施某進(jìn)與胡某仁等執(zhí)行監(jiān)督案-買受人以拍賣公告未披露涉案土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件超過(guò)有效期為由請(qǐng)求退還保證金的，應(yīng)予支持
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2024-17-5-203-058
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/拍賣/瑕疵/保證金
基本案情
施某進(jìn)與景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等合作合同糾紛一案，江西省景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院（2014）景民一初字第7號(hào)民事判決發(fā)生法律效力并進(jìn)入執(zhí)行程序后，景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院作出（2015）景執(zhí)字第4-2號(hào)執(zhí)行裁定，拍賣被執(zhí)行人景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于江西省景德鎮(zhèn)市的國(guó)有土地使用權(quán)。景德鎮(zhèn)丁公司對(duì)涉案土地作出估價(jià)報(bào)告，在土地利用條件設(shè)定部分載明：依據(jù)景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局（2002）規(guī)條字第101號(hào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》（有效期自2002年10月17日至2021年10月16日），待估宗地容積率＜2.0，建筑密度＜38%，按照最有效利用原則，評(píng)估設(shè)定容積率為2.0，建筑密度為38%。2018年1月29日，景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院在司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)某寶網(wǎng)上公開發(fā)布關(guān)于拍賣被執(zhí)行人景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于江西省景德鎮(zhèn)市的國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的公告，并定于2018年3月1日至2日，在司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)某寶網(wǎng)公開司法拍賣。在該拍賣公告中載明：“三、咨詢、看樣的時(shí)間及方式：自2018年1月30日起至2018年2月28日止接受咨詢（雙休日除外），有意者請(qǐng)與執(zhí)行法院聯(lián)系”；“六、特別提醒：標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵保證。有意者請(qǐng)親自實(shí)地看樣，未看樣的競(jìng)買人視為對(duì)本標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)。”另在拍賣須知中載明：“二、本次拍賣活動(dòng)遵循‘公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用’的原則，拍賣活動(dòng)具備法律效力。參加本次拍賣活動(dòng)的當(dāng)事人及競(jìng)買人必須遵循本須知的各項(xiàng)條款，并對(duì)自己的行為承擔(dān)法律責(zé)任”；“九、……請(qǐng)競(jìng)買人在拍賣前必須仔細(xì)審查拍賣標(biāo)的物，調(diào)查是否存在瑕疵，認(rèn)真研究查看所競(jìng)買標(biāo)的物的實(shí)際情況，并請(qǐng)親臨展示現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地看樣，未看樣的競(jìng)買人視為對(duì)本標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，慎重決定競(jìng)買行為，競(jìng)買人一旦做出競(jìng)買決定，即表明已完全了解，并接受標(biāo)的物的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵?！?/p>
2018年2月28日，胡某仁通過(guò)拍賣平臺(tái)某寶網(wǎng)交納規(guī)定的200萬(wàn)元保證金獲得了競(jìng)買資格。經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)，胡某仁以25149040元的最高出價(jià)競(jìng)買成功，但其未在規(guī)定的2018年3月10日前交納剩余拍賣價(jià)款。經(jīng)景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院多次催促，胡某仁仍不交納，該院遂于2018年3月21日作出（2015）景執(zhí)字第4-9號(hào)執(zhí)行裁定，重新拍賣涉案土地，對(duì)胡某仁所交保證金200萬(wàn)元不予退還。2018年4月9日，景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局出具《關(guān)于景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院執(zhí)行局來(lái)函的回復(fù)函》。4月17日，該局又出具《關(guān)于胡某仁來(lái)函的回復(fù)》。兩份函件均稱，依據(jù)2015年江西省人民政府批準(zhǔn)的《景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃總體規(guī)劃（2012-2030）》，該局于2017年組織編制了《景德鎮(zhèn)市河西老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。按照城市規(guī)劃要求，為避免城市規(guī)劃建設(shè)的碎片化，有利于推進(jìn)整治更新整體性和有序性，本案拍賣的景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下土地使用權(quán)涉及的土地應(yīng)與地塊北側(cè)、西側(cè)城市建設(shè)用地進(jìn)行整合，方可滿足上述城市規(guī)劃的要求，由于該涉案土地系“xx花園”二期剩余土地缺少控制性詳細(xì)規(guī)劃條件的指導(dǎo)，且分割出的二期用地規(guī)劃條件已經(jīng)超出了有效期，因而該土地規(guī)劃條件無(wú)效。
胡某仁不服（2015）景執(zhí)字第4-9號(hào)執(zhí)行裁定，向景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求退還其交納的200萬(wàn)元保證金。景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院于2018年6月14日作出（2018）贛02執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷該院（2015）景執(zhí)字第4-9號(hào)執(zhí)行裁定的第二項(xiàng)，退還胡某仁交納的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣保證金200萬(wàn)元。申請(qǐng)執(zhí)行人施某進(jìn)不服，向江西省高級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議，江西省高級(jí)人民法院于2018年7月11日作出（2018）贛執(zhí)復(fù)47號(hào)執(zhí)行裁定，以事實(shí)不清、證據(jù)不足為由撤銷景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院（2018）贛02執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定，發(fā)回該院重新審查。景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院重新審查后，于2018年8月13日作出（2018）贛02執(zhí)異16號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷該院（2015）景執(zhí)字第4-9號(hào)執(zhí)行裁定的第二項(xiàng)，對(duì)胡某仁交納的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣保證金200萬(wàn)元予以退還。施某進(jìn)不服，向江西省高級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。江西省高級(jí)人民法院于2018年9月7日作出（2018）贛執(zhí)復(fù)66號(hào)執(zhí)行裁定，駁回施某進(jìn)的復(fù)議請(qǐng)求，維持景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院（2018）贛02執(zhí)異16號(hào)執(zhí)行裁定。施某進(jìn)不服，向最高人民法院申訴。最高人民法院于2020年9月30日作出（2020）最高法執(zhí)監(jiān)220號(hào)執(zhí)行裁定，駁回施某進(jìn)的申訴請(qǐng)求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題為競(jìng)買人以拍賣的涉案土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件超過(guò)有效期為由悔拍，應(yīng)否退還其交納的保證金。
