周某與朱某某執(zhí)行監(jiān)督案-已抵押劃撥土地的土地出讓金，未包含在拍賣價(jià)款中的，應(yīng)該由買受人繳納
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-17-5-203-023
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執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/執(zhí)行行為異議/劃撥土地出讓金承擔(dān)
基本案情
浙江省杭州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱杭州中院）拍賣被執(zhí)行人陳某某名下一處抵押給申請(qǐng)執(zhí)行人的房產(chǎn)，拍賣公告載明土地性質(zhì)為劃撥，未包含各種稅費(fèi)，按現(xiàn)狀拍賣，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓手續(xù)由買受人自行辦理。競(jìng)買人周某通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣競(jìng)買取得案涉房產(chǎn)。周某以辦理過戶手續(xù)時(shí)不應(yīng)承擔(dān)土地出讓金為由，向杭州中院提出異議請(qǐng)求撤銷拍賣。杭州中院依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條確認(rèn)應(yīng)當(dāng)由買受人繳納土地出讓金并駁回了其異議請(qǐng)求。周某不服提出復(fù)議，被浙江省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱浙江高院）駁回后，向最高法院申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督，請(qǐng)求：1.撤銷浙江高院（2021）浙執(zhí)復(fù)21號(hào)執(zhí)行裁定；2.請(qǐng)求按《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定執(zhí)行，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；如不能按五十一條執(zhí)行，請(qǐng)求撤銷此次拍賣，返還競(jìng)買人已匯入法院賬戶的1203820元拍賣款項(xiàng)，協(xié)助競(jìng)買人追回已交納的稅費(fèi)。
申請(qǐng)執(zhí)行人朱某某請(qǐng)求最高人民法院駁回申訴人的申請(qǐng)，維持原裁定，理由為：1.案涉房產(chǎn)經(jīng)評(píng)估公司依法評(píng)估，評(píng)估報(bào)告中明確表明：本次估計(jì)價(jià)格不包含評(píng)估對(duì)象所有權(quán)人交易中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。2.杭州中院根據(jù)上述評(píng)估報(bào)告在競(jìng)買公告中明確公示權(quán)利性質(zhì)：國(guó)有劃撥/存量房產(chǎn)；并在競(jìng)買公告中盡了反復(fù)特別提醒義務(wù)。3.本案不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定。4.如競(jìng)買人交納了土地出讓金，該房屋的土地性質(zhì)將由劃撥改為出讓，變更了土地性質(zhì)，該房屋增值收益亦歸競(jìng)拍人享有。
浙江省杭州市中級(jí)人民法院于2021年2月20日作出（2021）浙01執(zhí)異14號(hào)執(zhí)行裁定，駁回周某的異議請(qǐng)求。浙江省高級(jí)人民法院于2021年4月7日作出（2021）浙執(zhí)復(fù)21號(hào)執(zhí)行裁定，駁回周某的復(fù)議申請(qǐng)，維持杭州中院（2021）浙01執(zhí)異14號(hào)執(zhí)行裁定。2021年12月20日，最高人民法院作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)398號(hào)裁定，駁回申訴人周某的申訴請(qǐng)求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：第一，劃撥用地的土地出讓金應(yīng)由哪方負(fù)擔(dān)；第二；拍賣公告是否嚴(yán)重失實(shí)違反拍賣程序。
一、劃撥用地的土地出讓金應(yīng)由哪方負(fù)擔(dān)
