2024-02-1-173-001
田某滿、田某利非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)案
——以“轉(zhuǎn)租”之名行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之實的，構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪
基本案情
被告人田某滿系北京市海淀區(qū)某某鎮(zhèn)某某村村委會主任；被告人田某利系 田某滿哥哥，亦系該村村民。2011年5月至12月間，田某滿、田某利違反土地管 理法規(guī)，經(jīng)商議后以村民委員會的名義將田某利從北京市海淀區(qū)某某鎮(zhèn)某某村 租賃的7.5畝集體土地轉(zhuǎn)租給非該村村民的董某銀使用，租賃期限為61年，田某 利收取了董某銀支付的租金195萬元。董某銀在該土地上建筑13套房屋后，與田 某滿商議決定將其中10套房屋所涉及土地進行出租，田某滿私自在該10份土地 租賃協(xié)議上加蓋該村村民委員會的公章。經(jīng)北京市國土資源局海淀分局核查，上述7.5畝土地規(guī)劃地類為基本農(nóng)田及一般農(nóng)地區(qū)，其中基本農(nóng)田為2.3畝。 案發(fā)后，田某滿、田某利退還董某銀195萬元。
北京市海淀區(qū)人民法院于2014年5月23日以（2013）海刑初字第1372號刑事 判決，認定被告人田某滿、田某利均犯非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪，均判處有期徒 刑三年，緩刑四年，并處罰金人民幣十萬元。宣判后，沒有上訴、抗訴，判決 已發(fā)生法律效力。
裁判理由
法院生效裁判認為：被告人田某滿系某某村村委會主任，被告人田某利系 該村村民并擁有涉案土地的使用權(quán)。本案的焦點問題是田某滿、田某利將涉案 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給他人的行為，是否構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪。據(jù)在案證據(jù)，田某滿、田某利的“轉(zhuǎn)租”行為已具有實質(zhì)意義的“轉(zhuǎn)讓”效果，足以認定 二人非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，具體理由有：
一、“轉(zhuǎn)租”土地使用權(quán)未履行必要的法律程序。據(jù)被告人田某滿、田某利供述以及田某利與村委會簽訂的土地租賃合同，二人均明知涉案土地系該村村民集體所有及系農(nóng)用地性質(zhì)，如轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，應(yīng)按土地管理法規(guī)規(guī)定的相關(guān)程序進行，即將農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者 個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，但田某利并未履行上述程序。
二、“轉(zhuǎn)租”土地使用權(quán)的期限明顯具有轉(zhuǎn)讓性質(zhì)。被告人田某利與董某 銀約定的租賃期限長達61年，遠超國家法律對于土地承包期限為30年的強制性規(guī)定，該“轉(zhuǎn)租”行為已具有實質(zhì)的“轉(zhuǎn)讓”效果。
三、“轉(zhuǎn)租”后涉案土地的用途未經(jīng)批準而發(fā)生改變。雖被告人田某利與 董某銀約定其與村委會的原土地租賃關(guān)系不變，由其繼續(xù)履行土地使用權(quán)相應(yīng) 的權(quán)利、義務(wù)，但田某利在收取董某銀支付的巨額費用后，并未履行保證該承 包土地繼續(xù)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的義務(wù)，而是放任董某銀建房出租，致使農(nóng)用地 改作他用。
此外，被告人田某滿、田某利在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的事前、事中均有密 切溝通，且由田某滿起草相關(guān)合同、加蓋村委會公章，二人系共同犯罪。另，田某滿提出其曾召開過相關(guān)會議來研究田某利土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租之事，即便此 節(jié)屬實，亦不符合轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)法律規(guī)定的要求。
綜上，被告人田某滿、田某利以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)，情節(jié)特別嚴重，其行為均已構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪。綜合 全案犯罪事實、情節(jié)、后果等，法院依法作出上述判決。
裁判要旨
對行為人將其所承包土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)租”的行為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合全案證據(jù)對 “轉(zhuǎn)租”行為性質(zhì)進行實質(zhì)判斷。具體判斷因素包括：行為人“轉(zhuǎn)租”是否具有非法牟利的目的，“轉(zhuǎn)租”是否業(yè)已履行完畢法律規(guī)定的必要程序，雙方約定的“轉(zhuǎn)租”期限是否超越強制性規(guī)定，行為人是否一次性收取全部租賃費用，行為人在“轉(zhuǎn)租”后是否繼續(xù)履行其所承包土地使用權(quán)的義務(wù)，行為人是否明知或放任對方改變土地用途，以及行為人獲得支付對價的金額等。對于以 “轉(zhuǎn)租”之名行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之實的，應(yīng)依法認定構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國刑法》第228條
一審：北京市海淀區(qū)人民法院（2013）海刑初字第1372號刑事判決
（2014年5月23日）