人民法院在執(zhí)行程序中拍賣被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照法律、司法解釋的規(guī)定對(duì)拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告。按照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第十二條的規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)先期公告，拍賣公告應(yīng)當(dāng)包括拍賣財(cái)產(chǎn)、價(jià)格、保證金、競(jìng)買人條件、拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵、相關(guān)權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任、拍賣時(shí)間、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和拍賣法院等信息。《規(guī)定》第十四條同時(shí)規(guī)定了應(yīng)當(dāng)在拍賣公告發(fā)布時(shí)予以特別提示的事項(xiàng)，其中包括拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)等。本案中，景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式，對(duì)涉案土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣，應(yīng)當(dāng)在拍賣前查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、已知瑕疵及權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并在拍賣公告中予以載明。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵予以特別提示。雖然景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院發(fā)布拍賣公告時(shí)，有關(guān)涉案土地使用權(quán)的估價(jià)報(bào)告也同時(shí)予以了公布，報(bào)告中載明土地利用條件設(shè)定是依據(jù)景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局（2002）規(guī)條字第101號(hào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，但是拍賣公告、拍賣須知、估價(jià)報(bào)告中均未明確披露《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》已超出有效期的事實(shí)，拍賣公告及拍賣須知中亦未特別提示該超出有效期的事實(shí)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，從2018年4月9日景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局向景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院所作復(fù)函的內(nèi)容來(lái)看，按照2017年《景德鎮(zhèn)市河西老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，涉案土地開發(fā)利用必須整合地塊北側(cè)、西側(cè)城市建設(shè)用地，方可滿足城市規(guī)劃要求。由于缺少控制性詳細(xì)規(guī)劃的指導(dǎo)，且分割出的二期用地規(guī)劃條件已經(jīng)超出了有效期，故該分割出的二期用地規(guī)劃條件是無(wú)效的。因此，從上述復(fù)函內(nèi)容看，涉案土地使用權(quán)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》超出有效期，其原規(guī)劃已不能滿足目前的城市規(guī)劃要求，原規(guī)劃條件無(wú)效。景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院未在拍賣時(shí)對(duì)上述情況予以公示及說(shuō)明，競(jìng)買人根據(jù)拍賣公告及估價(jià)報(bào)告披露的信息，對(duì)開發(fā)利用涉案土地已有預(yù)期，規(guī)劃條件無(wú)效導(dǎo)致存在其競(jìng)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)?！兑?guī)定》第三十一條規(guī)定了當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)予支持的幾類情形，其中就包括由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說(shuō)明、視頻或者照片展示以及瑕疵說(shuō)明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形。故本案競(jìng)買人胡某仁未再交納剩余價(jià)款，并主張景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院應(yīng)將保證金予以退還，存在法定理由。景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院裁定退還胡某仁200萬(wàn)元保證金，并無(wú)不當(dāng)。故法院依法作出如上裁判。
裁判要旨
執(zhí)行法院對(duì)涉案土地使用權(quán)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，應(yīng)當(dāng)在拍賣前查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、已知瑕疵及權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并在拍賣公告中予以載明、對(duì)已知瑕疵予以特別提示。執(zhí)行法院在拍賣時(shí)未對(duì)涉案土地使用權(quán)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》超出有效期的事實(shí)及可能造成的風(fēng)險(xiǎn)予以公示及說(shuō)明，競(jìng)買人根據(jù)拍賣公告及估價(jià)報(bào)告披露的信息，對(duì)開發(fā)利用涉案土地已有預(yù)期，規(guī)劃條件無(wú)效導(dǎo)致存在其競(jìng)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)競(jìng)買人主張退還保證金，應(yīng)予支持。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）第12條、第14條、第31條
執(zhí)行異議（第一次）：江西省景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院（2018）贛02執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定（2018年6月14日）
執(zhí)行復(fù)議（第一次）：江西省高級(jí)人民法院（2018）贛執(zhí)復(fù)47號(hào)執(zhí)行裁定（2018年7月11日）
執(zhí)行異議（第二次）：江西省景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院（2018）贛02執(zhí)異16號(hào)執(zhí)行裁定（2018年8月13日）
執(zhí)行復(fù)議（第二次）：江西省高級(jí)人民法院（2018）贛執(zhí)復(fù)66號(hào)執(zhí)行裁定（2018年9月7日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2020）最高法執(zhí)監(jiān)220號(hào)執(zhí)行裁定（2020年9月30日）
