審理法院：通化市中級人民法院
案號：（2017）吉05民終1795號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-12-28
審理經(jīng)過
上訴人輝南縣星華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱星華公司）因與被上訴人李琳確認合同無效、房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服吉林省輝南縣人民法院（2017）吉0523民初450、527號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年12月4日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人星華公司的委托訴訟代理人田杰、被上訴人李琳的委托訴訟代理人宋麗坤、董秀紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
星華公司上訴請求：1．撤銷輝南縣人民法院(2017)吉0523民初450、527號民事判決第一項、第二項；2.撤銷編號為07-2-0566號《回遷安置協(xié)議書》；3.駁回李琳的訴訟請求。事實和理由：1．雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議書》應予撤銷。根據(jù)《吉林省城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定，被拆遷房屋面積和用途應以房屋所有權(quán)證標注的為準。經(jīng)到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門查檔，發(fā)現(xiàn)本案被拆遷房屋登記面積為305.86平方米，而李琳卻向拆遷部門提供面積為490.05平方米的非本拆遷區(qū)域房屋的所有權(quán)證書，虛報被拆遷房屋面積184.19平方米，其偷梁換柱虛報面積的行為明顯是為了騙取不應得的巨大拆遷利益，已經(jīng)構(gòu)成欺詐。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議書》應予撤銷。另外，根據(jù)《中華人民共和國刑法》第三百零七條之一的規(guī)定，李琳的行為已經(jīng)構(gòu)成虛假訴訟罪，應依法追究其刑事責任。2．李琳在其對星華公司提起反訴的起訴狀（2017年4月22日）中稱：“被告在開發(fā)建設過程中，經(jīng)與原告協(xié)商同意，將安置給原告的房屋結(jié)構(gòu)變更為一連二，建筑面積變更為508.96平方米”，已經(jīng)清楚表明經(jīng)雙方協(xié)商一致，將安置給李琳的房屋，結(jié)構(gòu)由原來的一連三，變更為一連二；建筑面積由原來的750平方米，變更為508.96平方米。李琳在起訴狀中的陳述屬于自認，根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條的規(guī)定及民事訴訟的禁反言規(guī)則，在無充分反證的情況下，雖李琳嗣后反悔，其先前的自認亦不得推翻。還有，根據(jù)李琳的被拆遷房屋狀況，約定的回遷安置面積750平方米中，只有490.05平方米是應予安置的，另259.95平方米是李琳另外自愿購買部分，不屬于安置部分，后由于規(guī)劃設計變更，此部分被取消，已不存在再予安置及補交房屋差價款問題。因此，即使《回遷安置協(xié)議書》不予撤銷，李琳也只能就變更后的房屋結(jié)構(gòu)一連二、建筑面積508.96平方米主張權(quán)利，無權(quán)再對另外購買的259.95平方米主張權(quán)利。3．逾期交房的損失149.9673萬元不應予以賠償。案涉房屋于2009年9月竣工驗收合格后，即通過張貼公告、電話通知等形式通知了包括李琳在內(nèi)的所有回遷戶接收回遷房屋。因回遷給李琳的房屋面積比約定的490.05平方米多出18.01平方米，而李琳不予補交差價拒絕接收房屋。因此，星華公司不存在拒不交房問題，不應承擔逾期交房的違約責任。