陜西某擔保公司與陜西某房地產公司、陜西某機械制造公司、習某某、陜西某商貿公司、梁某執(zhí)行監(jiān)督案-在使用上不可分或者分別拍賣可能嚴重減損拍賣物價值的應當合并拍賣
人民法院案例庫 入庫編號：2023-17-5-203-036
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/財產處置/合并拍賣
基本案情
在陜西某擔保公司與習某某、陜西某商貿公司、陜西某房地產公司、陜西某機械制造公司、梁某借款擔保公證三案，西安市中級人民法院（以下簡稱西安中院）在執(zhí)行過程中查封了被執(zhí)行人陜西某房地產公司名下某商貿中心B座1層的酒店大廳及4層、5層、6層不動產。西安中院查明，該商貿中心4層為商業(yè)，5層為酒店客服部，6層為酒店餐飲部，1層的酒店大廳及4層、5層、6層均有獨立的不動產權證書；1層的酒店接待大廳有兩部電梯可直達5層、6層；另有中央空調、電梯、扶梯等設施設備為酒店經營所使用。因西安中院在處置上述資產時將1層酒店大廳與4層、5層、6層分開拍賣，且在拍賣上述房產時未包括中央空調、電梯、自動扶梯等設施設備。陜西某房地產公司等向西安中院提出執(zhí)行異議，主張涉案標的物1層酒店大廳、設備與5、6層房產在使用上不可分割，屬于一個整體，分別拍賣會嚴重減損其價值，要求撤銷拍賣。
經西安中院執(zhí)行異議、陜西省高級人民法院執(zhí)行復議審查，均駁回陜西某房地產公司等的執(zhí)行異議、復議請求。該公司不服，向最高人民法院申訴，最高人民法院于2021年12月20日作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)384號執(zhí)行裁定：撤銷執(zhí)行異議、執(zhí)行復議裁定，撤銷西安中院相關拍賣行為。
裁判理由
法院生效裁判認為：《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第15條規(guī)定,拍賣的多項財產在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣。西安中院將使用上屬于整體的房產及設施設備分為多個標的物進行強制處置，將嚴重減損執(zhí)行財產的價值，人為增加了拍賣財產的瑕疵，直接影響潛在競買人的競買意愿，案涉不動產4、5、6層房屋兩次拍賣流拍，與分開拍賣后財產存在的瑕疵有直接關聯(lián)。西安中院實施的拍賣行為違反了上述司法解釋關于應當合并拍賣的規(guī)定，且嚴重損害了申訴人的利益，屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第21條規(guī)定、《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第31條規(guī)定應當撤銷拍賣的情形。
裁判要旨
執(zhí)行程序中對于被執(zhí)行人的多項財產在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損拍賣標的價值的，在執(zhí)行拍賣過程中應當根據標的物的實際情況采取合并拍賣方式進行處置。避免因分開拍賣人為增加拍賣財產的瑕疵，影響潛在競買人的競買意愿，導致流拍或不合理低價成交等嚴重損害拍賣物所有權人利益的情形發(fā)生。
關聯(lián)索引
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第15條
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第21條
《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第31條
執(zhí)行異議：陜西省西安市中級人民法院（2019）陜01執(zhí)異1232號執(zhí)行裁定（2019年12月24日）
執(zhí)行復議：陜西省高級人民法院（2020）陜執(zhí)復50號執(zhí)行裁定（2020年3月31日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)384號執(zhí)行裁定（2021年12月20日）
