鄭某某申請執(zhí)行監(jiān)督案-房屋承租人以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，請求撤銷拍賣的，不予以支持
人民法院案例庫 入庫編號：2023-17-5-203-058
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/承租人優(yōu)先購買權(quán)/撤銷拍賣
基本案情
云南省昆明市中級人民法院在立案執(zhí)行云南省高級人民法院（2017）云民終729號民事調(diào)解書一案中，查封了被執(zhí)行人楊某某名下位于昆明市正義路一層、負一層房產(chǎn)。經(jīng)評估、拍賣，一層案涉房產(chǎn)以起拍價2893.50萬元成交，負一層房產(chǎn)流拍。后鄭某某向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，主張其系上述執(zhí)行案涉房產(chǎn)的承租人，依法享有優(yōu)先購買權(quán)和司法拍賣競買權(quán)，但昆明市中級人民法院拍賣未進行任何形式的告知，程序嚴重違法，請求撤銷拍賣。昆明市中級人民法院經(jīng)審查，于2020年2月21日作出(2020)云01執(zhí)異35號執(zhí)行裁定，駁回異議請求。鄭某某不服，向云南省高級人民法院申請復(fù)議，該院于2020年9月1日作出（2020）云執(zhí)復(fù)266號執(zhí)行裁定，駁回其復(fù)議申請。鄭某某不服，向最高人民法院申訴，最高人民法院經(jīng)審查后于2021年9月30日作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)424號執(zhí)行裁定，駁回其申訴請求。
裁判理由
最高人民法院認為，本案的爭議焦點是未通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下，案涉司法拍賣是否應(yīng)予撤銷。
優(yōu)先購買權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)兩種。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)。正是因為房屋承租人享有的是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，當房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣合同、侵害其優(yōu)先購買權(quán)時，其并不能主張該買賣合同無效，但可以主張相應(yīng)的損害賠償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！眳⒄赵摋l規(guī)定精神，在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，亦不應(yīng)予以支持。因此，在本案中，即使鄭某某確實享有案涉房屋的優(yōu)先購買權(quán)，其也不能以法院未作專門通知、損害其優(yōu)先購買權(quán)為由，主張司法拍賣無效或要求撤銷拍賣。故鄭建宇關(guān)于沒有通知其行使優(yōu)先購買權(quán)，拍賣應(yīng)予撤銷的申訴理由不能成立，不予支持。
裁判要旨
在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，不應(yīng)予以支持。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條
執(zhí)行異議：云南省昆明市中級人民法院（2020）云01執(zhí)異35號執(zhí)行裁定（2020年2月21日）
執(zhí)行復(fù)議：云南省高級人民法院（2020）云執(zhí)復(fù)266號執(zhí)行裁定（2020年9月1日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)424號執(zhí)行裁定（2021年9月30日）