退一步講，即使李琳主張的另259.95平方米房屋成立，其亦應當先予接收房屋，然后主張相關權(quán)利，以避免房屋閑置擴大損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條的規(guī)定，李琳不得就擴大的損失要求賠償。另外，一審判決遺漏當事人，程序違法。經(jīng)查案涉房屋檔案，登記的權(quán)利人為食品加工廠，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，食品加工廠為案涉房屋的物權(quán)人，依法應當作為本案當事人參加訴訟。李琳一審中所舉證據(jù)不能證明其為案涉房屋的權(quán)利人。即使如李琳一審時所稱案涉房屋為李亞明所有并贈予，李亞明亦應作為本案當事人參加訴訟。一審判決認定李琳對案涉房屋享有回遷權(quán)利錯誤。退一步講，李琳一審稱輝南縣天泰藥業(yè)有限公司通過拍賣程序競買了案涉房屋，但李琳一審提供的相關證據(jù)只能證明竟買的房屋原權(quán)利人為百貨批發(fā)站，而非食品加工廠，地點為輝南縣城建局斜對面，即愛國街四委一組，而本案被拆遷的房屋權(quán)利人為食品加工廠，地點為愛國街三委三組，足以證明案涉房屋并非輝南縣天泰藥業(yè)有限公司購買。李琳、李亞明所稱對案涉房屋享有權(quán)利，證據(jù)不足，一審法院認定李琳對案涉房屋享有回遷的權(quán)利，屬于認定事實錯誤。
李琳辯稱，不同意星華公司的上訴請求。原判決事實認定清楚，適用法律正確，應依法予以維持。1．《吉林省城市房屋拆遷管理條例》系行政法規(guī)，是調(diào)整政府征收補償行政行為的，本案并非是政府的征收行為，而是星華公司直接與被上訴人簽訂的《回遷安置協(xié)議書》，補償主體系李琳，完全是星華公司的商業(yè)行為，因此，該條例不適用于本案。雙方簽訂的《回遷安置協(xié)議書》是否有效，取決于李琳在星華公司拆遷區(qū)域范圍內(nèi)是否有房屋資產(chǎn)，星華公司客觀上是否拆除了李琳的房屋資產(chǎn)，通過李琳在原審中提供的輝南縣人民法院(2008)輝民重字第1號、(2006)輝民初字第14號民事判決書、輝南縣商務和糧食局的證明、朝陽鎮(zhèn)愛國社區(qū)居民委員會證明等證據(jù)，能夠證明李琳在星華公司拆遷范圍內(nèi)有相應房屋資產(chǎn)，包括384.8平方米浴池、鍋爐房及146平方米房屋基礎等，該房屋資產(chǎn)在拆遷前就座落在星華公司給李琳回遷的二層房屋的原址，星華公司也確實拆除了上述房屋資產(chǎn)。并且，星華公司系依據(jù)《回遷安置協(xié)議書》中列明的《輝南縣縣城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補償安置若干規(guī)定》實施的拆遷行為，根據(jù)該規(guī)定第四條第（四）項、第（六）項規(guī)定，拆遷人不僅要對有照房進行安置，無照房也要進行安置補償，房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證登記不符的以實際測量為準。拆遷補償工作性質(zhì)決定拆遷必須現(xiàn)場實地堪察，拆遷公司給被拆遷人安置系按照實際勘察的實物予以補償，不存在直接按產(chǎn)權(quán)證簡單地補償安置的情形，進行現(xiàn)場勘察是拆遷工作的必經(jīng)程序，是工作性質(zhì)決定，這一事實屬于《民訴法解釋》93條l款2項規(guī)定的眾所周知事實，無須證據(jù)證明。因此，星華公司與李琳簽訂的《回遷安置協(xié)議書》是真實合法有效的。星華公司主張受到欺詐的事實是不成立的。雖然雙方在簽訂《回遷安置協(xié)議書》時房照登記錯誤，但該錯誤的發(fā)生也是在星華公司對拆遷現(xiàn)場實際勘察后予以確認的，之所以雙方確認該錯誤的產(chǎn)權(quán)證，足以說明星華公司踏查現(xiàn)場后確認的擬被拆除的房屋資產(chǎn)情況與登記的產(chǎn)權(quán)情況相當。因此，該錯誤登記僅屬于瑕疵，不影響合同的效力。星華公司主張李琳提供的房屋產(chǎn)權(quán)證與實際房屋不符，受到欺詐，要求撤銷，但星華公司在原審中并未提出撤銷《回遷安置協(xié)議書》的訴求，《回遷安置協(xié)議書》是否可撤銷，與本案無關，就該問題星華公司應當另外告訴。