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。據(jù)此，在劃撥土地轉(zhuǎn)讓的情況下，應(yīng)當(dāng)由劃撥土地的受讓人承擔(dān)補(bǔ)繳劃撥用地土地出讓金的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。根據(jù)該條規(guī)定，劃撥土地辦理抵押的情況下，抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的范圍僅限于扣除土地出讓金之后的劃撥土地使用權(quán)本身的價(jià)值。該條并未明確規(guī)定，要由抵押權(quán)人繳納土地出讓金。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定與第四十條規(guī)定并不沖突。人民法院在拍賣辦理了抵押登記的劃撥土地后，關(guān)于土地出讓金的承擔(dān)主體，應(yīng)該綜合以上兩個(gè)條文確定。如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)的土地進(jìn)行司法拍賣的，買受人競(jìng)買所得的，應(yīng)該也是已經(jīng)辦理了土地出讓手續(xù)的土地，其所支付的價(jià)款中包含了土地出讓金，人民法院應(yīng)當(dāng)從所得款中扣除土地出讓金，將剩余部分扣除執(zhí)行費(fèi)等必要費(fèi)用后支付給抵押權(quán)人。如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地進(jìn)行司法拍賣的，買受人競(jìng)買所得的，也應(yīng)該是尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地，其所支付的價(jià)款中亦不包含土地出讓金，人民法院可以將所得款扣除執(zhí)行費(fèi)等必要費(fèi)用后直接支付給抵押權(quán)人。
本案中，通過拍賣平臺(tái)公布的評(píng)估報(bào)告和拍賣公告，均明確本案評(píng)估拍賣的標(biāo)的物的土地性質(zhì)為劃撥土地。拍賣公告還明確，拍賣標(biāo)的物以現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理。根據(jù)評(píng)估公司提交的說明，評(píng)估拍賣標(biāo)的物的價(jià)格明顯低于周邊出讓土地上的寫字樓價(jià)格。因此，申訴人通過競(jìng)買所得的，應(yīng)該是尚未辦理土地出讓手續(xù)的劃撥土地，其支付的價(jià)款中，亦不包括土地出讓金。申訴人關(guān)于應(yīng)該適用《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定由抵押權(quán)人承擔(dān)繳納土地出讓金義務(wù)的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
二、拍賣公告是否嚴(yán)重失實(shí)違反拍賣程序
申訴人主張法院的拍賣公告嚴(yán)重失實(shí)，符合嚴(yán)重違反拍賣程序且損害競(jìng)買人利益的情形。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條第一款第五項(xiàng)規(guī)定，“當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：（五）其他嚴(yán)重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競(jìng)買人利益的情形?！北景钢校缜八?，杭州中院所發(fā)布的拍賣公告以及所附的評(píng)估報(bào)告，均載明土地性質(zhì)為劃撥；拍賣公告中還特別提醒，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理。雖然，拍賣公告中沒有對(duì)“土地出讓金由買受人繳納”作出特別提醒，但根據(jù)上述公告信息以及《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，可以作出合理推斷，不能據(jù)此認(rèn)定拍賣公告嚴(yán)重失實(shí)，或嚴(yán)重違反拍賣程序。申訴人主張拍賣公告嚴(yán)重失實(shí)、違反拍賣程序，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
裁判要旨
人民法院在拍賣有抵押登記的劃撥土地時(shí)，應(yīng)綜合《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、第五十一條兩個(gè)條文確定土地出讓金的承擔(dān)主體。拍賣標(biāo)的作為已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)的土地拍賣的，買受人支付的價(jià)款中已包含了土地出讓金，人民法院應(yīng)當(dāng)從拍賣款中扣除土地出讓金，剩余部分用于償還抵押債權(quán)；拍賣標(biāo)的作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地拍賣的，買受人支付的價(jià)款中不包含土地出讓金，應(yīng)由買受人自行繳納土地出讓金，人民法院可將拍賣款用于償還抵押債權(quán)。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第40條、第51條
執(zhí)行異議：浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2021）浙01執(zhí)異14號(hào)執(zhí)行裁定（2021年2月20日）
執(zhí)行復(fù)議：浙江省高級(jí)人民法院（2021）浙執(zhí)復(fù)21號(hào)執(zhí)行裁定（2021年4月7日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)398號(hào)執(zhí)行裁定（2021年12月20日）
