(jìn)行補(bǔ)償，如還建實(shí)際面積超出90平方米部分由甲方承擔(dān)，乙方不予補(bǔ)差價(jià)。門(mén)面正式交付時(shí)間為2015年1月28日，交付條件必須達(dá)到辦理兩證條件，水電進(jìn)戶(hù)。同時(shí)，被告應(yīng)將門(mén)面相關(guān)權(quán)屬證件于2016年5月28日交付給原告或者原告指定的人，所有費(fèi)用由被告承擔(dān)。另外，協(xié)議第五條第二款約定，被告逾期向原告交付還建的商業(yè)門(mén)面，每逾期一天，被告向原告支付違約金500元。由于原被告在簽訂《房屋拆遷賠償協(xié)議》后未進(jìn)行備案登記，被告售樓部于2017年1月10日將該拆遷還建門(mén)面房屋以120萬(wàn)元的價(jià)格出售給了第三人黃呈浩、黃成。第三人黃呈浩、黃成在支付完購(gòu)房款后已經(jīng)實(shí)際占有該房屋并已辦理房屋登記備案手續(xù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如拆遷人將該補(bǔ)償安置房另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。本案原告訴請(qǐng)的房屋屬原告與被告按照所有權(quán)調(diào)換形式取得的補(bǔ)償安置房屋，原告對(duì)該房屋有優(yōu)先取得權(quán)。因此，本院對(duì)于原告要求判令被告履行《房屋拆遷賠償協(xié)議》交付門(mén)面房的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持；
關(guān)于原告要求被告支付逾期交房違約金的問(wèn)題，本院認(rèn)為，原告的該請(qǐng)求有原被告簽訂《房屋拆遷賠償協(xié)議》第五條第二款的約定為依據(jù)，從約定的交房日至原告起訴時(shí)止，違約金計(jì)50余萬(wàn)元，明顯高于原告的損失?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。據(jù)此，本院根據(jù)被告的請(qǐng)求，酌定被告向原告支付逾期交房的違約金30萬(wàn)元。關(guān)于原告要求被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的問(wèn)題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案原被告簽訂了《房屋拆遷賠償協(xié)議》，被告協(xié)助原告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是其當(dāng)然義務(wù)，且雙方簽訂的《房屋拆遷賠償協(xié)議》對(duì)此有明確約定，因此，本院對(duì)原告的該請(qǐng)求予以支持。關(guān)于原告要求判令訴爭(zhēng)房屋歸原告所有，并判令被告與第三人買(mǎi)賣(mài)其房屋行為無(wú)效的問(wèn)題，本院認(rèn)為，《房屋拆遷賠償協(xié)議》是債權(quán)協(xié)議，不能以該債權(quán)協(xié)議直接確定房屋所有權(quán)，因此，對(duì)原告要求判令訴爭(zhēng)房屋歸其所有的請(qǐng)求不予支持。原告在本院支持其第二項(xiàng)請(qǐng)求即被告為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后自然取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)。關(guān)于原告要求判令被告與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效的問(wèn)題，本院認(rèn)為，被告與第三人買(mǎi)賣(mài)其房屋的行為不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的情形，被告與第三人買(mǎi)賣(mài)訴爭(zhēng)房屋的行為有效，只是該行為侵犯了原告對(duì)該房屋的優(yōu)先取得權(quán)。因此，本院對(duì)原告的該請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告湖北盛旺置業(yè)有限公司向原告孫雄雄交付位于孝昌縣匯通大道與上海街交接處2號(hào)樓由東往西第1-2間門(mén)面房?jī)砷g，并辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
二、被告湖北盛旺置業(yè)有限公司向原告孫雄雄支付延遲交付房屋的違約金300000元。
三、駁回原告要求判令訴爭(zhēng)房屋歸其所有、并判令被告與第三人買(mǎi)賣(mài)其房屋行為無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。
上述有履行內(nèi)容的判決，應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)4600元，由被告湖北盛旺置業(yè)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判人員
審判員黃登高
裁判日期
二〇一八年四月二十三日
書(shū)記員
書(shū)記員李紅偉