李琳所有的在星華公司拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)檔案在房產(chǎn)部門已無記載，而商務和糧食局已證實，在星華公司拆遷范圍內(nèi)李琳只有被拆除的384.8平方米房屋及鍋爐房、146平方米房屋基礎，沒有其他房屋，星華公司主張的305.86平方米并非是星華公司拆除的李琳在拆遷范圍內(nèi)的房屋。星華公司畢竟拆除了李琳的房屋，雖然產(chǎn)權(quán)證登記錯誤，無論星華公司工作的失誤還是其委托的拆遷單位工作失誤所致，都屬于星華公司內(nèi)部管理問題，與李琳無關，星華公司與李琳簽訂的《回遷安置協(xié)議書》是雙方真實的意思表示，星華公司應當承擔相應后果。2．星華公司與李琳協(xié)商回遷房屋結(jié)構(gòu)時為2017年，星華公司已將回遷房屋建造為兩層，并已完工，拒絕承建第三層，李琳為了及時取得回遷房屋，同意接收已建成的二層房屋，李琳在訴狀中稱在建設過程中，是因為星華公司一直承諾。李琳同意接收二層房屋，是在回遷房屋已經(jīng)完工，不可能承建第三層的情況，為了減少損失而同意接收，并非是同意星華公司將回遷房屋結(jié)構(gòu)改為二層，也并非是改變原《回遷安置協(xié)議書》，但是星華公司至今未實際履行交付二層回遷房屋的義務，對于協(xié)商接收已建成的二層房屋事宜自始不發(fā)生法律效力，星華公司仍應當履行《回遷安置協(xié)議書》約定義務。3.星華公司至今未交付回遷房屋，房租損失1499673元系星華公司拒絕交付房屋給李琳造成的直接經(jīng)濟損失，并非是擴大損失。2017年2月23日星華公司向李琳出具的通知足以說明星華公司拒絕交付房屋，存在違約行為，而并非是李琳拒絕接收房屋，因此，該損失并非是擴大損失，星華公司理應予以賠償。
星華公司向一審法院起訴請求：1.依法確認雙方2008年5月7日簽訂的07-2-0566號《回遷安置協(xié)議書》無效；2.賠償星華公司的損失從2009年開始，每年按15萬元計算，到起訴之日為135萬元；3.返還綜合補助費3萬元并支付利息。
李琳向一審法院起訴請求：1.判令星華公司按照《回遷安置協(xié)議書》履行義務，按該協(xié)議第三條約定為李琳回遷安置房屋，即向李琳交付一連三750平方米房屋（該臨街房位于朝陽鎮(zhèn)站前路D9西側(cè)第一號，每層250平方米）；2.星華公司不能交付上述房屋，應賠償李琳因該房屋由三層減少至二層，面積由750平方米減少至508.96平方米所造成的房屋價值損失，該損失為80萬元；3.判令星華公司因未按協(xié)議約定在2008年12月30日前將回遷安置房屋交付李琳，給李琳造成的房屋租金損失每年26萬元，共計234萬元（自2009年起計算至2017年）；4.判令星華公司按協(xié)議（補充協(xié)議）第五條約定給付李琳補償費3萬元；5.本案訴訟費、財產(chǎn)保全費由星華公司承擔。
一審法院認定事實：1.原輝南縣百貨批發(fā)部有兩層臨街獨棟辦公樓約384.8平方米（房照和土地使用證1995年因特大洪水淹毀，以后再未補辦），位于朝陽鎮(zhèn)站前路東（愛國街三委一組），即現(xiàn)在的星華公司開發(fā)的星華家園小區(qū)D9西側(cè)第一號的位置。該辦公樓自1996年開始出租給王亮經(jīng)營飯店、洗?。ㄝx百洗浴）。2005年6月9日百貨批發(fā)部將辦公樓及附屬設施(鍋爐房、水井、樓房基礎)出售給吉林省輝南天泰藥業(yè)股份有限公司。2005年6月30日吉林省輝南天泰藥業(yè)股份有限公司將上述房屋出售給李雅明。2008年星華公司對該區(qū)域進行棚戶區(qū)改造，將該房拆除，并與李琳（李雅明的女兒）簽訂了《回遷安置協(xié)議書》，協(xié)議約定：回遷安置房屋為一連三750平方米房屋（臨街房位于D9西側(cè)第一號，每層250平方米），李琳交納增加面積款389925元，星華公司補償李琳綜合性補助費3萬元，星華公司保證在2008年12月30日前交付回遷安置房屋。但該協(xié)議卻將房屋位置寫成了愛國街四委一組，房屋面積490.05平方米。星華公司建成的回遷房屋是兩層508.96平方米而不是三層750平方米，增加面積款389925元也未交納。2.李琳（或者李雅明）在該動遷區(qū)域內(nèi)無其它房屋，星華公司與李琳（或者李雅明）之間無其它的回遷安置協(xié)議。3.根據(jù)李琳的申請，輝南縣人民法院委托吉林方正房地產(chǎn)評估有限公司對回遷房屋2009年至2017年的租金及第三層的價值進行了評估。2009年租金為103294元、2010年租金為123294元、2011年租金為148743元、2012年租金為178492元、2013年租金為178492元、2014年租金為210620元、2105年租金為210620元、2016年租金為248532元、2017年租金為248532元。第三層房屋（250平方米）價值為1705500元。
一審法院認為，星華公司與李琳在平等、自愿協(xié)商的基礎上達成的07-2-0566號回遷安置協(xié)議，雖然記載的房屋所有權(quán)證與事實不符，但該情形不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形。星華公司在被拆遷區(qū)域確有房屋被拆除，其位置與07-2-0566號回遷安置協(xié)議約定的回遷位置基本相符，星華公司提供的輝南縣人民法院（2008）輝民重字第1號、（2006）輝民初字第14號民事判決書、輝南縣商務和糧食局的證明等證據(jù)均可證明此事，而且星華公司沒有證據(jù)證明李琳與星華公司還有其他的安置回遷協(xié)議。根據(jù)原區(qū)域安置的原則，可以確定07-2-0566號回遷安置協(xié)議針對的即是該房屋（原輝百洗浴）。該協(xié)議出現(xiàn)瑕疵是星華公司簽訂協(xié)議時審查不嚴所致，但并不影響協(xié)議的效力。所以星華公司、李琳簽訂的07-2-0566號回遷安置協(xié)議是有效協(xié)議。雙方均應按照協(xié)議履行。星華公司未按照協(xié)議建造三層房屋也未于2008年12月30日交付回遷房屋，所以星華公司應該向李琳交付星華家園小區(qū)D9西側(cè)第一號并賠償李琳的租金損失和第三層房屋的價值損失，但應扣除李琳應交付的增加面積款389925元。李琳作為李雅明的女兒，在李雅明同意的情況下以自己的名義與星華公司簽訂回遷安置協(xié)議，是當事人對自己民事權(quán)利的處分，并無不當。在星華公司已經(jīng)將回遷安置房屋建造為兩層的情況下，李琳為了及時取得回遷房屋，同意接受兩層的回遷房屋，并非雙方變更了原回遷安置協(xié)議。綜上所述，星華公司的訴訟請求該院不予支持，李琳的反訴請求該院予以支持。但李琳要求星華公司給付3萬元綜合補助費的請求，該院不予支持，因為有收據(jù)證明其已收到了3萬元綜合補助費。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，一審判決：駁回星華公司的訴訟請求；二、星華公司向李琳交付回遷房屋即星華家園小區(qū)D9西側(cè)一號508.96平方米的一連二臨街房屋，并賠償李琳2009年1月至2017年4月的房租損失1499673元和第三層房屋價值損失1315575元（扣除李琳應交的增加面積款，即1705500元-389925元）；三、駁回李琳的其他訴訟請求。案件受理費16950元，反訴費27840元減半收取13920元,評估費32051元，保全費5000元由星華公司承擔。
本院二審期間，李琳提交輝南縣商務和糧食局1996年4月形成的《關于藥專藥廠與百貨批發(fā)部互換場地及廠（庫）房的請示》及《文件處理請批單》、輝商字[1996]13號《關于藥專藥廠更名的批復》、輝南縣房屋產(chǎn)權(quán)管理中心調(diào)取的食品加工廠房屋產(chǎn)權(quán)登記卡（1988年6月1日）及吉房執(zhí)朝字第1189號房產(chǎn)執(zhí)照存根、食品加工廠廠房位置圖（照片）對其主張予以證據(jù)補強。星華公司提交案涉被拆遷房屋的房照（復印件）、房屋產(chǎn)權(quán)交易中心出具的情況說明、唐志光出具的書面材料、星華民意物業(yè)公司出具的證明、丁文祥等4人出具的證明及在物業(yè)公司辦理的入住手續(xù)、李琳在2015年6月24日就公司要求辦理回遷入住的回復，并提請證人李長友出庭作證，對其主張予以證據(jù)補強。
本院查明
本院二審審理查明的事實與一審基本一致。另查明，1.二審中，李雅明到庭確認其與宋麗坤授權(quán)李琳簽訂了案涉《回遷安置協(xié)議書》。2.案涉被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)登記卡及存根記載:產(chǎn)權(quán)所有人為食品加工廠，建筑面積305.86平方米。3.食品加工廠于1989年左右改建為藥專藥廠。1996年，經(jīng)原輝南縣商業(yè)局批準藥專藥廠與百貨批發(fā)部互換場地及廠（庫）房。
本院認為
本院認為，本案為房屋拆遷安置補償合同糾紛。關于案涉《回遷安置協(xié)議書》的效力問題，應當依照《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！钡囊?guī)定予以審查。根據(jù)已查明的事實，雖然案涉被拆遷房屋登記的產(chǎn)權(quán)人仍為食品加工廠，但自上世紀八十年代始，該房屋已歷經(jīng)多次流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)李琳已取得對案涉被拆遷房屋的物權(quán)期待權(quán)，在拆遷后，亦享有回遷安置的全部權(quán)利。因此，案涉《回遷安置協(xié)議書》并未損害國家、集體或者第三人利益，亦未有損害社會公共利益。雖然《回遷安置協(xié)議》中注明的拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證號與面積存在瑕疵，但星華公司作為房地產(chǎn)開發(fā)的專門企業(yè)，更精通于房地產(chǎn)開發(fā)相關業(yè)務，同時，在房屋被動遷前房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及動遷部門均會多次實地測量，并以實際測量為依據(jù)予以補償亦是眾所周知的事實。因此，《回遷安置協(xié)議書》中被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證號與面積記載的瑕疵并不妨礙回遷安置補償條款的效力。綜上，星華公司上訴主張確認合同無效缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。至于星華公司在上訴狀中表述的撤銷事由，因其在一審中并非該訴求，二審中亦明確為主張確認合同無效，故本院不予評判。關于李琳在一審起訴狀中的陳述是否屬于同意接受二層樓房，放棄三層樓的回遷及相應違約責任的自認問題。二審中，李琳解釋為星華公司經(jīng)理唐利濱曾承諾將三層的回遷改為安置三戶小面積門市房，在此情況下李琳接受回遷已建成的二層樓房，但唐利濱未能兌現(xiàn)承諾。本院認為，從李琳訴狀中的陳述，可以看出要求接收已建成的二層回遷樓房，但不能作出放棄要求星華公司承擔違約責任的解釋，且案涉三層樓房評估價值超過100萬元，李琳無條件放棄亦與常理相悖。因此，本案雙方當事人仍應依照《回遷安置協(xié)議書》履行合同義務，承擔違約責任。本案中，星華公司對于李琳是否為合法的回遷權(quán)利人尚有異議，且星華公司首先發(fā)起訴訟，要求確認案涉《回遷安置協(xié)議書》無效，而庭審中又主張多次催促李琳接收回遷房屋，前后矛盾。星華公司所舉證據(jù)亦不足以證明其履行了回遷安置通知義務，而李琳拒絕接收。因此，星華公司應承擔繼續(xù)履行并賠償損失的違約責任。關于違約損失數(shù)額問題，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！钡囊?guī)定，一審法院結(jié)合司法鑒定結(jié)論予以認定并無不當。
綜上，星華公司的上訴請求不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費31880元，由上訴人輝南縣星華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王艷剛
審判員范立華
審判員王立武
裁判日期
二〇一七年十二月二十八日
書記員
書記員趙航
